Tatry majú náročného klienta
Regionálny developer z Oravy, ktorý nesie meno svojich zakladateľov Juraja Buknu a Jána Laurinčíka, stojí za projektom apartmánového domu Lebenski vo Vysokých Tatrách.
Okrem domáceho Dolného Kubína má Bukna&Laurinčík zrealizované projekty aj v Banskej Bystrici a Martine a pripravuje zámer v Žiline. Firma realizuje polyfunkčné domy, apartmánové domy, obytné domy či kancelárske priestory na Orave. Významnou udalosťou je pre ňu nominácia nadčasového polyfunkčného domu Zelená lipa na ocenenie CE ZA AR 2024, ktorý navrhlo košické architektonické štúdio Atrium Architekti.
O developerských začiatkoch, výstavbe vo Vysokých Tatrách, nominovanej Zelenej lipe a ďalších témach sme sa rozprávali s konateľmi firmy – Jurajom Buknom a Jánom Laurinčíkom.
Developerská spoločnosť Bukna&Laurinčík existuje od roku 2011. Akým vývojom ste prešli za 13 rokov? Aké boli vaše developerské začiatky?
Juraj Bukna: Development naplno robíme od leta 2017. Dovtedy sme robili projekty len popri našich pôvodných zamestnaniach – ja som pracoval v advokátskej kancelárii a spoločník Ján Laurinčík viedol svoju realitku.
Začali sme tesne po škole a bol to trochu „punk“, najmä čo sa týka riadenia stavby a financovania. Boli sme bez akýchkoľvek skúseností, ale veľmi sme chceli.Náš prvý projekt bol medicínske centrum, v ktorom sme v starej policajnej stanici v Dolnom Kubíne vybudovali Medicentrum – deväť ambulancií, lekáreň a desať garáží.
Neboli sme úplne bez skúseností, robili sme právo nehnuteľností a aj ako realitní makléri, ale ostatné veci sme sa učili sami v priebehu realizácií našich projektov. Chodili sme na školenia, „odkukávali“ sme od skúsenejších. Pomohli nám mentori a veľa sme študovali. Študujeme vlastne stále.
Ján Laurinčík: Spätne to hodnotíme pozitívne, pretože prvé počiny výborne preverili našu ochotu ostať v tomto biznise, ktorý dnes definujeme ako sústavné riešenie problémov. Nabrali sme cenné skúsenosti a ako bonus máme neuveriteľné zážitky. Od počiatku je s nami vo firme kolega Peter Zubaj, ktorý pri spomienkach na začiatky nevie zadržať smiech. Práve Peter riadi náš projekt Lebenski vo Vysokých Tatrách.
Nedávno ste v Dolnom Kubíne dokončili polyfunkčný dom Zelená lipa, ktorý navrhli Atrium Architekti a dnes je nominovaný na ocenenie CE ZA AR. Ako na projekt reagujú domáci?
Juraj Bukna: Na Zelenú lipu máme veľmi pozitívne ohlasy. Ten projekt je krásny a klienti si ho veľmi chvália. Architektov si vyberáme jednoducho, sledujeme odborné publikácie, a keď sa nám páči práca niektorého z ateliérov, tak ho oslovíme.
Zelená lipa je komunitné bývanie vo veľmi vysokom štandarde. Stojí na okraji najobľúbenejšieho sídliska Bysterec, kde je v pešej dostupnosti kompletná občianska vybavenosť.
Máme tam veľké hliníkové okná, originálnu tehličkovú fasádu kombinovanú so štýlovou plechovou fasádou, ktorá je odvetraná. Sú tam aj zelené strechy, veľké lodžie a veľké strešné terasy. Využívame aj podlahové kúrenie, čo v bytoch nie je bežné. Krásny prvok sú aj exteriérové screenové rolety, ktoré zabezpečujú tienenie a aj súkromie. Architektúra a aj použité materiály sú výnimočné.
