Čo má obsahovať dobrá zmluva o nájme bytu alebo o nájme nebytového priestoru?

Podmienky nájmu bytu alebo nebytového priestoru upravujú platné právne predpisy. Ktoré to sú a aké ustanovenia z nich vyplývajú?

Základným právnym predpisom, ktorý upravuje nájom bytu alebo nájom nebytového priestoru, je Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.). Ten však neobsahuje legálnu definíciu pojmu byt a nebytový priestor.

Legálna definícia týchto pojmov je uvedená v § 2 ods. 1 a ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z.), ako aj v § 43b ods. 2 stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Zb.).

O tom, či ide o byt alebo nebytový priestor, nerozhoduje skutočnosť, na aký účel sa daný priestor využíva, napr. ako kancelária alebo sa v ňom býva, ale kolaudačné rozhodnutie stavebného úradu.

Zo súdnej praxe vyplýva, že: „Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt, je kolaudačný stav a nie stav faktický, t. j. spôsob užívania miestnosti alebo súboru miestností.“ (napr. Rozhodnutie NS SR z 29. mája 2002, sp. zn. 4 Cdo 27/02).

Na úpravu právnych vzťahov, ktoré vznikajú pri nájme bytu alebo nájme nebytového priestoru, sa používajú všeobecné a špeciálne právne predpisy. Platí pravidlo, že špeciálne právne predpisy majú prednosť pred všeobecnými právnymi predpismi.

To znamená, že pri rozhodovaní, ktorý právny predpis použiť pri uzatváraní zmluvy o nájme bytu alebo o nájme nebytového priestoru, je potrebné vedieť, či existuje špeciálny právny predpis a ten má vždy prednosť pred všeobecným.

Všeobecným zákonom pri nájme bytu alebo nájme nebytového priestoru je Občiansky zákonník, ktorý v § 663 až § 684 obsahuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve.

V § 685 až § 716 Občianskeho zákonníka sú uvedené osobitné ustanovenia o nájme bytu, ktoré sú špeciálnymi ustanoveniami, a teda sa prednostne použijú pri úprave nájomných vzťahov vznikajúcich pri nájme bytu.

V niektorých prípadoch sa nájom bytu riadi aj inými špeciálnymi zákonmi, ako sú napr. zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) alebo zákon o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. z.).

To znamená, že ak sa napr. uzatvára zmluva o nájme bytu, ktorý bol postavený z finančných prostriedkov štátu, tak sa na takýto nájomný vzťah prednostne vzťahujú ustanovenia zákona č. 443/2010 Z. z. Ustanovenia Občianskeho zákonníka pôsobia subsidiárne, podporne.

V prípade nájmu nebytového priestoru je všeobecným právnym predpisom Občiansky zákonník a špeciálnym právnym predpisom je zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.).

To znamená, že na úpravu nájomného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom sa použijú prednostne ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb., kde je presne definované, čo má obsahovať nájomná zmluva, aké sú práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu a podmienky skončenia nájmu.

V tomto špeciálnom zákone však nie je upravená napr. situácia, ak nájomca aj po skončení nájmu aj naďalej užíva nebytový priestor. To je však upravené vo všeobecnom predpise, a to v § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka (viac je to vysvetlené ďalej v článku).

Čo musí alebo by mala obsahovať dobrá nájomná zmluva

1. Musí byť zmluva písomná?

Ak je zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, nemusí byť nájomná zmluva písomná, avšak vtedy musí byť o jej obsahu vyhotovená zápisnica. Nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.

Ak sa nájom bytu spravuje zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.), musia byť splnené 3 podmienky – nájomná zmluva musí byť písomná, musí spĺňať všetky obsahové náležitosti uvedené v § 3 tohto zákona a lehota nájmu je obmedzená (max. 6 rokov).

Zákon platí od 1. mája 2014 a nevzťahuje sa na nájom sociálnych bytov, služobných bytov, družstevných bytov, bytov vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov.

Ak sa uzatvára zmluva o nájme bytu, ktorý sa postavil z finančných prostriedkov štátu, musí byť zmluva písomná a musí obsahovať všetky obsahové náležitosti uvedené v § 12 zákona o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. z.).

