Oceľ nad zlato. Stavebné materiály zdraželi, developeri myslia strategicky

Ešte nedávno hľadali svojpomocní stavebníci na sociálnych sieťach tipy na rovnú podlahu alebo odstránenie škodcov. Dnes sa pýtajú, či nemá niekto zvyšné OSB dosky. Rast cien stavebných materiálov ovplyvnil správanie spotrebiteľov, developerov aj výrobcov. Dokedy bude zdražovanie trvať a ako to ovplyvní celý stavebný trh?

O zdražovaní v stavebníctve už niet pochýb. Ukazujú to aj dáta Štatistického úradu SR. Ceny materiálov a vyrobkov tuzemských priemyselných výrobcov spotrebovávaných v stavebníctve v júni oproti máju vzrástli o 2,3 % a v porovnaní s rovnakým obdobím roka 2020 až o 9,1 %. Ceny stavebných materiálov spotrebovávaných na výstavbe budov pritom stúpli o 7,9 %.

Celkovo v druhom štvrťroku ceny materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom vzrástli o 5 % a v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka o 6,8 %. Pri niektorých komoditách sme však mohli vidie nárasty aj v stovkách percent. Dramaticky stúpli ceny ocele, železa, dreva a plastu.

Nárast cien je podľa Borisa Fojtíka, ekonomického analytika Tatra Banky, výsledkom viacerých okolností, ktoré vyústili do veľkého nepomeru medzi ponukou a dopytom. Spoločným menovateľom bola pandémia COVID-19, ktorá narušila zabehané dodávateľsko-odberateľské reťazce. Vynútené úspory domácností často smerovali na výstavbu alebo rekonštrukciu domov, bytov alebo chalúp.

Na druhej strane pandémia spomalila a v niektorých prípadoch aj zastavila produkciu a logistiku stavebných materiálov, z čoho pramení ich nedostatok na skladoch. Prečo však vystrelila práve cena ocele?

„Základné stavebné materiály sú veľmi závislé od ekologicky náročnej výroby. Z Európy výroba ocele odišla. Surová oceľ, z ktorej sa robia druhovýrobky, sa vyrába v Číne, v Indii a v Spojených tátoch. V Európe je jej minimum,“ vysvetľuje Pavol Kováčik, prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska (ZPS).

Na Slovensko sa vozia polotovary. Tunajšie ceny tak ovplyvňujú rastúce ceny komodít na svetových trhoch, ktoré e te zdvíhajú európske clá na dovoz z Ázie. Z východu kontinentu vozíme aj granuláty, plastové výrobky a polystyrén, ktorých je v súčasnosti tiež globálny nedostatok.

Firmy musia získať istotu, že nárast sa v krátkom čase zohľadní. Inak skončia s výstavbou. Buď to neutiahnu a skrachujú, alebo budú nútení odstúpiť od zmlúv. Pavol Kováčik, prezident ZPS

Osobitnou kapitolou pri zdražovaní je drevo a obalové materiály, ktoré ceny produktov ešte viac zvyšujú. Nepriamo sa zdražovania dotýkajú aj rastúce ceny pohonných hmôt, ktoré predražujú dopravu, a ceny energií šplhajúce sa na svoje maximá. Stavebné firmy majú v súčasnej situácii podľa prezidenta ZPS otvorené nožnice. Nárast cien materiálov zvyšuje náklady na výstavbu. Ak nepríde k úprave zmluvy, firmy ich nemajú kryté v cene s objednávateľom.

„S každým ďalším nevyriešeným dňom si zvyšujú stratu, lebo nakupujú materiál drahšie, pričom im finančné rezervy, ak vôbec nejaké mali, už došli. Musia získať istotu, že nárast sa v krátkom čase zohľadní. Inak skončia s výstavbou. Buď to neutiahnu a skrachujú, lebo fakturácia nebude kryť náklady, alebo budú nútení odstúpiť od zmlúv,“ vysvetľuje situáciu Kováčik.

Výrobcovia zdražujú

Magazín ASB zisťoval aktuálny stav u viacerých výrobcov stavebných materiálov a produktov. Koncern Xella Group vyrába a obchoduje s pórobetónom, vápenno-pieskovými tvárnicami a minerálnymi tepelnoizolačnými doskami. Zdraženie pocítili vo všetkých materiálových vstupoch. Ceny cementu, vápna a piesku stúpli do 10 %, obalový materiál sa predražil o 35 % a najvýznamnejšie, až o 100 %, narástla podľa štatistík firmy cena drevených paliet.

