Zmeny realitného trhu pod vplyvom legislatívnych zmien
Realitný trh na Slovensku ovplyvňujú okrem ekonomickej krízy najmä legislatívne zmeny a situácia spojená s odkladom účinnosti nového stavebného kódexu. Európske predpisy v oblasti udržateľnosti navyše stanovujú nové povinnosti, ktoré sa týkajú aj realitného sektora, a to najmä v súvislosti s mechanizmom CBAM a nariadením EUDR.
Dlho očakávaná rekodifikácia stavebného práva sa napriek plánovanej účinnosti posunula o ďalší rok. Napriek odkladu účinnosti nového zákona o výstavbe sa predsa do praxe dostali významné novinky, ktoré značne ovplyvnia proces územného a stavebného konania. Rozšírenie možnosti spojenia územného a stavebného konania, integrované konanie a otázka legalizácie čiernych stavieb boli kľúčové zmeny, ktoré priniesla novela stavebného zákona účinná od 1. 4. 2024.
Dôležitou a praxou vyžadovanou zmenou je fikcia súhlasu obce s navrhovanou stavbou, ktorej cieľom je prispieť k urýchleniu procesu povolenia stavby. Mnohí stavebníci čakali na záväzné stanovisko obce aj niekoľko mesiacov, avšak uvedenou zmenou sa po márnom uplynutí lehoty na vydanie stanoviska (60, resp. 90 dní) predpokladá súhlasné stanovisko obce.
Otázka čiernych stavieb a dodatočnej kolaudácie dlhodobo polarizovala odbornú verejnosť. Novela stavebného zákona počíta s viacerým režimami dodatočnej kolaudácie čiernych stavieb podľa toho, kedy bola daná stavba postavená. Treba zdôrazniť, že od 1. 4. 2025 nebude dodatočná legalizácia čiernych stavieb možná.
Realitný trh tak účinnosťou uvedenej novely síce zasiahnu pomerne výrazné zmeny, no stavebníci budú mať aspoň dostatočný časový priestor pripraviť sa na nový stavebný kódex, ktorého účinnosť je plánovaná na 1. 4. 2025.
Aké výzvy pre realitný trh prinášajú nové európske predpisy?
Nielen slovenské právne prostredie, ale najmä to európske sa dynamicky mení a vyvíja. Dekarbonizácia a dosiahnutie uhlíkovej neutrality stoja za novými povinnosťami, ktorým sa nevyhnú ani subjekty v realitnom sektore.
Aktuálnou novinkou je prijatie nariadenia o odlesňovaní (EUDR), ktoré pre spoločnosti obchodujúce v EÚ s komoditami, medzi ktoré patria aj drevo alebo kaučuk, alebo s výrobkami vyrobenými s ich použitím, stanovuje povinnosť preukázať, že uvedené výrobky nespôsobujú odlesňovanie, sú vyrobené v súlade s právnymi predpismi krajiny produkcie a majú potrebné vyhlásenie o náležitej starostlivosti.
Uvedené povinnosti začnú platiť od 30. 12. 2024 pre vybrané subjekty. Skutočnosť, že udržateľnosť je v EÚ prioritou, preukazujú aj prísne sankcie za nedodržiavanie nariadenia EUDR, a to finančné pokuty až do výšky 4 % z ročného obratu firmy, konfiškácia dotknutých výrobkov, vylúčenie z verejného obstarávania a prístupu k verejnému financovaniu alebo dočasný zákaz umiestňovať na trh príslušné výrobky.
Od 1. 10. 2023 je zároveň v účinnosti mechanizmus uhlíkovej kompenzácie na hraniciach (mechanizmus CBAM), ktorý stanovuje spoločnostiam dovážajúcim cement, železo, hliník, elektrinu, vodík a hnojivá z tretích krajín povinnosť štvrťročne podávať správy CBAM, ktoré obsahujú informácie o emisiách vypustených pri výrobe týchto tovarov. Ak dovozca tieto emisné dáta nemá k dispozícii, do 31. 7. 2024 môže použiť základné hodnoty zverejnené Európskou komisiou. Od 1. 1. 2026 budú navyše dovozcovia povinní nakupovať certifikáty CBAM na pokrytie emisií viazaných na dovezený tovar.
Príprava správ CBAM a príprava na nariadenie EUDR si vyžaduje nielen spoluprácu viacerých oddelení v spoločnosti, ale najmä aktívnu komunikáciu s dodávateľmi, preto odporúčame sa týmto témam začať viac venovať čo najskôr.
Dagmar Yoder
Partner/advokátka
Deloitte Legal s.r.o.
dyoder@deloittece.com
Veronika Patúšová
Managing Associate/advokátka
Deloitte Legal s.r.o.
vpatusova@deloittece.com
Zdroj: Deloitte
