Skúsenosti zástupcu vlastníkov bytov so zateplením domu (1. časť)

Zateplenie domu je iba jedným z viacerých opatrení, ktoré treba urobiť, ak chceme dosiahnuť výraznejšiu úsporu nákladov na teplo. Zateplením domu sa zníži energetická náročnosť a náklady na energiu.

Tento šesťpodlažný 51-bytový panelový dom (systém T 06 B) bol sprevádzkovaný v roku 1976. Výstavba prebehla podľa vtedajších zvyklostí a na vykurovanie poskytol dotácie štát. Aj keď vonku mrzlo, v bytoch sa dosahovala teplota 26 až 28 °C. Uzávery na radiátoroch boli buď zaseknuté, alebo pri otáčaní tiekli, čo odrádzalo od ich používania. Primeraná teplota sa dosahovala otvorením okna. Tento stav trval dlhé roky a formoval návyky ľudí. So stúpajúcou cenou tepla začal stúpať záujem o úsporné opatrenia.  Od roku 1999 sa vykurovacia sústava začala hydraulicky regulovať, čo znížilo mernú spotrebu z 0,56 GJ/m² na 0,48 GJ/m².

Súčasne sa na radiátory nainštalovali termoregulačné ventily. Ich efekt bol však nulový, pretože sa nenainštalovali pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov (PRVN). Naďalej sa náklady za teplo rozúčtovávali len podľa štvorcových metrov vykurovanej plochy. Vlastníci nemali motiváciu regulovať intenzitu vykurovania pomocou ventilov, pretože úspora by sa rozdelila medzi všetkých – šetriacich aj nešetriacich. Šesť rokov sa okrem stúpajúcej ceny za teplo nedialo nič. Tušil som, že „odborná“ starostlivosť správcu nie je dostatočná a po zvolení za zástupcu vlastníkov (ZV) som začal presadzovať úsporné opatrenia.

V januári 2006 vlastníci zvýšili poplatok do fondu opráv (FO) z 0,26 € (8 Sk) na 0,56 €/m²/mes. (17 Sk/m²/mes.) a schválili plán investícií do opatrení na zníženie nákladov a zlepšenie funkčnosti domu. Odstavili 10 radiátorov v suteréne (v nevyužívaných práčovňach, sušiarňach a mangľovniach) a vo februári dali nainštalovať PRVN.

Tie zabezpečili platby podľa spotreby v byte a motivovali k tomu, aby vlastníci aktívnejšie bránili únikom tepla a obmedzili prekurovanie. Tým sa merná spotreba znížila z 0,48 na 0,39 GJ/m². Objednal sa projekt zateplenia. Vlastníci prijali aj uznesenie, že o čo sa znížia platby za teplo, o to sa zvýši tvorba FO, a to až dovtedy, kým sa neukončí obnova domu. Ušetrené výdavky za úniky tepla sa rozhodli efektívnejšie investovať do obnovy domu. Vďaka nim bolo v  roku 2007 vymenených 23 okien v suteréne, v apríli až auguste 2008 zateplená strecha, sokel a plášť domu vrátane lodžií (polystyrénom s hrúbkou 100 mm), osadili sa nové vchodové dvere a okná do schodiskových lodžií. 90 % bytov má nové okná. Vďaka týmto opatreniam klesla merná spotreba tepla na 0,23 GJ/m². (Prínos zo zateplenia možno počítať len za mesiace október až december 2008.)

V porovnaní s rokom 2005 sa v roku 2008 dosiahla 52-percentná úspora spotreby tepla rozvádzaného do ústredného vykurovania (UV). Všetky opatrenia a hospodárnejšie narábanie vlastníkov s teplom znížili náklady v roku 2008 o 18 018,46 € (542 824 Sk) v porovnaní s rokom 2005, keď dom ešte nebol ošetrený.