Zmluva o nájme nebytového priestoru musí byť písomná (§ 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov – zákon č. 116/1990 Zb.).

2. Čo uviesť v nájomnej zmluve?

V príslušnom zákone, podľa ktorého sa spravuje nájom bytu alebo nájom nebytového priestoru, sú uvedené obsahové náležitosti nájomnej zmluvy, ktoré sú obligatórne. To znamená, že ich musí nájomná zmluva obsahovať, inak je neplatná.

Zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania bytu, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Väčšinou nájomná zmluva obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu (§ 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ak sa nájom bytu uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.), nájomná zmluva musí obsahovať všetky náležitosti, ktoré sú uvedené v § 3 ods. 3 tohto zákona.

Napríklad, oproti obsahovým náležitostiam nájomnej zmluvy, ktorá je uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, musí táto nájomná zmluva obsahovať okrem iného aj vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.

Zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa zákona o dotáciách a sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. z.) musí obsahovať všetky obsahové náležitosti uvedené v § 12 ods. 1 tohto zákona.

V porovnaní s inými zmluvami o nájme bytu je sociálne bývanie v takomto byte poskytované iba nájomcovi, ktorý musí spĺňať podmienky uvedené v § 22 ods. 3 tohto zákona.

Obligatórne (podstatné) obsahové náležitosti zmluvy o nájme nebytového priestoru sú upravené v § 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.), a to sú predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia.

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy sa odporúča, aby zmluva obsahovala:

• správnu identifikáciu zmluvných strán – pred podpisom overiť totožnosť;
• určité označenie predmetu nájmu – uviesť číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu alebo nebytového priestoru a výmeru v m2, prílohou zmluvy môže byť kópia listu vlastníctva;
• právoplatné rozhodnutie o kolaudácii, ktoré môže byť prílohou zmluvy;
• nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom treba uviesť osobitne;
• rozdelenie zodpovednosti za drobné opravy (v tejto súvislosti je potrebné pri nájme bytu uviesť, že na drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou bytu upravuje § 5 až § 9 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka);
• konkretizáciu služieb, ktoré bude prenajímateľ poskytovať;
• mechanizmus zvyšovania nájomného a úhrad;
• že doručovanie je na adresu zmluvnej strany uvedenú v úvode zmluvy, ak nie je zmena adresy písomne oznámená druhej zmluvnej strane, ktorá písomnosť doručuje;
• že obsah tejto zmluvy sa zhoduje so súhlasnými, slobodnými a vážnymi prejavmi ich skutočnej vôle a že zmluvu neuzavreli v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok;
• že si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli, na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali;
• dátum, podpis oprávnených osôb konať za zmluvné strany (skontrolovať aj podľa výpisu z obchodného registra);
• počet vyhotovení zmluvy o nájme, minimálne jedno vyhotovenie pre každú zmluvnú stranu (napr. v § 3 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. je uvedené, že zmluvné strany, ktoré uzatvárajú nájomnú zmluvu o krátkodobom nájme bytu si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie).

3. Aká má byť lehota nájmu – určitá alebo neurčitá?

Podľa § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že ak lehota nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme bytu sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom bytu uzatvorený podľa Občianskeho zákonníka sa odlišuje od všetkých ostatných nájmov tým, že je chráneným nájmom.

To znamená, že ak nedôjde k dohode zmluvných strán, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v Občianskom zákonníku (§ 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

Nájomca bytu je aj po výpovedi zmluvy o nájme bytu chránený tým, že mu Občiansky zákonník v niektorých prípadoch priznáva právo na tzv. bytovú náhradu, či už vo forme náhradného bytu, alebo náhradného ubytovania (§ 712 OZ).

Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) v § 3 ods. 1 obligatórne stanovuje dobu určitú, a to max. šesť rokov. Podľa § 12 ods. 2 zákona o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. z.) môže byť lehota nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve najviac tri roky, okrem prípadov uvedených v zákone ako výnimky.

