Čo sa stalo s Twin City?

Zóna Chalupkova sa nachádza v priamej nadväznosti na bratislavské Staré Mesto. Jej poloha, rozloha a nefunkčnosť existujúcej zástavby z nej začiatkom storočia urobili lukratívne územie. Perspektíva vybudovania nového mestského centra vygenerovala počas stavebno-realitného boomu množstvo ambicióznych projektov. Investori verejnosti predkladali fantastické vizualizácie a predháňali sa v počte podlaží, ktorými by tromfli aj existujúce stavby v bezprostrednej blízkosti. Skutočnosť je však taká, že zatiaľ sa v tejto lokalite nezrealizovala ani jedna z vízií spred štyroch či piatich rokov.

Architektonická štúdia
Najväčším projektom z hľadiska rozsahu aj objemu investícií je dostavba územia autobusovej stanice a prestavba areálu Kablo na Mlynských nivách v Bratislave na mestské polyfunkčné územie alebo Twin City. Zaujímalo nás, aký vývoj má za sebou, aká je jeho prítomnosť, či je ešte v pôvodnej podobe aktuálny a akú má perspektívu.

Investorom je spoločnosť HB Reavis. V roku 2001 prišli na trh s realizáciou nákupného centra Aupark na pravom brehu Dunaja pri Sade Janka Kráľa v Bratislave. Inšpirácie zo zahraničia, najmä z podobných projektov v Nemecku či Spojenom kráľovstve, pretavili do kultivovaného architektonického riešenia, ktoré v správnom čase uviedli na slovenský trh. Komerčný úspech povzbudil developera k smelým plánom priniesť do Bratislavy ešte grandióznejší projekt. Ako najvhodnejšiu lokalitu si vytypoval územie v nadväznosti na historické centrum mesta a s dobrým dopravným napojením. Nasledovalo skupovanie pozemkov od rôznych vlastníkov v rozpätí ulíc Továrenská, Bottova, Chalupkova, Košická a pozdĺž Mlynských nív naspäť k Dostojevského radu. Napokon sa podarilo získať kompaktné územie v tvare obrátenej koruny s rozlohou takmer 67-tisíc štvorcových metrov. Keď cez Fond národného majetku prišla možnosť sprivatizovať SAD Bratislava, investor neváhal a podarilo sa mu za najvyššiu ponúknutú cenu získať cez spoločnosť BUS Transport podiel v Slovak Lines, a. s., nielen s prístupom k pozemku s rozlohou 50-tisíc štvorcových metrov na severnej strane Mlynských nív, ale aj so záväzkom prebudovať existujúcu autobusovú stanicu na moderný terminál.

Spoločnosť HB Reavis oslovila britský ateliér Benoy architects na vypracovanie architektonickej štúdie na celé územie a neskôr verejnosti predstavili na slovenské pomery skutočne nevídaný súbor so zaujímavými zaoblenými tvarmi veží, rozkladajúci sa na oboch stranách Mlynských nív s prepojením v podobe amorfného bloku vajcovitého tvaru ponad frekventovanú cestu. Existujúcu plochu autobusovej stanice v návrhu efektívne pretransformovali do viacerých podlaží, čím sa zastavaná plocha terminálu zmenšila na 12-tisíc štvorcových metrov, pričom bolo možné využiť ostatné časti pozemku na iný účel. Euforická situácia a realitný boom priali smelým plánom na rozsiahle nákupné centrum, biznis i bývanie s dostatočnými parkovacími kapacitami.

Prekážky
Architektonické štúdie a vízie predstavené verejnosti však boli len jednou stranou celého projektu. Na druhej strane stál územný plán mesta, ktorý bol v tom čase v štádiu spracovávania čistopisu. Po schválení v zastupiteľstve hlavného mesta vstúpil v septembri 2007 do platnosti. Situácia však bola taká, že mnohé územia ostali nevyriešené a neprispôsobené reálnej situácii. Priestor autobusovej stanice bol zadefinovaný ako stabilizované územie, čo úplne skrížilo plány v severnej časti Twin City. Samozrejme, cieľom územného plánu nie je podriadiť sa požiadavkám majiteľov pozemkov alebo investorom, urbanizuje prostredie bez ohľadu na vlastnícke vzťahy. Zadefinovať rozsiahlu plochu autobusovej stanice takmer v centre mesta bez možnosti racionálnejšie využiť pozemok je ale značne krátkozraké.