Zníženie nákladov na vykurovanie bude vlastníkom prinášať úspory každý rok. Výška úspor záleží na cene tepla a správaní vlastníkov (či sa byt prekuruje, ako dlho sa vetrá a pod.). Fond opráv treba stále doplňovať a financie udržovať na dostatočnej úrovni. Zákon 476/2008, konkrétne § 17/4, § 14/1d) a § 14/2c), ukladá povinnosť do 1. 1. 2014 izolovať rozvody ústredného vykurovania a teplej vody. Izolovať potrubia, ktorým sa končí životnosť, by nebola rozumná investícia. Preto sa súčasne plánuje aj obnova potrubí a podľa možností aj ďalších rozvodov (vody, plynu, kanalizácie, elektrických rozvodov).     

Ako na to
V prípade, že nejde o spoločenstvo vlastníkov, je optimálne, ak správca a zástupca vlastníkov koordinujú spoluprácu a obaja sú dostatočne informovaní. Správca zabezpečí ponuky od dodávateľov, zmluvy a právne krytie. Zvyčajne nemá možnosť intenzívne a opakovane presviedčať vlastníkov. To má byť úlohou ich zástupcu, ktorý svojich susedov lepšie pozná a častejšie sa s nimi stýka.

Zástupca vlastníkov by si mal naštudovať celú problematiku, kontaktovať sa s osobami, ktoré mali skúsenosť s realizovaním úsporných opatrení, konzultovať s odborníkmi a venovať čas najmä na osvetu a aj presviedčanie ostatných vlastníkov. Treba prekonať nedôveru vlastníkov, či opatrenia nebudú viac na škodu ako prínosom, alebo obavy z úveru a zo straty bytu. Treba sa pripraviť na útoky proti zástupcovi vlastníkov, ktorý sa pri tejto práci chtiac-nechtiac príliš zviditeľní.

Zvýšenie tvorby FO a objednanie projektu zateplenia
Ďalším konkrétnym krokom bol návrh na zvýšenie poplatku do FO z 0,26 na 0,56 €/m²/mes. (z 8 na 17 Sk/m²/mes.). Správca s týmto návrhom nesúhlasil a domnieval sa, že vlastníci tento krok odmietnu. Vďaka približne polročnej osvetovej kampani formou vývesiek a osobných rozhovorov vlastníci so zvýšením súhlasili. Už v tom čase Inštitút bývania odhadoval, že v Slovenskej republike je priemerný dlh zo zanedbanej údržby spoločných častí domu na jeden byt 8 298,48 € (250 000 Sk).

Ak vlastníci nechcú riskovať havárie a finančne náročnejšie opravy a zároveň nechcú platiť vysoké sumy za úniky tepla, treba investovať do obnovy domu. Čím dlhšie sa odkladá obnova domu, tým je finančne náročnejšia. Inštitút bývania odporúčal tvorbu FO minimálne 0,82 €/m²/mes. (25 Sk/m²/mes.). Dnes vlastníci prispievajú do FO sumou 0,93 € (28 Sk) a od 1. 1. 2010 sa príspevok opäť zvyšuje na 1,1 € za m²/mes. (33 Sk/m²/mes.). Počiatočný ľahostajný prístup obyvateľov k inováciám možno prekonať dostatočnou informovanosťou a poskytnutím času na rozmyslenie; ochota prijímať nové informácie a rozhodnutia sa zvýši.

Vďaka navýšeniu FO sa hneď mohlo začať s menej náročnými opatreniami; do dvoch rokov sa vytvorila dostatočná finančná rezerva potrebná na žiadosť o dotáciu. Všetky výdavky z FO som úzkostlivo strážil. Mnoho porúch, na ktoré sa predtým objednávali opravári, si vlastníci opravili svojpomocne.

