Utópia verzus skutočnosť alebo akú úlohu zohráva Slovenský pozemkový fond v pozemkovej politike štátu?
Slovenský pozemkový fond je štátnou inštitúciou spravujúcou pozemkový fond štátu a neznámych vlastníkov. Je zriadený zákonom ako nezisková organizácia, čo v praxi znamená, že sa nezaraďuje do sústavy orgánov verejnej moci.
Práve tým by mala byť zabezpečená jeho nezávislosť a eliminovaná byrokratická záťaž častokrát spojená s postupom orgánov verejnej moci v správnych konaniach. Naozaj to však platí aj v praxi alebo je kontakt so Slovenským pozemkovým fondom bojom s veternými mlynmi?
Aj napriek tomu, že je Slovenský pozemkový fond zriadený zákonom, jeho činnosť je regulovaná len v minimálnej miere. Slovenský pozemkový fond nerozhoduje o individuálnych právach a povinnostiach, a tak nie je orgánom verejnej moci, preto na jeho činnosť nie je možné aplikovať žiaden právny predpis upravujúci správne konanie.
Dostávame sa tak do situácie, keď Slovenský pozemkový fond síce spravuje nehnuteľnosti štátu, môže s nimi nakladať, prevádzať ich tretím osobám, prenajímať ich alebo ich zaťažovať vecnými bremenami, ale procesný postup ako uvedené dosiahnuť nie je transparentne upravený v žiadnom zákone. Je teda veľmi ťažké predstaviť si výkon kontroly nad inštitúciou, ktorej postup nie je takmer vôbec regulovaný.
Častokrát nejde o pozemky s rozsiahlou výmerou, ktoré chce od štátu odkúpiť inštitucionálny developer, ale o menšinové spoluvlastnícke podiely Slovenskej republiky na pozemkoch, ktoré má väčšinový vlastník záujem odkúpiť do svojho vlastníctva. Na to však potrebuje podpis od Slovenského pozemkového fondu.
V čase globalizácie a digitalizácie by sa dalo očakávať, že takéto konanie nebude trvať viac ako niekoľko týždňov. Realita je však iná. Vo väčšine prípadov sa takéto konania vedú niekoľko rokov a uzavretie kúpnej zmluvy je stále v nedohľadne, a to aj v prípadoch, keď záujemca bez pripomienok odsúhlasil kúpnu cenu a znenie kúpnej zmluvy navrhnuté Slovenským pozemkovým fondom a predložil Slovenskému pozemkovému fondu všetky vyžiadané dokumenty.
Slovenský pozemkový fond má svoje postupy, lehoty a úkony upravené v interných predpisoch, ktoré odmieta sprístupniť, a teda záujemcovi o odkúpenie pozemku neostáva nič iné, len dúfať v čo najskoršie vybavenie veci.
Problémom je okrem iného aj skutočnosť, že kúpna cena navrhnutá cenovou komisiou Slovenského pozemkového fondu platí iba 1 rok, a ak sa dovtedy kúpna zmluva neuzavrie, celý proces sa vracia na nové posúdenie cenovou komisiou a určenie novej výšky kúpnej ceny, teda naspäť na začiatok. Nezriedka je nová kúpna cena niekoľkonásobne vyššia ako tá pôvodná.
Žiadateľ o odkup sa tak dostáva do začarovaného kruhu, keď Slovenský pozemkový fond určí cenu a navrhne podmienky kúpnej zmluvy, avšak sám danú kúpnu zmluvu v lehote 1 roka neuzavrie, pričom treba poznamenať, že ho k tomu ani nič neviaže, a proces sa tak začína opakovať.
Takýto postup Slovenského pozemkového fondu znamená v praxi omeškanie, prípadne úplné zmarenie stavebných a developerských projektov, čím nielen stagnuje rozvoj daného územia, ale rastú aj náklady, a to nielen developerom, ale aj bežným občanom pri vysporiadavaní vlastníctva a prípadnej stavebnej činnosti.
Keďže však Slovenský pozemkový fond stricto sensu neporušuje žiaden zákon, nemôžme hovoriť ani o vzniku škody v právnom slova zmysle. Je otázne, do akej miery tento stav eskaloval údajné korupčné praktiky, ktoré vyústili do obvinení a väzobného trestného stíhania niekoľkých najvyšších predstaviteľov Slovenského pozemkového fondu.
Ako je teda možné brániť sa voči postupu, resp. skôr „nepostupu“ Slovenského pozemkového fondu?
Napriek neželanému právnemu stavu nemožno pripustiť, aby Slovenský pozemkový fond konal svojvoľne, čím dostával oprávnených záujemcov o kúpu nehnuteľnosti, ktorí splnili všetky zákonné požiadavky, do nezávideniahodných situácií.
Avšak vzhľadom na už spomínaný nevyhovujúci právny stav častokrát jedinou možnosťou, ako sa voči tomuto brániť, je domáhať sa svojich práv súdnou cestou, a to napríklad zrušením spoluvlastníctva súdom.
Dlhodobé riešenie vidíme v zavedení zákonnej a transparentnej úpravy postupov a lehôt pre Slovenský pozemkový fond vo vzťahu k tretím osobám pri predaji a nájme pozemkov, ako aj pri zriaďovaní vecných bremien a rovnako aj vo vymedzení zodpovednosti a sankčného mechanizmu za nečinnosť a porušovanie povinností.
Hoci sa vláda Slovenskej republiky zaviazala k príprave a prijatiu nového zákona o územnom plánovaní a zákona o výstavbe, sme toho názoru, že na urýchlenie stavebných konaní je rovnako potrebné precíznejšie upraviť aj postup Slovenského pozemkového fondu, inak sa želaný efekt nemusí dostaviť.
Odborníci Deloitte Legal sú špecialistami v oblasti práva nehnuteľností s dlhoročnými skúsenosťami v poskytovaní poradenstva developerom, ako aj inštitucionálnym investorom.
Dagmar Yoder
partnerka/advokátka
Deloitte Legal s.r.o.
E-mail: dyoder@deloitteCE.com
Veronika Rošková
Senior Associate/advokátska koncipientka
Deloitte Legal s.r.o.
E-mail: vroskova@deloitteCE.com
Zdroj: PR článok Deloitte na Slovensku
