Úspešná obnova z pohľadu zhotoviteľa stavebných prác

Obnova bytových domov predstavuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch nielen finančnú záťaž. O tom, ako môžu dosiahnuť požadovaný efekt za optimálne náklady, sme sa porozprávali s Lukášom Cápom, obchodným riaditeľom spoločnosti PS STAVBY , s. r. o.

Prečo je dôležité vypracovanie odborného posudku/podrobnej analýzy pred obnovou bytového domu?
Tento krok sa často podceňuje a nezrealizuje sa pred zadaním projektových prác. Dôležitou súčasťou, ako my hovoríme, „investičného zámeru“, je jasné zadefinovanie rozsahu prác, ktoré vychádza z potreby obnovy nevyhovujúceho stavu stavebných konštrukcií, technologického vybavenia, požiadaviek vlastníkov, navrhovaných a odporúčaných prác, či už zo strany projektanta, alebo zhotoviteľa.

To všetko je vyjadrené v rôznych alternatívach podľa možností financovania danej skladby obyvateľov domu formou potrebného zvýšenia mesačného príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv. Bez vynechania tohto kroku sa potom často stretávame s tým, že po rokoch prípravy a projektovania obnovy sa až počas výberu zhotoviteľa, ktorý detailne analyzuje a ocení projekt, obyvatelia dozvedajú skutočný dosah na ich peňaženky.

Mnohokrát to potom končí škrtaním prác, zmenami a úpravami projektu, obviňovaním, prečo je v projekte toto a prečo nie je tamto, a v konečnom dôsledku vypätou atmosférou, keď sa po rokoch príprav vraciame na začiatok.

Čo by mala obsahovať kvalitne vypracovaná projektová dokumentácia obnovy?
V prvom rade by kvalitná projektová dokumentácia mala obsahovať 100 % výkaz výmer, ktorý je podkladom vo výberovom konaní zhotoviteľa. Výkazy výmer dnes neobsahujú všetky položky projektu alebo sú položky pomenované v nesúlade s projektom, alebo je výmera nesprávne vypočítaná a nesedí so skutočnosťou.

Okrem toho je v praxi celkom zaužívané, že sa projektant zbaví zodpovednosti tvrdením „zhotoviteľ je povinný prekontrolovať správnosť výkazu výmer“, čo je živná pôda pre problémy v realizácii a opäť vypätú atmosféru medzi zhotoviteľom a objednávateľom v prípade objektívnych prác navyše a dohadovaní sa, kto mal mať v tomto prípade „vešteckú guľu“.

Kvalitná obnova je teda zrkadlom kvalitnej prípravy obnovy, projektovej dokumentácie a zadania. Zhotoviteľ aj napriek svojim skúsenostiam a kvalitám za taký krátky čas, keď prebieha súťaž na zhotoviteľa stavby, nestihne dostatočne analyzovať a upozorniť na všetky nedostatky a chýbajúce práce v projekte, na ktoré mal projektant čas 2 až 4 mesiace.

Preto odporúčam vlastníkom cestu, ktorá začína byť konečne trendom aj u nás, a to – „design & build“ (navrhni a postav). V takomto prípade naša spoločnosť vypracuje investičný zámer, projektovú dokumentáciu, zabezpečí stavebné povolenie a realizáciu stavby. Skúsenosti s takouto stavbou, nazývanej aj „na kľúč“, máme s desiatkami bytových domov.

Väčšina vlastníkov bytových a nebytových priestorov sa rozhoduje pri výbere zhotoviteľa stavebných prác a dodávateľa stavebných materiálov na základe ceny. Čo by v tomto ohľade nemali podceňovať?
Najväčšia chyba vo výberových konaniach je, že vlastníci porovnávajú neporovnateľné, čo je veľmi ťažko identifikovateľné, ak nemajú v komisii odborne zdatnú osobu, ako je napríklad projektant, stavebný dozor a pod. Spoločnosti, od ktorých dostanú cenovú ponuku, potom automaticky zoradia podľa ceny, čím sa cena stáva od začiatku hlavným kritériom.

Samozrejme, že potom mnohokrát vyhrá firma, ktorá zamestnáva dvoch zamestnancov, a zákazku realizuje prostredníctvom tretích osôb, tým pádom má minimálnu réžiu, sídlo firmy v jednej prenajatej kancelárii s nedostatočným organizačným a technickým zázemím, čo sa však vlastníci dozvedia až počas realizácie prác. Firma s odborným tímom ľudí a s kvalitným technickým zázemím vie vlastníkom poskytnúť pridanú hodnotu.

