Ladislava Cengelová: Stavbu, ktorú nebude možné zlegalizovať, je nutné odstrániť
Monika Voleková 
„Zaviedli sme ustanovenia, ktoré pomáhajú stavebníkom brániť sa proti nečinnosti a prieťahom v správnych konaniach,“ hovorí riaditeľka bytovej politiky, stavebníctva a mestského rozvoja na rezorte dopravy Ladislava Cengelová.
Aký bude postup developera, ak chce povoliť výstavbu napríklad polyfunkčnej štvrte?
Všetky tieto objekty sa môžu povoliť v jednom konaní. Zákon pozná inštitút tzv. súboru stavieb, pričom príslušným povoľovacím orgánom bude ten, ktorý je príslušný pre hlavnú stavbu. Bude veľmi dôležité, aký šikovný bude stavebník a jeho projektant, akým spôsobom sa projekt navrhne a ako rýchlo a správne budú zapracované stanoviská dotknutých orgánov a právnických osôb.
Z hľadiska rýchlosti vydania záväzných stanovísk orgánmi zákon upravuje fikciu súhlasu. Ak ale projekt nebude správne spracovaný, dostane negatívne stanovisko alebo dostane stanovisko s mnohými požiadavkami, ktoré bude musieť doprojektovať, prípadne predložený projekt nebude úplný a bude nutné ho dopĺňať, aby sa orgán vôbec vedel vyjadriť, to všetko bude predlžovať čas pred podaním návrhu na začatie konania, ako aj samotné konanie.
V prípade, ak sa stavebník s projektantom dobre vyrovnajú so zapracovaním pripomienok alebo už prvý návrh bude akceptovateľný pre dotknuté orgány, v podstate mu nič nebráni predložiť projekt na začatie konania o stavebnom zámere.
Od podrobnosti projektu závisí, či konanie o stavebnom zámere rovno vyústi do overenia projektu alebo dostane len rozhodnutie o stavebnom zámere a vytvorí si priestor na doprojektovanie podrobnejšej fázy projektu. Niektorý developer nemusí chcieť ísť rovno do realizácie alebo nechce rovno zaplatiť detailnú dokumentáciu na všetky objekty súboru stavieb.
To znamená, že si dá len povoliť súbor stavieb a jednotlivé objekty alebo bytové, prípadne polyfunkčné budovy bude doprojektovávať a overovať separátne podľa toho, ako bude mať napríklad investičné zdroje alebo kupujúcich.
Ako rieši zákon vydávanie záväzných stanovísk súladu s územným plánom k zámeru v Bratislave a Košiciach?
Košice to majú jednoduchšie, v územnom plánovaní akceptovali všeobecnú zásadu v zákone, že ten, kto vydáva najpodrobnejší posledný stupeň územnoplánovacej dokumentácie, vydáva záväzné stanovisko. Pokiaľ ide o Bratislavu, tam je iná situácia vzhľadom na prax a vzťahy vo vydávaní záväzných stanovísk medzi mestskými časťami a magistrátom.
Pre jednoduché stavby, kde vydáva záväzné stanovisko mestská časť (MČ), je lehota 45 dní, pričom substanovisko môže dať magistrát. Pre vyhradené stavby je lehota až 90 dní, záväzné stanovisko vydáva magistrát a k nemu môže substanovisko doručiť MČ.
Potom sú stavby, ktoré nepatria ani do jednej z týchto kategórií, tam je lehota 75 dní, pričom záväzné stanovisko vydáva magistrát na základe substanoviska MČ. Zároveň je povedané, že mestské zastupiteľstvo môže so súhlasom príslušnej MČ v štatúte určiť lokality, kde záväzné stanovisko vydáva mestská časť.
Je postavenie účastníka konania riešené tak, aby už neboli spory o to, kto ním je a kto ním nie je?
Zo skutočnosti, že správne konanie máme iba v prípade konania o stavebnom zámere, vyplýva, že iba tam máme účastníkov konania. Stavebný zákon vymenúva, že účastníkmi konania o stavebnom zámere sú stavebník, vlastník stavby, vlastník pozemku, na ktorom sa má stavba uskutočniť, alebo ďalšie osoby, ktoré majú k týmto pozemkom iné práva, ak teda nie sú stavebníkom, ďalej vlastník susednej stavby alebo susedného pozemku a ten, komu toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu. Nezasahovali sme do účastníctva v konaní, ktoré upravuje legislatíva v oblasti životného prostredia.
Zodpovednosť projektanta, stavbyvedúceho je zo zákona veľká. Sú na to pripravení?
Členovia komory stavebných inžinierov a komory architektov zodpovedajú v prvom rade sami. Zároveň sú poistení pri výkone svojho povolania. Pokiaľ ide o preskúšavanie, viem, že komory organizujú vzdelávanie na týždenných bázach.
Z opatrnosti sme nastavili prechodné ustanovenia, v ktorých hovoríme, že ak niekto bol oprávnený vykonávať svoju profesiu podľa doterajších predpisov, môže ju až do 31. marca 2029 vykonávať naďalej. Je teda dostatočne dlhá lehota, ktorá umožňuje preškoliť sa, a ak to bude potrebné, vydať nové oprávnenia na základe preskúšania z novej legislatívy.
Na čo sa má pripraviť stavebník, ak uskutoční nepovolené stavebné práce, a kto zaplatí prípadné odstránenie stavby?
Stavebný zákon po novom už nepozná mechanizmus dodatočnej legalizácie nepovolených stavebných prác. Máme pomerne bohaté prechodné ustanovenia a ustanovenia umožňujúce dodatočnú legalizáciu tých stavieb, ktoré boli zrealizované bez povolenia do 31. marca 2025.
