Nový stavebný zákon v praxi: Čo prináša pre firmy?
Natália Nováková 
Od apríla nadobúda účinnosť zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon), ktorý nahradil dovtedy platný a účinný zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). V očiach odbornej verejnosti predstavuje nový Stavebný zákon kompromis medzi predchádzajúcim, už mierne archaickým, stavebným zákonom z roku 1976 a zákonom z roku 2022, ktorý však nikdy nenadobudol účinnosť.
Za najviac spomínaný prínos nového Stavebného zákona sa v zákonom ustanovených prípadoch považuje zlúčenie dvoch konaní (územného a stavebného) do jedného. Od tohto zlúčenia sa očakáva skrátenie časového obdobia na získanie stavebného povolenia, resp. rozhodnutia o stavebnom zámere v rámci konania o stavebnom zámere v intenciách terminológie nového stavebného zákona.
Skrátenie časového obdobia je však do určitej miery a bez reálnych skúseností z aplikačnej praxe relatívne, pretože získavanie stanovísk dotknutých orgánov a vyjadrení dotknutých právnických osôb už nebude na stavebnom úrade, ale na stavebníkovi, resp. ním poverenom projektantovi. Z časového hľadiska sa teda zaobstarávanie stanovísk dotknutých orgánov presúva pred samotný začiatok konania o stavebnom zámere.
Významným pozitívom je zákonná fikcia
Predpokladom na iniciovanie konania o stavebnom zámere je vypracovanie stavebného zámeru. Stavebný zámer nový Stavebný zákon definuje ako textové a grafické vyjadrenie urbanistického, architektonického a základného stavebného riešenia navrhovanej stavby, jej umiestnenia do územia, napojenia na dopravnú infraštruktúru a na siete technického vybavenia územia, ako aj zmeny existujúcej stavby alebo jej odstránenia.
Stavebný zámer má ilustrovať primárnu predstavu stavebníka o jeho budúcom projekte, avšak v takej miere, aby z neho bolo možné identifikovať esenciálne parametre projektu a procesu výstavby.
Po vypracovaní stavebného zámeru nasleduje získavanie stanovísk dotknutých orgánov, ktoré je v zmysle nového Stavebného zákona zodpovednosťou stavebníka alebo ním splnomocneného projektanta. Správnym a komplexným zaobstaraním stanovísk dotknutých orgánov je de facto podmienený samotný začiatok konania o stavebnom zámere na stavebnom úrade.
Za významné pozitívum v tomto kontexte treba považovať zákonnú fikciu, ktorú zavádza nový Stavebný zákon. Ak dotknutý orgán nevydá stanovisko v zákonnej lehote, predpokladá sa, že k stavebnému zámeru nemá pripomienky (ak osobitný predpis neustanovuje inak).
Zákonná lehota na vydanie záväzného stanoviska je 30 dní odo dňa doručenia žiadosti, resp. 60 dní pri zložitých stavbách, o čom je však dotknutý orgán povinný žiadateľa upovedomiť. Pomôckou pre stavebníkov pri určovaní okruhu dotknutých orgánov by mal byť zoznam dotknutých orgánov, ktorý má byť vedený elektronicky v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky.
Prečítajte si celý náš seriál o stavebnom zákone
Stavebník bude mať priestor na zapracovanie pripomienok
Po získaní stanovísk dotknutých orgánov a vyjadrení sa dotknutých právnických osôb nasleduje fáza vyhodnotenia všetkých týchto stanovísk a vyjadrení, výsledkom ktorej je správa o prerokovaní stavebného zámeru, ktorú vypracúva stavebník alebo ním poverený projektant.
Správa o prerokovaní stavebného zámeru musí v sebe implikovať všetky uplatnené pripomienky a spôsob ich vyhodnotenia. Následne je správa o prerokovaní stavebného zámeru spolu so stavebným zámerom podkladom na iniciovanie konania o stavebnom zámere na príslušnom stavebnom úrade, a teda až v tomto momente vstupuje do povoľovacieho procesu stavebný úrad.
Dovtedy sú všetky úkony na stavebníkovi alebo ním poverenom projektantovi. Dôvodom, prečo sa získavanie stanovísk a vyjadrení presúva do fázy pred začatím konania o stavebnom zámere, je skutočnosť, že stavebníkovi sa tak dáva priestor na akceptovanie pripomienok a ich zapracovanie do stavebného zámeru, a teda stavebný úrad sa bude zaoberať už len neakceptovanými pripomienkami a pretrvávajúcimi rozpormi.
Stavebný úrad nebude posudzovať projektovú dokumentáciu
Na základe predloženého stavebného zámeru a správy o prerokovaní stavebného zámeru vydá stavebný úrad rozhodnutie o stavebnom zámere, a to v zásade do 30 dní odo dňa podania kompletnej žiadosti a za predpokladu, ak sa nevyžadovalo ústne prerokovanie alebo miestna obhliadka.
V ostatných prípadoch musí stavebný úrad rozhodnúť do 60 dní, resp. do 90 dní, ak ide o vyhradenú stavbu, líniovú stavbu, stavbu s veľkým počtom účastníkov alebo ak je nevyhnutné zaobstarať znalecký posudok. Zmena spočíva v tom, že stavebný úrad na účely vydania rozhodnutia o stavebnom zámere nebude už posudzovať projektovú dokumentáciu – projekt stavby bude vypracovávať, resp. dopracovávať projektant až následne na základe vydaného rozhodnutia o stavebnom zámere.
Stavebný úrad teda nebude posudzovať všetky stavebné a technologické detaily projektu ani riešiť pripomienky, ktoré stavebník akceptoval a zapracoval do stavebného zámeru, čím sa má dosiahnuť zákonodarcom deklarované skrátenie času na získanie podkladu pre realizáciu výstavby.