Tá spočíva vo včasnej a kvalitnej analýze projektovej dokumentácie s predvídaním spomínaných rozdielov a chýbajúcich prác, čím v konečnom dôsledku ušetrí obyvateľom čas a peniaze. Žiadaný úver zo ŠFRB sa nemôže zväčšiť a prípadné práce navyše by museli riešiť vlastníci nečakane a v mnohých prípadoch cez drahú pôžičku.

Prioritne pristupujú vlastníci k obnove obvodového plášťa bytového domu zrealizovaním vonkajšieho tepelnoizolačného kontaktného systému, teda zateplením. Do akej miery je tento typ obnovy opodstatnený?
Je to predovšetkým vecou určenia si priorít a dohody danej skupiny obyvateľov bytového domu. Preto sú prístupy k obnove a rozsahu prác rôznorodé. Rozsah obnovy však vychádza predovšetkým z finančných možností obyvateľov, a aj keď štát podporuje obnovu formou zvýhodnených úverov napr. zo ŠFRB s úrokom už od 0 % a splatnosťou 20 rokov, obyvatelia úver splácajú v rámci svojich možností formou mesačného príspevku do fondu opráv, a preto je logické, že v prvej etape vlastníci realizujú opatrenia, ako je napríklad aj zateplenie obvodového plášťa.

Je to stále lákavé z hľadiska úspory energie na kúrenie a do určitej miery kompenzuje prípadné zvýšenie príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv. Tento typ obnovy je vizuálne efektívny. Bytový dom vyzerá na prvý pohľad krajší/novší, aj keď ešte neprešiel celkovou obnovou.

Akú postupnosť v obnove bytového domu by ste vlastníkom odporučili ako optimálnu?
Každý postup má svoje výhody a nevýhody. Povedal by som, že existujú dva postupy. Prvý je, že sa vlastníci obrátia na tri až štyri nezávislé spoločnosti: 1. na vypracovanie odborného alebo znaleckého posudku, 2. na vypracovanie projektovej dokumentácie, 3. na zabezpečenie stavebného povolenia a financovania stavby cez napr. ŠFRB a 4. na realizáciu stavby, čo v konečnom dôsledku predlžuje celý proces do termínu začatia stavby a zvyšuje riziko chýb v celom procese prípravy.

Naša spoločnosť jednoznačne odporúča druhý postup, a teda postup „design & build“ (navrhni a postav), keď vypracuje investičný zámer, projektovú dokumentáciu, zabezpečí stavebné povolenie, financovanie stavby z prostriedkov ŠFRB a nakoniec aj realizáciu stavby. Výsledkom je jednotný a kvalitný proces prípravy firmou so skúsenosťami z realizácie obnovy bytových domov, skrátenie času prípravy stavby po začiatok realizácie až o 40 % a zníženie nákladov vynaložených v prípravnej fáze o 50 až 60 %.

Riešenie ktorých kritických detailov by nemali pri obnove podceniť?
Ak hovoríme o realizačných prácach na stavbe, je potrebné na prvom mieste dodržať požiarnu bezpečnosť stavieb a projekt požiarnej ochrany, ktorý je súčasťou projektovej dokumentácie. Kritické sú napr. v prípade výmeny rozvodov TZB (voda, kanalizácia, plyn, vzduchotechnika) protipožiarne prestupy, na realizáciu ktorých sa musí použiť certifikovaný požiarny systém s predpísanou požiarnou odolnosťou, napr. Würth, alebo požiarna izolácia potrubia vzduchotechniky, ak sa realizujú potrubia s prierezom plochy viac ako 0,04 m², alebo ak požiarne deliacou konštrukciou prestupuje viac takýchto potrubí, resp. elementov a ich vzájomná vzdialenosť je menšia ako 0,5 m (merané medzi vonkajšími hranami) a celková plocha otvorov presiahne 1/200 plochy požiarnej deliacej konštrukcie.

Rozhodujú sa vlastníci skôr pre tradičné riešenia alebo sú naklonení aj použitiu alternatívnych materiálov, resp. moderných technológií?
Tu, našťastie, ešte stále prevláda na strane vlastníkov dôvera v odborníkov v tejto oblasti, či už je to realizačná firma, projektant alebo stavebný dozor, a po predložení všetkých informácií alebo argumentov sa väčšinou nakoniec priklonia k vyššej kvalite alebo pridanej hodnote navrhovaného technického riešenia.

