Trh s bytmi: Dopyt sa odrazil od mŕtveho bodu. Na sekundárnom trhu sú zase ceny na dvojročnom minime

Realitný trh si prešiel vlani najkritickejším rokom. Developeri zažívali obdobie, ktoré poznačil rast úrokových sadzieb na hypotékach, inflácia, ale aj vyčkávanie kupujúcich na priaznivejšie podmienky.

Developeri rezidenčných projektov na Slovensku vlani predali približne osemsto bytov v novostavbách, kým v roku 2022 to bolo vyše 1 600. Prepad o polovicu znamenal, že vlaňajšie predaje boli najnižšie od finančnej krízy v rokoch 2008 a 2009. Oveľa lepšie to vyzeralo s počtom bytov, ktoré vlani developeri dokončili.

Súviselo to s tým, že realitná horúčka z pandemických čias, ktorú vyvolali lacné úvery a nahromadené úspory, priniesla výsledky s oneskorením. V poslednom, vlaňajšom kvartáli sa na Slovensku dokončilo najviac bytov od roku 2012. Počet kolaudácií za celý minulý rok bol dokonca druhý najvyšší od vzniku samostatného Slovenska.

Silnejší bol len rok 2020. Podľa dát Štatistického úradu sa teda vlani dokončilo 20 891 bytov v novostavbách, čo zhruba o pätinu prevyšovalo predpandemický priemer. Najsilnejší bol záver roka. V Bratislavskom kraji sa v poslednom štvrťroku skolaudovalo o polovicu viac bytov ako pred rokom, v Banskej Bystrici dokonca o 64 percent. Jediný región, v ktorom došlo k prepadu novostavieb v ponukách, sú Košice.

Developeri sa na realitnom trhu hýbu počas ostatných dvoch rokov na veľmi tenkom ľade. Sú opatrnejší, niektoré projekty rozdeľujú na fázy výstavby a viac racionalizujú. Skepsu si z vývoja nepripúšťajú. Veria, že realitný trh si najväčšou cenovou korekciou a útlmom prešiel, a na trhu objavujú náznaky, že zo strany kupujúcich dochádza k akceptovaniu novej reality. Dokazuje to napríklad vysoký indikatívny záujem, ktorý časť developerov uvádza pri pripravovaných projektoch

Ako sa vyvíjajú ceny

Na ochladenie trhu reagovali, prirodzene, aj ceny, ale nie plošne, ako by sa mohlo zdať. Ceny nehnuteľností sú od svojho vrcholu z októbra 2022 v priemere nižšie približne o desatinu, najvýraznejšie však klesali v druhej polovici roka 2022. „Odvtedy sa ich pokles už postupne spomaľoval. Od druhého štvrťroka minulého roka zaznamenala priemerná cena inzerovaných bytov stabilizovaný vývoj,“ tvrdí v analýze Národná banka Slovenska (NBS).

V úvode tohto roka bola cena bytov ponúkaných na predaj medziročne nižšia už len o štyri percentá. Tento vývoj bol evidovaný vo všetkých regiónoch Slovenska a pri všetkých veľkostiach bytov. Podstatnejšie prepadli ceny starších a nezrekonštruovaných bytov, ktoré klesli zhruba o 20 percent. Ceny bytov v novších bytových domoch klesli vlani mierne alebo stagnovali. Trh s nehnuteľnosťami sa rozhýbal len pri lacnejších nehnuteľnostiach, ale novostavieb sa nedotkol.

„Kupujúci, ktorí pociťovali potrebu zabezpečiť si nehnuteľnosť pre vlastnú potrebu a ktorí toto rozhodnutie pre pokles cien nerealizovali a vyčkávali na cenové dno, sú späť,“ tvrdí spolumajiteľ realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák. Začiatkom roka zaznamenali nárast dopytu o 50 percent vyšší v porovnaní s posledným štvrťrokom uplynulého roka.

Dostávajte výber tých najlepších článkov z ASB. Prihláste sa na odber nášho newslettra!

Výsledkom je, že sa začali predávať aj nehnuteľnosti, ktoré boli v roku 2023 kupujúcimi vnímané ako neatraktívne. Najviac ožil sekundárny trh, na ktorom rastie dopyt po domoch a po lacnejšom a strednom segmente bytov v cenovej kategórii od 150- do 350- tisíc eur. „V nových projektoch sa v prvom štvrťroku 2024 predalo o 60 percent viac bytov (432 bytov) ako v štvrtom štvrťroku 2023 (272 bytov),“ upozorňuje Žoldák.

