Správa bytového domu – otázky z praxe

Viacerí čitatelia odborného portálu ASB.sk napísali do diskusií k článkom o správe bytových domov svoje otázky. Oslovili sme teda Ing. Otíliu Leskovskú, prvú viceprezidentku Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

V prípade otázok nám môžete napísať na asbportal@jaga.sk, pokúsime sa nájsť odpovede.

Dobrý deň, chcem sa spýtať, ako je to s bývalými tzv. krytmi CO v domoch. Sme vlastníkmi bytov v dome so 4 vchodmi a v krajných vchodoch máme kryty CO. Kto je vlastne ich vlastníkom? Počula som, že vlastníkom krytu CO všeobecne je mesto. Ako sa s ním má/môže nakladať? Ak je na to zákon, prosím, aký?
Kryty CO sú rozdelené podľa významu a najčastejšie sú vo vlastníctve mesta. Mesto je ako vlastník nebytového priestoru povinné riadiť sa zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, to znamená, že má rovnaké práva a povinnosti ako vlastníci bytov.

Dobrý deň, bývam v paneláku – bytové spoločenstvo. Som povinná platiť za spoločnú anténu (nie som na ňu pripojená), už 5 rokov mám a platím za inú televíziu? Je tu 45 bytov, z toho len asi 3 byty nemajú inú televíziu, len zo spoločnej antény. Spoločenstvo mi stále sťahuje za spoločnú anténu – vraj to musí platiť každý…
Spoločná televízna anténa (STA) je spoločné zariadenie domu a je vo vlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. To znamená, že ak sú jej opravy a údržba zabezpečované z fondu prevádzky, údržby a opráv, podieľajú sa na nich všetci vlastníci. Používanie STA je služba – plnenie. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa v zmysle § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Ak spoločné zariadenie vlastník neužíva, malo by mu to spoločenstvo zohľadniť.

Je povinnosť viesť FOND OPRÁV a mať ho na osobitnom účte v banke? Byty platia mesačne jednorazovo na jeden účet. Na základe čoho (a či vôbec) vzniká povinnosť viesť FOND OPRÁV?
Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv sa vedú oddelene od prostriedkov zhromažďovaných od vlastníkov za plnenia (služby spojené s užívaním bytu) v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 10 ods. 4, § 8b ods. 2 písm. e), a to z jedného základného dôvodu: plnenia – služby – sú účelovo určené podľa rozsahu zabezpečovaných služieb a sú predmetom ročného vyúčtovania. Zo zálohových platieb za plnenia vychádza preplatok alebo nedoplatok. Plnenia sa zálohovo kumulujú za jeden kalendárny rok a k 31. 5. sa vždy musia vyúčtovať. Fond prevádzky, údržby a opráv je účelovo určený na prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukcie a obnovu spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a prostriedky sa v ňom kumulujú z roka na rok, t. j. zostatok vždy prechádza na ďalšie obdobie, nevracia sa vlastníkom. Správca alebo spoločenstvo je povinné prekladať vlastníkom správu o hospodárení zvlášť za plnenia a zvlášť za fond prevádzky, údržby a opráv. Sú to dva samostatné „balíky“ finančných prostriedkov, ktoré majú rozdielny účel, teda musia sa viesť účtovne oddelene. Nie je potrebné mať fond na samostatnom účte.

V našej bytovke máme stanovený koeficient prepočtu spotreby tepla na byt podľa orientácie bytu. Je to niekde určené alebo nejaký zákon stanovuje, aby severovýchodné byty mali koeficient 0,8 a juhozápadné byty koeficient 1,2? Chcem len vedieť, či je to správne a či o tomto hovorí nejaký zákon. Sú to totiž dosť veľké rozdiely..

Koeficienty nepriaznivej polohy určuje vyhláška ÚRSO č. 358/2009 Z. z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 630/2005 Z. z., a to v prílohe č. 2. Vyhláška umožňuje vlastníkom dohodnúť aj iný spôsob rozpočítavania a aj určenia koeficientov.

Koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu miestnosti
(1) Koeficienty k_i zohľadňujúce nepriaznivú polohu miestnosti v objekte rozpočítavania:
a) miestnosť s dvomi vonkajšími stenami (rohová miestnosť) 0,90,
b) miestnosť s dvomi vonkajšími stenami, z ktorých jedna smeruje na sever alebo východ 0,82,
c) tretia stena susediaca s vonkajším prostredím 0,93,
d) najvyššie podlažie – plochá strecha 0,80,
e) najvyššie podlažie – pod nevykurovanou povalou 0,85,
f) najnižšie podlažie – nad terénom alebo nevykurovanou pivnicou 0,80.

V tomto prípade boli zrejme koeficienty určené na základe rozhodnutia vlastníkov, nie podľa vyhlášky.

Ing. Otília Leskovská

Ilustračné foto: Dano Veselský