Majetkovoprávne usporiadanie líniových stavieb – 1. časť

Dôležitou súčasťou prípravy líniových stavieb je zabezpečenie právneho vzťahu stavebníka k pozemkom potrebným na ich realizáciu. Platí, že bez zabezpečenia majetkovoprávneho usporiadania nemôže príslušný stavebný úrad vydať stavebné povolenie na príslušnú stavbu. V prvej časti článku sa venujeme evidencii vlastníctva, súvisiacej histórii a jej dôsledkom v súčasnosti.

Cieľom článku je poskytnúť základné informácie o procese majetkovoprávneho usporiadania líniových stavieb tým, ktorí rozhodujú o príprave a realizácii takýchto stavieb, plánujú ich prípravu a odhadujú ich časovú náročnosť. Treba sa zbaviť predstavy, že stačí len zabezpečiť geometrické plány, vytlačiť listy vlastníctva, vyhotoviť znalecké posudky, z týchto podkladov prepísať príslušné údaje do vopred pripravených konceptov zmlúv a tie rozposlať vlastníkom, ktorí už na nič iné nečakajú, len že tieto zmluvy podpíšu a užijú si väčšinou neočakávané peniaze.

Problematika prípravy územia na realizáciu líniových stavieb je veľmi rozsiahla, v tomto článku sa však zaoberáme iba majetkovoprávnym usporiadaním pozemkov. Zabezpečenie právnych vzťahov k stavebným objektom a iným nehnuteľnostiam, ktoré sa nachádzajú v záujmovom území pripravovanej stavby a sú určené na demoláciu, prípadné presídlenie obyvateľov, zabezpečenie výkupu stavieb slúžiacich na podnikateľskú činnosť, zabezpečenie náhradných bytov, domov alebo priestorov na podnikanie atď. – to všetko môže byť ďalšou témou niekedy v budúcnosti.

Všeobecne o majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov
Postup uvedený v úvode funguje možno v určitom percente prípadov. Vždy však zostanú nejaké komplikované prípady, bez vyriešenia ktorých nemožno pokračovať v príprave stavby, takže je úplne jedno, aké percento prípadov sa podarí ukončiť, lebo na trvalý záber stavby treba vždy 100 %. Vzhľadom na to by som chcel aspoň v stručnosti načrtnúť rozsah jednotlivých oblastí súvisiacich s majetkovoprávnym usporiadaním, ako sú história a súčasnosť evidencie vlastníctva (v tomto prípade zasahuje história evidencie vlastníctva svojimi právnymi dôsledkami aj do dnes platného stavu evidencie vlastníctva), spôsob a druhy usporiadania nehnuteľností, problémy pri realizácii, problémy v legislatíve platného právneho stavu či určité výhľady do budúcnosti (napríklad nový stavebný zákon a zákon o vyvlastňovaní nehnuteľností predložený v Národnej rade SR). Zároveň by som rád upozornil aj na niektoré vzťahy týkajúce sa účastníkov tohto procesu, a to najmä z oblasti štátnej správy.

Na vydanie stavebného povolenia je potrebné, aby stavebník zabezpečil právny vzťah k príslušným pozemkom, na ktorých sa má samotná stavba uskutočniť, čo predstavuje trvalý záber stavby na 100 %. To znamená, že treba mať uzatvorený takýto vzťah s každým jedným vlastníkom na každý jeden m² pozemku a tiež aj na pozemky potrebné v čase výstavby, ako sú manipulačný priestor, zariadenie staveniska, skládky zemín a materiálov, prístupové cesty a pod. V tomto prípade ide o dočasný záber stavby alebo tzv. dočasný záber stavby do jedného roka (limit záberu pozemkov do jedného roka sa zaužíval v súvislosti s možnosťou použitia pozemku bez rozhodnutia o dočasnom odňatí pozemkov z PPF v zmysle § 18 zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy č. 220/2004 Z. z., ale iba na základe stanoviska orgánu ochrany poľnohospodárskej pôdy).

V prípade dočasného záberu pozemkov, teda ak ide o dočasný nájom na obmedzené časové obdobie, by sa dal uplatniť výklad § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka v nadväznosti na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky rozhodujúci v obdobnej veci pod č. 1 Cdo 119/96, podľa ktorého o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Výklad tohto ustanovenia Občianskeho zákonníka sa zatiaľ v rozhodovacej praxi stavebných úradov dostatočne neujal a dá sa zrejme použiť len v prípadoch absentujúceho súhlasu nezistených vlastníkov. V prípade sporu so známym a živým vlastníkom by sa hľadali ďalšie dôvody, prečo by mal mať stavebný úrad pochybnosť o dostatočnom právnom vzťahu stavebníka k pozemku, a stavebné povolenie by sa nevydalo. V takomto prípade treba vec vyriešiť obmedzením vlastníckeho práva vyvlastnením.