Dopyt realitná kancelária eviduje zo strany kupujúcich, ktorí hľadajú bývanie pre seba, ale pozorujú aj postupný návrat realitných investorov na sekundárnom trhu, kde sú ceny na dvojročnom minime. To, že najväčšiu vlnu zlacňovaní má trh zrejme za sebou, ovplyvňuje pozitívny výhľad na monetárnu politiku.

„Svojím dielom k tomu prispeje Európska centrálna banka, ktorá bude znižovať úrokové sadzby.  Od nich sa do veľkej miery odvíja aj cena hypoték, ktoré komerčné banky poskytujú záujemcom o kúpu nehnuteľností,“ vysvetľuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Dodáva však, že úrokové sadzby sa už na úroveň jedného percenta v dohľadnom čase nevrátia.

Aj preto budeme vidieť na trhu len nepatrný rast cien nehnuteľností, aj to nie vo všetkých trhových segmentoch. Nákup nehnuteľností si budú môcť podľa Kubrického dovoliť domácnosti s vyššími príjmami, ktoré sa budú obzerať po kvalitnejšom vlastnom bývaní. Nahrávať to môže práve novostavbám, ktoré nemajú dôvod zlacňovať.

Kategória novostavieb

Novostavby sú špecifickou kategóriou nehnuteľností, ktoré podľa dát NBS nezaznamenali podstatnejší pokles. Trh s novostavbami, ktorý je najsilnejší v Bratislave, je ovplyvnený obmedzenou ponukou a zásobou projektov pripravených na výstavbu. „Roky trvajúci povoľovací proces a nedostatok pozemkov s funkciou umožňujúcou výstavbu nehnuteľností na bývanie dlhodobo brzdí ponuku a utlmuje konkurenčný boj medzi developermi,“ tvrdí analytik Benconts Investments Rudolf Bruchánik.

Napriek ochladeniu trhu je počet voľných bytov v novostavbách v hlavnom meste stále relatívne nízky a developeri sú po bohatších rokoch, keď vypredávali všetko v ponukách, v oveľa komfortnejšej situácii. Väčšina z nich zodpovedne riadila finančné riziko a úvery, pretože si nechceli zopakovať skúsenosti z finančnej krízy spred pätnástich rokov. Namiesto výpredajov cielene ponechali ceny na rovnakej úrovni.

Ak zlacňovali, tak na individuálnej báze alebo začali postupne ponúkať benefity, ako kuchynská linka, parkovacie miesto v cene, alebo zakomponovali do nezmenenej ceny vyšší štandard odovzdaného bytu. Vo finále nepriame zlacňovanie predstavovalo aj desať a viac percent. „Výsledkom teda bol rok 2023, v ktorom sa predávalo len minimum bytov, nová ponuka na trh priniesla len rovnaké minimum, ako sa predalo, a ceny ostali nezmenené,“ upozorňuje analytik Rudolf Bruchánik.

Pri znižovaní cien novostavieb developerov limitovali náklady na výstavbu. Už od začiatku bolo zrejmé, že developeri po dramatickom náraste cien stavebných materiálov a prác, pozemkov a nákladov na financovanie pristúpia k zlacňovaniu len v krajnom prípade. Kto si to môže finančne dovoliť, čaká na lepšie časy, keď sa zmení sentiment na trhu a byty zasa začnú zdražovať.

Každý developer si uvedomuje, že trh s nehnuteľnosťami sa vyvíja cyklicky a ovplyvňujú ho nálady v spoločnosti, ale z dlhodobého hľadiska platí, že fáza rastu je vždy len otázkou času. Dôležitú úlohu pri ďalšom smerovaní realitného trhu majú hotovostní investori a ich preferencie. Popri Slovensku je pre nich alternatívou kúpa nehnuteľnosti v zahraničí. V Bratislave je chronický nedostatok nových bytov, ale kúpna sila je stále vysoká.

„Hojné nákupy za hranicami Slovenska by mohli ísť aj na úkor domácich investícií,“ upozorňuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Poškuľovať po zahraničných nehnuteľnostiach začali Slováci počas pandémie, záujem posilnil začiatok vojny na Ukrajine a polarizovaná politická situácia na Slovensku. Populárny je Dubaj, ostrovy Tenerife, Madeira alebo aj Chorvátsko.

