Aktuálna situácia v stavebníctve nie je v súčasnosti ideálna. Čakajú na nás nové výzvy, ozýva sa z KAMI PROFIT

Čo možno v najbližšom období očakávať a ako ovplyvní nová stavebná legislatíva výstavbu nájomných bytov, sme sa porozprávali s Ing. Milínom Kaňuščákom, konateľom spoločnosti KAMI PROFIT, s. r. o.

V čom vidíte v súčasnosti najväčší problém slovenského stavebníctva?

Je to predovšetkým skokové, nepredvídateľné zvyšovanie cien stavebných materiálov v násobkoch ich predchádzajúcej hodnoty v kombinácii s neistotou na strane investorov. Do toho nám začiatkom roka 2021 skokový dopyt po materiáloch prakticky vykúpil celé zásoby a už kúpiť napríklad len tehlu nebola otázka ceny, ale jej jednoducho nebolo, a to v celej strednej Európe.

V takých situáciách možno cítiť na trhu bezmocnosť. Táto neistota, ako aj pretrvávajúci vojenský konflikt sa budú prejavovať v postupnom útlme dopytu a celkovom útlme stavebníctva. Sme nútení hľadať nové trhy aj dodávateľov mimo doteraz zaužívaných zvyklostí.

Našou výhodou je schopnosť spolupracovať v krajinách, kde pôsobíme alebo plánujeme pôsobiť. To nám umožňuje byť o trochu flexibilnejší, reagovať tak na neočakávané zmeny a prispôsobiť sa im. Na druhej strane vysokú infláciu musíme aj my kompenzovať zamestnancom v náraste mzdy a následne aj zvyšovaním našej ceny pre investorov.

Problémom ostáva, ako garantovať cenu pre investora počas výstavby. Chápeme, že investor má svoj podnikateľský plán a ten môže počas realizácie meniť len veľmi ťažko. No vzhľadom na skutočnú nepredvídateľnosť nárastu cien je potrebné do cenotvorby a aj do podnikateľských investičných plánov zakomponovať istú očakávanú dynamiku a taktiež zvyšovať rezervy na plány.

Napriek tejto nelichotivej situácii je potrebné realizovať výstavbu nájomných bytov, ktorých je v Bratislave nedostatok. Ako by sa mala táto situácia riešiť?

Žiaľ, v našom hlavnom meste je výstavba nájomných bytov mimoriadne zanedbaná – v porovnaní hlavných miest V4 sme na tom najhoršie a máme najnižší počet mestských nájomných bytov. Bratislava má iba približne 1 % všetkých bytov, ktoré možno označiť ako mestské nájomné byty.

Na porovnanie, vo Viedni je to až 30 %, ale ďalších 30 % sú byty s regulovaným nájmom vo vlastníctve neziskových spoločností. Na druhej strane som zaregistroval názor, že prevládajúce osobné vlastníctvo bytov, aké máme na Slovensku, je znakom ekonomicky nezávislejšieho obyvateľstva.

Čo by mohlo byť pre ekonomiku zdravšie. Problém je, že nepomer medzi osobným vlastníctvom bytu verzus štátnym alebo mestským nájomným bývaním je spôsobený zanedbateľnou ponukou nájomných bytov. Pre súkromných investorov sú podmienky nájomného bývania v metropole ekonomicky absolútne nezaujímavé.

V súčasnosti sa cena bytov v Bratislave začína na 4  000€/m2 a štátna podpora nájomného bývania je v súčasnosti maximálne 1 540 €/m2 podlahovej plochy bytu. Teda každý súkromný investor v Bratislave nezaváha a vyberie si výnosnejší a menej rizikový variant s vysokou mierou návratnosti vloženého kapitálu za krátky čas.

Pritom práve Bratislava ako metropola potrebuje najviac nájomných bytov. Pretože tu žije vysoký počet obyvateľov, ktorí si nemôžu dovoliť vlastniť nehnuteľnosť a financovať ju prostredníctvom hypotéky, ktorú od banky nevedia získať. Nájomné bývanie je tak jediná možnosť, ako týmto ľuďom zabezpečiť dôstojné bývanie.

A ako z toho von?

Žiaľ, nájomné bývanie musí riešiť samospráva, t. j. mesto Bratislava, ktoré v tom zatiaľ robí stále málo. Povoľuje však napríklad meniť územné plány vybraných lokalít mesta, pričom dochádza k zmene funkcie alebo zvýšeniu zastavanosti územia mesta. Na revanš očakáva nové nájomné byty po dokončení projektu.

