Profesionálny prístup na základe skúseností

Rezidenčné budovy sú špecifické zvýšenými nárokmi na komunikáciu s vlastníkmi bytových a nebytových priestorov. Čo všetko je potrebné zabezpečiť na optimálnu prevádzku, nám prezradili Matej Kuruc, facility manažér, a Nikola Mináčová, manažérka oddelenia správy bytových domov.

Aké základné služby by mal zabezpečovať poskytovateľ služieb facility managementu/správca pri správe bytových domov?

Poskytovateľ služieb FM/správca by pri správe bytových/rezidenčných budov okrem základných služieb, ako sú technická správa budov a technická administratíva budov, mal poskytnúť aj ekonomickú podporu rezidentov/obyvateľov. Táto ekonomická podpora je dôležitá od prvého kontaktu rezidenta so správcovskou spoločnosťou. Pri spravovaní rezidenčných budov je nevyhnutná znalosť zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorým sa celé spravovanie rezidenčných budov musí riadiť (schôdze, hlasovania a pod.).

Aké ďalšie služby sa stávajú štandardom pri správe rezidenčných budov?

Pri čoraz väčších rezidenčných budovách je nevyhnutné zabezpečiť riadnu prevádzku budovy a pomáha pri tom služba recepcie v rezidenčných budovách. Moderné technológie, ako sú elektronický požiarny systém, meranie a regulácia budov a vzdialený dohľad nad technológiami v budove, vyžadujú 24-hodinový monitoring 7 dní v týždni, čo zabezpečujú pracovníci strážnej bezpečnostnej služby alebo technici dispečingu. Jednou z ďalších nevyhnutných služieb sú upratovacie a čistiace práce v rezidenčných budovách, tieto práce zasahujú už aj do obvodového plášťa budovy, pričom celé budovy čistia osoby oprávnené na práce vo výškach – „horolezci“.

Ako sa menia požiadavky developerov/vlastníkov na správu, pokiaľ ide o rezidenčné budovy?

Čoraz modernejšie rezidenčné budovy si vyžadujú väčšiu komplexnosť poskytovania služieb aj zavádzanie nových informačných systémov, aby sa práca čo najviac zefektívnila.

V ktorej fáze projektu by mal začať spolupracovať investor/developer bytových domov s poskytovateľom služieb facility managementu?

Od prvotnej fázy projektovania, pretože správca budov vie interpretovať praktické poznatky z fungovania rezidenčných budov.

Aké benefity prináša v tejto súvislosti skorá spolupráca v budúcnosti?

Včasným zapájaním facility manažéra/správcu je možné ovplyvniť celú prevádzku a správanie budovy, od navrhnutia recepcie, vyvedenia monitorovacích zariadení až po odpočty médií.

Ako zabezpečiť vyvážený energetický manažment rezidenčných budov?

Facility manažér/správca zodpovedá za dobrý stav technologických zariadení, pri moderných systémoch, ako je MaR, vie nastaviť celú prevádzku budovy, ako sú časové programy pri osvetlení, odvetrávaní a pod., zároveň sa stará o reguláciu výkonu týchto technológií. Nevyhnutné je vzdelávať rezidentov, aby sa k energiám správali zodpovedne.

Veľmi diskutovanou témou v oblasti bytových domov je rozpočítavanie nákladov na teplo potrebné na vykurovanie a ohrev vody. Do akej miery vniesla v súčasnosti platná vyhláška do tohto procesu vyváženosť?

Súčasná vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z. priniesla výraznejšiu spravodlivosť do rozpočítavania nákladov na teplo na vykurovanie a ohrev vody. Stanovila, že náklady sa rozdeľujú podľa nových pravidiel, ktoré kombinujú základnú a spotrebnú zložku. Byt s najvyššou spotrebou tepla nesmie platiť viac ako 2,5-násobok nákladov bytu s najnižšou spotrebou, čo zabraňuje extrémnym rozdielom v platbách medzi rôznymi vlastníkmi, pričom minimálna hodnota základnej zložky nemôže byť menej než 30 %.

Aj táto oblasť správy sa digitalizuje. Berú vlastníci bytových domov merače s možnosťou diaľkových odpočtov ako nevyhnutnosť (samozrejmosť), resp. ako vnímajú digitalizáciu správy ako takú?

Digitalizácia správy budov vrátane zavedenia diaľkových odpočtov tepla je vnímaná ako krok smerom k zefektívneniu a zjednodušeniu správy. Vlastníci bytov to postupne vnímajú ako nevyhnutnosť, a to najmä preto, že tento systém prináša presnejšie a spravodlivejšie údaje o spotrebe. Diaľkové odpočty uľahčujú odčítanie bez prítomnosti vlastníka, znižujú administratívne náklady, prispievajú k lepšiemu monitorovaniu spotreby a rýchlejšiemu odhaľovaniu problémov, čím pomáhajú zvýšiť energetickú hospodárnosť budov.

