Radíme živnostníkom: Podnikatelia môžu mať s hypotékou problém

Podnikatelia majú v porovnaní so zamestnancami ťažšiu situáciu, ak chcú získať hypotéku. Banky na nich hľadia prísnejšie, pretože môžu ľahšie prísť o svoj zdroj príjmu. A tak aj keď má živnostník či majiteľ eseročky vyšší príjem ako zamestnanec, v skutočnosti mu banka často poskytne nižší úver.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Mnohí živnostníci využí­vajú pri výpočte daní paušálne výdavky. Vďaka nim si svoj príjem môžu znížiť o 60 %, aj keď sú ich skutočné výdavky nižšie. Banky však na paušálne výdavky pozerajú rovnako, ako keby išlo o ich skutočné náklady.

„Štandard­ne banky akceptujú živnostníkom ako čistý príjem ich čistý zisk z podnikania znížený o zaplatenú daň. Ročný čistý zisk prepočítajú na mesačný príjem,“ vysvetľuje analytik a finančný konzul­tant senior spoločnosti Brokeria Ivan Kahanec.

Ak napríklad má živnostník hrubý zárobok 30 000 €, môže si odpočí­tať paušálne výdavky vo výške 18 000 €. K nim si ešte pripočíta zaplatené odvody 3 089 €. Na dani zaplatí 1 607 €. Jeho čistý ročný zisk tak dosiahne 7 304 €, čo po prepočte predstavuje 609 € mesač­ne. Ak by živnostník žiadal o hypoté­ku sám, mohla by mu banka požičať najviac 58 432 €. Celková výška úverov totiž nemôže prekročiť 8­násobok ročnej mzdy.

Takého žiadateľa navyše zasiah­ne aj ďalší limit, podľa ktorého výška všetkých splátok nesmie presiahnuť 60 % jeho príjmu, ktorý je už znížený o životné minimum. Mesačná splátka tohto živnostníka by preto nemala prekročiť 236,50 €. Počíta sa pritom s úrokovou sadzbou, ktorá je zvýšená o dve percentá v porovnaní s aktuálnym úrokom. V prípade úveru so splatnosťou 30 rokov s úrokovou sadzbou vo výške jedného percenta by si tak tento živnost­ník mohol požičať najviac 56 000 €.

Niektoré finančné domy si uvedomujú, že skutočné čisté príjmy živnostníkov sú často vyššie ako tie, ktoré sú na papieri. Preto nevychádzajú z čistého príjmu, ale do úvahy berú časť hrubého príjmu.

„Medzi jednotlivými bankami sú veľké rozdiely. Niektoré akceptujú len 10 % obratov, iné až 50 či 60 % z obratov. Pri posudzovaní žiadosti však zohľadňujú aj odvetvie, v ktorom živnostník podniká. Napríklad, ak ide o duševnú prácu, akceptujú mu väčšiu časť obratov. Naopak, remeselníkom akceptujú väčšinou menej, keďže majú vyššie reálne náklady na prevádzku,“ tvrdí Kahanec.

Živnostníkovi s hrubým príjmom 30 000 € tak banka môže v ideálnom prípade akceptovať príjem vo výške 18 000 €. V porovnaní s tým, keby hľadela na jeho čistý zisk, je to viac ako dvojnásobná suma. Maximálna výška úveru by v tomto prípade nemala presiahnuť 144 000 €. A mesačná splátka môže dosiahnuť až 771 €.

Náročnejšie podmienky pre živnostníkov

Živnostníci to majú ťažšie aj pri dokla­dovaní svojho príjmu. Kým v prípade zamestnancov si banky dokážu overiť príjem v Sociálnej poisťovni, väčšina živnostníkov platí len minimálne odvo­dy a overenie v Sociálnej poisťovni by k ničomu neviedlo.

„Živnostníci dokla­dujú svoj príjem daňovým priznaním a výpismi z účtu za obdobie od konca posledného zdaňovacieho obdobia do momentu podania žiadosti. Banka chce vidieť, že podnikateľ pokračuje v čin­nosti aj po podaní daňového priznania. Rozhodne má pri získaní nového úveru alebo hypotéky zložitejšiu situáciu živnostník ako zamestnanec,“ hovorí Kahanec.

Analytik Martin Švidroň z portálu Finančná hitparáda vidí rozdiel medzi živnostníkmi a zamestnancami aj v tom, že kým zamestnancovi pri podá­vaní žiadosti o hypotéku stačí, ak pre aktuálneho zamestnávate a pracuje mi­nimálne tri mesiace, v prípade živnost­níkov banky vyžadujú, aby neprerušovane podnikali 12 až 18 mesiacov.