Ján Laurinčík: Denne chodím okolo a vždy sa veľmi poteším, že v Dolnom Kubíne máme takúto stavbu. Je to subjektívne, ale inak to zhodnotiť neviem. Zelená lipa je naša prvá nominácia na ocenenie CE ZA AR. Veľmi nás to potešilo, a motivuje nás to, aby sme ešte viac pridali a aj do budúcna robili takéto diela. Nominácia na ocenenie CE ZA AR je pre nás veľkou motiváciou do budúcna.
Ako ste spomenuli, staviate vo Vysokých Tatrách. Aké je špecifikum developovania projektu v Tatrách oproti iným regiónom?
Juraj Bukna: Tatry sú slovenský klenot, a preto mnohí pozorne vnímajú, čo tam robíte. Sme viac pod drobnohľadom úradov, ochranárov, ale aj verejnosti. Je dobre, že to tak je, a nám to neprekáža, lebo pravidlá sa snažíme dodržiavať všade. S povoľovacím procesom v Tatrách sme problém nemali.
Na povoľovacích procesoch pracujeme veľmi systémovo a využívame množstvo interných manuálov, ktoré stále vylepšujeme. A treba povedať, že ak rekonštruujete existujúci objekt, čo je náš prípad, je to výrazne jednoduchšia situácia, ako keď staviate „na zelenej lúke“.
Ján Laurinčík: V našom prípade sme špeciálne pripomienky verejnosti nezaregistrovali a ochranári mali len také požiadavky, ktoré vyplývajú zo stupňa pásma ochrany, v ktorom sa nachádzame.
Ďalšia osobitosť Tatier je malá ponuka a veľký dopyt. Mám pocit, že v Tatrách je dopyt po všetkom. Apartmány, domy, chaty, pozemky, na všetko čaká množstvo kupujúcich. To generuje náročného klienta, ktorý chce nehnuteľnosť, ktorá je architektonicky a kvalitatívne hodná Tatier. Uvedomujeme si, že naše dielo bude dlhé roky súčasťou tatranského prostredia, to je obrovská výzva.
Potrebuje podľa vás mesto Vysoké Tatry hlavného architekta?
Juraj Bukna: Neviem, to je ťažká otázka. Veľmi veľa by záležalo na kvalite personálneho obsadenia takéhoto úradu a na kvalite územného plánu, ktorý vie definovať požiadavky na architektúru. Potom je tu otázka vynútiteľnosti práva, v čom sme na Slovensku, žiaľ, slabí. Ak chcú samosprávy pozitívne ovplyvňovať architektúru na svojom území, nemajú to ľahké, ale nesmú to vzdať.
Apartmánový dom Lebenski stojí v Hornom Smokovci. Prečo práve tam? Ako dlho ste hľadali pozemok?
Ján Laurinčík: Príležitosť sme v Tatrách hľadali roky. Zameriavali sme sa najmä na Smokovce a Tatranskú Lomnicu, takže fyzicky sme veľa nepochodili. Príležitostí v Tatrách je málo, a keď na nejakú narazíte, zvyčajne je tam určitý problém, ktorý treba riešiť. Tých problémov je neúrekom, od prehnaných očakávaní predávajúcich cez konkurenciu až po rôzne právne komplikácie a technické limity. Ale development je o riešení problémov. O terajší projekt sme dlho bojovali a sme radi, že sa nám ho podarilo získať. Je to fantastické miesto.
Pripravuje ďalší projekt v Tatrách? Trúfli by ste si postaviť hotel alebo sanatórium, opraviť národnú kultúrnu pamiatku?
Juraj Bukna: Ďalší projekt v Tatrách nemáme v štádiu prípravy, ale je pravda, že by sme chceli v Tatrách pokračovať. Fyzicky si hotel alebo sanatórium postaviť trúfame. Nebojíme sa ani národných kultúrnych pamiatok. Druhá vec je hoteliersky biznis alebo biznis sanatórií, v tom nie sme doma, preto týmto smerom neuvažujeme.
Kupujú klienti apartmány skôr pre seba alebo na prenájom?
Ján Laurinčík: Ako v ktorom projekte. Ak ide o projekt Lebenski, klienti si apartmány kupujú najmä pre svoju potrebu. Slováci už dávno vedia, že tie môžu byť dobrým zdrojom príjmov. Tí, ktorí kupujú apartmány s týmto cieľom, vedia, ako na to, a niektorí to robia veľmi dobre.
