Novela stavebného zákona odstráni kus byrokracie

Veľkých aj malých stavebníkov, projektantov či stavebné úrady čakajú zmeny, ktoré im prinesie ostatná novela stavebného zákona z roku 1976, ktorú vláda a parlament schválili v skrátenom legislatívnom konaní a prezidentka SR Zuzana Čaputová podpísala 29. februára 2024.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Veľkých aj malých stavebníkov, projektantov či stavebné úrady čakajú zmeny, ktoré im prinesie ostatná novela stavebného zákona z roku 1976, ktorú vláda a parlament schválili v skrátenom legislatívnom konaní a prezidentka SR Zuzana Čaputová podpísala 29. februára 2024. Účinnosť zákona o výstavbe bola odložená na 1. apríla 2025, zákon o územnom plánovaní je platný od apríla tohto roka.

Dôvodov, pre ktoré sa Ministerstvo dopravy SR rozhodlo odsunúť účinnosť zákona o výstavbe z roku 2022 predĺžením platnosti „starého“ stavebného zákona, bolo viacero. Nebola pripravená aplikácia zákona o výstavbe, k plánovanému dátumu nadobudnutia jeho účinnosti 1. apríla (spolu so zákonom o územnom plánovaní z roku 2022, pozn. redakcie) nie je štátna správa technicky, personálne a ani organizačne pripravená na uplatnenie procesov pre integrované posudzovanie stavebných povoľovacích procesov a pre posudzovania vplyvov na životné prostredie.

Nie je dostatočne pripravený informačný systém pre výstavbu a v neposlednom rade Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (Úrad), ktorý mal prebrať od apríla 2024 agendu 950 stavebných úradov, nemá dostatok odborných personálnych kapacít na to, aby plynule a bezproblémovo mohol vykonávať v plnom rozsahu pôsobnosť stavebného úradu. Na zmeny v stavebnej legislatíve sme sa spýtali Ministerstva dopravy SR ako garanta novelizácie.

Čo sa zmení v povoľovacom procese v oblasti územného rozhodnutia o umiestnení stavby a v konaní o stavebnom povolení?

Napriek odsunutiu účinnosti zákona o výstavbe na apríl 2025 sme sa snažili zefektívniť a skrátiť povoľovacie procesy. Do zákona sme zapracovali zjednodušenia a integráciu povoľovacích procesov.

Stavebníci už dnes poznajú inštitút spojeného konania, presnejšie, spojeného územného a stavebného konania, v ktorom v jednom správnom konaní prerokuje stavebný úrad podmienky umiestnenia stavby, aj jej uskutočnenia. Dnes je táto možnosť daná za určených podmienok iba pre jednoduché stavby a stavby, pri ktorých podmienky umiestnenia určuje záväzná časť územného plánu zóny.

Nová úprava od apríla rozširuje možnosť prerokovania umiestnenia stavby a zároveň jej povolenia v jednom konaní aj na iné stavby, aj keď obec nemá spracovaný územný plán zóny, pod podmienkou, že obec ako orgán územného plánovania k umiestneniu stavby vydá tzv. „záväzné stanovisko o súlade so záväznou časťou územného plánu“.

Aj záväzné stanovisko obce už stavebníci poznajú z doterajšej praxe. Upravili sme však jeho rozsah a stanovili lehotu na vydanie. V prípade zmeškania lehoty samosprávou sa zavádza fikcia súhlasu, teda ak sa obec nevyjadrí v lehote, znamená to, že s umiestnením stavby podľa návrhu stavebníka súhlasí.

Vo všetkých typoch spojených konaní je zachovaná možnosť všetkých dotknutých orgánov chrániacich verejné záujmy, ako aj všetkých účastníkov konania, vyjadriť sa k povoľovanej stavbe, nikto nebude z týchto konaní vynechaný.

Kde sa môže odvolať stavebník, ak nesúhlasí so záväzným stanoviskom?

Ak stavebník nesúhlasí so záväzným stanoviskom z hľadiska vyhodnotenia súladu s územným plánom, môže sa obrátiť na Úrad, ktorý môže zmeniť stanovisko obce, ak zistí nesúlad. Aj samotná obec, ktorej stanovisko bolo zmenené Úradom, má možnosť obrátiť sa na súd a požiadať ho o preskúmanie upraveného záväzného stanoviska zmeneného Úradom.

Okrem rozšírenia možnosti pre spojené územné a stavebné konanie sme zaviedli aj možnosť spoločného prerokovania súboru stavieb tak, že v jednom konaní sa posúdia umiestnenie a povolenie hlavnej stavby, ako aj vedľajších stavieb, ktoré majú byť súčasťou súboru.