Dopyt po novostavbách ožíva

V realitnom biznise platí, že developeri verejne dopredu neavizujú plány, že ceny v ďalších týždňoch a mesiacoch plánujú znižovať. Aj preto developeri v minulosti prognózovali zvyšovanie cien, ale k opačným predpovediam pristupujú sporadicky, keďže touto stratégiou by šli proti sebe. Na trhu radšej používajú diplomatický slovník a najčastejšie sa skloňuje slovo stabilizácia. Developeri veria, že sa situácia dostane do starých koľají a veľká časť potenciálnych kupujúcich sa na trh znova vráti. Na konci minulého roka bolo v ponuke 3 240 bytov v 85 projektoch.

„Podobné číslo sme videli aj na začiatku a v priebehu roka. To, že sa ponuka aj napriek veľmi slabému predaju nezvýšila, znamená, že počet nových bytov pridaných do ponuky bol rovnako nízky a vo všeobecnosti kopíroval predaj,“ zhodnotil analytik Benconts Investments Rudolf Bruchánik. Vývoj trhu s rezidenčnými novostavbami v Bratislave v roku 2023 popísal ako nezaujímavý a predvídateľný.

Nekonali sa žiadne veľké výpredaje a väčšina developerov zaujala stratégiu vyčkávania. Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 5 136 eur za štvorcový meter. V priebehu roka 2023 sa tak ceny novostavieb zvýšili o vyše štyri percentá. Ide o výrazný pokles ich zdražovania oproti 15,5-percentnému rastu v roku 2022 a vyše 18-percentnému rastu v roku 2021.

Ceny v roku 2023 mierne zdraželi, no nárast bol spôsobený skôr zmenou štruktúry ponuky, kde do ponuky pribudli drahšie byty v centre Bratislavy, ktoré cenu trošku deformovali. Odhliadnuc od tohto ostali ceny novostavieb rovnaké ako na konci roku 2022. Oslovení developeri tvrdia, že dopyt po novostavbách sa po období zamrznutého trhu odrazil od mŕtveho bodu. Časť kupujúcich stratila trpezlivosť a začala akceptovať novú realitu trhu.

„Trh sa jednoznačne pohol k lepším číslam. V našich projektoch zaznamenávame väčší dopyt po bytoch a zároveň aj vyššie predaje oproti minulému roku,“ tvrdí hovorca spoločnosti Lucron Pavel Baslík. Trh sa zobúdza a podľa neho sú klienti citlivejší na cenu a nad kúpou bytu dlhšie rozmýšľajú.

Spotrebitelia ťahajú za dlhší koniec a na rozmyslenie majú oveľa viac času ako v roku 2021, keď sa byty predávali ako teplé rožky. Majú na výber aj o niečo širšiu ponuku bytov a developeri sa medzi sebou predbiehajú, kto im ponúkne zaujímavejší benefit, od dotovanej hypotéky až po zariadenie kuchyne v cene bytu.

Vo Vydrici, v prémiovom projekte spoločnosti Lucron, začali ponúkať parkovacie miesto v cene bytu pre vybrané byty a spustili službu FitOut & Rent. Tá spočíva v tom, že v rámci jednej ceny dostane klient zariadenie bytu a developer mu bude byt prenajímať. Developer Lucron nepristúpil k plošnému zlacňovaniu, ale v niektorých projektoch vybral niekoľko bytov, na ktoré ponúkol výhodnejšiu cenu, a priebežne sleduje, ako trh zareaguje.

Konateľ spoločnosti VI Group Juraj Duška vraví, že došlo k nárastu záujmu o kúpu nehnuteľností v porovnaní s predchádzajúcim rokom, ale štruktúra kupujúcich sa pozmenila.

„Prevládajú klienti s úmyslom osobného využitia nehnuteľností. V minulých rokoch sme vnímali prevažne trend investícií do nehnuteľností s cieľom zhodnotiť financie kupujúcich,“ upozorňuje na zmeny. Oživenie sleduje od konca minulého roku aj developer Corwin. „Opadol úvodný šok a trh sa stabilizoval. Ľudia si začali uvedomovať, že pokles k jednopercentným úrokovým sadzbám na hypotékach je nepravdepodobný a ceny bytov budú najmä z dôvodu nedostatočnej ponuky postupne, hlavne v prípade trhov ako je ten bratislavský, znova narastať,“ hovorí vedúci lízingu a predaja Corwin Michal Polonyi.