Majú záujem o kúpu rekreačných nehnuteľností aj Poliaci a Česi, prípadne iní zahraniční investori?
Juraj Bukna: Keď sme chystali projekty na Liptove alebo vo Vysokých Tatrách, robili sme prieskum, koľko majiteľov existujúcich rekreačných nehnuteľností prichádza spoza hraníc. Výsledok je, že veľmi málo, väčšina sú Slováci.
V Tatrách je málo pozemkov a vysoké ceny nehnuteľností. Navyše, ako sme už spomínali, pre komplikovaný povoľovací proces sa tu stavia extrémne ťažko. Keby ste mali tú kompetenciu, ako by ste riešili zlepšenie dostupnosti nehnuteľností?
Ján Laurinčík: Neviem. Toto je v prvom rade otázka na Tatrancov, na širokú verejnosť, na urbanistov. Čo v Tatrách chceme, aké sú potreby, čo je cieľ alebo ideál? Toto sú otázky, ktoré treba v spoločnosti vyriešiť ako prvé.
Primátor mesta Vysoké Tatry presadzuje úplnú stavebnú uzáveru. Čo si o tom myslíte?
Ján Laurinčík:Dôležitý je kontext, v ktorom to odznelo, a ten nepoznám. Uzávera môže mať zmysel v určitých oblastiach, ak sleduje legitímne ciele. Na druhej strane výstavba musí reagovať na potreby spoločnosti, a ak sú tieto potreby v súlade s koncepciou rozvoja danej samosprávy, mala byť mať zelenú. Samozrejme, za predpokladu, že stavebníci budú dodržiavať všetky regulatívy.
Od apríla 2024 je platná novela stavebného zákona. Nezlepšila situáciu pri povoľovaní?
Juraj Bukna: Ešte uvidíme, treba na to čas. Zatiaľ sme zaregistrovali, že úrady majú ťažšiu situáciu, pretože niektoré situácie sú nejasné a nevedia, ako postupovať. Od nového stavebného zákona nemáme špeciálne očakávania. Sústredíme sa na to, aby sme sa mu čo najlepšie prispôsobili.
Čo treba dobudovať, obnoviť v Tatrách, aby sa zlepšil komfort návštevníkov v porovnaní s Rakúskom, Talianskom či so Slovinskom?
Juraj Bukna: Nosnú infraštruktúru. Myslím tým najmä záchytné parkoviská a verejnú hromadnú dopravu tak, aby centrá tatranských osád neboli preťažené autami a boli čo najpriateľskejšie k chodcom. Chodec v Tatrách vôbec neprekáža, prekáža len veľké množstvo áut.
Je podľa vás naplnený potenciál Vysokých Tatier v turizme, športe v klimatickej liečbe?
Ján Laurinčík: Každý môže mať inú predstavu, ako vyzerá naplnený potenciál Tatier, takže odpoveď by bola veľmi subjektívna. Ale myslím si, že naša krajina všeobecne svoj obrovský potenciál ani zďaleka nenapĺňa.
Juraj Bukna (40)
V roku 2010 ukončil Právnickú fakultu Univerzity Komenského v Bratislave. Počas štúdia pracoval ako realitný maklér a neskôr pôsobil v advokácii, kde sa zameriaval na obchodné právo a právo nehnuteľností. Riadi firmu a je zodpovedný za vzdelávanie, interné systémy a celkovú stratégiu. Developmentu sa venuje od roku 2017.
Ján Laurinčík (41)
Vyštudoval Fakultu verejnej správy na Univerzite Pavla Jozefa Šafárika v Košiciach. Od roku 2008 pracuje s nehnuteľnosťami. Najprv ako realitný maklér a neskôr ako riaditeľ realitnej kancelárie. Vo firme pôsobí ako výkonný riaditeľ a zodpovedá za akvizície nových príležitostí a za realizáciu developerských projektov. Developmentu sa venuje od roku 2017.
Text: Monika Voleková, Foto: Miro Pochyba, Bukna&Laurinčík
Článok vznikol v spolupráci s firmou BL, s. r. o.
