Ladislava Cengelová: Stavbu, ktorú nebude možné zlegalizovať, je nutné odstrániť
Monika Voleková 
„Zaviedli sme ustanovenia, ktoré pomáhajú stavebníkom brániť sa proti nečinnosti a prieťahom v správnych konaniach,“ hovorí riaditeľka bytovej politiky, stavebníctva a mestského rozvoja na rezorte dopravy Ladislava Cengelová.
Legislatíva vznikala ako široký konsenzus názorov odbornej verejnosti v priebehu roka 2024. V pripomienkovom konaní prišlo takmer 1 000 zásadných pripomienok, čo je najnižší počet pripomienok v porovnaní s predchádzajúcimi návrhmi v minulosti. Tvorcovia skĺbili najlepšie inštitúty z pôvodného stavebného zákona a perspektívne prvky zo zákona o výstavbe.
„Odborná verejnosť nás korigovala, aby už prvotný návrh zachoval primeranú mieru ochrany verejných záujmov, ale zároveň vyhovoval stavebníkom, a poviem to bez hanby, aj developerom, lebo potrebujeme, aby sa zákon využíval a v území sa realizovali investície,“ povedala Ladislava Cengelová, ktorej sme sa v rozhovore pýtali aj na stavebné úrady, elektronickú komunikáciu, fikciu súhlasu, nepovolené stavby a ďalšie témy.
Odborná verejnosť pozná zákon o výstavbe, ostatnú novelu stavebného zákona a najnovší Stavebný zákon z roku 2025. Aké sú medzi nimi základné rozdiely?
Začnem zákonom č. 201/2022 o výstavbe, ktorý nenadobudne účinnosť. Bol postavený na zásade spojenia konania o posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA) s povoľovacími konaniami vo výstavbe. Od tejto myšlienky sa ustupuje a nový Stavebný zákon sa snaží akcelerovať konania tak, že spája povoľovacie procesy vo výstavbe v režime správneho konania.
Pôjde iba o jedno konanie, konanie o stavebnom zámere. Konanie o overení projektu sa už deje len v spolupráci s dotknutými orgánmi a dotknutými právnickými osobami bez účastníkov, pretože v tejto fáze sa už nerozhoduje o právach a povinnostiach tretích osôb. V podstate sa len detailizuje a rozpracúva projekt tak, ako bol schválený v konaní o stavebnom zámere.
Ako pomôže stavebníkom zlúčené konanie?
Viaceré stavby sa budú môcť realizovať bez akéhokoľvek povolenia alebo ohlásenia. Časť stavieb sa bude realizovať na základe ohlásenia, ale s fikciou. Ak sa stavebný úrad neozve v stanovenej lehote, neoverí projekt, považuje sa projekt za overený. Potom je ďalšia skupina stavieb, ktorá ide do ohlásenia bez tejto fikcie súhlasu, kde teda potrebujeme aktívnu spätnú väzbu stavebného úradu.
Aj toto konanie je tak ako doteraz mimo správneho konania, v podstate do ohlásenia môžu ísť len stavby, pri ktorých nie je potrebné určiť podmienky na realizáciu stavby a konanie sa netýka práv tretích osôb.
Ak je potrebné učiť podmienky alebo tam potrebujeme mať účastníkov konania, musíme ísť do správneho konania a udeje sa to v rámci tzv. konania o stavebnom zámere. Overenie projektu nadväzuje na konanie o stavebnom zámere.
Ak stavebník predloží na konanie o stavebnom zámere projekt, ktorý je taký podrobný, že umožňuje aj nasledujúcu fázu, overenie projektu sa udeje súčasne s vydaním rozhodnutia o stavebnom zámere. Okrem hlavnej integrácie bývalého územného a stavebného konania do jedného máme aj možnosť spojiť stavebný zámer s overením projektu.
Uvažuje sa v budúcnosti o spojení stavebného konania s procesom EIA?
Sústreďujeme sa na to, aby sme uviedli do života novú legislatívu, ktorá je účinná od 1. apríla. Nevylučujem, že v budúcnosti sa budú integrovať povoľovacie konania vo výstavbe aj s inými konaniami, ale myslím si, že teraz to nie je úplne otázka dňa.
