Zmeny v príspevku developera za zmenu územného plánu sú na svete

Mesto Bratislava navrhlo zmeny v metodike zmien v územnom pláne za príspevok za takto získanú nadhodnotu od developera vo forme štvorcových metrov nájomného bývania. O nich rokuje počas októbra s developermi, s Inštitútom urbánneho rozvoja a týka sa iba spoločností, ktoré chcú zmenu v územnom pláne. V druhej polovici mesiaca získa spätnú väzbu formou dotazníka.

Mesto vytvára nový nástroj celomestskej politiky. Chce rozšíriť mechanizmus plnenia kontribúcie aj o možnosť vyjadriť ju v peniazoch, na čo slúži navrhovaný vzorec s novinkou – s koeficientom. Ten určuje mieru kontribúcie investora, bude jednotný pre celé mesto, bude modifikovateľný pri evidentných okolnostiach a indexovaný mierou ročnej inflácie či ročne aktualizovaným priemerným ročným indexom spotrebiteľských cien.

Zmeny v metodike si mesto vyskúša v pilotnom prípade – v Mestskej urbanistickej štúdii Mlynské nivy z dielne MIB. V tomto prípade má dohodu o spolupráci s 8 vlastníkmi, ktorí zastupujú 14 projektov, čo predstavuje asi tretinu riešeného územia.

Ide o brownfield v mestskej časti Ružinov, ktorý po zmenách v územnom pláne môže byť územím pre 30-tisíc obyvateľov. Aby sa stal plnohodnotnou mestskou štvrťou, treba dobudovať občiansku vybavenosť – električkovú trať ako súčasť mestského bulváru či školskú infraštruktúru. Takto bude mať územie „vyššiu cenu“ v očiach jeho budúcich obyvateľov.

Riaditeľ Metropolitného inštitútu Bratislavy (MIB) Ján Mazúr v utorok na tlačovej besede o zmenách v metodike uviedol, že zvýšenie koeficientu maximálne o 15 % bude možné v kontexte s lokalitou – napríklad s výstavbou električky, celomestského parku, stavebnej modifikácie Dunajského nábrežia či významnej ochrane životného prostredia.

Mazúr odhadol, že objem poplatku za rozvoj od developerov bude cca 30 mil. eur a náklady na električkovú trať od 40 do 70 mil. eur a mesto hľadá ďalšie zdroje na rozvoj. „Celkový investičný objem projektov v tejto zóne je zhruba 1,2 až 2 mld. eur,“ doplnil s tým, že odhad nákladov na školy, parky, električkovú trať môže byť od 80 do 100 mil. eur. V súvislosti s výstavbou trate a využitím európskych peňazí upozornil na postavenie Bratislavského samosprávneho kraja, na tvrdé vyjednávanie o alokácii pre neho a na nutnosť dohody Európskej komisie s vládou SR.

MIB informoval, že v súčasnosti sú jedinou formou kontribúcie nájomné byty, po zmene by k nim mali pribudnúť: pozemok prevedený na mesto, finančný príspevok naviazaný na konkrétny účel, vybudovanie školy, vybudovanie parku, vybudovanie bulváru, námestia, vypracovanie projektovej dokumentácie či iné plnenie podľa dohody.

Mestská samospráva dáva prednosť nefinančnému plneniu, ktoré bude prevedené na mesto alebo mestskú časť, a pri výbere sa bude hľadať synergia s investičným zámerom cez geografickú blízkosť projektu a naviazanie projektu na etapizáciu jeho výstavby. Do nefinančného plnenia sa nezapočítava vnútroblok ani  námestie v súkromnej správe. Keďže stavba električkovej trate nie je realizovateľná súkromným investorom, je súčasťou finančnej kontribúcie.

Ak je minimálna veľkosť riešeného územia od 5-tisíc m2 do 40-tisíc m2 – plnenie je formou nájomného bývania. V návrhu v súvislosti s veľkou územia od 40-tisíc m2 uvádza kombinované plnenie rôznymi formami kontribúcie. Konkrétne formy budú jasné po rokovaní mesta s developerom na základe urbanistickej štúdie. Nájomné byty z metodiky po jej zmene nevypadnú, „súčasťou každého kontribučného plnenia bude minimálne 20 % nájomných bytov“.

Nemá sa meniť prax v súvislosti s vyvolanými investíciami na základe záväzného stanoviska a budú využité výhradne na zabezpečenie dopravnej a technickej dostupnosti investície. Do kontribúcie sa nezapočítava zvýšenie kapacity ulice, rozšírenie križovatky, prekládky sietí, napojenie na dopravnú infraštruktúru ani verejné priestranstvo nepredané do majetku mesta.

Analytik MIB-u Ján Brunovský o raste nákladov developera povedal, že kontribúcia spolu s cenou kapitálu zvyšuje náklady projektu cca o 5 %. Realitný biznis je cyklický a dlhodobý a takéto zaťaženie považuje MIB za akceptovateľné.

Zmeny v metodike by malo vziať mestské zastupiteľstvo na vedomie na prelome rokov 2023 a 2024. Rokovania s developermi v rámci Mestskej urbanistickej štúdii Mlynské nivy sú v pláne od novembra tohto roka do marca 2024. V marci budúceho roka by malo byť predložený na rokovanie mestských poslancov informačný materiál s návrhom obstarať zmeny a doplnky územného plánu.