V princípe mesto vymieňa verejný záujem územného plánu za nepeňažné plnenie hotových nájomných bytov. Je to podľa môjho názoru veľmi neštandardný prístup na hrane zákona. Inými slovami, developer môže v Bratislave stavať byty tak, aby sa mu to oplatilo, len ak časť z nich odovzdá mestu.

Vhodnejšie by podľa môjho názoru bolo vyčleniť celé nové lokality v územnom pláne na výstavbu nájomných bytov v kombinácii s relevantnou podporou štátu. Tak by sme dokázali prilákať renomovaných investorov. Mesto nepotrebuje vlastniť byty, naopak, má vytvárať stabilné prostredie na podnikanie s nájomnými bytmi.

Budúcnosť vidím aj v segmente bytov určených na plne komerčný prenájom s komplexnými službami. Postupne bude ubúdať takzvaných individuálnych investičných bytov a bude pribúdať investorov, ktorí budú celkový servis spojený s prenájom bytov vykonávať na profesionálnej úrovni. Zvýšená kvalita prenajímaných bytov zase priláka nových klientov, ktorí ocenia benefity novej kvality.

Ako tento proces ovplyvní nová stavebná legislatíva?

Zatiaľ je to len holub na streche. Osobne sa na novú legislatívu teším, a to napriek tomu, že situácia v praxi môže byť omnoho horšia, ako teoreticky zo zákona očakávame. Od 1. apríla 2024 by súčasný stavebný zákon mali nahradiť dva nové zákony: zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe.

Keďže je ich účinnosť stanovená fakticky až po parlamentných voľbách, uvidíme, ako sa k tomu postaví nová vláda. Osobne predpokladám, že dôjde skôr k posunutiu účinnosti zákonov ešte na neskoršie obdobie, aby bolo možné k zákonom pripraviť vykonávacie vyhlášky, ale aj potrebný softvér a hardvér potrebný na novú zákonnú elektronizáciu celého procesu územného plánovania a povoľovania.

Za veľké pozitívum považujem, že obec bude povinná vydať záväzné stanovisko k územnému plánu do 60 dní, pri jednoduchých stavbách do 30 dní. To je predovšetkým pre Bratislavu prelomové, keďže magistrát v súčasnosti nemá stanovené žiadne lehoty na vydávanie záväzných stanovísk.

Na základe mojich skúseností sa tieto konania ťahajú niekoľko rokov a lehota vydania záväzného stanoviska sa neprimerane predlžuje. Presné lehoty by mohli konečne prispieť k transparentnejším procesom na bratislavskom magistráte, ktoré sú pre mňa momentálne nepochopiteľné.

Tiež je podľa mňa škoda, že z nového zákona o územnom plánovaní vypadli ustanovenia, podľa ktorých mohli vlastníci pozemkov sami iniciovať zmenu územného plánu. Zdá sa mi to veľmi logické. Veď prečo by si poslanci samosprávy nemohli vypočuť názor samotného majiteľa pozemku?

Myslím si, že toto treba ešte doladiť. Vítam posilnenie kompetencií projektantov, vďaka ktorým môže samotný projektant prerokovať všetky požiadavky dotknutých orgánov v stavebnom konaní a preukázať stavebnému úradu, ako sa so všetkými požiadavkami, prípadne námietkami vyrovnal.

Táto kompetencia spolu s novozavedenou domnienkou súhlasu po márnom uplynutí zákonných lehôt bude kľúčová pre zrýchlenie procesov v povoľovaní stavieb. Taktiež vítam kľúčové povinnosti obcí k spracovaniu územných plánov, ale aj ku koncepcii územného rozvoja regiónu, mikroregiónu, kraja, alebo koncepciu územného rozvoja Slovenska. Zároveň logicky platí, že čím väčší región, tým vyššia záväznosť pre územné plány menších celkov a zón. Toto dodnes absentovalo, čím vznikali paradoxné spory v územnom plánovaní VÚC, obcí a štátu.

V Bratislave sa roky hovorí o metre. Je podľa vás možné, aby Bratislava
mala metro?

Nielenže to považujem za možné, ale dokonca pre Bratislavu za veľmi potrebné. Po prvé, Bratislava už mala v roku 1986 vypracovanú projektovú dokumentáciu a platné stavebné povolenia na metro a v roku 1988 sa dokonca začalo so samotnou výstavbou. Pod pojmom metro sa rozumie podzemná železničná rýchlodráha.

Stavať v metropole podzemný verejný dopravný systém však vyžaduje investíciu nadregionálneho až štátneho významu. Aj v prípade bratislavského metra to boli za ČSSR schválené vládne investície v hodnote 15 mld. Kčs. Prvá časť metra Dolné Lúky
– Duna mala byť dokonca hotová už v roku 1997 a federálna vláda na ňu vyčlenila 5 mld. Kčs.