Ešte v horšej pozícii sú ľudia, ktorí podnikajú prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným. „Podnikatelia, ktorí majú jednoosobovú spoločnosť s ručením obmedzeným, majú situáciu zložitejšiu najmä v tom, že im banky akceptujú nižší podiel z obratov ako živnostníkom. Väčšinou je to na úrovni 10 až 15 % a niektoré banky majú sta­novený aj maximálny limit, aký vysoký príjem klientovi akceptujú,“ vysvetľuje Kahanec.

Ak by mala napríklad eseroč­ka hrubý príjem 30 000 € za rok a banka by jej majiteľovi akceptovala 15 % z tejto sumy, znamenalo by to, že by vychádza­la z ročného príjmu 4 500 €, čo je 375 € mesačne. Maximálna výška úveru by mohla dosiahnuť len 36 000 € a mesačná splátka by nesmela prekročiť 96 € – takáto splátka by však pri 30­-ročnej splatnosti stačila len na úver v maxi­málnej výške 23 000 €.

Aj pri eseročkách platí, že banky pristupujú k žiadosti o hypotéky individuálne a zohľadňujú aj odvetvie, v ktorom daná firma podniká. V lepšej situácii by mohli byť ľudia, ktorí sú vo vlastnej firme aj zamestnaní, a preto si vyplácajú plat.

„Ak je klient vo svojej spoločnosti s ručením obme­dzeným aj zamestnaný, banka si klienta overí v Sociálnej poisťovni. Ďalej klient musí dokladovať potvrdenie o výške dane na základe daňového priznania a potvrdenie o zaplatení dane. Musí tiež doložiť výpis z účtu žiadateľa preuka­zujúci pravidelné príjmy z podnikania minimálne za posledných šesť mesia­cov,“ hovorí Švidroň.

Živnostník musí preukázať, že podniká nepretržite 12 až 18 mesiacov.

Aj keď mali podnikatelia vždy zložitej­šiu situáciu ako zamestnanci, pandémia koronavírusu im ešte viac priťažila. Zamestnanci sú totiž chránení Zákonní­kom práce. Zamestnávateľ ich nemôže len tak prepustiť. A ak ich prepustí, musí im vyplatiť odstupné a následne majú zväčša nárok na dávku v neza­mestnanosti.

Naproti tomu živnostníci sú oveľa viac ohrození. Koronakríza ich zo dňa na deň mohla pripraviť o prácu. Navyše živnostníci si neplatia povinné poistenie pre prípad nezamestnanosti. A ak si ho neplatia dobrovoľne, nemajú ani nárok na podporu v nezamestna­nosti. Oveľa ľahšie tak môžu zostať bez príjmu ako ľudia, ktorí sú v zamestna­neckom pomere.

Banky si toto riziko uvedomujú, a preto vlani na jar s nástu­pom prvých opatrení výrazne sprísnili podmienky poskytovania hypotekár­nych úverov pre podnikateľov. Niektoré banky žiadateľov z radov podnikateľov doslova obracali vo dverách. Následne síce pravidlá zmiernili, ale stále na tom nie sú podnikatelia rovnako ako pred príchodom koronavírusu.

Problém s hypotékou majú väčšinou podnikatelia len v prípade, ak žiadajú o nový úver. Ak chcú refinancovať svoju súčasnú hypotéku, nová banka od nich zvyčajne nebude požadovať potvrdenie o príjme. Pravidlá, podľa ktorých banky poskytujú úvery, totiž platia len na nové pôžičky. Navyše pre banku je istejšie, ak požičia človeku, pri ktorom vidí, že už dlhší čas bez problémov spláca svoj úver ako niekomu bez úverovej histórie, kto doteraz nebol zvyknutý platiť splátky.

Keďže podnikatelia majú zložitejší prí­stup k hypotékam, nemusia sa báť toho, že nezískajú najvýhodnejšiu sadzbu na trhu, ale budú musieť platiť viac. Po čase totiž budú môcť svoju hypotéku bez problémov refinancovať a znížiť si tak svoju mesačnú splátku.

Ako si vybrať hypotéku

Najdôležitejším krokom pri výbere hypotéky je porovnávať ponuky čo naj­väčšieho počtu bánk. Podnikatelia mu­sia najprv nájsť banku, ktorá im bude ochotná požičať.

