Zodpovedných majiteľov bytov potrebujeme ako soľ. Ako by mali vyzerať?

Vlastníctvo zaväzuje. Aj vlastníctvo bytu v bytovom dome zaväzuje k primeranej miere zodpovednosti v rovine ekonomickej, ale aj v rovine spoločenskej.

Začneme citátom poľského básnika a prekladateľa Juliana Tuwima, ktorý na tému, čo je zodpovednosť, povedal, že „zodpovednosť je to, čo druhí majú niesť na svojich pleciach“. V mnohých situáciách sa stáva, že je oveľa ľahšie a pohodlnejšie nechať zodpovednosť na iných ľuďoch. Je to však správne rozhodnutie? Veď niesť zodpovednosť za svoje konanie by mal každý a nemal by toto bremeno nechávať iba na iných.

Obdobne by o takomto prenose zodpovednosti, resp. vzdania sa vlastného rozhodnutia mohli hovoriť mnohí, ktorí sa stretávajú s vlastníkmi bytov v bytových domoch na schôdzach vlastníkov. Prečo je ťažké, predovšetkým v bytových domoch, v ktorých sa nachádza viac bytov, zabezpečiť, aby na schôdzi vlastníkov, ktorá slúži na rozhodovanie o starostlivosti o bytový dom, bol dostatočný počet vlastníkov tak, aby rozhodovali rozhodnou väčšinou všetkých? V ideálnom prípade by mali byť prítomní všetci vlastníci bytov, ale to sa v súčasnosti zdá iba ako nedosiahnuteľná méta.

Rozhodovanie o majetku

Rozhodovanie vlastníka o svojom majetku v bytovom dome je zároveň rozhodovaním aj o spoločnom vlastníctve všetkých vlastníkov bytov. Bytový dom nie je atomizovaný súbor samostatných bytových jednotiek. Bytový dom je živý organizmus, ktorý okrem priestoru výlučne patriacemu vlastníkovi predstavuje predovšetkým časti a priestory patriace všetkým spoločne.

Zdalo by sa, že spoločným majetkom sú len spoločné priestory, spoločné zariadenia a spoločné rozvody. Netreba však zabúdať ani na základy, nosné steny, stropy, strechu, spoločné prípojky, výplne otvorov v obvodovom plášti, balkóny, terasy, lodžie a aj spoločný pozemok, na ktorom stojí bytový dom, a jeho bezprostredné okolie.

Ak by sme si všetky tieto súčasti patriace do samotnej podstaty bytového domu odmysleli, ostali by nám len nenosné priečky, vnútorné výplne otvorov a zariadenie bytu. Ak by sme touto istou logikou pristúpili aj k rozdeleniu zodpovednosti, potom je zrejmé, že najväčší diel by patril zodpovednosti za osud spoločných častí bytového domu, za zabezpečenie jeho statických, technických, energetických a ekonomických parametrov.

Až následne by mala nasledovať pozornosť a príslušný diel zodpovednosti za svoj priestor v byte. Ale podľa skúseností je to často presne naopak. Starostlivosť a primeraná miera zodpovednosti je výrazne naklonená na stranu osobného vlastníctva bytu a v oveľa menšej, niekedy takmer zanedbateľnej časti je to zodpovednosť za starostlivosť o bytový dom ako celok.

Riadna a dlhodobá starostlivosť o bytový dom, využívanie existujúcich možností podpory a zodpovedné rozhodovanie je predpokladom na udržateľnosť kvalitného bývania. Základným parametrom ovplyvňujúcim rozhodovanie je vzťah k bytu v bytovom dome.

Čo s investičnými bytmi

Prevažná časť bytov v bytových domoch je v súkromnom vlastníctve, to znamená, že domácnosti obývajú byty, ktoré sú zároveň v ich vlastníctve. V ideálnom prípade to tak aj skutočne je. Nebudeme sa teraz zamýšľať, či je skladba vlastníckej štruktúry bytov najlepšia možná, či by nebola iná skladba vhodnejšia a či práve skladba bytov v súkromnom vlastníctve vytvára najlepšie predpoklady na kvalitné bývanie.

V ostatnom čase sa však predovšetkým vo väčších mestách, v ktorých je veľký dopyt po bývaní, stretávame s kategóriou tzv. investičných bytov, resp. bytov, ktoré prenajímajú fyzické osoby.

Jedným z hlavných znakov týchto bytov je to, že vlastník ich prenecháva za odplatu nájomníkom. Z hľadiska Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2020, ako aj iných koncepčných dokumentov by to predstavovalo želateľný jav, vytvárajúci súkromný nájomný sektor, prispievajúci na zvýšenie dostupnosti bývania. Ale vynára sa viacero otáznikov, ktoré sprevádzajú takéto nakladanie s bytom.

Prvým je zodpovednosť za svoj majetok a adekvátny podiel na starostlivosti o bytový dom. Predovšetkým pri správe a pri rozhodovaní prenechávajú vlastníci rozhodovanie na nájomníkov prostredníctvom splnomocnenia. Je však pri takomto prenose výkonu vlastníckych práv skutočne zabezpečené, aby nájomník rozhodoval iba v záujme vlastníka, resp. v záujme ostatných obyvateľov bytového domu?

Mnohokrát sa na rôznych podujatiach stretávame s podnetmi, ktoré upozorňujú práve na nezáujem ako nájomníka, tak aj vlastníka bytu o primeraný diel zodpovednosti.

Pravidlá (ne)platia pre všetkých

Ďalším otáznikom je vzájomné spolužitie v bytovom dome. Na základe skúseností vieme, že vzájomné rešpektovanie a prispôsobenie sa pravidlám fungovania bytového domu predstavuje veľký problém. Nad mieru primeranú podmienkam sa vyskytuje obťažovanie ostatných obyvateľov, ktoré niekedy hraničí s nerešpektovaním a benevolenciou voči dohodnutým podmienkam, voči domovému poriadku.