Konkrétny príklad predstavuje pri obnove balkónov, lodžií alebo terás výmena zábradlia za nové, ktoré je v projektovej dokumentácii navrhnuté ako oceľové – žiarovo pozinkované – s polyuretánovým náterom. Tu sa nám často stáva, že vlastníci sú si v konečnom dôsledku ochotní priplatiť sa bezúdržbové zábradlie z antikorových profilov alebo hliníka.

Ako môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome predchádzať neželaným reklamáciám po ukončení stavebných prác?
Vhodným výberom stavebného dozoru v zmysle § 46b zákona č. 50/1976 Zb. zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov, ktorý bude dbať na to, aby sa dodržali všeobecné technické podmienky realizácie diela, podmienky rozhodnutí vydaných na uskutočnenie stavby a projektová dokumentácia. Zároveň ich bude zastupovať pri efektívnom odstraňovaní prípadných porúch stavebného diela, uplatňovaní prípadných reklamácií, zabezpečení transparentnej fakturácie a preberaní realizovaného stavebného diela.

Obnova, či už obvodového plášťa budovy vrátane strechy, výmena výťahov alebo stúpačiek, technických zariadení a ďalších súčastí bytového domu, je z finančného hľadiska pomerne náročná. Ktoré možnosti financovania sú najefektívnejšie?
Pre vlastníkov bytov, ktorí sa rozhodnú realizovať obnovu s našou spoločnosťou, zabezpečujeme bezplatné poradenstvo. Môžu sa rozhodnúť buď pre zabezpečenie financovania zo Štátneho fondu rozvoja bývania, alebo formou dotácie z Ministerstva dopravy a výstavby SR, alebo z komerčných zdrojov, alebo aj formou splátkového kalendára. Paušálne sa nedá povedať, ktoré financovanie je najvýhodnejšie, pretože každá obnova sa posudzuje individuálne.

Vyhodnocuje sa potrebná spoluúčasť (vlastné zdroje), ktorá je pri ŠFRB a dotácii rôzna, počet účelov alebo typov obnovy, ktoré ovplyvňujú výslednú úrokovú sadzbu zo ŠFRB. Na základe našich skúseností v súčasnosti vlastníci už o dotácie v takom rozsahu ako v minulosti nežiadajú. Skôr sa rozhodujú pre celkovú obnovu s viacerými typmi alebo účelmi, pri ktorých môžu získať úver do výšky 75 % z obstarávacích nákladov s výnimkou úveru až do výšky 100 % v prípade realizácie výmeny výťahov, bezbariérového prístupu do domu a zateplenia bytového domu v ultranízkoenergetickom štandarde.

Úver možno získať s úrokom už od 0 %, fixovaným na 20 rokov a so splatnosťou 20 rokov. Jednou z najväčších výhod je možnosť ručenia formou tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv a nie bytmi. Ročne podáme žiadosti na ŠFRB pri našich zazmluvnených stavbách v počte 10 až 15 stavieb so 100 % úspešnosťou pridelenia úveru.

V čom spočíva zásadný rozdiel pri obnove bytových domov, ktoré nie sú pamiatkovo chránené, a tých, ktoré spadajú do kompetencie pamiatkového úradu?
V tomto prípade je časová náročnosť a technické riešenie obnovy o dosť náročnejšie, keďže musíme postupovať v súlade so zákonom č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu v znení neskorších predpisov, podľa ktorého je potrebné dvojstupňové vyjadrenie príslušného krajského pamiatkového úradu, a to k zámeru, ako aj k projektovej dokumentácii.

Pri obnove pamiatkovo chránených budov je nevyhnutné zachovať pôvodný stav bytového domu, čo si vyžaduje umelecko-remeselnú obnovu a reštaurovanie presne vymedzených stavebných konštrukcií a technológií bytového domu. To obnovu výrazne „predražuje“. Zo skúseností vieme, že cena za obnovu klasického bytového domu sa môže pohybovať v rozpätí 10 000 až 15 000 € na byt. Pri obnove pamiatkovo chráneného bytového domu táto suma môže narásť na 15 000 až 25 000 € na byt.

Rozhovor pripravila Andrea Dingová
FOTO: PS Stavby