Trh s nehnuteľnosťami je pripravený odraziť sa od dna

Investori na trhu s nehnuteľnosťami na celom svete vnímajú realitný trh optimistickejšie. Mnohí sú presvedčení, že stúpajúci cyklus začne v nasledujúcom roku. Tento optimizmus sa odzrkadľuje v odpovediach dvoch tretín respondentov prieskumu Colliers International s názvom „Global Investor Sentiment Survey 2010“ (Prieskum investičných nálad globálnych investorov 2010), ktorí predpokladajú rozšírenie svojho portfólia v nasledujúcich 12 mesiacoch.

Prvý prieskum Colliers International bol zostavený z vyjadrení 244 významných inštitucionálnych a privátnych globálnych investorov, ktorí disponujú s celkovou hodnotou investičného portfólia presahujúcou 300 miliárd dolárov. Výsledky prieskumu hovoria, že väčšina respondentov verí v to, že trh sa nachádza na dne alebo blízko dna. Až 41 % investorov vidí trh medzi ručičkami ukazujúcimi 5 a 6 hodinu na pomyselných hodinách, ktoré odrátavajú čas globálnych nehnuteľností.

Tieto hodiny prirovnávajú trhové cykly k špecifickému času, kedy 12 hodín reprezentuje vrchol trhu a 6 hodín reprezentuje dno. Každý šesťhodinový úsek medzi tým označuje stúpajúce (od 6:00 do 12:00) alebo klesajúce (od 12:00 do 6:00) cykly.

Podľa respondentov je Latinská Amerika (8:30) a región Pacifiku (7:00) už na vzostupe. Región Pacifiku zahŕňa Austráliu a Nový Zéland. Spojené štáty americké a Ázia (obe na 6:00) sa nachádzajú na trhovom dne. Stredný východ, východná a západná Európa a Kanada sa podľa investorov nachádzajú v dolnej časti cyklu. Respondenti veria, že všetky tieto oblasti sveta budú v nasledujúcich 12 mesiacoch v rozličných stupňoch stúpajúcej fázy trhu. Výnimkou je východná Európa.

Investori, ktorí by radi rozšírili svoje portfóliá, vyjadrili vyšší stupeň dôvery v tieto plány na ich domácich trhoch. Budúce príležitosti vidia aj na niektorých rozvojových trhoch, ako napríklad Poľsko, Ukrajina, Vietnam, Brazília a India.

“Investori jasne vidia to, že trh sa znovunastavuje a čoskoro vstúpi do ďalšieho stúpajúceho cyklu,“ povedal Jamie Horne, garant oddelenia globálnych investičných služieb spoločnosti Colliers International. „Napriek tomuto silno pozitívnemu výhľadu, sú investori stále opatrní a v niekoľkých oblastiach vyjadrili obavy.“

Jednou z  hlavných obáv je financovanie. Respondenti sa rovnomerne rozchádzali v názore, či je financovanie viac alebo menej dostupné dnes ako v porovnaní s minulým rokom. Na druhej strane, ich optimizmus bol citeľný pri pohľade na nasledujúci rok. Takmer 90 % respondentov verí, že v najbližších 12 mesiacoch bude jednoduchšie zaistiť financovanie. Väčšina však predpokladá, že náklady na financovanie sa zvýšia.
Investori z Ázie, Kanady, Latinskej Ameriky a západnej Európy naznačili zlepšenie v prístupe k financovaniu v minulom roku. Investori v USA a v Pacifiku nezaznamenali žiadnu zmenu. Investori na Strednom východe a vo východnej Európe zaznamenali zhoršenú dostupnosť financovania.

Ďalšou témou, ktorá sa objavovala v celom prieskume, je meniaca sa preferencia smerujúca k vysoko kvalitným nehnuteľnostiam, ktoré prinášajú zisk. Pohyb späť smerom k výnosu a menší dôraz na zhodnocovanie kapitálu bol najlepšie zachytený jedným z respondentov prieskumu, ktorý uviedol, že kapitálové zisky sú iba bonus, my kupujeme nehnuteľnosti kvôli príjmu.

Prieskum odhalil značné odlišnosti v názoroch respondentov na návrat kapitálového trhu k normálu (normál je definovaný ako 7,0 až 7,5 % miera výnosnosti pre kancelárske produkty). Napriek tomu väčšina respondentov predpokladá, že sa príslušné trhy vrátia k normálu v nasledujúcich 18 mesiacoch.

Investori z Ázie a Pacifiku očakávajú návrat ich trhov k normálu do štvrtého kvartálu 2010. Nasledovať budú trhy v Kanade, Latinskej Amerike, východnej a západnej Európe v prvom kvartáli 2011. Trhy v Spojených štátoch amerických by sa mali vrátiť k normálu v druhom kvartáli 2011.

Podľa Rossa Moora, viceprezidenta a riaditeľa trhového a ekonomického výskumu pre Colliers International, je ďalším dôležitým záverom prieskumu vnímanie zmeny na trhu zo štrukturálneho hľadiska. „Veľa investorov vyjadrilo názor, že cykly na trhu s nehnuteľnosťami sú teraz kratšie a náročnejšie ako v minulosti, čo slúži ako varovanie pre druhých, že v budúcnosti budú musieť aktéri na trhu reagovať pohotovejšie. Prístup k aktuálnej analýze, ktorá umožňuje hlboký pohľad, bude dôležitejší než kedykoľvek predtým,“ povedal v závere Moore.

Ďalšie výsledky prieskumu:

• Veľa investorov považovalo udalosti z posledných dvoch rokov za dobrú pripomienku toho, že komerčné nehnuteľnosti majú cyklický charakter a načasovanie je pre tvorbu ziskov mimoriadne dôležité,
• V globálnom meradle sa predpokladá, že výnosy dosiahnu tohto roku dno. Prvý kvartál roku 2010 v segmente administratívnych nehnuteľností bol najčastejšou odpoveďou, nasledovaný bude druhým kvartálom roku 2010 v priemyselnom sektore, a tretím alebo štvrtým kvartálom roku 2010 v maloobchode.
• Zdá sa, že aj napriek náročnému ekonomickému prospektu, hlavne v USA a v niektorých európskych krajinách, reprezentujú dnes ceny nehnuteľností dobrú hodnotu, a mnohí hľadia za ťažké obdobie pre výnosy a obsadenosť, smerom k lepším časom v budúcnosti.

Zdroj: Colliers International