Čo nepodceniť pri revitalizácii ­bytového domu

O revitalizácii alebo aj obnove bytových domov sa na Slovensku hovorí už takmer dvadsať rokov. Ani stovky zverejnených publikácií, návodov, zoznamov chýb či dostatok kvalitných výrobkov a spoľahlivých dodávateľov však nezabezpečia, že bytový dom bude obnovený bezchybne.

 Je naivné si myslieť, že všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v akomkoľvek bytovom dome sa bez výhrad zhodnú na tom, že ich bytový dom treba revitalizovať. Pod vplyvom technického stavu domu alebo okolia sa však skôr či neskôr nájdu jednotlivci, ktorí sa myšlienkou obnovy bytového domu začnú zaoberať.
Tento štartovací bod je nesmierne dôležitý na ďalšie pokračovanie celého procesu. Ak takýto jednotlivec alebo skupinka ľudí dokážu ostatných spoluvlastníkov bytového domu „nahovoriť“ na odsúhlasenie revitalizácie domu, proces sa môže začať. Akým smerom sa bude uberať, záleží na množstve faktorov a výbere z možných riešení a ponúk. Analýzou skúseností, úspešných koncov, ale aj nesprávnych rozhodnutí možno postup rozdeliť do krokov, ktoré uvádzame ďalej.
 
Stanovenie rozsahu obnovy
Ak vo vašom bytovom dome býva projektant pozemných stavieb alebo architekt a má skúsenosti s projektovaním významnej obnovy budov, už máte asi zateplené. Ak nebýva, čo je pravdepodobnejšie, vyvstáva otázka, na koho sa na začiatku obrátiť. Keď sa už debata o „zatepľovaní“ rozbehne, medzi obyvateľmi sa často nájde ten, kto má kamaráta, ktorý už kdesi v susednom meste zateplil nejakú bytovku. Zavoláte ho a on vám povie, čo treba urobiť a za koľko. Je veľmi málo pravdepodobné, že tento človek bude ovládať technické normy z oblasti stavebníctva, že vie posúdiť stav konštrukcií a detailov a navrhne optimálne riešenie obnovy budovy vrátane odstránenia porúch. Aj keby ste oslovili dve či tri realizačné firmy, aby priamo predložili rozsah a cenu stavených prác, nikdy by ste nevedeli porovnať, ktorá ponuka je pre váš konkrétny dom lepšia. Každá z týchto firiem by spravila svoj vlastný odhad potrebného materiálu a nevyhnutných prác.

Stanoviť rozsah obnovy bytového domu jednoznačne prislúcha len autorizovanému projektantovi. Trh ponúka množstvo inžinierov a architektov.
 
Ako si správne vybrať?
Kontakt na odborníkov – projektantov významnej obnovy bytových domov – môžete získať na stavebnom úrade v mieste bydliska. Pracovníci vydávajúci stavebné povolenia určite uvedú niekoľko mien či názvov projekčných firiem. Môžete sa tiež pokúsiť zistiť nejaké kontakty na internete, obrátiť sa na inžiniersko-konzultačnú spoločnosť alebo na správcov bytových domov.

Ak si chcete vybrať spomedzi viacerých projektantov, treba im zadať jednotné požiadavky. Nebojte sa ich spýtať na počet projektov významnej obnovy bytových domov, ktoré majú za sebou. Dajte si uviesť referenčné stavby vrátane kontaktov na zástupcov vlastníkov. V cenových ponukách by mali byť okrem ceny uvedené aj rozsah dokumentácie, rozsah autorského dozoru či lehota vypracovania dokumentácie.

Ubezpečte sa, že projektová dokumentácia bude okrem výkresovej časti obsahovať aj komplexné tepelnotechnické posúdenie stavebnej konštrukcie, projekt organizácie výstavby, projekt požiarnej ochrany, návrh farebného riešenia pohľadových konštrukcií, posúdenie statického riešenia v rámci odstránenia systémových porúch a výkaz výmer stavebných prác a materiálov. Hoci je samotná projektová dokumentácia dielom viacerých projektantov-špecialistov, vždy ju musí zastrešiť jeden odborník, t. j. projektant alebo architekt.

