Nový stavebný zákon v praxi: Kto je kto v novom zákone?

V príprave na stavebnú legislatívu je treba spoznať aké sú práva a povinnosti stavebníka, projektanta a zhotoviteľa. Kľúčovou osobou sa stáva projektant. Podobne ako projektant, aj zhotoviteľ stavby sa zodpovedá stavebníkovi.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Stavebník

Za stavebníka nový Stavebný zákon považuje osobu, ktorá má v úmysle uskutočňovať stavebné práce, a to už odo dňa zabezpečovania podkladov na konanie až do dňa vydania kolaudačného osvedčenia, a súčasne má zákonom definovaný právny vzťah k stavbe alebo pozemkom, na ktorom sa majú uskutočňovať stavebné práce. Predchádzajúci stavebný zákon síce na viacerých miestach používal pojem „stavebník“ a na viacerých miestach určoval jeho povinnosti, avšak neobsahoval jeho legálnu definíciu.

Zákon koncentruje zákonné povinnosti stavebníka prevažne na jednom mieste, pričom základnou povinnosťou stavebníka je zaobstarať projektovú dokumentáciu u autorizovaného projektanta, čím sa súčasne posilňuje aj postavenie projektantov v procese výstavby.

Stavebník je ďalej ešte pred začatím stavebných prác zo zákona povinný oznámiť stavebnému úradu začatie uskutočňovania povolených stavebných prác a identifikačné údaje o zhotoviteľovi stavby, ako aj odovzdať zhotoviteľovi stavby overený projekt stavby, právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere a pozemky na zriadenie staveniska. Ďalej nový Stavebný zákon definuje povinnosti stavebníka počas výstavby, ako povinnosti stavebníka, ktorý uskutočňuje stavebné práce svojpomocou.

Zaujímavou novinkou Stavebného zákona je povinnosť stavebníka, ktorý je orgánom verejnej moci, investovať časť finančných prostriedkov na obstaranie a umiestnenie umeleckého diela v rámci stavby. Uvedené platí pre stavby, ktoré sú určené na užívanie verejnosťou a sú súčasne financované z verejných prostriedkov.

Zákonodarca uvedenú povinnosť odôvodňuje skutočnosťou, že išlo o bežnú prax do roku 1989, ktorá sa však zmenou politických pomerov vytratila, pričom v súčasnosti sa podobná požiadavka na stavebníkov vyskytuje v zahraničí, napríklad v Holandsku.

Projektant

Kľúčovou osobou v procese výstavby sa stáva projektant. Nový Stavebný zákon vo významnej miere posilňuje jeho postavenie v priebehu výstavby. Rozširujú sa nielen právomoci projektanta, ale najmä jeho kompetencie a s tým súvisiaca profesijná zodpovednosť za prípadné spôsobené škody (môže ísť napríklad o škody spôsobené v dôsledku chýb v projektovej dokumentácii).

Projektant je za výsledky svojej práce zodpovedný tak vo vzťahu k stavebníkovi ako objednávateľovi projektovej dokumentácie, ako aj vo vzťahu k verejnosti vo všeobecnosti.

Projektantovi je podľa nového Stavebného zákona vyhradené vypracovanie všetkých stupňov projektovej dokumentácie, teda od stavebného zámeru cez projekt stavby až po dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby a prevádzkovú dokumentáciu. V prípade, ak by konkrétny projektant nedisponoval oprávneniami na vypracovanie všetkých častí projektovej dokumentácie, je povinný zabezpečiť projektanta, ktorý absentujúcim oprávnením disponuje.

Ak stavebník poverí konkrétneho projektanta zabezpečením prerokovania stavebného zámeru, je tento stavebníkom poverený projektant v zásade zodpovedný aj za zabezpečenie podkladov na konanie o stavebnom zámere, vypracovanie správy o prerokovaní stavebného zámeru pre stavebníka a za zabezpečenie overenia projektu stavby.

