Zuzana Kanalová: Banka nebude nútiť developera, aby znížil ceny

Vedúca oddelenia financovania nehnuteľností vo VÚB tvrdí, že k dobrým developerom sa ľudia vracajú už teraz. Dôležité je, aby bol výsledný produkt kvalitný.

Hypotekárne hody so sadzbou okolo 1 % sa na Slovensku skončili na jar minulého roka. Po opakovanom zvyšovaní sadzby a vysokých predajoch bytov v roku 2022 panuje na rezidenčnom trhu útlm.

Zuzana Kanalová má dlhoročné skúsenosti s realitami a bankovníctvom a hovorí, že banka nebude nútiť developera, aby výrazne znížil ceny, čo niektorí kupujúci očakávajú. Pozitívom podľa nej je, že sa otvárajú cenové nožnice medzi novostavbami a staršími bytmi, pretože je medzi nimi kvalitatívny rozdiel. S cenami, ale iného druhu, sa musia popasovať developeri, ktorým banky poskytujú projektové financovia.

S vedúcou oddelenia financovania nehnuteľností vo VÚB sme sa rozprávali o tejto téme, o vyhliadkach na realitnom trhu aj o komerčnom nájomnom bývaní, ktoré má zatiaľ u nás skromné zastúpenie.

Aké majú developeri možnosti v oblasti projektového financovania?

Existujú dve možnosti. Samotné korporátne financovanie toho projektu, akoby financovanie spoločnosti, a potom je to nastavenie developerských hypoték. Každý projekt má nastavené obe tieto financovania. Výstavbu financuje vždy jedna banka. Vtedy banky súťažia, ktorá z nich ponúkne lepšie podmienky.

Financovanie developerských hypoték nastavuje banka a banky tiež súťažia v podmienkach. Na tieto financovania máme dve rôzne oddelenia. Na každý financovaný projekt je vytvorená nová projektová spoločnosť, ktorá je výhodná pre developera v tom, že je odčlenená od iných aktivít. A my ako financujúca banka si všetko zakladáme: účty, nehnuteľnosti, pohľadávky. Je dobré, keď je to oddelené.

Podľa čoho sa banka rozhoduje, či sa zapojí do úverovania výstavby alebo financovania hypoték pre klientov rezidenčného projektu?

Developerské financovanie je v oveľa väčšom objeme. Ak hovoríme napríklad o obytnej budove s cca 50 bytmi, ide o 7 až 10 miliónov eur. Prihliada sa na lokalitu, nastavenie cien bytov, akú má developer históriu, pretože banka musí postupovať obozretne. Pri developerských hypotékach posudzujeme, či je rozumne nastavený cenník bytov, teda či banka akceptuje ceny bytov a či je možné ich ponúknuť klientovi.

Keď príde stredne veľký developer z Oravy a chce stavať bytový dom v Bratislave, ako ho posudzujete?

Máme aj developerov z Oravy. Máme veľké zastúpenie v regiónoch, VÚB je silná v malom a strednom segmente. Aktuálne financujeme cca 70 rezidenčných projektov po celom Slovensku. Radšej by som dala peniaze skúsenému oravskému developerovi ako neskúsenému z Bratislavy. Posudzujeme lokalitu, či spĺňa naše požiadavky, aké sú ceny vstupných materiálov, ceny pre konečných užívateľov. Pri developerovi je dôležité, či je skúsený.

Sídlo VÚB sa nachádza v susedstve zóny Chalupkova v Bratislave, kde developeri intenzívne stavajú. Financujete tieto projekty?

Bezprostredne na Chalupkovej nie, ani jeden z veľkých rezidenčných projektov nefinancujeme, iba kancelársku výškovú budovu Nivy Tower. Na nábreží, v zóne Eurovea, sme financovali Eurovea byty, ktoré sa práve kolaudujú a samotné nákupné centrum Eurovea.

V ktorom slovenskom regióne sú developeri veľmi aktívni?

Nepochybne v Bratislave. Veľké developerské skupiny, ako YIT, Lucron či ITB, trošku spomalili. Projekty však pripravujú ďalej, vidia potenciál stavať. Nikto nezlacnil, ak áno, tak veľmi symbolicky vo forme zariadenia, dotovania developerskej hypotéky – rádovo pár percent v porovnaní s ponukovou cenou. Niektoré nové projekty sa začnú stavať už roku 2024.

Nová aktivita sa znížila momentálne o dve tretiny a tretina je stále živá, to znamená, že developeri chystajú a stavajú nové projekty. V roku 2022 sme uzavreli približne 45 nových zmlúv, tento rok je to 20 zmlúv do augusta. Nových uzavretých projektov bude asi o tretinu menej, ktoré sa začnú pomaly realizovať.

Aktívna tretina je z vášho bankového pohľadu únosná miera?

