Predaj bratislavských novostavieb sa medziročne prepadol o 40 %

Táto situácia v treťom kvartáli je dôsledok rastúcich cien nehnuteľností, zvyšovania úrokových sadzieb, inflácie, reštrikcií Národnej banky Slovenska, aj neistoty, ktorú spôsobil rast cien energií.

Napriek tomu nedošlo k úplnému zastaveniu predaja. V počte záujemcov o kúpu nového bývania bol začiatok leta prirodzene slabší, no na jeho konci ich počet opäť narástol.

Filip Žoldák z RK HERRYS uviedol, že projekty sú priemerne vypredané na 70 % a najväčší záujem bol v tých, ktoré začali predaj v druhom štvrťroku, a to pre najpriaznivejšie ceny. Práve predaj v tých projektoch, ktoré sa začali predávať v druhom a treťom kvartáli, tvoril takmer polovicu všetkých predaných bytov.

Medzikvartálne sa priemerná cena takmer vôbec nezmenila. Jej nárast predstavoval len 1,7 % a drží sa na úrovni úrovni 3 868 eur/m2 bez DPH, medziročne vzrástla cena o 13%.

Lokálny strop cien

Podľa odborníkov v RK HERRYS narazili ceny v Bratislava na svoj lokálny strop. Ceny stagnujú a minimálny nárast sa vnímajú skôr ako štatistickú záležitosť. Potenciál na ďalší rast odkryje vývoj dopytu v najbližšom období. Realitným trhom však hýbu ekonomické vplyvy, ktoré môžu udržať ceny na súčasnej úrovni. Sú to najmä vysoké a stále rastúce náklady na výstavbu, ale aj miera vypredanosti projektov, nízka ponuka, a v neposlednom rade inflácia.

Stúpa investičný nákup novostavieb

„V súčasnosti sledujeme trend, že podiel kupujúcich investičných bytov sa zvyšuje. Investori tým potvrdzujú svoju dôveru v bratislavský trh novostavieb,“ konštatoval Žoldák z RK HERRYS s tým, že investori sa vyhýbajú nákupom na sekundárnom trhu. Naopak medzi záujemcami o vlastné bývanie evidujeme nárast nákupov starších bytov na sekundárnom trhu.

Ponuka rastie, pretože je nízky dopyt

Celkovo je v ponuke takmer 1900 voľných bytov v developerských projektoch, v lete sa ponuka rozrástla o približne 400 nových bytových jednotiek, čo predstavuje 30% všetkých bytov v novostavbách. Ponuka rastie už druhý kvartál po sebe, čo spôsobil skôr znižujúci sa dopyt a fakt, že byty zostávajú v ponuke dlhšie. Pri súčasnom dopyte vystačuje ponuka bytov na najbližšieho 1,5 roka.

Najširšia ponuka bytov je pritom v okrese Bratislava II, kde je aj najviac rozostavaných projektov. Najmenej projektov je v okrese Bratislava V, kde ponuku tvorí len šesť projektov. Ponuku skladá takmer zo 70 % 2-izbové a 3-izbové byty, 1-izbové a 4-izbové sú zastúpené rovnako 12 %. Kopírujú ju aj predané byty, najviac sa totiž predali 2-izbové a 3-izbové byty, záujem o 4-izbové byty je väčší ako o 1-izbové. Z oboch kategórií sa najviac predalo v mestskej časti Ružinov.

Uplatnenie inflačnej doložky je otázne

Veľkou témou posledných mesiacov sú inflačné doložky, ktoré môžu predstavovať pre kupujúceho istého strašiaka. Tie do zmlúv v poslednej dobe zaviedli viacerí developeri s cieľom premietnuť do cien bytov zvýšené náklady na výstavbu. Zahrnutie inflačnej doložky do kúpnej zmluvy neznamená hneď, že si ju developer uplatní. Niektorí developeri sa naopak rozhodli niesť bremeno zvyšujúcich sa nákladov a neprenášať ho na kupujúceho.