Z dôvodu, že ide o návrhové konania, závisí od stavebníka, či o také konanie požiada a či predloží stavebnému úradu projektovú dokumentáciu a stanoviská dotknutých orgánov postačujúce na takéto integrované posúdenie.

Kto vydá záväzné stanovisko o súlade s územným plánom v Bratislave a Košiciach?

Záväzné stanovisko vydáva obec ako orgán územného plánovania. V Bratislave a Košiciach sú to mesto alebo mestská časť, ktorá schválila najnižší stupeň územnoplánovacej dokumentácie. Rozdelenie kompetencií v Bratislave medzi hlavným mestom a mestskými časťami určuje zákon o hlavnom meste Bratislava.

Dokedy budú stavebné úrady pod mestami a obcami?

Návrh organizácie povoľovacích konaní a usporiadania stavebných úradov bude predmetom novej legislatívy. Máme rok vrátane riadneho legislatívneho procesu na to, aby sme pripravili vykonateľný a efektívny návrh. Je pravdepodobné, že niektoré kompetencie ostanú v rukách obcí.

Čo bude riešiť od apríla Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR?

K doterajšej agende (odvolací orgán voči okresným úradom v sídle kraja, prvostupňové konania niektorých vybraných stavieb, vyvlastňovací orgán) pribudne Úradu agenda prerokovávania odvolaní voči rozhodnutiam obcí, pôsobnosť v oblasti územného plánovania.

Zároveň bude Úrad manažovať a koordinovať prípravu územných plánov. Výzvou je tiež budovanie nového informačného systému o výstavbe, ktorý je významným predpokladom pre skrátenie a zefektívnenie konaní v budúcnosti.

Čo je dôvodom zlúčenia územného a stavebného konania?

Dôvodom spájania rôznych konaní do jedného spoločného prerokovania sú zefektívnenie povoľovacích postupov a odstránenie duplicít a nadmernej byrokracie tam, kde sú podmienky umiestnenia stavieb jednoznačné. Na druhej strane to zvyšuje zodpovednosť stavebníkov a tlak na projektantov kvalitne pripravovať stavby a dodržiavať požiadavky vyplývajúce zo všeobecne záväzných predpisov a z územných plánov.

Aké budú lehoty úradov na vyjadrenie v územnom a stavebnom konaní?

Všetky lehoty zostávajú zachované. Novinkou sú lehoty na vydanie záväzného stanoviska o súlade s územným plánom. Sú nastavené tak, aby samospráva reálne zvládla vydanie podrobného stanoviska so zákonnou štruktúrou, a aby férovo odôvodňovali zavedenie fikcie súhlasu pri jej zmeškaní. Dospeli sme k nim na základe diskusie so samosprávami.

Dĺžka lehoty na vydanie záväzného stanoviska o súlade stavby s územným plánom závisí od zložitosti stavby, napr. štandardne je to 60 dní, 90 dní v prípade dopravnej a technickej infraštruktúry či významnej investície. Bratislava má dlhšie lehoty na vydanie záväzného stanoviska, napr. 45 dní je lehota pre jednoduché stavby, 75 dní pre ostatné stavby a 90 dní pre stavby dopravnej a technickej infraštruktúry.

Ako rieši novela vyvolané investície?

Ak je potrebné z dôvodu zabezpečenia komplexnosti výstavby rozšíriť konanie na ďalšie stavby, alebo na zmeny existujúcich stavieb či ich stavebné úpravy, ku ktorým nemá stavebník vlastnícke alebo iné právo (vyvolaná investícia), stavebník k žiadosti priloží zmluvu s vlastníkom stavby vyvolanej investície o úprave vlastníckych práv k stavbe, o spôsobe financovania stavebných prác a o prevádzke stavby po kolaudácii. Vlastník stavby vyvolanej investície alebo pozemku, na ktorom sa stavba vyvolanej investície nachádza, má v konaní postavenie účastníka konania.

Cieľom je, aby sa už v povoľovacom konaní vyriešil súhlas dotknutých subjektov s navrhovaným technickým riešením a dohodol režim vyvolaných investícií. V praxi sa stáva, že vlastník stavby, ktorej úprava sa požaduje, nesúhlasí s jej úpravou stavebníkom, alebo síce úpravu žiada, alebo s ňou súhlasí, ale po jej dokončení ju buď odmieta prevziať, alebo nastávajú spory o úhrade nákladov za jej zhotovenie.