Aké výhody takýto spôsob merania tepla prináša v kontexte zvyšovania energetickej hospodárnosti budov?

Diaľkové odpočty tepla prinášajú viacero výhod v oblasti zvyšovania energetickej hospodárnosti budov. Umožňujú správcovským spoločnostiam a vlastníkom bytov získať pravidelné a presné informácie o spotrebe tepla, čo podporuje lepšiu kontrolu nad energetickým hospodárením. Vďaka tomu môžu užívatelia lepšie monitorovať svoju spotrebu, včas reagovať na prípadné anomálie a optimalizovať svoje návyky s cieľom znížiť energetickú náročnosť. Navyše, častejší prístup k dátam umožňuje spravodlivejšie a presnejšie vyúčtovanie nákladov na teplo, čím sa znižuje možnosť chýb a nesprávnych odhadov.

Súčasťou správy rezidenčných budov je aj údržba a servis? Aké služby máte v tejto oblasti vo svojom portfóliu?

Spoločnosť Danube Facility Services, s. r. o., v daných oblastiach poskytuje tieto služby:
Bežná údržba a prevádzka

• nepretržitá prevádzka a údržba technologických zariadení, stavebných častí budovy a spoločných priestorov podľa projektovaných parametrov, platných prevádzkových predpisov a pokynov vlastníka;
• pravidelná kontrola a vyhodnocovanie stavu budovy;
• obsluha technického dispečingu budovy;
• kontrola riadnej prevádzky technologického zariadenia;
• realizácia plánovanej kontroly a údržbovej činnosti stavebnej časti budovy a plánované kontrolné a údržbové činnosti technologických zariadení;
• stavebné úpravy podľa požiadaviek klienta;
• drobná údržba zámočníckych a stolárskych konštrukcií;
• drobné maliarske a natieračské práce;
• pravidelná výmena VZT filtrov vrátane zaistenia ekologickej likvidácie použitých filtrov;
• drobné pomocné práce pri opravách a údržbe vybavenia spoločných priestorov budovy (lepenie kobercov, opravy dverných krídel, výmeny kaziet podhľadov a pod.);
• údržba koncových prvkov zdravotných inštalácií a osvetlenia;
• zásobovanie materiálom na údržbu;
• drobné opravy technologických zariadení výmenným spôsobom, napr. čerpadlá, elektromotory, časti potrubí a pod. v pracovnej dobe údržby;
• čistenie technologických zariadení;
• poskytovanie potrebných meracích prístrojov, náradia a spotrebného materiálu (mazadlá, mazacie tuky, olejové náplne, čistiace a konzervačné prostriedky, drobný spojovací materiál, brúsny materiál, opotrebiteľné diely, pílové kotúče, šmirgľové plátno, hmoždinky, farby, hadice, štetce…);
• zaistenie materiálu na údržbu vrátane ekologickej likvidácie odpadov;
• údržba a servis osvetlenia spoločných a vonkajších priestorov.

Revízna činnosť:

• revízia elektrozariadení;
• revízia elektrických spotrebičov;
• revízia trafostaníc;
• odborná prehliadka kotolne – revízia detektorov plynu;
• revízia tlakových nádob;
• revízia komínov;
• revízia rozvodu plynu;
• revízia regulačnej stanice typu STL/NTL;
• revízia a prehliadky plynospotrebičov;
• kontroly tesnosti plynových zariadení;
• revízia hasiacich prístrojov;
• revízia hydrantov;
• revízia zdvíhacích zariadení;
• revízia bleskozvodov;
• revízia, resp. ciachovanie vodomerov;
• revízia meračov tepla;
• revízia požiarnych klapiek;
• revízia elektronickej požiarnej signalizácie;
• revízia elektronického zabezpečovacieho systému;
• revízia výťahov a eskalátorov;
• kontrola nájomníkov, či uskutočňujú revíznu činnosť na svojich zariadeniach;
• revízia stabilného hasiaceho zariadenia;
• revízie CCTV.

S akými najčastejšími poruchami sa pri poskytovaní týchto služieb stretávate?

Častým problémom pri poskytovaní týchto služieb sú havárie na vodovodných/kanalizačných potrubiach priamo u rezidentov, kde je mnohokrát zložitý prístup preto, že daný rezident nevie včas sprístupniť priestor na kontrolu, resp. technický zásah, aby nedošlo k ďalším škodám.

Ako dosiahnuť, aby k nim nedochádzalo?

Dôležité je zodpovedné správanie rezidentov. Zároveň je potrebné prihliadať na recenzie a kvalitu firiem, ktoré zapájajú koncové prvky/vedenia.

Rozhovor pripravila: Andrea Dingová
FOTO: Miro Pochyba

Článok vznikol v spolupráci s firmou Danube Facility Services, s.r.o.