Zásadný miľník pre mestskú triedu. Vylepšený polyfunkčný komplex na Záhradníckej hlási pokrok aj nové detaily

Pôvodne tu mala vyrásť najvyššia budova Slovenska. Z veľkých plánov ale nakoniec vzišlo a pozemok pri dôležitých dopravných tepnách Bratislavy ostal desaťročia takmer prázdny. Dnes sa exponovaná parcela na nároží Záhradníckej a Bajkalskej konečne priblížila ku kompletnej zástavbe. Významný miľník dosiahol polyfunkčný komplex dvoch domov, ktorým ostáva posledný krôčik k výstavbe.

Známa lokalita aj najvyššia veža na Slovensku

Štrkovecké jazero, administratívny komplex Rosum či mestské dopravné tepny Bajkalská a Záhradnícka. To sú záchytné body časti Ružinova, kde sa sústreďuje aj desaťročia oplotený a prázdny pozemok bývalého areálu Drutechny, kde bola dlhodobo prevádzka autoservisu. Lokalita je tak vzhľadom na svoju atraktívnu polohu ideálna na zástavbu, ktorej sa mohla dočkať už na začiatku 21. storočia. 

Majiteľom pozemkov sa stala spoločnosť Atlas Real, ktorá v roku 2006 zverejnila konkrétnu podobu svojho projektu. Vyrásť tu mal Polyfunkčný komplex Olympia tvorený bytovým domov, ale aj najvyššou budovou na Slovensku. Veža mala mať až 39 podlaží a výšku 115,5 metrov, čím by dominovala panoráme Bratislavy.

Podľa portálu Trend mal komplex ponúknuť mix bývania (asi 265 bytov) a kancelárskych priestorov. Podľa podkladov v ňom malo bývať 800 ľudí a v administratívnej časti pracovať 1 500 zamestnancov. Náklady na realizáciu komplexu mali dosiahnuť 1,8 miliardy slovenských korún a projekt dokonca disponoval stavebným povolením.

O pár rokov neskôr však nastala finančná a hospodárska kríza, čím z veľkých plánov vzišlo. Developer následne pozemok predal v dražbe. Dnes je sčasti zastavaný spoločnosťou YIT Slovakia, ktorá tu postavila prvú etapu rezidenčného projektu Rozeta a v prípravách je aj druhá fáza. Zvyšnú plochu, bližšie k dopravným tepnám, prevzala spoločnosť Záhradnícka Property s.r.o., ktorá patrí pod rakúsku bankovú skupinu Raiffeisen.

Veľký miľník prichádza

Spoločnosť tu naplánovala projekt, ktorého budúci výraz bol dlho neznámy. Zmena nastala až v covidovom roku 2021, keď firma predložila zámer na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) a verejnosť konečne videla budúcu podobu exponovaného pozemku. Projekt definitívne prešiel posudzovaním v decembri roku 2022, čím sa veľkým miľníkom posunul v povoľovacom procese.

Ďalší progres však stagnoval. V júni roku 2023 podal investor návrh na vydanie územného rozhodnutia, ktoré dlho neprichádzalo. Po takmer roku však prišiel druhý zásadný miľník. Mestská časť Ružinov pred pár dňami vydala územné rozhodnutie o umiestnení stavby na Polyfunkčné objekty A1, A2, Záhradnícka – Bajkalská, čo je oficiálny názov projektu.

Mohutný projekt pre takmer dve tisícky zamestnancov

Podľa najnovšej dokumentácie vzniknú v juhozápadnom rohu križovatky Záhradnícka – Bajkalská dva objekty označené A1 a A2. Vytvorí sa tým akási bariéra voči vyššie položeným rezidenčným domom, pričom táto bariéra bude spĺňať aj protihlukovú funkciu a obyvatelia bytových domov si oddýchnu od frekventovanej križovatky. 

Projekt je rozdelený na dve etapy. V rámci prvej fázy sa vybuduje budova A1 so šiestimi nadzemnými podlažiami, dvomi podzemnými a objekt bude umiestnený bližšie k Záhradníckej ulici. Hlavný vstup bude riešený na úrovni prvého podzemného podlažia, čo je zdôvodnené charakterom daného terénu. Nad veľkou časťou tohto podlažia je navrhnutá zeleň v rôznych výškach substrátu a doplnená je spevnenými plochami.  

Na prvom až šiestom nadzemnom podlaží sú navrhnuté priestory pre administratívu, pričom na ustúpenom siedmom podlaží, teda streche, bude položené technologické vybavenie objektu. Celkovo budova pojme až 748 zamestnancov administratívnej činnosti. Investor predpokladá, že v navrhovaných prenajímateľných priestoroch občianskej vybavenosti vznikne showroom, kaviareň a expozitúra banky. Celkovo bude k dispozícii 422 metrov štvorcových komerčnej plochy, ktoré pojmú ďalších 9 zamestnancov. 