Evidencia vlastníctva, história a jej dôsledky v súčasnosti
V dôsledku historického vývoja, ale aj platného právneho stavu vo veci evidencie vlastníctva pozemkov sú spoluvlastnícke podiely jednotlivých vlastníkov veľmi rozdrobené – jeden pozemok, z ktorého často stačí na predmetnú stavbu len niekoľko m2, vlastní mnoho spoluvlastníkov. Týchto spoluvlastníkov môže byť až niekoľko desiatok, ale aj niekoľko stoviek. Historicky sa na území Slovenska vlastníctvo pôdy drobilo podľa tu platného uhorského práva – na rozdiel od Českej republiky, v ktorej sa po zániku Rakúsko-Uhorska uplatňovalo rakúske právo, v rámci ktorého sa pozemky nedali drobiť. Po vzniku ČSR po druhej svetovej vojne a s nástupom združstevňovania sa poľnohospodárska pôda užívaná jednotnými roľníckymi družstvami často ani dedičsky neprejednávala, lebo to dedičia považovali za zbytočné, keďže sa táto pôda aj tak nedala reálne využívať. Po roku 1989 sa u nás v rámci reštitúcií tiež najprv začalo s obnovovaním dedičstiev, a to v prípadoch, keď pozemky zdedil len jeden dedič. To viedlo k ďalšiemu nezmyselnému drobeniu aj tak už väčšinou malých spoluvlastníckych podielov na ešte menšie. Toto zastavil až zákon č. 180/1995 Z. z. o pôde, ktorý stanovil na drobenie a dedenie pozemkov mimo zastavaného územia obce minimálny veľkostný limit – 2 000 m² pri poľnohospodárskej pôde a 5 000 m² pri lesnej pôde. Toto drobenie sa reguluje osobitným finančným odvodom až do výmery 20 000 m2. To však neplatí, ak sa má pozemok právoplatne použiť najmä na výstavbu, tam, kde ho možno vyvlastniť ani v prípade pozemkových úprav.

Evidencia vlastníckych vzťahov k pôde prešla za posledné storočia viacerými zmenami. Z nášho pohľadu má reálny význam evidencia vlastníckych vzťahov najmä v pozemkovej knihe (v tzv. pozemkovoknižných vložkách), a to na základe zákona č. 95/1871 r. z. o zavedení všeobecného zákona o pozemkových knihách. Tam sa však už od 1. 4. 1964 nové vlastnícke vzťahy nezapisovali, ale v prípade zmeny vlastníctva sa na základe zákona č. 22/1964 Zb. začali zapisovať do tzv. evidencie nehnuteľností. V prípade, že nedošlo k zmene vlastníctva, aj v súčasnosti naďalej platí zápis vlastníctva z pozemkovej knihy. Od 1. 1. 1993 sa na základe zákona č. 265/1992 Zb. a zákona č. 266/1992 Zb. evidujú vlastnícke vzťahy v katastri nehnuteľností na listoch vlastníctva, kde sa eviduje zmena vlastníckych vzťahov aj v súčasnosti. Vlastníctvo sa môže evidovať aj v listinách, ktoré nemusia byť zapísané ani v pozemkovej knihe, ale ani na listoch vlastníctva. Sú to najmä rôzne nezapísané dedičské rozhodnutia bývalých štátnych notárstiev, notárov, súdov, rozhodnutia o pozemkových reformách, o konfiškáciách, prídelové listiny o prídele štátnej pôdy novým vlastníkom a podobne. Tieto listiny majú platnosť najmä z toho dôvodu, že do účinnosti Občianskeho zákonníka č. 141/1950 Zb. platilo, že vlastníctvo sa dalo nadobudnúť až vkladom príslušnej listiny do pozemkovej knihy. Opustením tejto zásady v Občianskom zákonníku z roku 1950 sa dalo nadobudnúť vlastníctvo aj mimo pozemkovej knihy, teda priamo z príslušnej listiny. V tomto zákone vznikol aj nový druh vlastníctva, tzv. socialistické vlastníctvo. V súčasnosti platí, že vlastníctvo nadobudnuté zo zmluvného vzťahu prechádza na nadobúdateľa až právoplatnosťou vkladu do katastra. Okrem toho však vlastníctvo môže vzniknúť aj zo zákona, napríklad smrťou poručiteľa, keď prechádza na dedičov – v dedičskom konaní sa ustáli, ktorý dedič získa aký konkrétny podiel z dedičstva. Listinou dokladujúcou vlastníctvo je osvedčenie o dedičstve, pričom jeho zápisom na list vlastníctva sa iba deklaruje príslušné vlastníctvo, ktoré už vzniklo. To platí aj v prípade iných nadobúdaní vlastníctva, napríklad v dražbe, rozhodnutím súdu, vyvlastnením, v konaní o pozemkových úpravách a pod. Podľa zákona o katastri nehnuteľností zápis na liste vlastníctva dosvedčuje vlastnícke právo určitej osoby až dovtedy, kým sa nepreukáže opak.

