Zoltán Müller: Bratislava profituje z migrácie mladých

Projekt Vydrica v bratislavskom podhradí sa podľa neho vymyká zo štandardu a jeho význam si verejnosť uvedomí až časom.

Lucron je úspešný bežec na dlhé trate, ktorou je najmä hromadná bytová výstavba v Bratislave a v Trnave. Ako jeden z mála developerov sa výrazne hlási na Slovensku k modernému konceptu komerčného nájomného bývania a v prípade výstavby štvrte v lukratívnej lokalite bratislavskej Vydrice išiel do spolupráce.

Priebežne postavil 2 600 bytov a ďalšie iste pribudnú vo veľkých projektoch. Hlavnou formou financovania jeho rozsiahlej výstavby je projektové financovanie. So Zoltánom Müllerom, predsedom predstavenstva Lucronu, sme sa rozprávali o vývoji firmy, o hromadnej bytovej výstavbe, o zabezpečení hradného brala, predaji bytov vo Vydrici, v Neste a o ďalších témach.

Spoločnosť Lucron je na trhu od roku 2005, na budúci rok oslávite okrúhle 20. výročie. Aký vývoj máte za sebou, ste spokojný ako predseda predstavenstva s výsledkami?

Lucron je súčasťou medzinárodnej skupiny IKO Real Estate z Luxemburska, ktorá má vyše 30-ročnú históriu v realitnom biznise. Za takmer 20 rokov na slovenskom trhu si Lucron vybudoval slušnú pozíciu v developmente, a to najmä svojím zameraním na rozsiahle územia, kde môžeme uplatniť svoj urbanistický pohľad, víziu a know-how. Do nášho portfólia patrí stavebná firma L-Construction, ktorá stavia väčšinu našich projektov, aj správcovská spoločnosť Bytrex, ktorá spravuje väčšinu našich dokončených projektov.

Naším prvým projektom bol Eden Park s 268 bytmi (2010) pri Štrkoveckom jazere v Ružinove, ktorý sme robili spoločne s viacerými partnermi, advokátskou kanceláriou, majiteľom pozemku a finančným investorom. Našou úlohou bolo technické a produktové riadenie projektu. Edenpark vysoko nastavil štandard developmentu v tom čase, veľa sme sa naučili a dostali apetít na viac. Pokračovali sme projektmi vo vlastnej réžii.

Prvým projektom, kde sme uplatnili svoje urbanistické videnie, bol projekt Arboria v Trnave, ktorý dnes obsahuje územie s výmerou takmer 20 hektárov a dosiahne tritisíc bytových jednotiek. V Bratislave sú to projekty ako mestské vily Jaskový rad residence, 500-bytový projekt Malé Krasňany alebo Urban Residence, ktorý transformoval zanedbané územie na Račianskej ulici a pomohol vytvoriť moderný mestský bulvár, ktorý pekne hrá so susedným projektom Pri Mýte. Pokračovali sme akvizíciou veľkých území v Petržalke a v Devínskej Novej Vsi, kde vznikajú projekty Nesto a Rakyta.

Osobitnú kapitolu tvorí projekt Vydrica, ktorý sa vymyká z našej štandardnej tvorby a dosahuje ešte vyššiu kvalitu architektúry, technického štandardu a stavebného vyhotovenia. Svojou lokalitou a významom pre mesto je to mimoriadny projekt, ktorého význam si verejnosť uvedomí až časom. Vidno, že sme sa nenudili a zanechali za sebou výraznú stopu. Postavili sme už viac ako 2 600 bytov a pokračujeme vo vysokom tempe ďalej. Vpred nás poháňa túžba zlepšovať sa a budovať územia, kde sa obyvatelia cítia dobre a nájdu svoj domov.

Som hrdý na tento vývoj. Umožnili ho naši kľúčoví ľudia, ktorí sa učili od špičkových ľudí z našej materskej firmy a svoje know-how a prístup následne prenášali na svojich kolegov a budovali okolo seba motivovaný tím. Spoločné úsilie a odhodlanie sú základom nášho úspechu. Ďakujem všetkým za ich neustálu prácu a nasadenie.

Aké to je pre firmu byť v developerskej špičke? Čo robíte, aby ste sa tam udržali?

Pravdupovediac, nesledujem rebríčky a neporovnávam sa s konkurenciou. Fokusujeme sa na svojich klientov, kvalitu svojich produktov a výstavbu projektov, kde by sme sami chceli bývať. Robíme to, čo hovoríme, držíme slovo, nepretvarujeme sa v práci, tým sme autentickí.