Áno. Vnímame, že je rozumné počkať, čo sa bude diať s trhom, ako si ľudia zvyknú na novú výšku hypotéky, ktorá, žiaľ, nebude mať úrokovú sadzbu 1 % pre všetkých. Dôležité je, aby si produkt udržal kvalitu. K dobrým developerom sa ľudia vracajú už teraz. Predaj klesol a je pomalší, za prvý polrok 2023 sa v Bratislave predalo 388 bytov, čo sa nedá porovnať s obdobím minulého roka.

Spomaľujú ho vysoké úroky, developeri viac platia za developerské financovanie. Predtým mali finančné náklady okolo 2,5 až 3 %, dnes je to dvojnásobok. Zvýšila sa sadza EURIBOR-u. Niektorí klienti si mylne myslia, že to aj náš výnos zdvojnásobilo. Stále im vysvetľujem, že to nie je výnos pre banku. Ďalej, pre ľudí zdraželi hypotéky, sadzby začínajú od 4,3 %. Keď sa začnú stavať nové byty, tak si ľudia vezmú reálne hypotéky o 3 roky, dovtedy verím, že sadzby hypoték pôjdu mierne dole. Naši ekonómovia očakávajú, že sadzby hypoték sa začnú mierne znižovať počas roka 2025.

Ako vnímate aktivitu developerov na trhu v súčasnosti? Bolo v minulosti podobné obdobie, s ktorým ho môžete porovnať?

V rokoch 2008 až 2010 bola kríza, vtedy sa veľmi znížili ceny a nastal útlm na dva až tri roky. Ceny nehnuteľností sa držia, pretože ceny vstupov, za ktoré staviate, sú dnes úplne inde ako pred 10 rokmi. Developer zaplatil len za pozemok násobne viac ako v roku 2008, násobne väčšie sú stavebné náklady. Ísť dolu s cenou, čo všetci očakávajú, by bol ekonomický nezmysel až katastrofa.

Nemyslím, že ceny klesnú o 30 až 40 %, to nehrozí v najbližších rokoch. Keď chcú ľudia lacnejší byt, nech si kúpia byt z druhej ruky, určite nie novostavbu. Ani banka nebude nútiť developera, aby výrazne znížil ceny. Banky momentálne nevidia dôvod, aby developeri rýchlejšie dopredávali byty a poskytovali výrazné zľavy. Som si istá, že to neurobí ani jedna banka.

Plnia developeri objem predpredaja bytov?

U nás je to 20 % bytov v predpredaji. Nedávali sme túto podmienku nezmyselne vysokú, skôr chceme, aby developeri dali viac peňazí z vlastných zdrojov. Väčšinou dávajú z vlastných zdrojov 30 %, na tom trváme. Až po preukázaní predpredaja s nejakou zálohou 10 až 20 % od kupujúcich čerpajú úver. Túto podmienku musia splniť.

Plníte svoje plány na tento rok vo financovaní nehnuteľností?

Áno, aj sme ich prekročili. Rok 2023 je pre nás úspešným rokom. V rokoch 2013 až 2022 sme úvery pre rezidenčné projekty, priemerne čerpali na 60 %, čo bolo super pre developerov, ale nie celkom pre nás. V súčasnosti sa úvery čerpajú, predaj je na začiatku a je pomalší. Úvery trošku dlhšie zostávajú, pretože často dlhšie trvá nielen povoľovanie projektu, ale aj kolaudácia pre problémy na stavebných úradoch, ktoré nemajú plné personálne kapacity.

Sme pomerne konzervatívna banka, nemáme takmer žiadny problematický projekt. Preto nerobíme väčšie projekty, kde sú štruktúry trošku agresívnejšie. Keď je projekt problematický, postoj banky znie: základy dostavať. Vieme sa s developerom dohodnúť, aby sa projekt dostaval k obojstrannej spokojnosti.

Keby časť stavby spadla?

Berieme to tak, že je to poistené do výšky úveru. Banka má niekoľko zábezpek, aby boli ochránené jej nároky. Zvýšené náklady počas výstavby sme vyriešili s každým developerom, aby sme dospeli k dostavbe a predaju bytov.

S akými projektmi prichádzajú developeri?

Sú to stále väčšinou byty, ale aj refinancovanie kancelárskych projektov. Najviac je rezidenčných projektov, možno preto, že máme dobre nastavené developerské hypotéky. Máme viac ako 60 % podiel na trhu developerských hypoték vo všetkých projektoch, dokonca aj takých, ktoré nefinancujeme.

Keď chcú ľudia lacnejší byt, nech si ho kúpia z druhej ruky.

Menší developeri môžu mať problém s cashflow. Ako môžu prečkať toto ťažké obdobie? Vie im v tom banka poradiť?

Podľa toho, aké sú to problémy. Keď stúpol EURIBOR a celkové finančné náklady v súvislosti s dlhodobými nájomnými modelmi pre administratívne projekty, nákupné centrá a podobne, tak sa v niektorých prípadoch neplnia záväzky. Viac peňazí developerom nedáme, ale ich projekt ani nepotopíme.