Keď sa v roku 1964 v súvislosti s účinnosťou zákona č. 22/1964 Zb. prestal do pozemkovej knihy zapisovať nový vlastnícky vzťah k nehnuteľnostiam, zvolila sa taká prax, že pri každej zmene vlastníctva sa nový vlastník zapísal už do listu vlastníctva v tzv. evidencii nehnuteľností. Tento zápis nebol často z technických príčin úplný, najmä pri poľnohospodárskej pôde vznikali tzv. hluché listy vlastníctva, keď bol na liste vlastníctva zapísaný iba nový vlastník bez parcelového čísla s odkazom na listinu, na základe ktorej vlastníctvo vzniklo, alebo tam bola aj iná kombinácia neúplného zápisu. Na liste vlastníctva však nebol zapísaný údaj o právnom predchodcovi z pozemkovej knihy, čo robí aj dodnes veľký problém, keďže bez pôvodných listín sa nedá zistiť, ktorý pôvodný pozemkovoknižný vlastník platí dodnes a ktorý už nie. V pôvodnej pozemkovoknižnej vložke sa väčšinou urobila pri aktuálne menenom vlastníkovi iba poznámka, že došlo k zmene, a vyznačilo sa číslo listiny, ktorou k tejto zmene vlastníctva došlo, napríklad číslo dedičského uznesenia alebo číslo registrácie zmluvy na Štátnom notárstve a pod. Často sa tieto zmeny ani nevyznačili. V súčasnosti sa cielene rieši obnova evidencie vlastníckych vzťahov po jednotlivých katastrálnych územiach, a to prostredníctvom zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, ktorého podstatou je identifikácia vlastníckeho vzťahu k jednotlivým pozemkom v danom katastrálnom území mimo zastavaného územia obce a nové usporiadanie vlastníckych vzťahov v danom území, t. j. preskupenie vlastníkov tak, aby každý jeden vlastník, ak je to vzhľadom na rozsah jeho vlastníctva možné, vlastnil príslušný pozemok v celosti. Zjednodušene povedané, v konaní sa identifikujú vlastníci pozemkov, vypočíta sa ich reálne vlastnená výmera v m2 a hodnota pozemkov a vytvoria sa pre nich iné vhodné parcely v zmysle kritérií, ktoré predpisuje zákon. Ide o prácnu, časovo zdĺhavú a finančne nákladnú činnosť, náročnú najmä z hľadiska geodetických a právnických prác, ako aj z dôvodu potreby spolupráce s miestnymi orgánmi verejnej správy a s vlastníkmi. Trochu zjednodušenú obnovu evidencie vlastníckych práv v konkrétnom katastrálnom území rieši zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (zákon o pôde), prostredníctvom ktorého sa riešia, zjednodušene povedané, iba vlastnícke pomery v katastrálnom území mimo zastavaného územia obce – tzv. ROEP (register obnovenej evidencie pozemkov) – bez možnosti sceľovania a vhodnejšieho usporiadania pozemkov. Ide vlastne o prvú etapu pozemkových úprav. V tomto procese je zaujímavé, že ani v hlavnom meste SR Bratislave nie je ešte v súčasnosti tento proces ukončený a v niektorých katastrálnych územiach (napr. Podunajské Biskupice) platí ešte stále evidencia vlastníckych vzťahov k tej istej parcele aj podľa listu vlastníctva a časť spoluvlastníckych podielov zároveň aj podľa pozemkovej knihy. Ak ide o štátnu pôdu alebo preukázateľne skonfiškovanú pôdu, stále môže nastať situácia, že skutočným vlastníkom je osoba nezapísaná ani v pozemkovej knihe, ani na liste vlastníctva. Vtedy treba zasa skúmať prvotné listiny, konfiškačné rozhodnutia, prídelové listiny atď. (v príslušných archívoch, ktorých je potenciálne vždy niekoľko). Okrem toho môžu v súčasnosti ešte stále prebiehať aj reštitučné konania, o ktorých má vedomosť iba konkrétny konajúci správny orgán. Obomi týmito konaniami – pozemkovými úpravami a konaniami tzv. ROEP – by sa už mala úplne vylúčiť evidencia vlastníctva z pozemkovej knihy a iných listín. V prípade sporu sa však vlastníctvo dokazuje všetkými dostupnými dokumentmi vydanými v minulosti rôznymi orgánmi, pretože zápis na liste vlastníctva je len evidenčný dokument.