Veľkosťou určite patríme k väčším developerom, ale to, či patríme k špičke, nech posúdia naši klienti a partneri vrátane dodávateľov a financujúcich partnerov.

Vaša firma je špecialista na hromadnú bytovú výstavbu. Kde sú v Bratislave jej hranice?

Svetový trend je, že metropoly rastú, priťahujú ľudí, firmy a obyvateľov, a tým ďalej rastú. Tento trend zostáva platný aj pre ďalšie dohľadné obdobie (na desaťročia). Hranicu rastu zatiaľ nevidím, hoci sa vývoj výrazne brzdí a reguluje povoľovacím procesom.

Predstavte si, že máte k dispozícii nezastavané územie Petržalky. Ako by ste s ním naložili?

Presne tak, ako sme naložili s projektom Nesto. Na začiatku stojí analýza potrieb mesta a mestskej časti, následne formulovanie vízie projektu a jeho komerčnej stratégie. Nasleduje zadanie a urbanistická súťaž o najlepší koncept riešeného územia a potom systematická, dlhodobá a mravčia developerská práca na projekcii, výstavbe a komerčnom zhodnotení.

Ako ste dostali k spolupráci s Ladislavom Rehákom na projekte Vydrica v Bratislave? Hľadali ste do portfólia lukratívnu lokalitu?

Spolupráca sa začala pred viac ako siedmimi rokmi. Vtedy sme sa rozhodovali, či kúpime ponúkané lukratívne pozemky. Pre náročnosť projektu trvali rokovania dlhý čas. Nakoniec sme sa dohodli na vzájomnej spolupráci. Vytvorili sme firmu Vydrica Development, kde má náš akcionár 50 % podiel a Lucron funguje ako developer a predajca projektu. S partnermi, Ladislavom Rehákom a Petrom Struhárom máme spoločnú víziu, a to projekt dostavať v najvyššej kvalite a prepojiť ho s mestskou časťou Staré Mesto. Spoločne pracujeme na kľúčových témach i nastaveniach projektu a spoločne chceme vytvoriť niečo, čo si budúce generácie všimnú.

Dôvod, prečo sme do toho išli, je jednoduchý. Vydrica je v skvelej lokalite, ale stav tohto miesta bol hanbou pre Bratislavu. Znie to ako klišé, ale my sme spolu s pánom Luxom cítili spoločenskú zodpovednosť a chceli sme prispieť k oživeniu tejto lokality, skvalitneniu verejných priestorov a najmä k opätovnému prepojeniu centra mesta a nábrežia. Vedeli sme, že to nebude ľahké, ale vedome sme sa do tejto úlohy pustili.

Takýto projekt bude vždy výnimočný. Pozrite sa na súčasnú ponuku bytov v Bratislave, je si z čoho vybrať, ale bývanie a život vo Vydrici budú o niečom inom. Je priamo pod Bratislavským hradom v historickej lokalite Starého Mesta s komfortom bývania 21. storočia.

Ako ste zaistili hradný svah nad Vydricou, aby bola vaša investícia a život obyvateľov v bezpečí?

Celý proces zastrešovala špičková geotechnická inžinierska spoločnosť Keller Group v úzkej spolupráci s nezávislými slovenskými aj zahraničnými znalcami v oblasti geotechniky, inžinierskej geológie a statiky. Proces stabilizácie hradného kopca nad 1. etapou projektu Vydrica sa úspešne skončil v januári 2022.

Dnes môžeme s istotou povedať, že zabezpečenie brala umožnilo nielen vybudovať štvrť Vydrica, ale prispelo k vyššej bezpečnosti celého podhradia aj objektov na hradnom kopci. Samotnej stabilizácii predchádzala dôkladná niekoľkomesačná príprava, geologické prieskumy a projekcia.

Kedy začnete realizovať protipovodňové opatrenia v rámci projektu?

Už sú zrealizované, respektíve ich zabudovaná časť v chodníkoch a areálových komunikáciách, takzvaná statická podpora pre protipovodňovú ochranu.

V akom štádiu je príprava obnovy národnej kultúrnej pamiatky Vodná veža v lokalite Vydrica, ktorú vlastní mesto?

