Anketa: Bude zdražovanie stavebných materiálov pokračovať?

Stavebníctvo patrí k odvetviam, ktoré pandémia zasiahla veľmi silno. Stavebná produkcia zažila počas krízy prudký pokles, z ktorého sa doteraz nespamätala. Pýtali sme sa odborníkov na to, ako by mohla vyzerať budúcnosť v tejto oblasti.

Mnohé stavebné spoločnosti pristúpili k okresávaniu investícií alebo odložili plánovanú výstavbu na neskôr. Za obdobím spred pandémie (september 2019) naša stavebná produkcia v septembri tohto roka stále výrazne zaostávala – až o 23 percent. Medziročne bola septembrová stavebná produkcia nižšia o 4,7 percenta.

Osem otázok pre piatich odborníkov z oblasti architektúry, realít a financií, ktorí vám prezradia svoju prognózu vývoja situácie v stavebníctve v nasledujúcom období. Dozviete sa, či bude zdražovanie pokračovať, ale aj to, kde sa dá ušetriť pri výstavbe domu a s akou rezervou je dobré začať stavať.

Aká je vaša prognóza na nasledujúce obdobie? Bude ešte horšie alebo to najhoršie už máme za sebou? Zažili ste niečo podobné?

Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh, FinGO.sk: Keďže niektoré väčšie investičné projekty sa nateraz odložia „do šuflíka“, je pravdepodobné, že sa zníži dopyt po stavebných materiáloch. Ak sa tak stane, dodávatelia budú nútení zmeniť stratégiu predaja.

Možno predpokladať, že touto cestou sa môže vydať celý stredoeurópsky región. Faktom je aj to, že ubúda kvalifikovanej pracovnej sily, a preto môžeme predpokladať, že výstavba sa bude časom automatizovať a prefabrikovať. Stavebná produkcia by mohla začať znova stúpať v roku 2023.

Jiří Baďura, riaditeľ realitných projektov, InTeFi: Odhadnúť ďalší vývoj na realitnom a stavebnom trhu je v súčasnom období veľmi náročné, pretože to závisí od množstva externých faktorov, ako je napríklad dostupnosť stavebných surovín a materiálov či dostatok pracovných síl v oblasti stavebníctva, a v neposlednom rade aj od správania bánk pri poskytovaní hypoték. So súčasnou mierou neistoty sme sa nestretli ani počas realitnej krízy v prvej dekáde tohto storočia, čiže v rokoch 2007 – 2010.

Igor Mazúch, architekt a development manažér: Táto otázka obsahuje viacero podotázok. Ak sa pýtame, či bude klesať stavebná produkcia, závisí to primárne od pandemickej situácie a jej vplyvu na svetový obchod, čo výraznou mierou ovplyvňuje ekonomické aktivity.

Sekundárne je tu vplyv povoľovacích procesov, ktoré sú časovo čoraz náročnejšie a bez zmeny stavebného zákona a procesov s tým spojených sa dostávame do situácie, že chýbajú povolenia. Takáto situácia s kombináciou oboch vplyvov tu ešte nebola.

Možno očakávať, že stavebná produkcia bude medziročne slabšia aj v dôsledku surovinovej krízy?

Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh, FinGO.sk: Surovinová kríza tu momentálne je a s veľkou pravdepodobnosťou nejaký čas ešte aj bude. Na stavebnú scénu ako náhrada prichádza alternatíva v podobe kompozitných materiálov, aby sa nedostatok klasických stavebných surovín dal nahradiť.

Je pravdepodobné, že množstvo stavebných materiálov cenovo stúplo aj špekulatívne, keďže predajcovia sa riadili situáciou na trhu a fabriky obmedzovali výrobu, aby zdvihli cenu nedostatkového materiálu.

Dnes stavebné spoločnosti pociťujú nedostatok materiálov, a to najmä okien, skla, dreva, minerálnej vlny, PVC potrubí, tehiel, strešnej krytiny. Momentálne je ťažké predikovať, ale istú mieru stabilizácie cien stavebných materiálov by sme mohli vidieť už v priebehu roku 2022.

Igor Mazúch, architekt a development manažér: Rozostavané projekty sa určite dokončia. Otázny je vplyv na veľké štátne projekty, ktoré sú financované z eurofondov a kde sme ešte nezaznamenali návrhy riešenia od štátu. Tu môže vzniknúť problém, ktorý by v prípade zastavenia platieb štátom mohol na seba nabaliť lavínu insolvencií menších subdodávateľov.

Pokiaľ sa nevyjasní situácia s pandémiou a tokom tovarov z Ázie, je otázna aj aktivita pri investíciách vo výrobnom sektore. Vplyv nárastu cien pri bytových projektoch je kombináciou nárastu cien stavebných materiálov, výhodnej úrokovej politiky bánk a nedostatku bytov na trhu.

Ako veľmi sa táto situácia dotkne cien samotných stavebných prác v nasledujúcom období? Na porovnanie, tieto práce boli v septembri medziročne drahšie o 8 %!

Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh, FinGO.sk: Inflácia ide ruka v ruke s cenami stavebných materiálov aj stavebných prác. Kontinuálne stúpanie cien môže zastaviť jedine zníženie dopytu. Ak sa zníži výstavba, bude treba menej pracovnej sily a cena prác sa môže zastabilizovať na dlhšie obdobie.

Problémom je stále ubúdajúci počet kvalifikovanej pracovnej sily, čo sa nahrádza pracovníkmi zo zahraničia, ale aj tam sú limity. „Vykúpením“ môžu byť nové technológie a postupy výstavby, ktorá už nebude vyžadovať taký veľký objem pracovnej sily.

Igor Mazúch, architekt a development manažér: Drahší je materiál, práca zatiaľ zostáva na podobnej úrovni ako v minulosti. Vplyv na cenu práce bude mať situácia s pracovníkmi, ktorých je už niekoľko rokov nedostatok, trh začínajú obsadzovať ľudia zo zahraničia. Toto je otázka na vládu, ako naloží s povoľovaním pobytu pre takýchto pracovníkov. Ako som už písal vyššie, prejavuje sa to nárastom cien pri výstavbe.

Jiří Baďura, riaditeľ realitných projektov, InTeFi: Krátkodobý nedostatok stavebných surovín a pracovných síl bude mať okamžitý vplyv na súčasné ceny nehnuteľností. V dlhodobom horizonte však aj vplyvom inflácie predpokladáme stabilizáciu reálnych cien, ktoré sa budú pohybovať na úrovni pred pandemickou krízou.

Dokončia developerské firmy svoje zákazky (byty, domy) za cenu, ktorú deklarovali?

Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh, FinGO.sk: V najbližších dvoch až troch rokoch developerské firmy existujúce rozostavané projekty dokončia. Developeri si môžu uplatniť inflačnú doložku v prípade, že ju majú s klientom podpísanú v zmluve. V takom prípade sa môže klientom nové bývanie predražiť aj o niekoľko tisíc eur. Otázkou však bude, či sa začnú stavať nové pripravované projekty alebo sa odložia na neurčito.

Igor Mazúch, architekt a development manažér: Developerské spoločnosti pracujú s určitou maržou, v zmluvách majú zväčša ošetrené skutočnosti, ktoré majú vplyv na cenu. Aj s ohľadom na nedostatok bytov na trhu si myslím, že ceny bytov pre kupujúcich budú naďalej rásť.

Čo by ste odporučili tým, ktorí si už kúpili svoj vysnívaný pozemok na stavbu rodinného domu, ale odrádzajú ich privysoké ceny stavebných materiálov? Má zmysel vyčkávať na príhodnejší čas?

Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh, FinGO.sk: Pozemok na hodnote nestratí, jeho hodnota bude kontinuálne narastať. Ak klient potrebuje postaviť dom pre svoje potreby, tak to pokojne môže urobiť aj teraz. Je množstvo alternatívnych spôsobov, ako si dom postaviť za rozumnú sumu. Klienti sa musia viac porozhliadať aj po iných vhodných a cenovo dostupných alternatívach pri výstavbe.

 Igor Mazúch, architekt a development manažér: Pokiaľ máte na výstavbu dostatok finančných zdrojov, aj s rezervou cca 20 percent, myslím si, že čakať sa neoplatí. Trhová hodnota dokončeného domu bude vždy vyššia ako náklady, ktoré doň vložíte (samozrejme, bavíme sa o okolí Bratislavy). Mimo Bratislavy treba zvážiť plánovanú veľkosť domu alebo technické vybavenie, aby ste minimalizovali zvýšenie cien stavebných materiálov.

Príklad z praxe. Kúpili sme stavebný pozemok, máme aj stavebné povolenie na stavbu rodinného domu v okrese Žarnovica. Banka nám schválila úver vo výške 180-tisíc eur. No pri pohľade na stúpajúce ceny stavebných materiálov sa obávame, či s týmto objemom financií vôbec dom postavíme. Ceny stavebných materiálov aj prác išli prudko hore, a aj keď nám stavebná firma vyčíslila cenu stavby domu na kľúč plus-mínus v tomto objeme, nevie zaručiť, ako sa zmenia ceny. Čo odporúčate?

Lorant Szabo, riaditeľ realitnej kancelárie Férovo: Po rekordnom zdražovaní stavebných materiálov v uplynulých mesiacoch z dôvodu nerovnováhy medzi ponukou a dopytom očakávame v závere roka stabilizáciu cien a začiatkom nasledujúceho roka aj zlacňovanie niektorých komponentov.

Pri rozhodovaní o začatí alebo odložení stavby sú však ďalšími kľúčovými faktormi výška úrokovej sadzby hypotekárneho úveru, očakávaná miera inflácie a predpokladaný vývoj miezd v stavebnom sektore.

Úrokové sadzby hypoték sú aktuálne hlboko pod mierou inflácie a analytici Národnej banky Slovenska aj ministerstvo financií predpovedajú v nasledujúcom roku päťpercentný rast miezd. Rastúca inflácia a vyššie mzdy sa zákonite prejavia v raste cien stavebných prác, preto stavbu domu neodporúčame odkladať.