„Tvorba územného plánu mesta je dlhodobý proces a v rokoch 2006 a 2007 už z našej strany nebol priestor na zmeny,“ pripúšťa Ing. Slavomír Jankovič, predseda predstavenstva akciovej spoločnosti HB Reavis Slovakia: „Vedeli sme, že svoju predstavu o riešení územia už nestihneme spracovať v urbanistickej štúdii, verejne ju prerokovať, získať na ňu pozitívny ohlas a preklopiť ju do nového územného plánu. To jednoducho nešlo. Preto sme ešte v roku 2006 oslovili spoločnosť Aurex na spracovanie urbanistickej štúdie na celé naše územie.“ Zásadnou zmenou, ktorú urbanistická štúdia riešila, bolo predefinovanie stabilizovaného územia na rozvojové v severnej časti a zmeny regulatívov, najmä index podlažných plôch a zastavanosti v južnej časti.

Pripomienky
Zadanie urbanistickej štúdie schválil Magistrát hlavného mesta SR Bratislavy. Návrh bol prerokovaný s príslušnými orgánmi a komisiami, nasledovalo niekoľko verejných prerokovaní, kde si investor vypočul množstvo pripomienok od obyvateľov z okolitých ulíc. Ako spomína Slavomír Jankovič, mnohé ich požiadavky boli pochopiteľné aj splniteľné, ale stretli sa aj s protichodnými nejednotnými názormi samotných obyvateľov. Do projektu sa premietli požiadavky vybudovania parku na Páričkovej ulici a zadefinovanie tejto ulice ako pešej zóny, znížila sa zástavba územia, zvýšil sa podiel zelene, v predstihu HB Reavis investoval približne 330-tisíc eur do rekonštrukcie časti školy na Kulíškovej ulici. Verejné prerokovanie sa môže niesť v trochu búrlivejšom duchu, mnohí investo­ri by však iste privítali vecnú a konštruktívnu diskusiu v odbornej rovine na miestnom zastupiteľstve bez uplatňovania vedľajších zámerov a ambícií jednotlivých poslancov.

K urbanistickej štúdii bolo napokon vznesených 27 pripomienok. Zo strany investora ich odborne posúdila Daniela Piršelová. O samostatnom dokumente, ktorý obsahoval vyhodnotenie pripomienok, prebehla medzi investorom a magistrátom séria rokovaní. Napokon 23 z nich bolo prijatých a zapracovaných do čistopisu. Ostatné štyri, ako napríklad spracovanie urbanistickej štúdie v alternatívach, či zníženie indexov podlažnosti a zastavanosti boli posúdené ako neopodstatnené. Náročné obdobie intenzívnych rokovaní však neukončilo ani expedovanie čistopisu urbanistickej štúdie v júni 2010. Štúdia mala byť podkladom na vypracovávané zmeny a doplnky bratislavského územnému plánu mesta 02, ale štyri investorom neprijaté podmienky boli zo strany magistrátu považované za nedorokované a stali sa pomyselnou prekážkou pri akceptovaní čistopisu. Štúdia sa tak dostala do zvláštneho stavu, keď čistopis síce nebol považovaný za čistopis, ale napriek tomu sa zmeny navrhované investorom dostali do magistrátom pripravovaných zmien a doplnkov územného plánu 02.

Traumatizujúcim obdobím nielen pre HB Reavis, ale aj pre ostatných investorov na tomto území bolo odkladanie prerokovania zmien a doplnkov 02 v zastupiteľstve mesta Bratislava. Nejasné zákulisné rozhodovanie bez racionálneho zdôvodnenia spôsobilo, že zmeny a doplnky 02 boli schválené až po zvolení primátora Milana Ftáčnika, aj to až 15. 12. 2011.