Dokonca z viacerých diskusií s obyvateľmi bytových domov, so správcami bytových domov a s ďalšími partnermi, ktorí pôsobia v tejto oblasti, vyplýva, že samotný domový poriadok je len akousi „povinnou jazdou“. To znamená, že aj keď sú v domovom poriadku definované základné pravidlá správania v bytovom dome, je často vnímaný len ako formálny papier bez možnosti vynútiteľnosti jeho rešpektovania.

Na základe týchto skúseností by bolo vhodné, keby sa domový poriadok stal záväzným „zákonným kódexom“ správania v bytovom dome, ktorý by mal svoju vážnosť, ba dokonca aj vynútiteľnosť v podobe sankcií pri jeho porušovaní.

Za zatvorenými dverami

V tejto súvislosti rád používam ako príklad zákaz fajčenia v reštaurácii. Všetci, ktorí sa v nej chcú nachádzať, sa musia jednoducho tomuto pravidlu prispôsobiť. Predstava, že by všetci rešpektovali zákaz fajčenia v bytovom dome, vrátane fajčenia na balkóne, mi príde ako sci-fi.

Ak teda dokážeme rešpektovať pravidlá v priestoroch, v ktorých chceme tráviť svoj voľný čas (reštaurácie, kúpele, wellness centrá, plavárne atď.), prečo sa za zatvorenými dverami svojho bytu, niekedy aj domu, správame, ako keby žiadne pravidlá neexistovali?

Nerád by som však generalizoval a ani nie je mojím cieľom hádzať všetkých do jedného vreca. Ale z podnetov verejnosti, s ktorými sa stretávame, niekedy vychádzajú na svetlo úplne absurdné, flagrantné porušovania nielen domového poriadku, ale aj skutky, ktoré sa priečia zdravému rozumu. Ako príklad uvediem obnovu bytu bez rešpektovania základných pravidiel statiky, keď vlastník bytu vykoná zásadné úpravy bez akéhokoľvek statického posúdenia stavebných konštrukcií a ich schválenia príslušným úradom.

Predstavte si, že by sa v bytovom dome takto zachovali všetci vlastníci. Dôsledkom takého správania by mohlo byť také statické porušenie stavebných konštrukcií bytového domu, ktoré by mohlo skončiť až jeho deštrukciou. Takých príkladov by som mohol uviesť ešte oveľa viac, ale to nie je mojím cieľom.

Dostatok finančných zdrojov a subjektívna zodpovednosť

Poďme radšej k najpodstatnejšej časti zodpovednosti vlastníka, ktorá môže prispieť ku skvalitneniu bývania. Bez ohľadu na právnu formu zabezpečenia správy bytového domu, je okrem zodpovednosti pri rozhodovaní o bytovom dome potrebné dodržiavať aj zodpovednosť, ktorá podmieňuje výkon prijatých rozhodnutí a tou je vytváranie dostatočných finančných zdrojov.

Dostatok týchto zdrojov predstavuje základný predpoklad na dlhodobé udržiavanie kvalitného bývania, v prípade potreby väčších investícií s cieľom obnovy a modernizácie bytových domov. Kvalitu bývania nám okrem spoluobyvateľov a ich správania vytvára predovšetkým stavebná substancia bytového domu, jej vlastnosti, vzhľad, energetická hospodárnosť budovy a ďalšie.

Súbor vyššie spomínaných elementov núti vlastníka, aby sa správal primerane zodpovedne a nenechával riešenia iba na iných. Preto by sme spoločnými silami mali pôsobiť na vyššie uvedomenie si vlastnej zodpovednosti, pretože vlastníctvo predstavuje v prvom rade zodpovednosť.

Cieľom každého vlastníka, resp. obyvateľa bytového domu by malo byť kvalitné a spokojné bývanie, ktoré vytvára predpoklad na vlastnú realizáciu a prispieva k zdravému životnému prostrediu. Jednoducho by sa dalo povedať, nerob susedom to, čo nechceš, aby susedia robili tebe. A ak sa už niečo také stane, zober to s úsmevom, veď podobné sa môže stať aj tebe.

Sloboda znamená zodpovednosť

Veľa parametrov bývania v bytovom dome je determinovaných finančnými možnosťami vlastníkov. V niektorých situáciách nám však ani dostatok finančných zdrojov nemusí zaručiť spokojné bývanie. Preto pri posudzovaní kvality bývania začnime každý sám sebou. Niekedy aj veľmi malá zmena dokáže výrazne ovplyvniť výsledný efekt hodnotenia kvality bývania. A preto v konečnom dôsledku nielen financie, ale predovšetkým zodpovedný vlastník dokážu vytvoriť kvalitné bývanie.

Záver teda potvrdzuje úvodnú premisu, že zodpovedný vlastník vytvára sebe a aj ostatným skutočne kvalitné bývanie. Mnohokrát zabudnutým a zabúdaným kritériom hodnotenia je schopnosť posúdiť samých seba, či je v našich silách a schopnostiach ovplyvniť a vytvoriť predpoklady kvalitného bývania. A práve týmto, takpovediac vlastným kritériom, ktoré dokáže ovplyvniť naše subjektívne vnímanie kvality, je naša zodpovednosť.

Na záver uvediem ešte jeden citát anglického dramatika a esejistu írskeho pôvodu, nositeľa Nobelovej ceny za literatúru, Georgea Bernarda Shawa, ktorý povedal: „Sloboda znamená zodpovednosť – preto sa jej väčšina ľudí bojí.“