„Vyššie vstupy sme zohľadnili v cenníku od 1. januára 2021, ale vďaka výraznému zvýšeniu cien ocele sme boli nútení od 1. júla mierne zvýšiť cenníkovú cenu armovaných výrobkov – prekladov, stropných nosníkov a schodov na priemernej úrovni 3 – 4 % a zdvihli sme aj predajnú cenu paliet. Narážame na obmedzenú kapacitu výroby na strane dodávateľov, problémy s dostupnosťou vstupnej suroviny a meškanie s dodávkami. Zatiaľ sa nám darí situáciu riešiť, výroba tvárnic nie je nijako obmedzená a všetky závody idú na plný výkon. Vďaka vysokému dopytu zo strany zákazníkov a obmedzeným kapacitám prepravcov sa aktuálne predlžujú dodacie lehoty,“ konštatuje Peter Markovič, CEO Xella Slovensko.

S komplikáciami zápasí aj výrobca dverí a okien SLOVAKTUAL. Ten najviac ovplyvnili ceny plastu a hliníka, ale aj cena skloviny na výrobu izolačných skiel a cena železa, ktoré sa používa do okenného kovania a výstuh. Aj keď zdraželi ceny vstupov už v roku 2020, tak ceny v tom roku takmer neupravovali.

V tomto roku sa však vývoj cien materiálov zdramatizoval. Cena granulátu na výrobu plastových profilov od januára tohto roka vzrástla v lete už o takmer 50 %. Cena hliníka medziročne vzrástla o 60 % – z 1 500 €/t na 2 400 €/t. Z dôvodu výrazného zvýšenia cien vstupov na strane dodávateľov zdražili okná v polovici roka. Od 1. 9. 2021 sa táto nepriaznivá situácia znova zopakovala a prišlo k druhej úprave cien. Okná tak už zdraželi v priemere o 10 %.

„Okrem výrazne vyšších cien plastu a železa sa nás dotýka ich nedostatok. Podľa správ na ich dodávateľov plastových profilov je na trhu k dispozícii iba 70 % požadovanej kapacity. Aj z tohto dôvodu už dochádza nielen k výpadkom a oneskoreniu dodávok niektorých plastových a hliníkových profilov, ale aj k neskorším dodávkam skloviny a izolačných skiel pre našu výrobu okien a dverí, ktorá je zákazková, a má teda výrazný dosah na konečný dodací termín voči zákazníkom,“ ozrejmil obchodný riaditeľ Jozef Müller.

Napriek všetkému oknári zaznamenali ešte silnejší dopyt ako v roku 2020. „Dôvodom môže byť skutočnosť, že stavebníci majú obavy z ďalšieho možného zdražovania stavebných materiálov, a preto sa do renovácií púšťajú teraz alebo urýchľujú práce na svojich novostavbách,“ myslí si Müller.

Okrem výrazne vyšších cien plastu a železa sa nás dotýka ich nedostatok. Podľa správ našich dodávateľov plastových profilov je na trhu k dispozícii iba 70 % požadovanej kapacity. Jozef Müller, obchodný riaditeľ SLOVAKTUAL

Ceny musel dvíhať aj výrobca izolácií ISOVER. „Aby sme v týchto ťažkých časoch udržali stabilné dodávky výrobkov k zákazníkom, museli sme po dôkladných konzutáciách upravovať ceny našich výrobkov o aktuálnu mieru inflácie cien vstupných surovín. Vzhľadom na to, že dôsledky tohto nielen lokálneho, ale celosvetového nárastu dopytu po surovinách sú veľmi dynamické, pozorne sledujeme ich vývoj a zákazníkov vždy včas a v predstihu informujeme o ďalšom vývoji cien,“ ozrejmil pre ASB marketingový riaditeľ Alexander Prizemin.

Zákazníci musia rátať s dlhšími dodacími termínmi a kapacitnými limitmi, prípadne sa môžu dohodnúť na alternatívnych riešeniach. V nových a rekonštruovaných stavbách už budeme bývať aj pod drahšou strechou. Nedostatok dreva zapríčinil, že tesári nemajú dostatok dreva na vytvorenie drevenej konštrukcie strechy a nie sú tak schopní dokončovacích prác na streche. Nedostatok železného šrotu zas spôsobuje nedostatok v oblasti výroby farieb.