Zóna Chalupkova
V tejto chvíli by sa mohlo zdať, že investorom by už nič nemalo brániť realizovať svoje plány. Situáciu však komplikujú samotné investorské zámery v zóne Chalupkova, ohraničenej ulicami Landererova, Dostojevského rad a Karadžičova, Mlynské nivy a Košická. Územný plán mesta schválený v roku 2007 neposkytoval dostatočne podrobné informácie o regulácii územia. V obave pred neriadenou zástavbou
vtedajší starosta mestskej časti Bratislava-Staré Mesto Andrej Petrek začal na území konanie o stavebnej uzávere. Vedľajším argumentom mohli byť aj pripravované zmeny a doplnky 02, ktoré by po schválení mohli zvýšiť intenzitu zástavby v území zóny. Ako uviedli Ing. arch. Jela Plencnero­vá, autorka územného plánu zóny Chalup­kova, a Ing. arch. Katarína Kantorová, CSc., vedúca oddelenia územného rozvoja z miestneho úradu Bratislava-Staré Mesto: „Dôvodom na začatie konania o stavebnej uzávere bola príprava územného plánu zóny Chalupkova. Hlavným dôvodom spracovania ÚPN zóny Chalupkova bola požiadavka ďalej rozpracovať, prehĺbiť a podrobnejšie uviesť v mierke zóny riešenie ÚPN hlavného mesta SR Bratislavy, schváleného v roku 2007.“ Na otázku, či mali zámery investorov na tomto území vplyv na vypracovanie ÚPN zóny, sme dostali takúto odpoveď: „Do riešenia oboch urbanistických štúdií, Dostavby územia autobusovej stanice a prestavby areálu Kablo na Mlynských nivách a Urbanisticko-architektonickej štúdie zóny Chalupkova – Landererova, boli implementované zámery investorov. Štúdie upravené na základe záverov z ich prerokovania sa primerane využili ako podklady pri spracovaní ÚPN zóny Chalupkova.“

Situácia Starého Mesta bola o to zložitejšia, že nebolo vôbec jasné, kedy a či vôbec spomínané zmeny a doplnky v zastupiteľstve hlavného mesta prejdú. Na jednej strane sa Staré Mesto muselo popasovať s narastajúcou netrpezlivosťou investorov z neukončeného konania o stavebnej uzávere (mimochodom, dodnes nebola vyhlásená), ktorí argumentovali platným územným plánom, na druhej strane bola snaha dôkladne regulovať územie pomocou ÚPN zóny. Šalamúnske riešenie prišlo v podobe dvoch scenárov spracovaných spoločnosťou JELA, s. r. o. Jeden bol v súlade s navrhovanými zmenami a doplnkami 02, a ak by neboli schválené, tak druhý bol v súlade s vtedy platným ÚPN mesta z roku 2007.

Ako vyzerajú súčasné plány Twin City? S územným plánom zóny, ktorý je v súlade s prijatými zmenami a doplnkami územného plánu mesta 02, sa pozmenili aj plány investora. Kompaktnú hmotu v južnej časti rozčlenili do zadefinovaných blokov s vytvorenými koridormi ulíc. Prioritou bude najmä administratívna funkcia a v jeho severnej časti nákupné centrum. Prvé budovy, na ktorých už pracujú slovenskí architekti, by sa mali začali stavať v roku 2013. Podľa nového územného plánu index zastavanosti pri preukázanej kontaminácii môže (ale nemusí) stúpnuť o 1,10 až 1,15 percenta. To, koľko samotná dekontaminácia územia bude stáť a či sa to investorovi vráti v podobe postavených objektov, je zatiaľ len hypotetická otázka. Prečo investor zbúral staré priemyselné budovy? „Na všetky existujúce objekty na našich pozemkoch sme získali platné asanačné povolenie,“ povedal Slavomír Jankovič a dodal: „Búranie objektov nemá nič spoločné s naším vzťahom k starej priemyselnej architektúre. Na jednej strane objekty naozaj neboli pamiatkovo chránené a na druhej strane, ak by sme aj konštrukcie kontaminované azbestom a presiaknuté dechtom chceli vyčistiť, aby z nich mohli byť napríklad obytné alebo spoločenské priestory, ich cena by sa vzhľadom na vynaložené náklady vyšplhala do závratných výšok. Len ako príklad uvediem, že pri búracích prácach sme mali záujemcov o staré tehly. Keď prišli, aby si ich odviezli, a zistili v akom sú stave, nikto ten materiál nechcel, dokonca ani ako podsyp pri stavbe ciest.“