Nový Stavebný zákon pracuje aj s pojmom „generálny projektant“, ktorý bude s najväčšou pravdepodobnosťou bežne využívaný najmä pri rozsiahlejších developerských projektoch a projektoch väčšieho rozsahu.

Generálny projektant bude zabezpečovať koordináciu jednotlivých projektantov zodpovedných za konkrétne časti projektovej dokumentácie, ako aj iných profesijných špecialistov potrebných na vypracovanie projektovej dokumentácie, súčasne bude zodpovedný za súlad všetkých jednotlivých častí projektovej dokumentácie.

Okrem vypracovania stavebného zámeru a projektu stavby je projektant okrem iného zo zákona zodpovedný aj za súlad stavby s jej požadovaným účelom a predpokladaným spôsobom užívania, za návrh stavby tak, aby bola po celý čas svojho životného cyklu v súlade so základnými požiadavkami na stavby a so všeobecnými technickými požiadavkami na výstavbu vrátane požiadaviek na bezbariérové užívanie, ako aj za návrh stavby a postup výstavby s ohľadom na záujmy ochrany životného prostredia a minimalizáciu tvorby odpadov a pod.

Zhotoviteľ

Po projektovej fáze nastáva fáza realizačná, za ktorú je zodpovedný zhotoviteľ. Doteraz platný stavebný zákon nedefinoval pojem „zhotoviteľ“, ktorý je bežne používaný v stavebnej praxi, pričom na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy nový Stavebný zákon zavádza povinnosť, aby zhotoviteľ stavby bol podnikateľom na základe viazanej živnosti (do prijatia nového Stavebného zákona postačovala voľná ohlasovaná živnosť, na získanie ktorej nebolo potrebné žiadne špeciálne vzdelanie ani odborná prax).

Konkrétny zhotoviteľ nemusí disponovať všetkými oprávneniami na všetky druhy stavebných prác, avšak musí zabezpečiť, aby príslušné stavebné práce boli subdodávateľsky vykonávané osobami so zodpovedajúcimi oprávneniami.

Podobne ako projektant, aj zhotoviteľ stavby sa zodpovedá stavebníkovi. Zhotoviteľ stavby zo zákona zodpovedá stavebníkovi za to, že zhotovená stavba je v súlade so základnými požiadavkami na stavby, so stavebno-technickými požiadavkami na výstavbu, s predpismi na úseku ochrany pred požiarmi, hygienickými a technickými predpismi a s overeným projektom stavby.

Je voľbou stavebníka, či výstavbu svojho projektu zverí jednému zhotoviteľovi alebo viacerým jednotlivým zhotoviteľom. Ak sa však stavebník rozhodne pre jedného zhotoviteľa, tento sa v intenciách nového Stavebného zákona považuje za „generálneho zhotoviteľa stavby“ (slovami zákona: „za generálneho zhotoviteľa stavby sa považuje každý zhotoviteľ, ktorý so stavebníkom uzavrel zmluvu o zhotovení celej stavby“). Aj v tomto prípade ide o v praxi bežný jav, ktorý nový zákon pomenúva aj v rámci svojich ustanovení.

V prípade, ak generálny zhotoviteľ stavby nevie, či už z časových, kapacitných, technologických, alebo akýchkoľvek iných dôvodov, zabezpečiť dokončenie výstavby projektu samostatne, je zodpovedný za zabezpečenie zhotovenia stavby prostredníctvom zmluvných dodávateľov.

Za výsledky práce subdodávateľov je vo vzťahu stavebníkovi zodpovedný generálny zhotoviteľ stavby, pričom subdodávatelia sa zodpovedajú generálnemu zhotoviteľovi. Uvedené znamená, že za prácu subdodávateľov je vo vzťahu k stavebníkovi zodpovedný priamo generálny zhotoviteľ, avšak v prípade vzniku škody do úvahy prichádza následný regres generálneho zhotoviteľa voči konkrétnemu subdodávateľovi, ktorý škodu spôsobil.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2025