Potvrdil to aj Peter Barbuš, obchodný riaditeľ spoločnosti Mediterran: „Limituje nás to pri výrobe našich krytín, čím sa predlžujú dodacie lehoty našich výrobkov. Dopyt po našich produktoch má rastúcu tendenciu a prvý polrok vykazujeme nárast predaja oproti roku 2020.“

„Cena tehly je v súčasnosti relatívne stabilná. Aj tu sa však výrobcov čiastočne dotklo zdražovanie,“ vysvetľuje Jíří Weis, obchodný a marketingový riaditeľ firmy Heluz. Pri výrobe pracujú napríklad aj zo železom. Najintenzívnejšie ale pocítili rastúce ceny energií, najmä elektriny a plynu a tiež obalových materiálov – drevených paliet a fólie. Nepriamo do nákladov vstúpila aj rastúca cena nafty.

„Na zvýšený dopyt reagujeme len znižovaným zliav a postupným predlžovaním dodacích termínov. Žiadneho zákazníka neodmietame, snažíme sa regulovať nesúlad ponuky a dopytu iba týmito opatreniami,“ približuje Weis.

Cesta späť je zbúraná

Firmy dúfajú, že s príchodom nového roka sa dramatická situácia upokojí a ceny možno aj klesnú. Nemožno však očakávať, že to bude na pôvodnú úroveň. Prezident ZPS odhaduje, že približne 60 –70 % nárastu ostane, pričom je pravdepodobné, že v ďalších rokoch budú ceny opäť stúpať. Musíme sa zmieriť s tým, že stavebníctvo bude drahšie.

Aj keď príčina, ktorá nárast vyvolala, postupne odznie a dopyt a ponuka sa vo svete postupne vyrovnajú, bude tu stále absolútne zvýšenie výrobných nákladov, napríklad z dôvodu ekologizácie výroby.

Zdražovanie je cítiť už aj na stavbách. Podľa údajov, ktoré ASB poskytol Zväz stavebných podnikateľov, sa od augusta 2019 do júna 2020 predražila výstavba cestnej infraštruktúry len z dôvodu nárastu cien ocele o 4 %. Keď vezmeme do úvahy aj vyššiu cenovku ďalších materiálov a nárast indexu cien stavebných prác, dostaneme sa na nárast ceny diela o viac ako 10 %.

Pravdepodobne najdrastickejšie zdražovanie možno pozorovať na výstavbe bytových domov, kde cena diela len od decembra 2020 do júna 2021 stúpla o 15 %, a pri výstavbe výrobných a logistických hál. Realitný trh je už aj tak napätý vplyvom nedostatočnej ponuky a neutíchajúceho dopytu, ktorý dlho netlmila ani svetová pandémia.

Developeri museli dvíhať cenovky pre zdĺhavé povoľovacie procesy a teraz stoja pred ďalšou výzvou. Aj keď sa zazmluvnených nehnuteľností súčasné zdražovanie už nedotkne, spoločnosti pri budúcich predajoch musia uvažova strategicky a aj spotrebitelia sa budú musieť vyrovnať s tým, že si budú musieť siahnuť hlbšie do vrecka.

Developeri volia stratégie

Viacerí developeri, ktorých ASB oslovil, potvrdili, že ak nepríde ku konsolidácii cien na trhu stavebných materiálov, na budúce projekty, ktoré ešte nezačali predávať, budú musieť pravdepodobne dať vyššiu cenovku aj v dôsledku drahších komodít. Najčastejšie odhadujú medziročný nárast cien o 10 až 15 %.

„Zdražovaniu sa určite snažíme vyhnúť, no nedá sa, bohužiaľ, vylúčiť. Preto ak niekto seriózne zvažuje kúpu nového bývania, nemal by s ňou aj pre vývoj na trhu stavebných komodít zbytočne otáľať. Najmä v Bratislave je totiž dlhodobý tlak na rast cien bytov a tento faktor spomínaný trend iba zvýrazňuje. Potenciálnym klientom dlhodobo prízvukujeme, že čakať na plošné zlacnenie bytov sa nemusí vyplatiť. S vysokou pravdepodobnosťou totiž v budúcnosti za nové bývanie zaplatia viac ako dnes,“ zdôraznil Peter Demský, obchodný riaditeľ spoločnosti CORWIN.