Po revolúcii v roku 1990 sme zatúžili po zmene koncepcie metra z ruského na takzvané ľahké metro VAL a projekt sme pozastavili. Do toho prišlo rozdelenie Československa a v roku 1994 nová slovenská vláda síce uznesením vlády odsúhlasila metro pre Bratislavu ako potrebné, ale financovanie nechala na samotné mesto.

To sa ukázalo ako nemožné a výstavba metra sa už nikdy neobnovila. S vybudovaním metra donedávna počítal aj platný územný plán. V praxi je to zložitejšie a názory odborníkov sa veľmi líšia. Mesto preferuje v súčasnosti len koncepciu nadzemných električkových radiál s úrovňovým križovaním.

Hlavná dopravná inžinierka Bratislavy a súčasná viceprimátorka sa vyjadrila, že výstavba a prevádzka metra je nákladná záležitosť, ktorá má ekonomický zmysel len pre mestá s počtom obyvateľov vyšším ako 1 milión. Pritom existuje viacero miest vo svete s metrom aj s nižším počtom, napríklad švajčiarske Lausanne alebo v susednom Rakúsku v obci Serfaus, kde je jeden z najmenších systémov metra na svete, Dorfbahn Serfaus s dĺžkou 1 280 m.

Myšlienku metra v Bratislave nedávno vrátil do pozornosti projekt Bramet (Bratislavské METro). Jeho autor, profesor architektúry Zdravko Rusev, v minulosti vypracoval metodiku o vplyve metra na rozvoj Prahy. V novom návrhu pre Bratislavu tvrdí, že je tu efektívna možnosť postaviť metro s využitím najmodernejších technológií, ktoré by mohli byť dokonca vzorom pre budúcnosť inteligentných európskych miest.

Financie na tento projekt by mali byť až do 80 % dostupné z eurofondov a úverov EIB (Európskej investičnej banky). Osobne zastávam názor, že Bratislava môže byť strategickým mestom a súčasným príkladom hodnotných miest zajtrajška. Na rozdiel od iných miest má obrovský potenciál predovšetkým v tom, že môže stavať na zelenej lúke a využívať pri tom najmodernejšie technológie.

Aké kroky treba teda podniknúť, aby sa metro stalo realitou?

Rozhodne treba nadviazať na množstvo štúdií, analýz, projektov a prieskumov, ktoré sa už pre bratislavské metro realizovali. Je potrebné ich zhromaždiť a opísať ciele pre bezkonfliktný dlhodobý rozvoj mesta a verejnej prepravy, ktorá patrí do moderného sveta nového tisícročia.

Pozvať do súťaže svetové kapacity urbanistov a dopravných plánovačov, aby navrhli moderný systém podzemnej verejnej dopravy, a to formou prezentácie modelov. Zároveň spolu s expertmi JASPERS nájsť vhodné hodnotiace multikritéria nákladov a benefitov pre Bratislavu, Slovensko, ale aj EÚ.

Vybrať najvhodnejší variant z návrhov a zadefinovať podmienky štúdie realizovateľnosti, jej spracovanie a spolu s autorským tímom nájsť formou verejného obstarávania vhodného projektanta na spracovanie koncepcie projekčného riešenia tak, aby sa dal vytvoriť dopravný a technický model, spracovať finančný odhad nákladov a pripraviť návrh potreby financovania rozložený v čase.

Niečo ako podnikateľský plán. S týmto plánom osloviť predovšetkým vládu SR, ale aj Európsku komisiu s požiadavkou na vhodný model financovania, prípadne zistiť vhodnosť verejno-súkromného partnerstva takého projektu formou PPP (kombinácie privátnych, dotačných, ale aj bankových zdrojov z EIB a EBRD).

Po rozhodnutí vybrať správny variant, spracovateľov projektu, povolení a realizátorov stavby a začať s výstavbou. Je to proces minimálne na päť rokov, s ktorým je však určite potrebné strategicky a koncepčne začať a systematicky posúvať dopredu.

Dlhodobá vízia pomôže Bratislave aj z hľadiska kvality investorov do iných oblastí hospodárstva, vzdelávania, zdravotníctva, kultúry, umenia či cestovného ruchu. Pre každého investora je potrebné vidieť strategické svetlo moderného mesta budúcnosti.

TEXT A FOTO: Kami Profit, redakčná úprava Andrea Dingová

Článok bol uverejnený v časopise Stavebné materiály 6/2022