V rámci kolaudácie na usporiadanie vzťahov nie je priestor a následne sa počas prevádzkovania stavby spory ťahajú roky a ohrozujú aj samotnú možnosť prevádzkovania hlavnej stavby alebo vyvolanej investície. Stavebníkovi aj ostatným účastníkom musí byť už v konaní jasné, aké následky (vrátane finančných) a vyvolané kroky (v budúcom režime vysporiadania) bude mať začlenenie vyvolanej investície do objektovej skladby stavby.

Bude generálny pardon, aby si majitelia alebo stavebníci mohli zlegalizovať stavby?

Existuje množstvo čiernych stavieb, ktoré neboli v minulosti riadne povolené, a o ich nelegálnosti nevie stavebný úrad, a niekedy ani samotní vlastníci. Tieto stavby nie sú zmapované a zapísané do evidencie nehnuteľností. Samosprávy takto prichádzajú o nemalé dodatočné daňového výnosy z dane z nehnuteľností. Tento stav spôsobuje nielen majetkovoprávne problémy, ale aj ťažkosti pri nakladaní s nimi a pri užívaní nehnuteľností.

Reč je predovšetkým o letných kuchyniach, prístavbách, balkónoch a terasách, ale aj o altánkoch či zimných záhradách. Mnohé z nich boli postavené pred desiatkami rokov. Naším cieľom nie je ich búrať, ale povoliť ich pri zachovaní práv účastníkov a verejného záujmu.

Stavby postavené pred 1. 10. 1976 sa od 1. 4. 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi. Stavby postavené od 1. 10. 1976 do 31. 12. 1989 sa považujú za stavby povolené v súlade s platnými predpismi, ale len pod podmienkou, že sa nepretržite používajú na pôvodný účel a vlastník stavby je zároveň vlastníkom pozemku, na ktorom stavba stojí, alebo má iný právny vzťah k pozemku.

Pre stavby postavené po roku 1989 do 31. 3. 2024 zavádzame režim tzv. preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie založený na princípoch, že vlastník stavbu užíva, stavba je postavená v súlade s požiadavkami na takúto stavbu, aj v spojení s jej účelom, neohrozuje život, vlastník stavby má vysporiadaný vzťah k pozemku, umiestnenie stavby je v súlade s funkčnými regulatívmi územných plánov, nenachádza sa pod elektrickým vedením, v záplavovom území alebo v ochrannom pásme a vlastník predloží projektovú dokumentáciu existujúceho stavu.

Podobné riešenie je pripravené aj pre občanov z marginalizovanej rómskej komunity, zásadnou podmienkou je však aj tu vlastníctvo pozemku pod stavbou. Týmto postupom nie je možné zlegalizovať stavbu na cudzom pozemku bez vysporiadania sa s jeho vlastníkom. Vo všetkých prípadoch sa inštitút preskúmania použije iba vtedy, ak oň vlastník stavby požiada sám.

Ak však stavebný úrad v rámci kontroly príde na to, že stavba nie je povolená, spustí sa pre vlastníka prísnejšie konanie o nariadení odstránenia stavby. Takto chceme motivovať vlastníkov, aby si sami zlegalizovali stavby.

Podľa akého zákona sa budú posudzovať návrhy predložené stavebnému úradu do 1. apríla 2025?

Konania začaté na stavebnom úrade pred účinnosťou novely sa dokončia podľa predpisov účinných do 31. 3. 2024. Stavby sa budú povoľovať podľa zákona 50/1976 v znení novej úpravy, ak sa konanie začne po 1. 4. 2024, a podľa tohto zákona sa aj dokončí.

Kde sa môže stavebník odvolať voči rozhodnutiu stavebného úradu?

Tam, kde doteraz. Práva stavebníka sa nemenia.

Na záver otázka z inej oblasti: Čo prinesie zákon o mimoriadnych opatreniach pre strategické investície?

Príprava diaľnice trvá 8 až 10 rokov. Tento proces dokážeme novým zákonom o strategických investíciách skrátiť na 3 až 5 rokov. V súvislosti s vyvlastnením sa nijako zásadne nedotkne práv vlastníkov pozemkov a budov. Vyvlastnenie pozná slovenská legislatíva aj dnes a naďalej platí, že je to posledná možnosť, ktorá nastupuje až potom, ako všetky pokusy o dohodu zlyhajú.

Treba si uvedomiť, že aj pre štát je táto možnosť nevýhodná, a preto sa jej snaží vyhnúť sa a s majiteľom pozemkov vyriešiť ich odkúpenie štandardnou cestou. V prípade, že štát označí projekt za strategickú investíciu, získa predkupné právo na pozemky. Potom už ide majetkovoprávne vysporiadanie v podstate štandardnou cestou.

TEXT: Monika Voleková z podkladov MDV SR

Článok bol uverejnený v časopise Stavebné materiály 02/2024