V rámci druhej etapy bude vytvorený mohutnejší objekt A2 s deviatimi nadzemnými a dvomi podzemnými podlažiami. S prvým domom bude prepojený a umiestnený pozdĺž výjazdu zo Záhraníckej ulice na Bajkalskú. Dom pojme vyše tisícku zamestnancov administratívy a 15 zamestnancov bude môcť pracovať v komerčných prenajímateľnách priestoroch. Celý projekt tak pojme až 1 824 ľudí.

Vstup je v tomto prípade riešený z prízemia, kde sa bude nachádzať vstupné lobby, priestory určené na prenájom gastro prevádzok, obchodov či služieb. Priestory pre administratívu sú navrhnuté na druhom až deviatom podlaží, pričom budova bude obsahovať ustúpené, desiate technologické podlažie. V prípade občianskej vybavenosti tu investor opäť predpokladá showroom, kaviareň, ale aj predajňu novín a časopisov.

Podľa územného rozhodnutia je celková plocha riešeného územia takmer 11-tisíc metrov štvorcových, zastavaných bude 3 731 metrov štvorcových a úžitková plocha oboch objektov presahuje 38-tisíc metrov štvorcových. Aj z týchto čísiel je teda zrejmé, že pôjde o mohutný zámer. 

Podzemná garáž počíta s kapacitami pre elektromobilitu, ale aj cyklodopravu, pričom garáže budú navzájom prepojené. Celkový počet parkovacích miest bude 447, z toho 18 stojísk bude určených pre zdravotne znevýhodnené osoby. V projekte je však navrhnutých aj 24 exteriérových parkovacích miest v blízkosti vstupov oboch budov. 

Budovy odkazujúce na medzivojnovú architektúru

Územné rozhodnutie podrobne opisuje aj dosiaľ neznáme fakty. Neoddeliteľnou súčasťou projektu bude aj zeleň. Tá má dopĺňať kompozičné zámery architektonického návrhu celej stavby, prítomné budú strešné záhrady, bylinná a stromová etáž, kvetinové záhony či stromy. Súčasťou sadovníckych úprav bude aj automatický zavlažovací systém. Zeleň pritom nebude spĺňať len estetickú funkciu, ale aj retenčnú a ochladzovaciu.

V najnovšej dokumentácii je podrobne popísaná aj architektúra objektov, o ktorú sa postarala architektonická kancelária AK Jančina. Navrhované riešenie vychádza z dispozično-prevádzkových vzťahov v objekte, z celkového urbanistického riešenia územia či z požiadaviek navrhovateľa. 

„Obe etapy vytvárajú jednoliaty celok s gradáciou/zvýšením hmoty smerom k Bajkalskej ulici. Pravidelný raster fasády priznáva modul skeletu, tvaroslovím odkazujúc na medzivojnovú architektúru. Fasáda objektu je okrem sklenených plôch navrhnutá zo svetlých obkladov, ktoré pomáhajú k znižovaniu nárokov na chladenie,” uvádza investor v územnom rozhodnutí, pričom architektonický výraz budov označuje ako moderný. 

Kvalitný redizajn a zlepšenie atraktívnej lokality Ružinova

Redakcia ASB pritom disponuje pravdepodobne najnovšou vizualizáciou celého projektu. Dosiaľ totiž boli známe len nekvalitné fotografie z posudzovania vplyvov na životné prostredie z roku 2021, ktoré boli doplnené o rezy oboch budov. Z nich nebolo možné vyčítať skutočný architektonický vizuál, ani iné detaily. Všetko tak nasvedčovalo tomu, že zámer ešte prejde rezidajnom.

A to sa aj stalo. Budova prešla vylepšením a ponúka omnoho súčasnejší výraz. Ten je spôsobený svetlými materiálmi, čistými líniami, omnoho príťažlivejším vizuálom, ale aj výraznou úpravou okolia.

Ako sa pre nás ešte v roku 2022 vyjadril Michal Kožár z ateliéru AK Jančina, polyfunkčný komplex chceli začať stavať v roku 2024 s dokončením v roku 2025. Tento termín sa dnes stáva veľmi optimistickým, nakoľko po získanom územnom rozhodnutí musí investor nadobudnúť aj právoplatné stavebné povolenie. To sa môže stať v tomto roku, avšak výstavba sa už pravdepodobne nestihne uskutočniť. Michal Kožár rovnako uviedol aj predpokladné finančné náklady, ktoré sú vo výške 40 – 45 miliónov eur. 

Z pôvodnej dominanty Bratislavy – plánovanej najvyššej veže Slovenska – sa nakoniec môže stať vkusne vyplnený pozemok s príjemnou architektúrou. Poloha parcely i jej veľkosť si pýta väčšiu zástavbu mohutnejšej mierky, čo projekt od developera Záhradnícka Property spĺňa. 

V konečnom dôsledku, projekt sa sústredí aj na priľahlé územie, ktoré dnes nie je v ideálnom stave. Atraktívna lokalita Ružinova sa tak môže stať lepšou. Konečne. Predsa len, ide o frekventovanú lokalitu širšieho centra metropoly, ktorá si to zaslúži. A redizajnovaný projekt od AK Jančina túto možnosť ponúka.