Ostatná novela starého stavebného zákona od 1. apríla 2024 zaviedla plošnú amnestiu pre stavby do roku 1976. Máme aj obdobie od roku 1976 do roku 1990, kde je za istých okolností, ak je zabezpečený vzťah k pozemku a stavba sa nepretržite užíva na daný účel, takisto možné považovať stavbu za legálnu.
Osoby, ktoré nevedia preukázať vzťah k pozemku alebo ďalšie podmienky, ako aj stavby vybudované po roku 1990 môžu ísť do dvoch režimov. Dokončené stavby, ktoré sa dnes už užívajú, aj keď bez kolaudačného rozhodnutia, a nie je potrebné urobiť žiadne práce na ich dokončenie, sa dajú zlegalizovať cez preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie tzv. § 140d.
Pokiaľ ide o stavby rozostavané, respektíve tie, kde je potrebné ešte rozhodnúť o nejakých stavebných prácach na dokončenie, čiže akoby vydať náhradné stavebné povolenie, možno ich zlegalizovať podľa paragrafu 88a upravujúceho dodatočné povolenie stavby.
Zároveň treba povedať, že tieto dve konania, to nie je nejaká plošná amnestia, na ktorú je nárok zo zákona. Dodatočná legalizácia vyžaduje preukázanie, že tieto stavby nie sú v rozpore s verejnými záujmami, predloženie kladných stanovísk dotknutých orgánov a preukázanie vzťahu k pozemku pod stavbou.
Stavbu, ktorú nebude možné dodatočne zlegalizovať, je nutné odstrániť, pretože taká stavba sa nesmie užívať. Preto výkon dohľadu, to znamená represívnu zložku v oblasti výstavby, prenášame na štát a budú ju vykonávať stavební inšpektori Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.
Začaté konania, priestupkové a tie, ktoré sú v rámci dohľadu, obce dokončia, ale ak sa v budúcnosti dozvedia o nových skutočnostiach nasvedčujúcich tomu, že je niekde realizovaná nepovolená stavba alebo aj bola v minulosti realizovaná a dodnes nie je dodatočne povolená alebo preskúmaná v súvislosti s jej užívaním, tak to iba oznámia stavebnej inšpekcii. Sám tento obecný stavebný úrad nemôže začať konanie o výkone dohľadu.
Zároveň treba povedať, že možnosť dodatočnej legalizácie je časovo obmedzená. Lehota na podanie návrhu začatie konania o dodatočnom povolení stavby alebo o preskúmaní spôsobilosti na užívanie je do 31. marca 2029. Stavby, pri ktorých sa nepodarí začať toto konanie do 31. marca 2029, budú musieť byť odstránené a so žiadnym ďalším konaním, ktorým by sa v budúcnosti mohli legalizovať, či už novovzniknuté nelegálne stavby, alebo staré nelegálne stavby, sa nepočíta. Za konania o dodatočnej legalizácii sa vyrubuje aj správny poplatok.
Aký je predbežne záujem o inštitút dodatočnej legalizácie stavieb?
Záujem je dosť veľký najmä preto, že už dnes je stanovený koniec lehoty. Môžem teda poradiť všetkým, aby si podanie žiadosti nenechávali na koniec tejto lehoty. Za dodatočnú legalizáciu sa vyrubuje aj správny poplatok, čiže aj samotné stavebné úrady majú výhodu z toho, že sa takouto stavbou zaoberajú, pretože správny poplatok je vyšší ako pri riadnom povolení.
Dodatočná legalizácia stavby je z tohto pohľadu znevýhodnená oproti stavbám, ktorých stavebník sa podriadil zákonu a staval na základe platného povolenia. Zároveň obce majú motiváciu vyhľadávať takéto stavby, pretože z ich pohľadu ide aj o únik výnosov z dane z nehnuteľnosti.
Aký objem stavieb bude posudzovaný podľa novelizovaného zákona a podľa nového Stavebného zákona?
Zákon upravuje relatívne veľké prechodné obdobia, v ktorých sa ešte bude používať starý zákon. Očakávame, že v prvom roku by do 30 % stavieb už mohlo ísť cez nové podania podľa nového Stavebného zákona a zhruba 70 % stavieb bude ešte dobiehať v nasledujúcich povoľovacích fázach podľa doterajších predpisov. Samozrejme, tento pomer sa bude postupne preklápať v prospech nového Stavebného zákona v ďalších rokoch.
Stavebný zákon ukončil reformu stavebného práva alebo ešte naň budú nadväzovať nejaké ďalšie zákony?
V tejto chvíli to považujeme schválené riešenia za úplné a dostačujúce. Pre stavebný trh je veľmi zložité prispôsobovať sa neustále sa meniacej legislatíve, obzvlášť ak už bola obstaraná projektová dokumentácia v nejakej štruktúre, v harmonogramoch prípravy sa počítalo s lehotami a s postupmi a niektoré fázy konania už prebehli.
Preto treba byť veľmi opatrný v tom, akým spôsobom a koľkokrát sa stavebná legislatíva mení. Samozrejme, aplikačná prax môže ukázať a určite aj ukáže oblasti, ktoré budú zrelé na spresnenie alebo úpravu.
Vyštudovala Právnickú fakultu Univerzity Komenského v Bratislave. V rezorte dopravy sa pohybuje od roku 1999, keď nastúpila na Generálne riaditeľstvo ŽSR. V ŽSR na rôznych pozíciách pôsobila až do roku 2012, potom prešla na ministerstvo dopravy. V roku 2018 sa stala štátnou tajomníčkou rezortu dopravy. V súčasnosti je generálnou riaditeľkou sekcie bytovej politiky, stavebníctva a mestského rozvoja.