„V prípade živnostní­kov je každý prípad veľmi individuálny, a preto je dobré poradiť sa napríklad s nezávislým finančným sprostredko­vateľom,“ vraví Kahanec zo spoločnosti Brokeria. Až potom, čo podnikatelia majú banky, ktoré im budú schopné poskytnúť úver, môžu porovnávať ďalšie podmienky.

Tým najdôležitejším kritériom je, samozrejme, úroková sadzba. Pretože aj zdanlivo malé rozdiely v úrokových sadzbách znamenajú, že banke celkovo zaplatíme o stovky až tisíce eur viac. Pri výbere je dôležité porovnávať porovna­teľné ponuky, to znamená napríklad ne­porovnávať úrokové sadzby pri rôznych fixáciách.

Na dosiahnutie najnižšej možnej úroko­vej sadzby je často v bankách potrebné splniť ďalšie podmienky. Podmienkami sú najčastejšie otvorenie a aktívne vy­užívanie účtu, poistenie nehnuteľnosti v banke a poistenie splácania úveru. Pri výbere ponuky je potrebné dobre zvážiť, či tieto služby skutočne potrebujeme, pretože napríklad splácanie poistenia úveru nám môže byť zbytočné, ak už máme životné poistenie.

Navyše pois­tenie, ktoré ponúkajú banky k úveru, je často drahšie a zahŕňa menej rizík, ako keby sme si po poistenie zašli priamo do poisťovne. Ba ak si niekto zoberie poistenie z banky, v prípade, že bude chcieť v budúcnosti svoju hypotéku refinancovať, príde aj o toto poistenie. A nové môže byť výrazne drahšie, keďže ho bude uzatvárať ako starší.

V mnohých bankách je najvýhodnejší úrok určený len pre najbonitnejších klientov.

Pri hľadaní najvýhodnejšej hypotéky si treba uvedomiť, že úrokovú sadzbu, kto­rú banka propaguje v reklame, nemusí dostať každý. Aj keď niektoré finančné domy núkajú v rámci akcie všetkým klientom rovnakú úrokovú sadzbu, v mnohých bankách je najvýhodnejší úrok určený len pre najbonitnejších klientov. Ak banka napríklad propaguje úrokovú sadzbu 0,6 %, vo výsledku môžeme dostať napríklad jedno percento.

Banka môže argumentovať, že zistila skutočnosti, ktoré jej pred tým neboli známe v úverovom registri. To isté sa môže týkať aj výšky úveru. Preto je dob­ré sa v banke pýtať, či sa to môže stať. Voľba fixácie úrokovej sadzby je tak tro­chu lotéria. Aktuálne banky ponúkajú najvýhodnejšie sadzby pri 3­- a 5­-ročnej fixácii. Zaujímavé ponuky v niektorých bankách sú aj pri fixácii na 10 rokov.

Odkiaľ vziať peniaze?

To, ako bude vyzerať situácia o 5 alebo 10 rokov, dnes nikto netuší. Výhodné môže byť fixovať úrokovú sadzbu na 3 alebo 5 rokov, aby sme si aktuálne níz­ke úrokové sadzby zabezpečili na toto obdobie, pričom budeme mať istotu, že sa nám nebude meniť ani výška splátky. Banka požičia väčšinou len 80 % ceny bytu. Odkiaľ zobrať zvyšok?

1. Spotrebný úver

Ide o jednu z najčastejších a najdostup­nejších foriem dofinancovania hypoté­ky. Vo väčšine bánk nie je problém zís­kať spotrebný úver až do výšky 25 000 €. Úroky na spotrebných úveroch sú však omnoho vyššie ako pri hypotékach, kde sa pohybujú okolo hranice jedného percenta, pričom pri spotrebných úve­roch je to 5 až 20 %.

Okrem vysokých úrokov je ďalšou nevýhodou splatnosť spotrebného úveru, ktorá je oveľa nižšia ako pri hypotékach, spravidla to býva najviac 8 rokov. To sa odrazí aj na vyššej mesačnej splátke.

2. Medziúver

Jednou z ďalších možností je medziúver zo stavebného sporenia. Kto chce získať, musí si založiť stavebné sporenie, a kým si nasporí cieľovú sumu, môže získať medziúver. Problém je v tom, že pri medziúvere sa nespláca istina, ale len úrok, takže dlžná suma sa vôbec neznižuje.