Prečítajte si tiež
Po vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere môže projektant vypracovať, resp. dopracovať projekt stavby, po overení ktorého bude zhotoviteľ môcť realizovať výstavbu. Ak si dotknuté orgány vo svojich záväzných stanoviskách vyhradili posúdenie finálneho projektu stavby a uplatnili požiadavky na dopracovanie projektu stavby, stavebník alebo ním poverený projektant si musia od predmetných dotknutých orgánov vyžiadať „doložku súladu“.
Na základe doložky súladu overuje dotknutý orgán dodržanie požiadaviek zo svojho záväzného stanoviska v projekte stavby. Zákonodarca v tomto kontexte opätovne zavádza fikciu súhlasu, a teda ak dotknutý orgán nevydá doložku súladu v zákonom stanovenej lehote (30, resp. maximálne 60 dní), platí, že vydal súhlasnú doložku súladu.
Overenie projektu stavby má lehotu 30 dní
Jednou zo základných premís nového Stavebného zákona je, že realizovanie výstavby sa môže uskutočňovať len na základe overeného projektu stavby. Overenie projektu stavby uskutočňuje ten stavebný úrad, ktorý vydal rozhodnutie o stavebnom zámere, pričom v procese overovania projektu stavby stavebný úrad posudzuje zapracovanie požiadaviek dotknutých orgánov, ak nejaké boli vznesené, doložku súladu a súlad rozhodnutia o stavebnom zámere s projektom stavby.
Na overenie projektu stavby nový Stavebný zákon určuje 30-dňovú lehotu. Po úspešnom overení projektu stavby sa môže začať fáza realizačná, ktorá je v kompetencii zhotoviteľa.
Ak chce stavebník stavať skôr, má možnosť
Ak by chcel stavebník začatie realizačnej fázy ešte viac urýchliť a vie správne identifikovať prípadné požiadavky dotknutých orgánov a tieto premietnuť do projektu stavby, môže stavebník (alebo ním poverený projektant) spolu so stavebným zámerom predložiť stavebnému úradu aj projekt stavby. V takom prípade stavebný úrad prerokuje stavebný zámer a projekt stavby súčasne, čo znamená, že nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere a vydaní overovacej doložky k projektu stavby nie je potrebné dopracovávať projekt a stavebník môže začať s realizáciou výstavby svojho projektu.
Zákon vymenúva povinnosti stavebníka, zhotoviteľa, projektanta
Nový Stavebný zákon zavádza, resp. bližšie a systematickejšie definuje pojmy „stavebník“, „zhotoviteľ“ a „projektant“, pričom významne posilňuje ich postavenie a špecifikuje ich povinnosti, vychádzajúc zo stavebnej praxe. Najmä v prípade pojmu „zhotoviteľ“ ide o pojem bežne používaný v stavebnej praxi, avšak bez bližšieho vymedzenia v predchádzajúcom stavebnom zákone, a preto miera zodpovednosti a povinností bývala v praxi riešená len zmluvne.
Ak si však zmluvné strany vopred dostatočne neidentifikovali a neprerozdelili svoje zmluvné práva, povinnosti a mieru zodpovednosti, boli odkázané na zákonné ustanovenia zmluvy o dielo podľa Občianskeho, resp. Obchodného zákonníka, ktoré však nereflektujú špecifiká výstavbového procesu.
Nový Stavebný zákon explicitne vymenúva zákonné povinnosti stavebníkov, projektantov a zhotoviteľov, ktoré sú inšpirované stavebnou praxou a v praxi sa aj bežne vyskytujú a používajú, čiže pre etablovaných zhotoviteľov, resp. projektantov reálne nepôjde až o také nóvum.
Keďže však tieto povinnosti vyplývajú priamo zo zákona, nebude možné ich zmluvne vylúčiť, iba zmluvne rozšíriť a prispôsobiť špecifikám konkrétneho výstavbovému projektu a konkrétnemu zmluvnému vzťahu medzi stavebníkom (objednávateľom) na strane jednej a zhotoviteľom alebo projektantom na strane druhej.
Stavebný dohľad bude vecou regionálneho úradu
Nový Stavebný zákon, na rozdiel od zákona z roku 2022, ktorý však nenadobudol účinnosť, ponecháva ako stavebné úrady obce. Stavebné úrady budú okrem iného vydávať rozhodnutia o stavebnom zámere, overovať projekty stavby, vydávať kolaudačné osvedčenia, overovať dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby, povoľovať dočasné a predčasné užívanie stavby, ako aj evidovať údaje v registri výstavby.
V porovnaní s doterajšou zákonnou úpravou stavebné úrady nebudú vykonávať štátny stavebný dohľad, ktorý je zverený regionálnemu úradu ako stavebnému inšpektorátu. Stavebné úrady však budú poskytovať stavebnému inšpektorátu súčinnosť pri výkone jeho kompetencií a súčasne budú oprávnené podávať stavebnému inšpektorátu podnety na vykonanie štátneho stavebného dohľadu.
Nový Stavebný zákon v porovnaní s predchádzajúcim reflektuje vo viacerých svojich ustanoveniach už bežne zaužívanú stavebnú prax, avšak súčasne presúva viaceré povinnosti z doterajšej zmluvnej roviny do roviny zákonnej. Do akej miery bude uvedené nastavenie skutočne prínosné pre stavebnú prax a či bude dochádzať ku kolízii zákonných ustanovení so zaužívanou stavebnou praxou, ukážu najbližšie mesiace, keď sa nový Stavebný zákon začne aplikovať v praxi.