Pred začatím zatepľovania budovy sa nesmie podceniť projekt. Ten určí, aké opatrenia sú pre dom potrebné a v akom poradí, vyčísli ich cenu, druh použitého materiálu, v projekte sa uvedie odborný odhad úspor a ďalšie. Projekt je nevyhnutným dokladom k žiadosti o dotáciu z Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky (MVRR SR) aj k žiadosti o úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Ponuka na projekt od správcu bola vo výške 9 393,88 € (283 000 Sk). Zástupca vlastníkov zabezpečil ponuku za 3 850,49 € (116 000 Sk). Boli ponuky aj za 2 323,57 € (70 000 Sk), ale nepôsobili dôveryhodne. Nízka cena sa pri rozhodovaní nemôže považovať za hlavné kritérium.

Schválenie úveru
Tento krok na ceste k zatepleniu budovy býva najťažší. Na schválenie úveru na zateplenie je potrebné, aby s ním vyjadrili súhlas dve tretiny všetkých vlastníkov. Treba pripomenúť, že podľa zákona 182/1993, § 14/4 môže rozhodnutie zo schôdze vlastníkov nahradiť rozhodnutie súdu. Ak ZV nemá podporu od správcu ako autority, tak má ťažkú pozíciu. Vplyv na rozhodovací proces má aj vekové zloženie vlastníkov na schôdzi – tak vo vysokom veku, ako aj mladí ľudia sa zvyčajne schôdzí nezúčastňujú. V prípade, že sa vlastník nemôže dostaviť na schôdzu, pomôžu splnomocnenia, ktoré sa musia overiť. Stačí na matrike, nemusia byť overené notárom. Kým som nemal dostatok splnomocnení, niekoľko schôdzí neprinieslo výsledok. Keď dom spĺňa kritériá, môže sa podať žiadosť o dotáciu z MVRR SR a úver zo ŠFRB. Urobilo sa tak aj v tomto prípade, avšak žiadosť zamietli pre nedostatok prostriedkov.

Výber dodávateľa na zatepľovanie

Počas prípravy zateplenia sme zmenili správcu, ktorý dom spravoval 30 rokov. Aj napriek tomu, že za výber dodávateľa na zateplenie bol zodpovedný nový správca, ZV sa aj naďalej angažoval v hľadaní dodávateľa, a to intenzívne, lebo ponuka od nového správcu bola skôr vo vyššej ako strednej cenovej hladine. Je prirodzené, že správca ponúkne takého dodávateľa, s ktorým sa mu dobre pracuje. Stáva sa však, že správca nie je ochotný investovať čas a energiu na dôkladne vyhľadávanie dodávateľa.

Ostatní vlastníci na výzvy ZV na spoluprácu nereagovali. Je dobré, ak má organizátor s výberovým konaním aspoň základné skúsenosti a ešte lepšie, ak má  prístup ku kvalifikovaným odborníkom, s ktorými sa môže radiť. Dôležité kritériá pri výbere dodávateľa sú kvalita, cena, ako dlho je dodávateľ na trhu a referencie. Treba ísť priamo na stavby, ktoré realizoval, vidieť ich kvalitu a pohovoriť si s ľuďmi, pre ktorých pracoval.

Na schôdzi vlastníkov sa schválil dodávateľ aj poskytovateľ úveru a mohlo sa začať s realizáciou. Predstava, že celý projekt zabezpečí jeden dodávateľ, sa ukázala ako neefektívna. Výhodnejšie je zadať práce viacerým dodávateľom, v tomto prípade trom. Išlo o dodávateľov:
a) strechy – 32 813 € (988 526 Sk), 
b) plášťa domu – v ponuke za 185 990,83 € (5 603 160 Sk); z dôvodu neuskutočnenia všetkých prác a nesprávneho zaúčtovania sa reálne vyplatilo 138 558,78 € (4 174 222 Sk),
c) vstupných dverí, okien schodiskových lodžií, poštových schránok – 30 105,89 € (906 970 Sk); treba prirátať poplatok miestnemu úradu za zabratie verejného priestranstva lešením, stavebný dozor, energetický certifikát – spolu 2 699,99 € (81 340 Sk).

Peter Trnkal
Foto: archív autora

Autor pôsobil ako zástupca vlastníkov.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.