Aký vplyv má obnova domu na bytové náklady?

Obnove bytového domu sa nevyhne nikto. Skôr či neskôr si roky nerealizovania priebežnej údržby vyžiadajú svoju daň. Otázkou je, ako dosiahnuť, aby vynaložené náklady príliš nezaťažili peňaženky vlastníkov?

Dnes už iba málokto pochybuje o potrebe a prínosoch komplexnej obnovy bytových domov. Odstránenie statických porúch, výmena zastaraných stavebných prvkov a zariadení domu po životnosti, zlepšenie tepelnoizolačných vlastností, modernizácia spoločných častí a spoločných zariadení domu či využívanie obnoviteľných zdrojov energie by mali byť súčasťou každej obnovy domu. Prvotný záujem vlastníkov domu o vykonanie obnovy však tlmí oprávnená obava z výšky nákladov a z dosahu obnovy na výšku mesačných nákladov v jednotlivých bytoch. „Zaručené“ informácie niektorých vlastníkov bytov alebo odporcov úverového financovania o drastickom zvýšení mesačných platieb, zhoršení kvality bývania, škodlivosti používaných materiálov a podobne zvyšujú obavy pred každým rozhodovaním o vykonaní prác. Tisíce obnovených domov na Slovensku však dávajú možnosť overenia pravdivosti informácií o prínosoch a skutočných vplyvoch obnovy domu na náklady vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

V článku sú použité údaje o bytových domoch zo správy Stavebného bytového družstva v Púchove.

Nárast nákladov ako určujúce kritérium

Po rokoch vysvetľovania a presviedčania vlastníkov bytov o význame a výhodách obnovy domu sa situácia zmenila. Vlastníci neobnovených domov, ktoré sú v meste už v menšine, sami žiadajú o informácie a podklady na rozhodovanie. Po prvom zosumarizovaní požiadaviek na rozsah obnovy zvyčajne nasleduje otázka, o koľko bude potrebné navýšiť čiastky odvádzané do spoločného fondu prevádzky, údržby a opráv domu na pokrytie nákladov na vykonané práce. Výška mesačného nárastu nákladov spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov je následne určujúcim kritériom rozsahu obnovy domu. Na základe štatistických údajov pred a po obnove domov boli porovnané viaceré údaje, ktoré majú vplyv na rozhodovanie vlastníkov o vykonaní prác.

Čo sa porovnávalo?

Na porovnanie sa použili údaje o 32 bytových domoch (tab. 1). Vek domov je 21 až 51 rokov (rok výstavby 1962 až 1992). Realizovali sa v šiestich stavebných sústavách (tab. 2). K obnove domov sa pristúpilo v rokoch 2006 až 2013.

Náklady na obnovu boli vo výške 3 482 až 19 662 eur na jeden byt, celkové náklady na bytový dom sa pohybovali v sumách od 78 646 do 429 229 eur.

Aká obnova sa vykonala?

V domoch boli vykonané základné práce v rozsahu:

• výmena otvorových výplní, vymurovanie zasklenia schodísk;
• oprava balkónov, lodžií;
• zateplenie strechy;
• zateplenie obvodového plášťa;
• zateplenie stropov suterénu.

V niektorých domoch sa vykonali: výmena rozvodov teplej a studenej vody, kanalizačných potrubí, elektrických rozvodov v spoločných priestoroch domu, zasklenie balkónov alebo lodžií a modernizácia spoločných častí a zariadení domu, a to v rôznom rozsahu podľa rozhodnutia vlastníkov.

Koľko to stálo?

V tab. 3 a 4 sú uvedené náklady na obnovu domu podľa veku domu a typu stavebnej sústavy.

Náklady nezávisia od veku domu

Z údajov vyplýva, že vek domu nie je určujúcim faktorom výšky nákladov na obnovu domu. Napriek horším tepelnotechnickým vlastnostiam obvodových plášťov starších domov a predpokladu väčšej potreby opráv, respektíve modernizácie spoločných častí a zariadení domu, nemožno konštatovať, že starší dom bude mať vyššie náklady na obnovu. To isté platí v prípade porovnania nákladov na obnovu podľa stavebnej sústavy bytových domov.

Dôvodom sú rozdielne podmienky v domoch pri schvaľovaní obnovy (výška tvorby fondu opráv domu, rozsah čiastočne zrealizovaných prác, typ domu – bodový, radový a pod.) a rozdielny rozsah prác, technických riešení a ceny prác a materiálov zahrnutých do obnovy.

Pri diskusiách vlastníkov pred schva­ľovaním väčšieho rozsahu prác je často prezentovaný názor, že väčšina vlastníkov v dôchodkovom veku nemá finančné prostriedky na zvýšené platby do fondu domu na splátky úveru. Môžeme teda predpokladať, že v starších domoch, v ktorých býva prevažný počet dôchodcov, budú schvaľovať náklady na obnovu s minimálnym dosahom na mesačné náklady jednotlivých bytov.

Skutočnosť v porovnávaných domoch je zrejmá z tab. 5.

Uvedené údaje nepotvrdzujú predpoklad, že v starších domoch bude schvaľovaný rozsah obnovy s minimálnym dosahom na mesačné náklady bytov.

O koľko sa museli navýšiť mesačné platby?

Významný vplyv pri rozhodovaní o obnove má aktuálna výška mesačnej zálohy bytov na vykurovanie. Po vykonaní obnovy sa záloha zníži o predpokladanú úsporu tepla a suma sa použije na splácanie úveru na obnovu domu. Porovnaním s nákladmi bytu na splátky úveru sa zistí, či je na zabezpečenie financovania potrebné ďalšie zvýšenie mesačných platieb a v akej sume.