Tak, ako potrebujeme konsolidovať konanie o EIA, kde bola prijatá nová právna úprava, ktorá čiastočne mení procesy aj v tejto oblasti, aj Stavebný zákon bude najprv potrebovať nejaký čas, aby sa vžil. Následne uvidíme, potrebu akých zmien bude indikovať aplikačná prax, a budeme na ne legislatívne reagovať.
Aké podnety, ktoré ste dostali z praxe, ste vyriešili v novom Stavebnom zákone?
Prípravu nového Stavebného zákona vyvolala neaplikovateľnosť alebo veľmi zložitá aplikovateľnosť pôvodne navrhovaného zlúčenia konaní podľa stavebného práva a konaní v oblasti EIA. Vyrovnali sme sa s tým tak, že sme ju neprevzali. Zároveň sme reagovali na v minulosti najviac kritizovanú slabinu – dĺžku povoľovacích procesov –, a to zlúčením povoľovacích procesov či fikciou súhlasu.
Zaviedli sme ustanovenia, ktoré pomáhajú stavebníkom brániť sa proti nečinnosti a prieťahom v správnych konaniach. Ak je stavebný úrad nečinný viac ako 90 dní, Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR určuje na vykonanie potrebných úkonov náhradný stavebný úrad. Zaviedli sme povinnosť, že nečinná obec je povinná zaplatiť náhradnému stavebnému úradu náklady za toto konanie vo výške správneho poplatku, ktorý zaplatil stavebník.
Zároveň je v zákone o správnych poplatkoch už uvedené, že ak správny orgán zmešká lehotu na vybavenie, je povinný sám ex offo vydať rozhodnutie o vrátení poplatku stavebníkovi a vrátiť ho. Nečinná obec teda zaplatí zo svojich vlastných zdrojov za to, že iný úrad koná namiesto nej.
Mohli by ste v skratke odporučiť developerom, investorom, inžinieringu, architektom, na čo by sa mali sústreďovať v novom Stavebnom zákone?
Veľký dôraz sa kladie na fázu pred začatím konania. Starý zákon len letmo spomínal, že stavebník si obstaráva záväzné stanoviská a predkladá ich ako súčasť podania na začatie konania. Dnes ich formalizujeme a nereagovanie dotknutého orgánu (ešte pred začatím konania) na požiadavku stavebníka o vyjadrenie k projektu má za následok fikciu súhlasu.
Správne orgány budú veľmi motivované, aby sa stihli vyjadriť. V opačnom prípade sa to pokladá za súhlas s navrhovaným stavebným zámerom alebo projektom a toto svoje kladné stanovisko nemôžu ani v nasledujúcich fázach projektu zmeniť.
Na jednej strane musí prísť stavebník s vyrokovaným stavebným zámerom, čo kladie veľké nároky na projektanta a prípravnú fázu. Na druhej strane sú vzťahy medzi stavebníkom, zhotoviteľom, stavbyvedúcim, stavebným dozorom, projektantom na základe občianskoprávnych alebo obchodnoprávnych záväzkov. Upravili sme postavenie a vzťahy tak, aby bolo jasné, kto zodpovedá za chyby v projektovej príprave alebo počas realizácie.
Veľmi často sa stáva, že jednotliví aktéri sa na seba navzájom vyhovárajú, a ak stavebník nebol dostatočne sofistikovaný a neupravil si tieto vzájomné vzťahy v zmluve tak, že nebudú kolidovať so zmluvami s inými dodávateľmi predchádzajúcich fáz, tak sa vlastne dostal do pasce.
Máte informácie, že by sa menšie stavebné úrady chceli zlúčiť do spoločného stavebného úradu, pretože nemajú minimálne dvoch zamestnancov?