Vodná veža prejde kompletnou obnovou a v budúcnosti vytvorí centrálny bod Vydrice. Stane sa dôležitým miestom na stretávanie a menšie eventy. Víťazný návrh jej finálnej podoby bol výsledkom súťaže, ktorú vyhralo slovenské architektonické štúdio Superatelier.

Obnova je rozdelená do troch fáz a prvá sa začne spolu s výstavbou budovy V4, teda v druhej polovici tohto roka. V prvej fáze budú odstránené rôzne murivá, ktoré nemajú historickú hodnotu a okolie Vodnej veže revitalizujeme výsadbou zelene a spevnenými plochami okolo pamiatky. Finálny projekt, ktorý je výsledkom súťaže, sa bude realizovať pod vedením mesta Bratislava ako vlastníka Vodnej veže, počas ďalších etáp projektu Vydrica. Všetky aktivity súvisiace s vežou sa dejú v úzkej spolupráci s pamiatkarmi a v komunikácii s útvarmi mesta.

V akom pomere sú v projekte bývanie, retail a kancelárie, bude na Vydrici exkluzívna nákupná ulica?

V prvej etape Vydrice, ktorú otvoríme verejnosti už tento rok, je spolu 207 bytov s rôznymi výmerami a dispozíciami a 19 retailových prevádzok. Chceme tu vytvoriť najmä živú mestskú ulicu s pestrou ponukou služieb a obchodov so zameraním na gastro. Verejnosť pozná niekoľko známych mien, napríklad dve reštaurácie – Bistronomy a taliansku reštauráciu Da Cono, nový koncept potravín Yeme alebo miesto Love Them Club, ktorý pripravuje známy influencer a podnikateľ Yaksha. Máme už zazmluvnené takmer všetky prevádzky a postupne ich budeme verejnosti predstavovať.

V súčasnosti staviame aj administratívnu budovu Vydrica Offices. Oznámili sme prvé firmy, ktoré si tam zakúpili priestory. Je to napríklad výrobca špičkových kamier – slovenskú firmu XIMEA, s ktorej kamerami sa natáčal film Avatar. Druhá a tretia etapa Vydrice prinesú rozšírenie projektu o ďalšie retailové a kancelárske priestory aj o ďalšie možnosti bývania. O proti prvej etape pôjde o menší počet bytov. Začiatok predaja druhej etapy plánujeme v druhej polovici roku 2025.

Na bratislavskom nábreží panuje veľmi čulý dopravný ruch. Prispôsobili ste tomu stavebne aj budovy, aby bolo užívanie bytov a kancelárií komfortné?

Určite áno. Klienti aj neklienti, ktorí Vydricu navštívili počas nedávneho Dňa otvorených dverí si mohli overiť, že sme nič nepodcenili. V prípade, že chcete mať vo Vydrici doma úplné ticho, jednoducho zavriete kvalitné hliníkové okná so špeciálne upravovaným akustickým sklami. O čerstvý vzduch sa automaticky stará klimatizovaná, centrálna vzduchotechnika.

Aké míľniky chcete vo Vydrici dosiahnuť tento rok?

Vo Vydrici nás čakajú viaceré významné míľniky. Je to predovšetkým stavebné dokončenie a kolaudácia prvej etapy projektu. Práce pokračujú podľa harmonogramu a ešte tento rok plánujeme začať odovzdávať byty a retailové priestory klientom. Stavebné práce postupujú aj na administratívnej budove Vydrica Offices, ktorá sa nachádza najbližšie k nábrežiu. Kolaudácia je tu naplánovaná na začiatok roku 2025.

V tomto roku tiež plánujeme začať stavať najlukratívnejšiu budovu V4, kde sa nachádza len 23 bytov a exkluzívne retailové priestory v parteri. Budova V4 je prestížna najmä tým, že sa nachádza priamo nad Vodnou vežou a všetky byty poskytnú výhľady na samotnú pamiatku, ako aj na Dunaj.

Koľko bytov ste priebežne predali, máte kupcov zo Slovenska aj zo zahraničia?

Z prvej etapy máme predaných celkovo takmer 70 % bytov. Kupujúci sú prevažne z Bratislavy, najviac zo Starého Mesta, a taktiež podnikatelia z iných častí Slovenska či Slováci žijúci v zahraničí, ktorí kupujú byty nateraz investične a v budúcnosti sa plánujú vrátiť.

O koľko izbové byty je najväčší záujem u klientov?

