Nájomné bývanie je stále vážny problém

V oblasti nájomného bývania Slovensko za svojimi susedmi stále pokrivkáva. Do 31. decembra 2016 však musia obce poskytnúť obyvateľom reštituovaných bytových domov náhradné bývanie. Ak to obce nestihnú, musia prenajímateľom za každý mesiac zaplatiť rozdiel medzi trhovým mesačným nájomným a regulovaným mesačným nájomným.

Pôsobnosť v oblasti bývania a bytovej politiky je rozdelená medzi verejný sektor, ktorý predstavuje štát a obce, a medzi súkromný sektor, ktorý predstavuje podnikateľská sféra a občania. Konkrétne úlohy jednotlivých účastníkov sa však v súvislosti s vývojom ekonomickej a spoločenskej situácie menia.

Hlavné dôvody rozvoja výstavby nájomných bytov na Slovensku sú limitované predovšetkým požiadavkami na mobilitu pracovných síl, slabou príjmovou štruktúrou občanov a vysokými cenami na realitnom trhu.
Bývanie v nájomných bytoch je v podmienkach Slovenskej republiky – na rozdiel od zahraničia – stále vnímané ako hodnotenie sociálneho statusu bývajúceho.

Jednou z príčin je aj skutočnosť, že väčšina z nás rieši otázku bývania predovšetkým kúpou bytu do vlastníctva, pričom ide o celoživotnú investíciu s úverovým zaťažením na dlhé roky. Ako príklad v oblasti nájomného bývania môžeme uviesť mesto Viedeň, ktoré je charakterizované ako najväčší komunálny vlastník bytov v Európe. Z približne 1,7 milióna obyvateľov Viedne býva každý štvrtý Viedenčan v obecnom byte. Celkovo mesto Viedeň vlastní asi 220 000 obecných bytov.

Popularita nájomných bytov je však spôsobená vyššou podporou štátu, respektíve samosprávy v tejto oblasti, ako aj tým, že mentalita ľudí je oveľa viac naklonená možnosti mobility práce. Ľudia často menia nielen svoje zamestnanie, ale aj mesto alebo región svojho profesijného pôsobenia. Otázkou zostáva aj inštitucionálne prostredie v oblasti bývania, ktoré je v Rakúsku diametrálne odlišné ako na Slovensku.

Sociálne bývanie

Zvláštnou kategóriou sú nájomné byty určené na sociálne bývanie, ktoré predstavujú byty obstarané s použitím verejných prostriedkov určené na primerané a dôstojné bývanie fyzických osôb, ktoré si nemôžu obstarať bývanie vlastným pričinením. Žiadatelia o takýto byt musia spĺňať podmienky, ktoré sú vymedzené zákonom o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní č. 443/2010 Z. z. v platnom znení. Verejné prostriedky na účely podpory sociálneho bývania možno poskytnúť najmä formou:

• dotácií na obstaranie bývania,
• zvýhodnených úverov alebo pôžičiek na obstaranie bývania,
• nenávratných príspevkov znižujúcich náklady súvisiace s bývaním,
• nenávratných príspevkov na prevádzku budovy, v ktorej sa poskytuje sociálne bývanie.

Aktuálny problém: náhradné byty

Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom reštitučných zákonov v Slovenskej republike vrátený pôvodným, oprávneným vlastníkom súkromný majetok, o ktorý prišli v procese znárodňovania. Jeho súčasťou boli taktiež bytové domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli k bytom od štátu právo osobného užívania. To sa na základe Občianskeho zákonníka zmenilo na nájom alebo v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú.

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožnil odpredaj bytov z vlastníctva obcí do vlastníctva fyzických osôb – pôvodných nájomcov. Na druhej strane, odkúpenie bytov do vlastníctva nebolo umožnené obyvateľom bývajúcim v bytoch v reštituovaných bytových domoch.

Povinnosť na stavbu náhradných bytov pre obyvateľov žijúcich v bytoch reštituovaných bytových domov preniesol štát pred piatimi rokmi na obce, a to zákonom č. 260/2011 Z. z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom v platnom znení. Zo zákona vyplýva, že obec je povinná poskytnúť z bytov vo vlastníctve obce alebo z náhradných nájomných bytov obstaraných podľa osobitného predpisu bytovú náhradu žiadateľovi, ktorý je zapísaný v zozname žiadateľov najneskôr do 31. decembra 2016.

Dovtedy môžu obyvatelia zostať bývať v reštituovaných bytoch za regulované nájomné, ale po uplynutí tohto termínu bude obyvateľom stanovené trhové nájomné. Na druhej strane, ak obec neposkytne bytovú náhradu, každý mesiac zaplatí prenajímateľovi sumu rovnajúcu sa rozdielu trhového mesačného nájomného a regulovaného mesačného nájomného až do poskytnutia bytovej náhrady. Povinnosť žiadateľa platiť nájomné tým však nie je dotknutá. Tento nárok si uplatní prenajímateľ od obce písomnou žiadosťou, ktorej prílohou sú podklady preukazujúce odôvodnenosť výšky nároku.

Najviac takýchto náhradných bytov (približne 580) musí postaviť hlavné mesto Bratislava. V prípade, že ich nestihne postaviť do konca roka 2016, bude musieť dorovnávať trhové nájomné, čo by znamenalo asi 4 milióny eur ročne. Proti výstavbe náhradných nájomných bytov v Bratislave sa bránia obyvatelia vytypovaných mestských častí (do úvahy prichádza Dúbravka a Ružinov), keďže ide o zahusťovanie daných lokalít (a tým aj zvýšenie počtu osobných automobilov s potrebou zvýšenia parkovacích miest), zníženie podielu zelene a zhoršenie kvality bývania obyvateľov týchto mestských častí.