Podľa Martina Šramka, CEO spoločnosti IMMOCAP, krátkodobé, výrazné zdražovanie stavebných materiálov môže viesť u niektorých developerov k vyčkávacej stratégii alebo spomaliť už existujúcu výstavbu. Týka sa to však iba tých projektov, ktoré ešte nemajú relevantný predpredaj bytov alebo predprenajatosť administratívnych priestorov, a tým ani záväzné termíny dokončenia.

V prípade, ak pôjde iba o krátkodobý nárast cien a v horizonte napríklad najbližších 6 mesiacov sa ceny stavebných vstupov vrátia niekam na úroveň z roku 2020, nebude to mať výrazný dosah na konečnú cenu nehnuteľnosti. Ak by však rastúci trend pretrvával dlhšie, odrazí sa to prirodzene na cene nových projektov, keďže developer bude musie zakalkulovať zvýšené ceny vstupov do konečnej ceny nehnuteľnosti.

Rovnako je potrebné zobrať do úvahy aj zazmluvnenosť výstavby v konkrétnom projekte, a teda či riziko nárastu cien nesie developer alebo stavebná firma. Hovorca JTRE Daniel Suchý pripomenul, že to, o koľko by mohli byty zdražieť, závisí do istej miery aj od konkrétnej lokality, štandardu projektu a veľkosti bytu.

Cenový vývoj v jednotlivých segmentoch sa môže značne líšiť. Rozdielne stratégie má napríklad Penta Real Estate pri projektoch SKY PARK a Bory Bývanie. V poslednej rezidenčnej veži z pera Zaha Hadid Architects je v súčasnosti predaná približne jedna tretina z celkového objemu bytov.

„S predajom sa neponáhľame. Dávame do predaja vždy iba malý počet bytov, pričom oslovujeme klientov v poradovníku. Snažíme sa predaj rozložiť na čo najdlhšie obdobie počas výstavby. Situácia na trhu stavebných materiálov je neistá a nechceme predať byty v čase, keď nevieme, akým spôsobom sa budú vyvíjať náklady. Držíme si kontinuálne tempo a rozkladáme riziko v čase,“ ozrejmil Juraj Nevolník, riaditeľ Penta Real Estate na Slovensku.

Na Bory má nárast cien materiálov ešte väčší vplyv ako na prémiové nehnuteľnosti, kde väčší vklad je cena pozemku a dĺžka povoľovacích procesov. Tu prehodnocuje Penta cenovú politiku na týždennej báze.

Aj developer YIT Slovakia sa snaží predávať tempom, ktoré kopíruje samotnú rozostavanosť, a tým znižovať riziko vyplývajúce z aktuálnej nestability. Verí, že dobrou etapizáciou a prípravou projektov bude schopný situáciu ustáť a zatiaľ nemieni odložiť predaj bytov až po realizácii. Sektor výstavby priemyselných a skladových objektov tiež zažíva veľmi turbulentné obdobie.

„Najväčšou výzvou súčasnosti je plánovanie kapacít a s tým spojené rozpočtovanie stavieb. Prinajmenšom z pohľadu trhu priemyselných a skladových nehnuteľností predpokladám, že budeme svedkami miernej korekcie nájomného smerom nahor, pri cene generálnej dodávky, resp. stavby ako takej je potrebné rátať s výraznejším nárastom. Je to spôsobené veľkou konkurenciou na poli prenajímateľných priemyselných nehnuteľností, čo neumožňuje premietnuť celý nárast na strane vstupov do finálnej výšky nájomného. K prehodnocovaniu projektov, samozrejme, prichádza. Zatiaľ však projekty nezastavujeme, taktiež v príprave nových projektov naďalej pokračujeme,“ uviedol Ivan Šimo, stavebný riaditeľ spoločnosti CTP.

Michal Vrba, viceprezident a vedúci projektového manažmentu Prologis v Českej republike a na Slovensku, deklaroval, že ceny rozostavaných nehnuteľností dokázali udržať pod kontrolou vďaka spoľahlivým dodávateľom, pokročilému plánovaniu a dlhoročným partnerstvám na trhu. Peter Jánoši, výkonný riaditeľ P3 Logistic Parks pre Slovensko, predpovedá, že príde k stagnácii novej výstavby.