Nespoliehajte sa na to, že ušetríte, ak kúpite hotový projekt pripravený pre rovnaký dom. Každá stavba je špecifická a rôzne sú aj predstavy vlastníkov o optimálnom riešení detailov. Aj preto sa niekedy vyplatí vyzvať vlastníkov, aby spísali a prípadne fotograficky zdokumentovali, akým spôsobom sa nedostatky na vonkajšom plášti budovy prejavujú v ich konkrétnom byte. Na najväčšie problémy môžete projektanta vopred upozorniť.

Keď držíte v rukách vypracovanú projektovú dokumentáciu, viete, ktoré revitalizačné opatrenia treba vykonať a  koľko peňazí to zhruba bude stáť.
 
Získanie potrebných povolení
Ako postupovať v zmysle stavebného zákona tak, aby bolo všetko vybavené bez problémov a včas?

Zástupca bytového domu musí na príslušnom stavebnom úrade požiadať o vydanie stavebného povolenia, prípadne ohlásiť stavebné úpravy. Postup stavebných úradov v rôznych mestách Slovenska sa v tomto značne odlišuje. Zatiaľ čo v niektorých mestských častiach Bratislavy bude postačovať Ohlásenie stavebných úprav, v mestách, ako sú Banská Bystrica či Zvolen, musíte vypísať Žiadosť o stavebné povolenie. V obidvoch prípadoch je však nevyhnutné predložiť kompletnú projektovú dokumentáciu, list vlastníctva, výrez z katastrálnej mapy a písomný súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov s rozsahom stavebných prác.

Zoznam ďalších potrebných stanovísk a vyjadrení môže byť rôzny. Odporúčam požiadať o vyjadrenie Hasičský a záchranný zbor SR. Vyžaduje sa aj súhlas – či už hlavného architekta mesta, alebo odboru územného plánovania – k farebnému riešeniu navrhovanej obnovy bytového domu, vyjadrenie obvodného úradu životného prostredia a prípadne stanovisko pamiatkového úradu, ak váš obytný dom stojí v pamiatkovej zóne mesta.

Na získanie potrebného stavebného povolenia alebo súhlasného stanoviska k ohláške je nevyhnutné počítať s určitým časovým horizontom, približne dva až tri mesiace. Termíny vyplývajú z postupnosti stavebného konania stanovenej v stavebnom zákone.

Treba si tiež uvedomiť, že v návrhu novely stavebného zákona sa sprísňujú sankcie za uskutočňovanie stavieb bez patričných povolení. Dokonca schválená novela trestného poriadku zavádza v tejto súvislosti trest odňatia slobody.
 
Výber spôsobu financovania
Zohnať zdroje na komplexnú a systémovú obnovu sa oplatí, hoci práve výber spôsobu financovania býva často problematický.
 
Nezriedka sa plánovaná obnova preruší alebo posunie z dôvodu nemožnej dohody aspoň dvoch tretín vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súhlas dvoch tretín vlastníkov je podmienkou pri v súčasnosti najčastejšie využívanom spôsobe financovania revitalizácie bytového domu prostredníctvom komerčného úveru.

Ponúkajú sa aj možnosti využiť štátne zdroje z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) alebo prostriedky určené na odstránenie systémových porúch. Získať financie z týchto zdrojov je beh na dlhé trate a znamená kompletnú prípravu požadovaných podkladov a splnenie všetkých stanovených požiadaviek.

ŠFRB ponúka v rámci podpory na účel obnovy bytovej budovy alebo zateplenia bytovej budovy úver s ročným úrokom 1 percento a lehotou splatnosti maximálne 20 rokov. Podmienkou je, aby mal bytový dom k dispozícii 20 percent vlastných finančných zdrojov. Žiadosť sa podáva prostredníctvom mestského úradu v sídle okresu, pričom musí obsahovať všetky požadované prílohy okrem dvoch – zmluvy so zhotovovateľom diela a licencie zhotovovateľa. Tieto doklady predloží žiadateľ po oznámení, že jeho žiadosť vyhovuje, respektíve pri prvom čerpaní úveru.