Vymedzenie charakteristiky náhradných bytov

Charakteristiku náhradných bytov, ako aj ďalšie podmienky poskytnutia dotácií zo štátneho rozpočtu vymedzuje zákon č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov v platnom znení, ktorý nadobudol účinnosť 1. júla 2013. Dotácia sa poskytuje na obstaranie bytu, pozemku aj technickej infraštruktúry vrátane parkovísk.

V zmysle uvedeného zákona je za náhradný byt považovaný taký byt, ktorého podlahová plocha je obmedzená na:

• 90 m² na byt so štyrmi obytnými miestnosťami pre šesť a viac fyzických osôb,
• 75 m² na byt s troma obytnými miestnosťami pre štyri až päť fyzických osôb,
• 60 m² na byt s dvoma obytnými miestnosťami pre dve až tri fyzické osoby,
• 45 m² na byt s jednou obytnou miestnosťou pre jednu fyzickú osobu.

Do podlahovej plochy bytu sa okrem obytných miestností započítava aj plocha balkóna, lodžie alebo terasy a plocha príslušenstva bytu. Náhradné byty musia okrem obytných miestností obsahovať vstupný priestor, priestor na varenie, priestor na uskladnenie potravín a priestor na osobnú hygienu.
Zákon stanovuje aj súčet plôch balkóna, lodžie a terasy prislúchajúcich k náhradnému bytu, ktorý nesmie presiahnuť 10 % z podlahovej plochy náhradného bytu.

V prípade náhradných bytov nesmie ísť o tzv. holobyty. Náhradné byty musia byť vybavené v takom štandarde, aby sa dali hneď užívať. Na zabezpečenie náhradného bývania pre obyvateľov z reštituovaných domov môže obec požiadať o dotáciu zo štátneho rozpočtu.

Zo zákona je na obstaranie jedného metra štvorcového bytu vyčlenených maximálne 1 000 eur, v tom sú zarátané aj náklady na vybudovanie potrebnej technickej infraštruktúry a na obstaranie pozemku na výstavbu. V tabuľke je uvedený celkový objem schválených žiadostí obcí o poskytnutie dotácie na obstaranie náhradných nájomných bytov od roku 2013 až k 31. máju 2016.

Počet nájomných bytov má neustále klesajúcu tendenciu

V roku 2015 dosiahol počet začatých bytov hodnotu 19 640 bytov, čo je oproti roku 2014 (15 836 bytov) nárast o 24,02 %. Počet 15 471 dokončených bytov v roku 2015 je oproti roku 2014 (14 985 bytov) tiež vyšší o 3,14 % (obr. 1). V obecnom vlastníctve sa v roku 2015 dokončilo 339 bytov, čo predstavuje v porovnaní s predchádzajúcim rokom zníženie o 341 bytov a neustále výrazne klesajúci trend (obr. 2).

V roku 2015 bolo začatých 197 bytov, čo predstavuje pokles o 102 bytov (-65,89 %) v porovnaní s rokom 2014. Na obr. 3 vidieť, že vývoj vlastníckej štruktúry dokončených bytov od roku 2007 až po rok 2014, s výnimkou roku 2010, má takisto klesajúci trend, čo sa prejavilo aj v percentuálnom podiele obecných nájomných bytov na celkovom počte dokončených bytov.

Faktom však zostáva, že na celkovom počte bytov sa rozhodujúcou mierou podieľa súkromný sektor. Alarmujúcou skutočnosťou je neustále sa znižujúci počet dokončených, ale aj začatých obecných nájomných bytov (obr. 4). Ako vyplýva z Informácie MDVRR SR o bytovej výstavbe v Slovenskej republike za rok 2015, mestá a obce majú zvýšený záujem zabezpečovať byty pre svojich obyvateľov nie formou výstavby, ale skôr obstarávaním dokončených bytov prostredníctvom kúpy od zhotoviteľov.

Čo dodať na záver?

Stav bytového fondu je viditeľným indikátorom ekonomického rozvoja krajiny a jej ekonomickej úrovne, daňového systému a úrovne verejnej politiky štátu. Podpora nájomného bývania pre sociálne slabšie skupiny obyvateľov je dôležitá, keďže v mnohých prípadoch je to jediné riešenie, ako si zabezpečiť bývanie. Na druhej strane je však nájomné bývanie významný sociálny aj ekonomický fenomén, s ktorým sa musia kontinuitne zaoberať a problémy v tejto oblasti riešiť vlády všetkých krajín.

Daniela Špirková, Slovenská technická univerzita v Bratislave

Vo svojej výskumnej činnosti sa dlhodobo venuje oblasti finančných nástrojov na realitnom trhu, pričom využíva aj dlhoročné znalosti a skúsenosti z bankovej praxe. V rámci domácich a zahraničných projektov rieši problematiku udržateľnosti ekonomických nástrojov v oblasti bytovej politiky, ako aj riadenie rizika pri financovaní developerských projektov. Jej skúsenosti sú zhrnuté v domácich a zahraničných monografiách, učebniciach, ako aj iných odborných publikáciách. V rámci zapojenia do domácich projektov a projektov Európskej únie rieši problematiku megaprojektov, udržateľnosti ekonomických nástrojov v oblasti bytovej politiky a financovania developerských projektov.

TEXT: doc. Ing. Daniela Špirková, PhD.
GRAFY A TABUĽKA: MVDRR SR

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 4/2016.