Evidujeme dopyt na všetky typy bytov, snažili sme sa nastaviť aj samotný bytový mix tak, aby zohľadňoval predpokladaný dopyt, čo sa nám celkom podarilo. Navyše registrujeme záujem aj o spájanie bytov a vytvorenie ešte väčších priestorov na vlastné bývanie v Starom Meste.

Koľko bytov približne kúpili investori?

Je to približne 50 % bytov. Investičné byty sú pre klientov zaujímavé, lebo ide o investíciu, ktorá sa v čase určite zhodnotí. Lokalita Vydrice je výnimočná a naši klienti to vedia. Snažíme sa investorom čo najviac zatraktívniť ponuku, a preto sme predstavili službu FitOut & Rent, v rámci ktorej zariadime investorovi byt na kľúč a tiež mu nájdeme nájomcu. Klientom vieme ponúknuť aj dlhodobú starostlivosť o prenajaté byty.

Budú už v lete bývať prví obyvatelia v projekte Nesto v bratislavskej Petržalke?

Určite áno, v projekte Nesto plánujeme v lete začať odovzdávať byty prvým obyvateľom etapy s názvom Na námestí. V súčasnosti sú budovy aj časť námestia a verejných priestorov dokončené a sme v procese kolaudácie. Právoplatnú kolaudáciu plánujeme mať už o niekoľko týždňov.

Pred niekoľkými dňami sme v Neste zorganizovali Dni otvorených dverí a privítali sme stovky návštevníkov, ktorí mali možnosť prezrieť si byty, námestie, vnútrobloky a verejné priestranstvá. K našej spokojnosti boli reakcie nadšené a podarilo sa nám priamo tam predať niekoľko bytov.

Ako sa vám darí s prenájmom nebytových priestorov v Neste a v spolupráci so ŽSR na zastávke vlaku pri Neste?

Niektoré priestory máme už obsadené, ide napríklad o reštauráciu, ktorá bude v rámci parteru bytového domu C1. Tieto priestory sa pripravujú, vybudovali sme pre ich potreby terasu so zastrešením.

Máme dohodnutý aj showroom nábytku a ďalšie priestory riešime postupne, máme aj niekoľko voľných priestorov, ktoré ponúkame na predaj. Taktiež máme dopyty na priestory v budúcich etapách projektu z oblasti medicínskych služieb, ale aj kancelárske priestory. Aj ako Lucron si projektujeme vlastné kancelárske priestory v Neste.

Výstavba vlakovej zastávky pri Neste je našou dlhodobou víziou. Jej vybudovanie však závisí od viacerých faktorov. Potrebujeme napríklad dosiahnuť kritickú masu obyvateľov nášho projektu, čím bude stúpať tlak na všetkých stakeholderov, aby sa táto zastávka vybudovala.

Počítate tam aj s kultúrnym stánkom v spolupráci s mestskou časťou, neziskovou organizáciou, umeleckým združením?

V Neste aktuálne finalizujeme len prvú etapu výstavby, ale celý projekt sa bude budovať ešte 12 – 15 rokov. V súčasnosti finalizujeme masterplán celého územia, ktorý predstavíme verejnosti v najbližších mesiacoch. V rámci toho plánu predstavíme okrem bývania aj ďalšie funkcie, ktoré vytvoria z Nesta úžasné miesto.

Zameriavame sa na školu, športoviská, ale nevylučujem ani kultúrny stánok. Koniec koncov už dnes spolupracujeme s občianskym združením, ktoré sa stará o verejný areál a prevádzkuje vojenské múzeum, ako aj ostatné vojenské pamiatky. Už dnes sme v spolu so spoločnosťou Edulab vybudovali moderný, interaktívny vzdelávací program zameraný na históriu územia, ktorý sa teší veľkému záujmu návštevníkov a škôl.

V Arborii v Trnave máte aj komerčné nájomné bývanie, v Neste pripravujete bývanie co-livingového typu. Nastupuje na Slovensku generácia, ktorá nepotrebuje/nechce vlastniť byt? Majú alternatívne formy bývania na Slovensku budúcnosť?

Už dnes sa v Bratislave využíva vyše 10 % bytov na prenájom. Tento trh tu už dnes je a funguje. Za posledné roky postupne začali vznikať nájomné budovy s desiatkami bytov vo vlastníctve jedného investora, ako je napríklad náš projekt s Kooperativou v Trnave. Čo na Slovensku zatiaľ chýba, je budova s veľkosťou aspoň 300 nájomných jednotiek, ktorá by bola pre zahraničných investorov atraktívna a svojou veľkosťou by aj pre banky bola dostatočnou referenciou a poskytla by dostatočné štatistické dáta tohto segmentu.