Stavebníkom odporúčame využiť nízke úrokové sadzby hypoték, ktoré v pomere k vysokej októbrovej inflácii ponúkajú historicky najvýhodnejšie financovanie výstavby a kúpy nehnuteľnosti.

Kým vyššie spomínané faktory stavebník nedokáže ovplyvniť, môže pomerne jednoducho znížiť náklady stavby rodinného domu úpravou projektu alebo použitím lacnejších materiálov. Pri dnešných pomeroch na stavebnom trhu je rozumné počítať s rozpočtovou rezervou aspoň 20 percent

Róbert Posolda, realitný agent a riaditeľ spoločnosti AGENT.SK: Predovšetkým odporúčam naceniť každú položku. Ak sa rozhodnete ísť do realizácie výstavby, už na začiatku objednajte všetko, čo sa objednať dá. Zaistite si u dodávateľa cenu a termín dodania.

Dôležité je nemeniť projekt počas výstavby. Ak bude potrebná nejaká úprava, je dobré dôsledne ju zvážiť a prepočítať. Ľudia zvyknú podhodnotiť výstavbu domu aj o viac ako 20 percent. Takže ak plánujete stavať dom za 180-tisíc eur, radšej k tejto sume pripočítajte ďalších 20 percent.

Celková investícia do domu tak bude cca 216-tisíc eur. Ak ste nepočítali so záhradou, pridajte ďalších 5 až 10 percent. Investícia do domu sa tak môže vyšplhať na cca 225-tisíc až 234-tisíc eur.

Stúpajúce ceny stavebných materiálov, ale aj vysoké ceny pozemkov pre rodinné domy nútia stavebníkov hľadať možnosti, kde sa dá ušetriť. Jedným z riešení, ako ušetriť, je dať si vypracovať kvalitný projekt rodinného domu. Platí premisa, že dobrý projekt = dobrý dom. Ako dokáže takýto projekt na mieru ušetriť investorovi peniaze pri výstavbe?

Igor Mazúch, architekt a development manažér: Dobre riešený projekt zohľadňuje požiadavky investora, to znamená, že projektant dostane od investora nielen požiadavky na veľkosť, technické vybavenie, ale aj cenu, za ktorú chce dom zrealizovať. Potom je na skúsenostiach projektanta, aby s investorom vykomunikoval rozpory medzi požiadavkami a cenou.

Projektant je zodpovedný za to, že návrh bude rešpektovať finančné možnosti investora. Komunikácia je základ a investor si musí byť vedomý, že rozpory medzi požiadavkami na riešenie a cenou sú zásadného charakteru a bez kompromisov to často nejde.

Efektívne dispozično-prevádzkové riešenie a vhodné technické riešenie stavby a technológií sú základom dobrého projektu. Samozrejme, projekt sa dá navrhnúť aj tak, že určité technologické riešenia sa dajú dorobiť dodatočne.

Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh, FinGO.sk: Legislatíva EÚ sprísňuje energetickú náročnosť budov. To ovplyvňuje použité technológie a predražovanie stavieb. Dnes staviame v energetickom štandarde A0 a náklady na takýto štandard sú aj o 20 percent vyššie ako pred rokom.

Návratnosť na prevádzkových nákladoch domu je okolo 15 rokov a bude sa postupne znižovať. Klienti musia zvažovať dlhodobý horizont životnosti stavieb. Rodinné domy sa budú stavať skôr menšie, ale kvalita stavby sa bude zvyšovať.

Kde sa ešte dá ušetriť pri kúpe pozemku či výstavbe domu?

Igor Mazúch, architekt a development manažér: Pri kúpe je ponuka a dopyt. Pokiaľ je málo ponúkaných pozemkov a vysoký záujem, cena ide hore. Je na rozhodnutí kupujúceho, aby zvážil výhody a nevýhody polohy a rozhodol sa pre pozemok.

Ten je možno v inej lokalite, ako pôvodne chcel, ale je mu cenovo dostupný, hoci aj s nevýhodami, ktoré rešpektuje. Pri výstavbe domu sa dá ušetriť v prvom rade dobrým návrhom so skúseným projektantom a so šikovným dodávateľom, ktorý dokáže poradiť.

Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh, FinGO.sk: Ušetriť sa dá hneď na začiatku, čiže treba mať premyslené, čo na budúcom kúpenom pozemku postaviť. Dom si môžete navrhnúť už pred samotnou kúpou pozemku. Treba viac komunikovať s odborníkmi a meniť zaužívané trendy a praktiky výstavby a pozisťovať si informácie o alternatívnych spôsoboch výstavby.

Ak klient viac zainvestuje do projektu a prípravy stavby, o to menej ho bude samotná výstavba stáť. Odporúčam dať si stavbu zhotoviť na kľúč generálnemu zhotoviteľovi, aby ste predišli zbytočným komplikáciám so zháňaním pracovnej sily aj potrebných materiálov počas výstavby.