V zákone sú uvedené výnimky, kedy a s akým nájomcom je možné uzatvoriť zmluvu o nájme bytu postaveného z finančných prostriedkov štátu na max. 1 rok alebo na max. 10 rokov.

Podľa § 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.) musí nájomná zmluva obsahovať okrem iného aj čas, na ktorý sa uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas. V prípade ukončenia zmluvy o nájme nebytového priestoru platia ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb.

Zmluvu o nájme nebytového priestoru uzatvorenú na určitý čas môže prenajímateľ alebo nájomca písomne vypovedať pred uplynutím času len z dôvodov uvedených v zákone (§ 9 ods. 2 a ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb.)

Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak (§ 10 zákona č. 116/1990 Zb.).

4. Ochrana pred neplatičmi

Do nájomnej zmluvy sa do časti Lehota nájmu odporúča uvádzať toto ustanovenie:
„V prípade, že nebude nájomné a záloha za služby zaplatená vo výške a v určených termínoch, nájomný vzťah sa skončí posledným dňom mesiaca, za ktorý bolo nájomné zaplatené, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.“

Tiež sa odporúča uviesť v nájomnej zmluve zmluvné pokuty za porušenie povinností a záväzkov nájomcu, prípadne možnosť prenajímateľa odstúpiť od zmluvy.

5. V zmluve vymedziť, čo sa smie a čo sa nesmie.

V nájomnej zmluve sa odporúča jasne vymedziť, čo sa považuje za hrubé porušenie zmluvných podmienok, napr. čo nájomca v byte má a nemá robiť (napr. zákaz fajčiť v byte, držať psy, dodržiavať domový poriadok a pod.).

6. Právo na kontrolu

V zmluve sa odporúča dohodnúť perio­dicitu, pri ktorej bude mať prenajímateľ právo na kontrolu prenajatého priestoru. Vstup do bytu sa nikdy nesmie uskutočniť bez dohody s nájomcom.

7. Kaucia – finančná zábezpeka

Nájomná zmluva môže obsahovať aj dohodu o finančnej zábezpeke, ktorá slúži ako ochrana pred neplatičmi, resp. pred finančnými škodami, ktoré nájomca môže spôsobiť.

V zmluve sa odporúča dohodnúť aj povinnosť nájomcu doplniť výšku finančnej zábezpeky, ak klesne pod dohodnutú sumu. Napr. v § 12 ods. 7 a 8 zákona č. 443/2010 Z. z. alebo v § 5 zákona č. 98/2014 Z. z. sú ustanovené podmienky finančnej zábezpeky.

8. Spôsob platenia nájmu

Zmluva o nájme má obsahovať dohodu o termíne a spôsobe úhrady nájomného, či už prevodom na uvedený bankový účet, alebo hotovostne.

9. Prílohy k zmluve

Okrem príloh uvedených v bode 2 tohto článku (kópia listu vlastníctva, kópia kolaudačného rozhodnutia) sa odporúča, aby prílohou zmluvy bol aj preberací a odovzdávajúci protokol, ktorý obsahuje opis zariadenie bytu, resp. nebytového priestoru, jeho vybavenie, jeho opotrebenie, stav zariadení, stav meračov energií s uvedením čísla meradla.

10. Skončenie nájmu

Zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka môže zaniknúť tak, že nájom bytu neprechádza na nikoho (absolútny zánik), ale aj tak, že nájom prechádza na zákonom určené osoby (napr. Občiansky zákonník v § 706, ods. 1, v § 707, ods. 1, v § 700 až § 702).

Ak zmluva o nájme bytu zaniká na základe právnych úkonov (výpoveď, dohoda), je potrebná písomná forma týchto úkonov. Ak nie je dodržaná písomná forma, spôsobuje to neplatnosť ukončenia nájomného vzťahu.

Teda zmluva o nájme bytu môže byť ukončená písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou (§ 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pri nájme bytu je potrebné zdôrazniť, že prenajímateľ môže vypovedať zmluvu len z dôvodov uvedených v zákone, napr. v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v § 7 zákona č. 98/2014 Z. z.