Dotácie určené na odstránenie systémových porúch prideľuje Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR na základe posúdenia a obodovania žiadostí doručených medzi 15. januárom a 28. februárom v kalendárnom roku. Tu je podmienkou, aby projekt obsahoval odborný posudok preukazujúci existenciu systémovej poruchy vypracovaný autorizovanou osobou. Dotácie sú nenávratné a poskytujú sa do výšky 50  alebo 30 percent (podľa druhu poruchy) oprávnených nákladov. Žiadateľ musí predložiť doklady, že má zabezpečené financie na zvyšné náklady. Zmenou oproti minulým pravidlám v rámci štátnych podpôr je, že požiadať o dotáciu na odstránenie systémových porúch môže len bytový dom, ktorému ešte nebola poskytnutá podpora zo ŠFRB.  

Niektoré bytové domy sa vybrali cestou postupnej obnovy bytového domu pomocou vlastných finančných zdrojov, ktoré v určitých časových horizontoch nasporili. Ak týmto spôsobom začali pred viac ako 10 rokmi, je možné s určitosťou vyhlásiť, že na takomto bytovom dome sa strieda viacero rôznych technológií a stavebné práce zaručene vykonávali rôzne firmy. Pri takomto spôsobe obnovy sa len ťažko dá spoliehať na záruky a otázky, či staronové materiály strhnúť, alebo opraviť, sú nepríjemné. Týmto problémom sa vyhnete pri komplexnej obnove bytových domov. Tá by mala zahŕňať zateplenie strechy a obvodového plášťa, zateplenie stropu nad nevykurovanými priestormi, výmenu okien a dverí, vyregulovanie vykurovacej sústavy a v prípade potreby aj ďalšie opatrenia, ako je výmena rozvodov teplej a studenej vody, rozvodov plynu, prípadne výmena alebo rekonštrukcia výťahov.

 
Výber zhotovovateľa stavebného diela
Neostýchajte sa pýtať, preverovať a kontrolovať.
 
Odporúčam osloviť a získať cenové ponuky minimálne od piatich stavebných firiem. V praxi sa totiž osvedčilo pravidlo, že ak je niektorá z ponúk výrazne lacnejšia alebo  drahšia, treba ju vylúčiť už v prvom kole výberu. V žiadosti o vypracovanie cenovej ponuky by ste mali požadovať od zhotovovateľov všetky informácie, ktoré môžu ovplyvniť vaše rozhodnutie. Zároveň by ste si mali zostaviť kritériá, ktorým podľa vašich priorít priradíte body.

V nijakom prípade by nemala byť rozhodujúca len cena za uvedené práce. Možno je pre váš dom podstatné, ako rýchlo budú práce vykonané. Pri výbere dodávateľa by mala byť pozornosť venovaná predovšetkým skúsenostiam s požadovanými prácami. Každá firma uchádzajúca sa o stavebnú zákazku uvádza prehľad svojich referenčných stavieb. Je dobré si vytypovať podobné bytové domy, prípadne podobné použité technológie a na mieste, v teréne, si vykonané práce pozrieť.

Samozrejmosťou musí byť, že firme bola vydaná licencia na zatepľovacie práce s použitím konkrétneho zatepľovacieho systému na určité časové obdobie. No oplatí sa overiť si, či toto obdobie ešte plynie. Firma by mala disponovať vlastnými zariadeniami a prostriedkami. Oplatí sa opýtať, koľko  pracovníkov má zaškolených priamo výrobcom zatepľovacieho systému, koľko z týchto pracovníkov bude pracovať na vašej stavbe a v akom režime.