Výstavba nových bytov sa spomalí

Výstavba nových bytov už dlhšie chladne. Počet odovzdaných nových bytov z posledného štvrťroka 2023 je síce za ostatných 14 rokov rekordný, treba však doplniť, že číslo 6 870 je len nepatrne vyššie ako vo štvrtom štvrťroku 2020. Vtedy sa dokončilo 6 810 bytov. Nejde teda o nič mimoriadne. Ochladenie realitného trhu v minulom roku sa čiastočne prejavilo na štatistikách začatej výstavby.

V roku 2023 sa začalo stavať necelých 18-tisíc nových bytov, teda o 13 percent menej ako v roku 2022. Je to najnižšie číslo od roku 2014. Istú vzpruhu priniesol len posledný kvartál minulého roka, v ktorom počet začatých bytov stúpol v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom približne o tretinu.

Dobrým znamením je aj celkový počet stavebných povolení, ktoré v poslednom vlaňajšom štvrťroku medziročne zvýšil, no na druhej strane mu predchádzalo šesť kvartálov poklesu a ani koncoročné čísla nedosiahli úroveň, ktorá bola bežná pred pandémiou.

„V roku 2024 predpokladáme, že počet začatých bytov bude atakovať hranicu 20-tisíc, čo je úroveň roka 2020 či 2022. Rozhodne sa však tento ani budúci rok nedostaneme na číslo začatých bytov z roku 2021, a to 24 497,“ krotí pozitíva analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Ochladený dopyt neznamená, že developeri sedia so založenými rukami a na novú výstavbu úplne zanevreli. Niektoré projekty sa len spomaľujú či nanovo fázujú tak, aby developer mohol zohľadňovať meniace sa trhové podmienky.

„Táto reakcia developerov povedie k spomaleniu výstavby a následnému zníženiu ponuky novostavieb. Predpokladáme však, že vzhľadom na stále nízku ponuku v porovnaní s dopytom môže táto situácia v strednodobom až dlhodobom horizonte vyústiť k opätovnému rastu cien nehnuteľností. Je to akoby začarovaný kruh,“ vysvetľuje konateľ VI Group Juraj Duška.

Dodáva, že v prípade, ak nepriaznivé podmienky na trhu budú pretrvávať, zvážia odloženie niektorých projektov. Zatiaľ to však nehrozí a pokračujú v plnení dlhodobého rozvojového plánu. Tento efekt je ešte posilnený faktom, že povoľovacie konanie je extrémne zdĺhavé a nepredvídateľné. Investori preto musia postupovať opatrnejšie, keďže nevedia, kedy vlastne budú môcť umiestniť novostavbu na trh.

Hlavne v Bratislave je chronický nedostatok nových bytov, ale kúpna sila je stále vysoká, čo developerov motivuje stavať v akejkoľvek fáze ekonomického cyklu. Na druhej strane narážajú na financovanie zo strany bánk. Developer môže mať problém splniť podmienky banky a požadované percento predpredaja pred začatím výstavby projektu. Predpredaj potrebného objemu bytov je náročný, ak projekt ešte nebol zahájený. Banky sú podľa konateľa VI Group Juraja Dušku prísnejšie a vyžadujú si vyššie percento predpredaja, čím znižujú svoje riziko participácie na projekte.

„Bankové financovanie developerských projektov sa určite oproti minulému roku sprísnilo a zdraželo. Každopádne banky financujú aj naďalej, akurát viac pozerajú na kvalitu projektov, bonitu developera a jeho skúsenosti. Podmienky, ktoré banky aktuálne požadujú, nie sú ale nesplniteľné a sú aj projektovo udržateľné,“ upozorňuje hovorca spoločnosti Lucron Pavel Baslík. Skupina Proxenta sa pri výstavbe a financovaní poučila z minulosti.

„Už od začiatku našich developerských aktivít, poučení situáciou z trhu počas krízy v roku 2009, sme sa rozhodli, že projekty budeme realizovať postupne a plánovať ich tak, aby boli v rôznom štádiu rozpracovania,“ vraví riaditeľ developmentu investičnej skupiny Proxenta Martin Škodáček. Touto stratégiou vedia efektívnejšie pracovať s cyklickými zmenami na trhu a ľahšie absorbovať jeho výkyvy.

Príkladom je projekt Kesselbauer, ktorý je už skolaudovaný a dopredáva sa, a Stockerka v Devínskej Novej Vsi je už vo výstavbe. Rezidencie Slovenka v Banskej Bystrici prechádzajú povoľovacími procesmi a zahájenie výstavby má Proxenta naplánované na budúci rok, no zároveň pracuje na príprave ďalšieho projektu a hľadá nové lokality.