Zmluva o nájme bytu môže byť ukončená aj na základe právnych udalostí, a to je: a) smrť nájomcu, ak nie sú splnené podmienky prechodu nájmu bytu (§ 706, ods. 1 Občianskeho zákonníka), b) zničením bytu (§ 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka) alebo c) uplynutím času, na ktorý bol nájom bytu zatvorený.

V prípade ukončenia nájmu bytu je dôležité uviesť, že všeobecné ustanovenie týkajúce sa nájmu veci uvedené v § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka neplatí pre zánik nájmu bytu, vzťahuje sa na zánik nájmu nebytového priestoru.

Zmluva o nájme bytu by mala obsahovať aj ustanovenia, ktoré sa týkajú lehoty na vypratanie bytu v prípade skončenia nájmu a povinnosti nájomcu odovzdať byt vyčistený a vyprataný a v stave v akom ho prevzal s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Zmluva o nájme nebytového priestoru môže byť ukončená dohodou alebo výpoveďou. V bode 3 tohto článku sú uvedené ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. upravujúce ukončenie nájmu nebytového priestoru výpoveďou.

Zmluva o nájme nebytového priestoru môže byť ukončená tiež uplynutím času nájmu, zánikom predmetu nájmu, smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme, alebo zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom.

Ako bolo v článku vyššie spomenuté, na zánik nájmu nebytového priestoru sa vzťahuje všeobecné ustanovenie Občianskeho zákonníka o nájme (§ 676 ods. 2). Toto ustanovenie upravuje situáciu, ak nájomca užíva nebytový priestor aj po skončení nájmu.

V tomto prípade, ak prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých sa dojednala pôvodne.

Nájom dojednaný na dlhšie ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšie sa obnovuje na tento čas. K téme nájomných vzťahov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru existuje veľké množstvo rozhodnutí slovenských a českých súdov, z ktorých vyberám tieto:

Byt – vznik nájmu

1. Pojem byt – rozsudok NS ČR z 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000
2. Garáž ako príslušenstvo bytu – určenie – rozsudok NS ČR zo 4. 4. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2340/99
3. Pojem príslušenstvo bytu a príslušenstvo veci – rozsudok NS ČR z 20. 1. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2195/2003
4. Uzavretie zmluvy o nájme bytu jedným manželom – rozsudok NS ČR z 29. 10. 2008, sp. zn. 26 Cdo 3498/2007
5. Konkludentné uzavretie nájomnej zmluvy – dokazovanie – rozsudok NS SR z 23. 5. 2008, sp. zn. 1 Cdo 113/2007
6. Konkludentné uzavretie zmluvy o nájme bytu – rozsudok NS SR z 31. 1. 2008, sp. zn. 5 Cdo 266/2007
7. Kritériá posudzovania konkludentného uzavretia zmluvy o nájme bytu – rozsudok NS ČR z 29. 5. 1997, sp. zn. 3 Cdo 120/96
8. Chybná špecifikácia predmetu nájmu v zmluve o nájme bytu – rozsudok NS ČR z 26. 4. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1998/2005
9. Neplatnosť dohody o dĺžke nájmu bytu pre jej nezrozumiteľnosť – rozsudok NS ČR z 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001

Byt – povinnosti a práva z nájmu bytu

10. Súhlas prenajímateľa s vykonaním stavebných úprav – forma a subjekt – rozsudok NS ČR z 5. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 449/2003

Byt – nájomné

11. Plnenie nájomného inak ako v peňažnej forme – uznesenie NS ČR z 21. 12. 2001, sp. zn. 28 Cdo 2124/2001
12. Návrh prenajímateľa na zvýšenie nájomného v byte v spoločnom nájme manželov – uznesenie NS ČR zo 7. 6. 2013, sp. Zn. 5 Co 624/2013
13. Nesprávne určenie nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu v zmluve – neplatnosť nájomnej zmluvy – rozsudok NS ČR z 25. 10. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2121/2006