Určite áno, práve na školeniach, ktoré sme organizovali, bolo veľa otázok na túto tému. Veľmi sa tešíme záujmu a presne toto sme chceli podnietiť. V pôvodnom návrhu sme uvažovali o striktnom stanovení stavebných obvodov s minimálne 20-tisícovým počtom obyvateľov. Nakoniec sme pre nesúhlas samosprávy od takéhoto riešenia ustúpili.
Ale z hľadiska financovania preneseného výkonu štátnej správy a garancií profesionality a kvality rozhodovania je dôležité, aby boli obvody dostatočne veľké. Aby vedeli zarobiť na správnych poplatkoch spolu s platbou za prenesený výkon štátnej správy dostatočne na obsadenie stavebných úradov a aby výkon stavebnej agendy nebol pre úradníka iba občasnou udalosťou, ktorá mu neumožní nadobudnúť dostatok skúseností potrebných pri rozhodovaní.
Stavebným úradom môže byť samostatná obec alebo obvod, ktorý si obce môžu vytvoriť, s minimálne dvoma zamestnancami na plný pracovný úväzok. Ako sme prišli na toto číslo? Na základe dát získaných zo stavebných úradov sme odhadli počet úkonov a vybratých správnych poplatkov, keďže presné dáta neexistujú. Podotýkam, že od 15. marca tohto roka sa zvýšili správne poplatky, ktoré nadväzujú na starý zákon a budú sa ešte vyrubovať niekoľko rokov, pretože budú dobiehať konania.
Zároveň zavádzame nové správne poplatky k novému Stavebnému zákonu. Poplatky sú výrazne vyššie. Smerujú k tomu, že občan síce zaplatí viac, ale musí dostať načas primerane profesionálny výkon zo strany poskytujúceho orgánu. Dvoch zamestnancov je možné zaplatiť kombináciou dotácie a výnosov zo správnych poplatkov, ak bude stavebný obvod zahŕňať minimálne 20-tisíc obyvateľov.
Prečo stavebné úrady ostali na obciach?
Veľmi často sa vníma späťvzatie preneseného výkonu na štát ako všeliek. Ale ani pre štát to nie je riešenie, ktoré automaticky zaručuje, že agenda bude fungovať. Dnes máme zhruba tisíc stavebných úradov. Je veľmi zložité, aby osem regionálnych pracovísk aj s detašovanými pracoviskami vedelo zo dňa na deň, ku konkrétnemu dátumu, zabezpečiť „blízko k občanom“ a dostatočne personálne obsadený výkon agendy.
Ponechali sme teda prenesený výkon štátnej správe v oblasti výstavby na obciach, avšak prijali sme opatrenia na profesionalizáciu zamestnancov obcí. Ak stavebný úrad nezabezpečí kvalifikovaný výkon požadovaným počtom zamestnancov, tak Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR buď poverí výkonom iný stavebný úrad, alebo si môže vziať túto agendu naspäť k sebe, čiže prenesie výkon naspäť na štát, na svoj regionálny úrad.
Dokumentácia stavby sa vypracováva spravidla v elektronickej podobe, je časový horizont, odkedy bude možná iba elektronická komunikácia so stavebným úradom?
Základ elektronických riešení, ktoré pripravuje úrad pre územné plánovanie, by mal byť funkčný od apríla tohto roka. Počítame s tým, že bude funkčné úložisko projektovej dokumentácie a budú existovať elektronické formuláre, ktorými sa začínajú jednotlivé typy konaní. Na to, aby sa mohla projektová dokumentácia elektronicky nahrať do úložiska, najprv musí byť elektronicky podpísaná a autorizovaná.
To vnímam ešte ako omnoho väčšiu výzvu, pretože projektanti svoju papierovú pečiatku musia pretaviť do formy tzv. mandátneho certifikátu. V súčasnosti je zaslaný na Národný bezpečnostný úrad návrh, ktorým sa do zoznamu oprávnení zaradí 10 hlavných druhov mandátnych certifikátov, ktoré architektom a stavebným inžinierom umožnia podpisovať nielen svojím podpisom, ale aj „digitálnou pečiatkou“. Dnes vlastne nikto nemá takúto pečiatku a spolupráca s profesijnými komorami je v tejto oblasti kľúčová.