Je takisto obozretné sa zaujímať, či firma nemá dlžoby voči štátnym inštitúciám. Potenciálneho realizátora môžete požiadať aj o predloženie potvrdenia z banky (v ktorej má vedený podnikateľský účet), že nie je v exekučnom konaní. Takáto firma by s veľkou pravdepodobnosťou mala značné problémy dokončiť stavebné práce včas, a tým dodržať predpísanú kvalitu. V žiadosti o vypracovanie cenovej ponuky sa nezabudnite spýtať na záručné podmienky, výšku penále pri nedodržaní časového harmonogramu a prípadné určenie zádržnej čiastky, ktorú uhradíte až po odstránení všetkých chýb a nedorobkov.

Neváhajte všetky tieto detaily požadovať od potenciálnych dodávateľov už v žiadosti o vypracovanie cenovej ponuky. Ak sú k dispozícii, ponuky možno ľahšie porovnať. Informácie zástupcom vlastníkov pomôžu aj pri vytváraní zmluvy. V každom prípade je však dôležité dať obsah zmluvy skontrolovať právnikovi, ktorý má s podobnými zmluvami skúsenosti.

Výber stavebného dozoru
Kvalitný stavebný dozor často vie „sám seba zaplatiť“ ušetrením financií, o ktoré by bez kontroly mohla byť neprimerane zvýšená cena diela zhotovovateľom stavby.

Odborne spôsobilá osoba vykonávajúca stavebný dozor je podstatnou „barličkou“, o pomoc ktorej sa obyvatelia revitalizovaného bytového domu môžu oprieť.

Ideálne je, keď dozerá už na stanovenie kritérií pri výbere realizátora, prípadne aj na posudzovanie predložených ponúk. Určite by táto osoba mala byť nezávislá od zhotovovateľa stavby. Samozrejmosťou by malo byť doloženie platného oprávnenia na výkon činnosti stavebného dozoru. Aj v tomto prípade si treba overiť skúsenosti s dozorovaním stavebnej činnosti pri obnovách bytových domov.
Povinnosťou stavebného dozoru je dohliadať na realizovanie prác, priebežne kontrolovať kvalitu častí systému, ktoré sa následne prekryjú ďalšími vrstvami, kontrolovať záznamy v stavebnom denníku, ktoré vedie zhotovovateľ stavby, kontrolovať faktúry a rozpis vykonaných prác a zhromažďovať dokumentáciu potrebnú na kolaudáciu stavebného diela.

Kolaudácia a energetický certifikát
Peniaze investované do kvalitného špecialistu na stavebný dozor oceňujú bytové domy aj počas odovzdávania diela a pri rokovaní o odstránení chýb a nedorobkov.

Samozrejmou bodkou za stavebnými prácami zameranými na zatepľovanie by malo byť vyregulovanie vykurovacej sústavy, teda jej prispôsobenie novým požiadavkám na zabezpečenie tepla.
Posledným krokom pred podaním žiadosti o kolaudáciu je zabezpečenie vystavenia energetického certifikátu na revitalizovaný bytový dom. Aj táto činnosť sa riadi zákonnými predpismi a normami. Vystaviť energetický certifikát môže len oprávnená osoba na základe vstupných informácií, projektu a posúdení uskutočnených tepelnotechnických zmien.

Praktický význam zateplenia ukáže už najbližšie vyúčtovanie nákladov na teplo. Kvalitu odvedených prác preverí počasie a čas. Prvý test prichádza už s prvým prívalovým dažďom. Niektoré chyby sa odhalia po sezónne či dvoch. Zvyčajná záruka na takéto stavebné práce sa pohybuje okolo piatich rokov.
 
Článok vznikol v rámci projektu ŽIŤ S ENERGIOU, prostredníctvom ktorého poskytuje Slovenská inovačná a energetická agentúra bezplatné energetické poradenstvo, a to vďaka prostriedkom z fondov EÚ. Text je súčasťou zborníka prednášok k seminárom S energiou efektívne v bytových domoch, ktoré sú prístupné na stránke SIEA.

TEXT: Ing. Jarmila Kaššová
Foto: archív autorky

Ing. Jarmila Kaššová pracuje v spoločnosti Master Consulting, s. r. o., Zvolen, kde sa venuje zabezpečeniu komplexného inžinierskeho servisu pri obnovách a zatepľovaní bytových domov.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.