Stáva sa, že z budovy odíde nájomca a nie je cashflow, to sme riešili často. Keď je developer silný, počkáme, kým príde nový nájomca. Nie je dobré, keď developeri majú problémy medzi sebou na vlastníckej úrovni. Banka však projektu nikdy neublíži. Keď majú developeri veľkého nájomcu, snažia sa, aby ho mali zafixovaného na dlhší čas. Ak sa vyprázdnila nejaká kancelárska budova, tak do 18 mesiacov sa vždy opäť naplnila.

V Bratislave pozorujeme ústup od kancelárií a preferenciu bytov. Je to dobrá taktika?

Každý sa riadi podľa vývoja na trhu. Keď sa dlhšie nebude stavať, vznikne potreba, to je prirodzené. Beriem to tak, že developeri najlepšie vedia, ako sa prispôsobiť trhu, aby sa aj oni správali ekonomicky. Je to správne.

V akom rozpätí sa pohybuje vo VÚB sadzba projektového financovania, čo na ňu vplýva?

Celkové náklady na financovanie pre developera sa pohybujú od 6 až 7 % spolu s EURIBOR-om. Projekty posudzujeme veľmi individuálne. Marža sa odvíja aj od dĺžky čerpania úveru, sú tam likviditné prémie, ktoré musíme odrátať od marže. Je tam veľa premenných, napríklad rating projektu či rizikové náklady.

Koľko trvá v priemere rozhodnutie banky o financovaní projektu?

Od prvého posúdenia po podpis zmluvy je to od 3 do 6 mesiacov. My nie sme pomalí, ale do tohto procesu vstupujú aj iné faktory, aj developer sa rozhoduje, s kým v závere pôjde do projektu.

Majú malí a strední developeri dobre premyslené podnikateľské plány?

Už sú všetci erudovaní a vedia, s kým sa treba poradiť. Je to iná kvalita ako pred 15 rokmi. Už to nie je na jednom papieri, dnes dostanete dobre vypracované materiály.

Keď porovnáte situáciu v Českej republike so Slovenskom, aký je výsledok?

Máme pobočku VÚB v Prahe, rezidenčné projekty tam nerobíme, ale sledujeme tam nejaké projekty, pretože kolegovia nás oslovujú. Trh je rovnaký, ale, samozrejme, sú tam iné objemy, je to väčšia krajina.

Kde sú na trhu s nehnuteľnosťami skryté príležitosti?

Podľa môjho názoru sú to nájomné byty. To je budúcnosť, ktorá nás nevyhnutne čaká. Nielen nájomné byty, o ktorých rozpráva štát, ale aj komerčné nájomné bývanie. Je už zopár developerov, ktorí sa im venujú, ako je Lucron. Byty sú drahé pre mladých ľudí a veľké korporácie potrebujú prenajať desiatky bytov pre zamestnancov zo zahraničia. V Čechách je tento segment veľmi rozšírený s tisíckami bytov, u nás je to v ešte plienkach. Mladá generácia je na to pripravená, chodí do sveta a vidí, ako tam žijú ľudia. Na Slovensku sme stále nastavení na vlastnenie.

Uvidíte, že o 5 až 10 rokov to príde. Nájomné bývanie má dlhší horizont návratnosti ako predaj, ale je to budúcnosť. Situácia sa zmení s pomalším predajom bytov. Musí prísť priekopník, ktorý postaví komerčné nájomné bývanie a predá takýto projekt zahraničným dôchodkovým fondom.

Štát podpísal zmluvy s dvoma spoločnosťami z Rakúska v rámci projektu štátom podporovaného nájomného bývania. Je tam priestor pre komerčnú banku?

Štátom podporované nájomné bývanie som skúmala do momentu, keď som zistila, že tieto projekty sa nedajú založiť. Banka si tam nemôže vytvoriť zabezpečenie. Oni tam majú zakázané zriadiť zabezpečenie a my z hľadiska obozretnosti nemôžeme poskytnúť takémuto projektu financovanie, nie projektové.

Je nádej, že v prvom kvartáli 2024 sa začne viac predávať?

Ja si myslím, že sa začne postupne viac predávať. Musíme počkať na novú vládu a vieme, že šetriť musí každá vláda. Banky ovplyvní, ako sa bude šetriť, z akého košíka sa budú brať peniaze. Možno sa predaj bytov rozbehne v druhej polovici roka 2024, ale nebudú to obrátky, na aké sme boli zvyknutí, to som si istá.

Na Slovensku chýbajú desaťtisíce bytov. Mám na stole projekty po 200 bytov v Košiciach aj v Banskej Bystrici, tie sa budú určite realizovať na budúci rok. Sú ekonomicky mestá silné ako Nitra a Žilina. Verím, že keď sa na východe Slovenska zrealizuje priemyselný park Valaliky pre automobilku Volvo, ľudia budú mať prácu a zlepší sa ich situácia.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 10/2023