Záver
Peripetie s úradmi by sa v prípade projektu Twin City mohli skončiť prijatím ÚPN zóny Chalupkova v zastupiteľstve MČ Bratislava-Staré Mesto, ktoré je naplánované na máj 2012. Čas na úradoch však plynie úplne inak ako v developerských kanceláriách. Už zo svojho titulu investor sleduje vývoj trhu a snaží sa pružne reagovať. Iste, v prípade rozsiahleho projektu, ako je Twin City, sa predpokladá dlhší čas prípravy, najmä z dôvodu komplexnosti investície. Že by si mali do svojho harmonogramu započítať aj niekoľkoročné „dialógy“ s úradmi, to sa predstaviteľom HB Reavisu určite ani neprisnilo. „Aby sme mohli konečne začať stavať, tak sme vypracovali dokumentáciu na územné rozhodnutie, ktorá bola v súlade so všetkými dokumentmi: s platným územným plánom, s budúcimi zmenami a doplnkami 02, ktoré, ako sme dúfali, by zastupiteľstvo mohlo schváliť, len nebolo jasné kedy, a aj s pripravovanými ÚPN zóny Chalupkova,“ hovorí Slavomír Jankovič a dodáva: „So všetkými autoritami prerokovanú dokumentáciu na územné rozhodnutie presne v intenciách platného územného plánu sme podali 14. novembra 2011, ale do dnešného dňa nemáme v tejto veci rozhodnutie.“

Teoreticky, kým nebola vyhlásená stavebná uzávera, nebol ani dôvod na prieťahy v konaní na územné rozhodnutie. Aby nemohlo byť v tejto súvislosti vydané žiadne právoplatné rozhodnutie, Staré Mesto situáciu v súvislosti s pripravovaným ÚPN zóny a pripravovanými zmenami a doplnkami 02 definovalo ako predbežnú otázku. V obave z prieťahov sa investor Twin City odvolal a Krajský stavebný úrad v Bratislave mu dal za pravdu, že predbežná otázka je neopodstatnená.

Samozrejme, nás bude zaujímať aj odpoveď, či už sa v tejto veci prijalo zásadné rozhodnutie, ktoré by posunulo projekt bližšie k realizácii.

Na škodu alebo šťastie mnohých investorov prišla kríza a dnes sa smelé plány spred štyroch rokov v zóne Chalupkova javia trochu ako utópia. Už len hypoteticky sa môžeme pýtať, čo by sa s ich investíciami stalo dnes, keby sa všetky aj realizovali.

Oveľa dôležitejšie je však zamyslieť sa nad tým, ako posledných dvadsaťdva rokov funguje plánovanie rozvoja mesta. Ako je možné, že až keď sa prihlásili viacerí, že by radi niekde stavali, tak sa kompetentní snažili zorientovať, či je výstavba vôbec vhodná? Koľko podobných káuz bude musieť Bratislava ešte zažiť, kým prestanú byť investori pre stavebné úrady strašiakmi a nepriateľmi a naopak? Môžeme dúfať, že peripetie spojené s reguláciou zóny Chalupkova budú pre magistrát a mestské časti dostatočným ponaučením.

Mária Nováková
Vizualizácie: HB Reavis

Článok bol uverejnený v časopise ASB.