Z porovnávaných domov sa iba pri jednej tretine schválilo zvýšenie mesačných nákladov bytov o viac ako 5 eur (tab. 6).

Úspora nákladov na vykurovanie

Výška úspory nákladov na vykurovanie je navrhovaná v závislosti od typu stavebnej sústavy, veku domu a rozsahu už vykonaných tepelnotechnických opatrení. Zvyčajne sa pohybuje v rozpätí od 30 do 40 %.

Na vyhodnotenie predpokladaných úspor sa porovnali skutočné spotreby tepla v domoch pred a minimálne dva roky po obnove, teda v čase, keď sú už užívatelia zvyknutí na nové podmienky užívania bytov a spotreba tepla je stabilizovaná. Vplyv rozdielnych klimatických podmienok v porovnávaných rokoch sa eliminoval prepočtom na rovnaký počet dennostupňov. Určitá nepresnosť porovnania je spôsobená zmenou počtu osôb a správania sa užívateľov bytov. Vo všetkých domoch sa po obnove vykonalo vyregulovanie vykurovacieho systému.

Z dôvodu realizácie obnovy deviatich bytových domov v rokoch 2012 a 2013 sú v tab. 7 uvedené spotreby tepla 23 domov.

Iba v piatich domoch sa predpokladala vyššia úspora, ako sa skutočne dosahuje po obnove. V prípade vyššej skutočnej úspory v porovnaní s predpokladanou dochádza k zníženiu mesačných nákladov na užívanie bytu.

Bytový dom s nadpriemernými nákladmi

Príkladom iného postoja vlastníkov k ich majetku je bytový dom s vyššie uvádzanými nadpriemernými nákladmi na obnovu domu na každý byt. V dome sú štyri byty, dva na hornom podlaží mali balkóny. Vykurovanie a ohrev vody je zabezpečený v každom byte individuálnymi plynovými kotlíkmi. Všetky miestnosti v spoločných priestoroch v suteréne si vlastníci prerozdelili na samostatné užívanie.

Obnova zahŕňala výmenu pôvodných okien a vchodových dverí, zateplenie stien v spoločných priestoroch (na schodištiach), rekonštrukciu balkónov, doplnenie balkónov k dvom bytom, zateplenie strechy a obvodového plášťa, výmenu vonkajšieho vstupného schodiska (zúženie schodiska a bočných svetlíkov vchodových dverí, zastrešenie schodiska), zastrešenie horných balkónov, zasklenie balkónov podľa individuálnych požiadaviek vlastníkov, výmenu odkvapového a prístupového chodníka k domu.

Celkové náklady na obnovu boli vo výške 78 646 eur, pričom priemerné náklady na byt predstavovali 19 661,50 eur. Zvýšenie mesačných nákladov na byt bolo rozdielne v závislosti od rozsahu individuálnych nákladov na rekonštrukciu konkrétnych bytov (výmena bytových okien, montáž nových balkónov, zasklenia balkónov a podobne, individuálne náklady na tieto úpravy sa pohybovali v rozpätí od 518 eur do 5 900 eur na byt). Zvýšenie mesačných nákladov sa tak pohybovalo v sumách od 45 do 78 eur na jeden byt.

Financovanie sa zabezpečilo s využitím úrokovej dotácie k úveru z linky CEB zo zdrojov EÚ. Z celkových nákladov na obnovu domu sa viac ako jedna tretina použila na zvýšenie komfortu bývania, respektíve na nadštandardné riešenia, ktorých vykonanie nebolo nevyhnutné z dôvodu zabezpečenia úspory energie alebo odstránenia porúch stavby.

O navýšení nákladov rozhodujú vlastníci

Obnova bytového domu neznamená vždy zvýšenie, ale ani zníženie mesačných nákladov na byty. Dosah obnovy domu na náklady v bytoch je v každom dome rozdielny a závisí od rozhodnutí vlastníkov bytov.

Aké zvýšenie nákladov je únosné?

Z dôvodu dlhodobého splácania úveru a maximalizácie úspory tepla sa odporúča vykonať komplexnú obnovu bytového domu. V prípade potreby zvýšenia mesačných nákladov na užívanie bytov na zabezpečenie splácania úveru je však potrebné zvýšenie navrhnúť tak, aby nepresahovalo reálne finančné možnosti vlastníkov. Dosiahnuté úspory nákladov na dodávku tepla umožňujú vlastníkom použiť časť už vynakladaných finančných prostriedkov na obnovu domu.

Na vytvorenie prijateľnejších podmienok schvaľovania obnovy je vhodné pravidelné postupné zvyšovanie tvorby fondu opráv a údržby domu, čím sa vytvorí dostatok zdrojov na zabezpečenie zvýhodneného financovania prác. V kombinácii s výhodným spôsobom financovania možno práce vykonať bez zvýšenia mesačných nákladov na byt.

Zníženie mesačných nákladov

Zníženie mesačných nákladov pri schva­ľovaní prác má zmysel iba v prípade, ak sa vykoná komplexná obnova domu. Odložená výmena vnútorných rozvodov, prípadne neschválená modernizácia výťahov v starších domoch vyvolá potrebu ďalších investícií pravdepodobne ešte pred splatením úveru a znamená opätovné zvýšenie mesačných nákladov.

Pridaná hodnota obnovy

K technickým a ekonomickým prínosom obnovy domov možno doplniť ďalší pozitívny prínos, a to zvýšenie záujmu vlastníkov o údržbu, ochranu a skrášľovanie spoločných priestorov a okolia domu.

Text + Foto: Pavol Hlušek, SBD Púchov

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.