Byt – spoločný nájom bytu

14. Vznik spoločného nájmu bytu manželmi, ktorí spolu trvale nežijú – rozsudok NS ČR z 8. 10. 2003, sp. zn. 21 Cdo 969/2002

Byt – zánik nájmu bytu

15. Náležitosti výpovede z nájmu bytu – rozsudok NS SR z 29. 1. 2008, sp. zn. 1 Cdo 2/2007
16. Výpoveď z nájmu bytu pri spoločnom nájme bytu manželmi daná len jednému z manželov – rozsudok NS SR z 30. 4. 2004, sp. zn. 2 Cdo 137/2003
17. Nesprístupnenie bytu nájomcom prenajímateľovi ako dôvod výpovede z nájmu – rozsudok NS SR z 25. 2. 2015, sp. zn. 4 Cdo 126/2013

Nebytový priestor – vznik nájmu

1. Charakter zmluvy o NP – rozsudok NS ČR z 22. 8. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3033/2005
2. Návrh zmluvy o nájme NP bez podpisu oferenta – rozsudok NS ČR zo 14. 12. 2000, sp. zn. 20 Cdo 2427/1998
3. Neplatnosť zmluvy o nájme NP – neskolaudované priestory – rozsudok NS ČR z 24. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 3714/2008
4. Neplatnosť zmluvy o nájme NZ pre nedostatok podstatnej náležitosti zmluvy – rozsudok NS SR z 28. 3. 2012, sp. zn. 6 Sžf/22/2011
5. Možnosti prenajímateľa ovplyvniť podnájomný vzťah – rozsudok NS ČR z 2. 3. 2010, sp. zn. 32 Cdo 29/2009
6. Súhlas prenajímateľa s podnájmom – okamih jeho udelenia a vplyv na platnosť podnájomnej zmluvy – rozsudok NS ČR z 2.3. 2005, sp. zn. 28 Cdo 224/2004
7. Dojednanie bezodplatného nájmu – neplatnosť zmluvy – rozsudok NS ČR zo 14. 11. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2300/2013
8. Dojednanie zmluvných strán v zmluve o nájme NP o zániku nájomného vzťahu v prípade omeškania s platením nájomného – rozsudok NS ČR z 21. 12. 2006, sp. zn. 28 Cdo 1070/2000
9. Aplikácia Občianskeho zákonníka na zmluvu o nájme NP – odstúpenie od zmluvy o nájme pre neplatenie nájomného – uznesenie NS SR z 28. 11. 2002, sp. zn. 2 Cdo 216/2011

Nebytový priestor – nájomné

10. Absolútna neplatnosť nájomnej zmluvy pre absenciu náležitosti o určení výšky nájomného – uznesenie NS ČR z 24. 9. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3487/2006
11. Nároky nájomcu v prípade odovzdania predmetu nájmu v stave nespôsobilom na dohodnuté užívanie – rozsudok NS ČR zo 16. 1. 2012, sp. zn. 26 Cdo 507/2011
12. Platenie nájomného v rozpore s dojednaním v písomnej zmluve – rozpor s dobrými mravmi – rozsudok NS ČR z 26. 5. 2004, sp. zn. 28 Cdo 971/2004
13. Povinnosť prenajímateľa vykonávať opravy predmetu nájmu a povinnosť nájomcu oznámiť potrebu opráv – rozsudok NS ČR z 27. 4. 2011, sp. zn. 25 Cdo 2126/2010

Nebytový priestor – zmeny na predmete zmluvy

14. Zmena prenajatej veci na náklady nájomcu – uznesenie NS ČR z 19. 12. 2007, sp. zn. Cdo 3497/2006

Nebytový priestor – zánik nájmu

15. Výpoveď zmluvy o podnájme NP uzatvorenej na dobu určitú – rozsudok NS ČR z 19. 3. 2014, sp. zn. 26 Cdo 4319/2013
16. Zánik hlavného nájomného vzťahu a podnájomný vzťah dojednaný na dobu určitú – rozsudok NS SR z 30. 1. 2013, sp. zn. 6 M Cdo 21/2011

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 4/2019.