Zelené nájmy: Nevyhnutnosť zodpovedajúca dopytu?
Zelené nájmy sú aktuálne horúcim trendom v sektore nehnuteľností. Prenajímatelia sa snažia vyhovieť zvýšeným nárokom nájomcov implementáciou nových udržateľných opatrení, čeliť nárokom zo strany bánk aj investorov a zároveň byť konkurencieschopní. Čo vlastne zelený nájom je a ako sa premieta do vzťahu prenajímateľ – nájomca?
Zelené nájmy predstavujú v rámci nájomného vzťahu súbor rozmanitých dohôd a záväzkov týkajúcich sa environmentálne udržateľných opatrení, ktorých cieľom je znížiť negatívne vplyvy budov na životné prostredie a podporiť zelené správanie. Zahŕňajú široké spektrum klauzúl týkajúcich sa výstavby, manažmentu, údržby a využívania budovy a prenajímaných priestorov.
Tri piliere udržateľnosti
Zelené nájmy by mali byť založené na troch pilieroch:
- ekonomický pilier – šetrné využívanie vody a energií s cieľom úspory nákladov;
- ekologický pilier – zníženie emisií a odpadu, úspora vody a energie, využívanie obnoviteľných zdrojov energie a ekologicky nezávadných materiálov;
- sociálny pilier – transparentná a pravidelná výmena informácií, zlepšenie pracovného prostredia a dôraz na dodržiavanie predpisov v oblasti BOZP, bezbariérový prístup a pohyb v budove a prenajatých priestoroch.
Uvedené piliere udržateľnosti sa premietajú do rôznych záväzkov pre prenajímateľov a nájomcov, pričom klauzuly štandardne využívané v nájomných vzťahoch sa týkajú nasledovných oblastí:
- energetická efektívnosť – záväzok používať energeticky efektívne technológie, podpora udržateľných zdrojov energie;
- recyklácia a odpadové hospodárstvo – triedenie odpadu a aktívna participácia na recyklácii;
- voda a vodný manažment – opatrenia na úsporu vody, ako sú inštalácia šetričov na vodu alebo zachytávanie dažďovej vody;
- zeleň a záhrady – záväzky týkajúce sa pestovania rastlín a udržiavania zelene;
- doprava – podpora alternatívnych spôsobov dopravy (bicykle, mestská hromadná doprava, zdieľaná mobilita).
Klauzuly zelených nájmov sa môžu líšiť vo svojej záväznosti a prísnosti, a to od záväzku maximálneho úsilia až po právne záväzné povinnosti pre obe zmluvné strany. Obsah a rozsah povinností by sa však mal individuálne prispôsobiť, berúc do úvahy typ budovy, zamýšľané využitie a záujmy zmluvných strán, aby boli záväzky medzi zmluvnými stranami spravodlivo vyvážené.
Výzvy zelených nájmov
Hoci zelené nájmy ponúkajú množstvo výhod, ich úspech závisí od toho, ako efektívne sú vynucované. Neexistencia účinných mechanizmov na kontrolu a dodržiavanie zelených záväzkov môže viesť k nesplneniu stanovených cieľov a porušeniu nájomnej zmluvy.
Existuje viacero možností, ako zabezpečiť efektívne vynucovanie zelených záväzkov. Ide napríklad o pravidelné kontroly a audity, finančné sankcie za ich nesplnenie, výhody v prípade splnenia stanovených kľúčových ukazovateľov. Všetky tieto nástroje by však mali byť vopred dohodnuté v nájomnej zmluve, aby medzi stranami bola od začiatku zmluvného vzťahu zabezpečená transparentnosť.
Napriek tomu, že zelené nájmy nie sú v slovenskom právnom poriadku výslovne upravené, predstavujú dôležitý krok smerom k udržateľnej budúcnosti. Je preto možné očakávať, že zmluvnú prax na trhu medzi prenajímateľmi a nájomcami vo vzťahu k zeleným nájmom zákonodarca pretaví aj do novej legislatívy upravujúcej nájomné vzťahy.
Dagmar Yoder
Partner/advokátka
Deloitte Legal s.r.o.
dyoder@deloittece.com
Veronika Patúšová
Managing Associate/advokátka
Deloitte Legal s.r.o.
vpatusova@deloittece.com
Zdroj: Deloitte