Napriek dlhodobým snahám štátu o aktualizáciu evidencie vlastníctva v katastri nehnuteľností a napriek zákonnej povinnosti vlastníkov aktualizovať svoje údaje o vlastníckom vzťahu k nehnuteľnostiam vedeným v katastri nehnuteľností je stále veľmi veľké percento tzv. nezistených vlastníkov evidovaných na listoch vlastníctva alebo v pozemkovej knihe (ak ešte neprebehol proces ROEP) ako nezistený vlastník, kde pri mene vlastníka nie je ani jeho dátum narodenia, ani adresa, ale väčšinou len titul nadobudnutia s označením čísla listiny a dátumu zápisu vlastníctva a vlastníkov z listín nezapísaných ani v pozemkovej knihe, ani v katastri nehnuteľností.

Zastupovanie takýchto nezistených vlastníkov majú zo zákona na starosti Slovenský pozemkový fond (SPF), ak ide o poľnohospodársku pôdu v zmysle zákona č. 180/1995 Z. z. o pôde, a Lesy Slovenskej republiky (LSR) v zmysle zákona č. 326/2005 Z. z. o lesoch, ak ide o lesnú pôdu. Problémom však zostáva otázka, koho všetkého zahŕňa pojem nezistený vlastník, pretože definícia uvedeného pojmu je v zákone o pôde nejasná a napriek dlhoročnej snahe niektorých subjektov dlhodobo zaoberajúcich sa problematikou majetkovoprávneho usporiadania (ďalej aj „odborná verejnosť“) sa tento pojem dodnes nepodarilo legislatívne doriešiť. Názory
na túto tému sa rôznia aj v samotnom SPF, ale aj medzi odbornou verejnosťou a v štátnej správe.

Ak je všeobecná zhoda, že SPF alebo LSR zastupujú nezisteného vlastníka, prevod vlastníctva nezisteného vlastníka, prípadne zriadenie vecného bremena môžu tieto subjekty vykonať iba v zákone taxatívne uvedených prípadoch. Jedným z nich je napríklad skutočnosť, že takýto pozemok možno v zmysle stavebného zákona vyvlastniť.

Osobitnou kapitolou je evidencia a nakladanie s pozemkami pozemkových spoločenstiev. Túto problematiku rieši v súčasnosti zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Najčastejšie ide o tzv. urbariáty, ktoré vznikli v minulých storočiach ako pasienkové a lesné spoločenstvá jednotlivých vlastníkov spoločne obhospodarujúcich majetok spoločenstva. Podľa tohto zákona pozemky, ktoré sú v pozemkovom spoločenstve obnovenom podľa zákonov prijatých po r. 1989, patria do spoločného hospodárstva a sú spoločnou nehnuteľnosťou, ktorá je nedeliteľná, okrem v zákone taxatívne uvedených prípadov – napríklad ak sa mení účelové využitie spoločnej nehnuteľnosti alebo jej časti podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon o ochrane a využití poľnohospodárskej pôdy č. 220/2004 Z. z., alebo ak predmetný pozemok možno vyvlastniť.

Ak ide v prípade majetkovoprávneho usporiadania pozemkov patriacich do pozemkového spoločenstva o trvalý záber stavby, treba vlastnícky vzťah k oddelenej časti spoločného pozemku previesť na stavebníka a uzatvoriť kúpnu zmluvu so všetkými spoluvlastníkmi pozemku (po predchádzajúcom rozhodnutí zhromaždenia spoločenstva o oddelení novovytvoreného pozemku). Tu vznikajú problémy s ochotou jednotlivých spoluvlastníkov spolupracovať na uzavretí kúpnej zmluvy vzhľadom na často veľmi malý záber pozemku, vysoký spoluvlastnícky podiel a z toho vyplývajúcu nízku kúpnu cenu.

V druhej časti článku sa budeme venovať zmluvám, vyvlastneniam, legislatíve a spolupráci účastníkov tohto procesu.

TEXT: JUDr. Ján Najšel
FOTO: DOPRAVOPROJEKT, a. s.

Ján Najšel je špecialistom na majetkovoprávne usporiadanie stavieb v spoločnosti DOPRAVOPROJEKT, a. s.