Až v momente, keď si naspo­ríme na stavebnom sporení dostatočnú sumu, medziúver sa preklopí na staveb­ný úver, pričom jeho výška sa zníži o na­sporenú čiastku. Dovtedy je potrebné splácať nielen medziúver, ale aj si sporiť na stavebnom sporení. Navyše, kto splá­ca medziúver, nemá podľa súčasných pravidiel nárok na štátnu prémiu.

3. Stavebný úver

Na jeho získanie je potrebné uzatvoriť zmluvu o stavebnom sporení. Stavebný úver je výhodnejší ako medziúver, preto je lepšie čo najskôr si nasporiť požado­vanú čiastku a namiesto medziúveru si zobrať stavebný úver.

Jeho výhodou je, že ho možno splácať kedykoľvek mimoriadnymi splátkami bez poplatku. Klient má navyše počas celej splatnosti úveru garantovanú úrokovú sadzbu a má tak istotu, že sa mu nezvýši splát­ka.

4. Požičanie si peňazí od svojich blíz­kych

Ide o rýchle získanie peňazí bez zdĺha­vého vybavovania. Nie každý však môže mať takúto možnosť. Navyše v prípade nesplácania to môže zhoršiť osobné vzťahy. Obrátiť sa na rodinu a známych a požiadať ich o takúto pomoc môže byť často veľmi nepríjemné.

5. Vlastné peniaze

Dostatočný balík finančných prostried­kov je najlacnejšia forma financovania bývania. Pretože namiesto toho, aby sme banke platili úrok za to, že nám požičala peniaze, získame zhodnotenie my. V súčasnosti sú na bankových vkla­doch takmer nulové úrokové sadzby. Kto chce zhodnotiť svoje peniaze, mal by ich preto začať investovať.

Čím skôr niekto s investovaním začne, tým vyšší výnos môže získať. Pretože pri dlhšom investičnom horizonte môžeme vybrať aj rizikovejšie akciové fondy. Akcie totiž doteraz z dlhodobého hľadiska vždy rástli, no krátkodobo môže ich cena aj padnúť.

Aby sme sa vyhli stratám, ktoré nám môžu priniesť tieto prepady akcio­vého trhu, je potrebné zvoliť minimálne 7­-ročný a dlhší investičný horizont. Ideálne je investovať peniaze na viac ako desať rokov.

Pomôcť môže iná nehnuteľnosť

Aj keď banky vo väčšine prípadov požičiavajú len 80 % hodnoty založe­nej nehnuteľnosti a vo výnimočných prípadoch môže klient dostať až 90 %, neznamená to, že nemôžeme dostať hypotéku na celú kúpnu cenu bytu. Okrem kupovaného bytu a domu je totiž možné založiť aj ďalšiu nehnuteľnosť.

To sa môže hodiť aj podnikateľom, keďže banky sú pri ich úverovaní v súčasnosti opatrnejšie a radšej si pri financovaní ponechávajú rezervu. Ak by napríklad niekto kupoval byt za 120 000 € a okrem bytu by založil aj rodičovský dom v hodnote 150 000 €, banka by mu v prípade dostatočného príjmu mala požičať celých 120 000 €.

Nepotreboval by tak na kúpu bytu vlast­né peniaze. Hneď ako by hodnota úveru poklesla pod 80 % z ceny bytu, mohol by rodičovský dom vyňať zo zabezpečenia. Splatiť 20 % z ceny bytu by pri úvere na 30 rokov trvalo viac ako sedem rokov za predpokladu, že by sa ceny nehnute ľností nezvyšovali.

Keďže v súčasnosti rýchlo rastú, je možné rodičovskú ne­hnuteľnosť vyňať zo záložného práva aj oveľa skôr. Napríklad v prvom štvrťro­ku tohto roka sa ceny nehnuteľností na bývanie podľa údajov Národnej banky Slovenska medziročne zvýšili o 15,5 %. Ak niekto okrem kupovaného bytu či domu založí aj inú nehnuteľnosť, vyjde ho to lacnejšie, ako keby skombinoval hypotéku so spotrebným úverom.

Vďaka vyšším úrokovým sadzbám a kratšej splatnosti spotrebného úveru sa celková splátka môže vyšplhať neúmerne vyso­ko. Navyše podľa súčasných pravidiel mnohým ľuďom banky nemusia schváliť spotrebný úver v dostatočnej výške, pretože im z čistého príjmu po odpo­čítaní splátok nezostane dostatočná rezerva.

Otázky a odpovede si môžete prečítať tu.