Potenciálnym klientom dlhodobo prízvukujeme, že čakať na plošné zlacnenie bytov sa nemusí vyplatiť. S vysokou pravdepodobnosťou totiž v budúcnosti za nové bývanie zaplatia viac ako dnes. Peter Demský, obchodný riaditeľ CORWIN

Už rozbehnuté projekty sa dokončia aj za cenu strát, ci už na strane investora, alebo stavebných spoločností. Očakáva spomalenie novej výstavby, ktoré sa prejaví a bude citeľné v treťom a štvrtom kvartáli tohto roka.

„Stále s napätím sledujeme, ako sa situácia vyvinie a či pôjde o dlhodobejší, alebo skôr krátkodobý trend. Následne sa budeme musieť adaptovať na túto situáciu rovnako, ako naša cenová politika a následná cenotvorba pri nájmoch na ich plánovaných logisticko-priemyselných nehnuteľností,“ dodal.

Háklivé eurofondy

Stavbári žiadajú o súčinnosť aj štát. Upozorňujú na to, že by sa mali prehodnotiť zazmluvnené ceny verejných stavebných zákaziek vrátane eurofondových. Inak nevylučujú ani ich prerušenie z finančných dôvodov, keďže nedokážu garantovať aktuálne zmluvné ceny.

Národná diaľničná spoločnosť má požiadavky od zhotoviteľov zvýšiť ceny o približne 40 miliónov eur. ZSPS situáciu komunikuje s viacerými ministerstvami. Žiadajú, aby sa vytvorila medzirezortná pracovná odborná skupina, ktorá vypracuje jednotnú a univerzálnu metodiku, akým spôsobom sa bude pri stavbách postupovať.

„My v ZSPS na príprave metodických podkladov intenzívne pracujeme. Na každej stavbe to bude, samozrejme, individuálne, ale ide o to, aby bol jasný postup pre obstarávateľov,“ objasnil Pavol Kováčik.

Ministerstvo dopravy a výstavby SR priznáva, že situácia je komplikovaná. Šéf rezortu Andrej Doležal s premiérom Eduardom Hegerom sa na augustovom stretnutí o aktuálnej situácii v stavebnom sektore dohodli, že pred prijatím konkrétnych riešení je ešte nutné zozbierať podrobné informácie o raste cien konkrétnych komodít a tovarov v stavebníctve.

Problematika zdražovania stavebných materiálov má podľa Andreja Doležala dve roviny – finančnú a časovú. Väčšina zmlúv vychádzajúcich z verejného obstarávania zakazuje meniť jednotkovú cenu vysúťažených tovarov a komodít. Je možné len dodatkovať zmluvu o takzvanej nadpráci v prípade, že sa ukáže, že bolo potrebného viac materiálu.

„Potrebujeme si sadnúť s Úradom pre verejné obstarávanie, prediskutovať tento problém,“ uviedol Doležal v samostatnom streame na Facebooku, ktorý predchádzal stretnutiu s Hegerom. Vie si predstaviť zásadné usmernenie ÚVO, ktoré by definovalo, že aj súčasné prípady môžu byť brané ako vis major – vyššia moc. Preukazovať by sa to mohlo napríklad dátami od Štatistického úradu SR.

Spomenul aj možnosť rýchlej zmeny zákona o verejnom obstarávaní. Nedostupnosť tovaru spôsobuje druhý problém, ktorým je odďalovanie termínov výstavby niektorých stavieb, čo môže spôsobiť zásadné komplikácie pri európskom financovaní. Doležal chce apelovať na Európsku komisiu, aby prípadné dodatky a predĺženia výstavby diel financovaných z eurofondov nemali za následok korekcie.

Tie by znamenali, že by sme museli čas nákladov vykryť z vlastných zdrojov. Na situáciu musia reagovať aj samosprávy. Tie musia pri verejnom obstarávaní zvážiť, či by bolo možné verejné stavby dokončiť pri pôvodne nastavených podmienkach.

Príkladom je obec Okoč v okrese Dunajská Streda. Tá v reakcii na prudké zvýšenie cien stavebných materiálov zrušila verejné obstarávanie na obnovu budovy zdravotného strediska a jeho dostavbu. Obec chce podľa agentúry SITA vyhlásiť verejné obstarávanie opakovane, ale už so zmenenými podmienkami. Do podmienok chce vložiť indexáciu cien počas trvania zmluvy.

Článok bol publikovaný v časopise ASB 08-09/2021.