Koncept komerčného nájomného bývania má na Slovensku veľký potenciál a bude v budúcnosti veľmi obľúbený tak, ako je to už dnes v iných krajinách. Dôvodom je určite zmena nastavenia životného štýlu mladých ľudí, ale aj pragmatickejšie dôvody. Pre mnohých ľudí je čoraz zložitejšie získať hypotekárne financovanie a nájomné bývanie je jedným z riešení.

Dnes takéto bývanie veľmi dobre funguje vo všetkých okolitých krajinách. Aj v Česku a Poľsku. Sú to krajiny s podobným nastavením ako my, a preto som presvedčený, že to bude mať aj u nás veľmi dynamický vývoj. S naším projektom Nesto Coliving A, ktorý má dostatočnú veľkosť vyše 300 nájomných jednotiek, sa Slovensko dostane na mapu medzinárodných investorov a trhu preukážeme, že tento segment bývania funguje aj na Slovensku. Je predpoklad, že tento trend uvidíme čoskoro aj u nás.

V blízkosti Račianskeho mýta postavil Lucron Urban Residence, v Devínskej Novej Vsi staviate projekt Rakyta. Máte v príprave ďalší projekt v okrajovej mestskej časti?

V súčasnosti sa zameriavame na rozvoj štyroch projektov – Nesta, Vydrice, Rakyty a trnavskej Arborie. Ide o veľké územia a štvrte, ktoré ponúkajú dostatok miesta na rozvoj a budeme ich budovať dlhší čas.

V júni by mala Európska centrálna banka znížiť základnú úrokovú sadzbu a potom sa ukáže, ako zareagujú banky na Slovensku. Budú mať developeri dostatok projektov pre trh?

Je známe, že v minulom roku sa mnohé projekty spomalili alebo pozastavili. V súčasnosti zažívame určité oživenie dopytu, čo môže viesť k rýchlejšej výstavbe a dopredaju povolených projektov.

Developeri môžu následne narážať na limity projektantov a môže im chýbať pipeline nových projektov, čo môže mať za následok zvyšovanie cien. Videli sme takýto vývoj po utlmených rokoch 2008 – 2010, keď sa následne vývoj zrýchlil a viedlo to, ak sa nemýlim, od roku 2015-16 k výraznému navýšeniu dopytu, cien a celkovej aktivity až do roku 2021.

V máji 2023 Lucron cez Slovenskú sporiteľňu predal emisiu dlhopisov s menovitou hodnotou 1 000 eur splatných o tri roky. Prečo ste išli do emisie dlhopisov, bankové financovanie bolo pridrahé?

Čiastočné financovanie projektov formou dlhopisov je štandardná forma financovania, ktorú využívajú najväčší hráči na realitnom trhu na Slovensku aj vo svete. Klienti nám veria – napríklad vami spomínaná posledná emisia dlhopisov vo výške 10 miliónov eur, ktorá bola predávaná retailovým klientom Slovenskou sporiteľňou, bola vypredaná za dva dni.

Naďalej diverzifikujeme svoje finančné zdroje a chceme v takejto forme financovania pokračovať aj do budúcna. Ide ale len o čiastočnú a menšinovú formu financovania našich projektov. Hlavným pilierom financovania výstavby je projektové financovanie, na ktorom spolupracujeme s najväčšími slovenskými bankami a, samozrejme, v neposlednom rade vlastné zdroje akcionárov, bez ktorých by sa žiaden projekt Lucronu nikdy neuskutočnil.

Arboria či Nesto sú dlhodobé projekty. Veríte tak slovenskej ekonomike a kúpnej sile slovenských domácností?

Bývanie je základná ľudská potreba. Vývoj realitného trhu je síce cyklický, ale základný dopyt je silný. Bratislava dlhodobo profituje z migrácie mladých ľudí, a tak očakávame dlhodobý mierny rast obyvateľov. Naše dva projekty poskytnú priestor na výstavbu 6-tisíc bytov. Toto číslo sa rýchlo relativizuje v pomere k bratislavskému priemernému trhu novopostavených 2 500 – 3 000 bytov, ako aj k očakávanej lehote výstavby okolo 15 rokov.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 6-7/2024