Čo s vlastníkmi, ktorí si nechcú dať vymeniť okná?

Ing. Otília leskovská, 1. viceprezidentka ZSVB na Slovensku, odpovedá v poradni na vaše otázky o pivničných oknách, preplatkoch a výmene okien v bytovom dome.

Máme schválený projekt na zateplenie, v ktorom je podmienka, že každý vlastník musí mať vymenené staré okná za nové (na zníženie tepelných strát a na získanie energetického certifikátu). Čo s tými vlastníkmi, ktorí si nechcú dať okná vymeniť? Ide o vlastníkov dvoch bytov.

Vlastníkom, ktorí nechcú vymeniť okná, ponúknite možnosť realizovať výmenu za prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv, ktoré však musia vrátiť na základe zmluvy o pôžičke. Budú tak prispievať do fondu dvomi sumami – jednou podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu a druhou podľa splátkového kalendára dohodnutého v zmluve o pôžičke. Tieto finančné prostriedky musíte potom viesť v účtovníctve oddelene, aby bol zrejmý prehľad o uhradených platbách za výmenu okien.
V prípade, že vlastníci týchto bytov odmietnu váš návrh na pomoc, dajte im podpísať doklad o osobnej hmotnej zodpovednosti za prípadné poškodenie ostenia a tepelnoizolačného systému pri dodatočnej výmene okien, realizovanej po zateplení obvodového plášťa domu. Zároveň im oznámte, že ak si okná vymeniť nedajú, nemusia sa v ich byte dosiahnuť predpokladané úspory tepla pre jeho zvýšený únik cez staré okná.

Komu patrí okno pivnice?

Potreboval by som vedieť, či okná pivníc vlastníkov, ktoré sú zabudované v obvodových múroch, sú majetkom vlastníkov alebo sú to spoločné zariadenia. Odsúhlasili sme totiž výmenu okien v pivničných priestoroch, no s tým, že každá pivnica má dve okná, z ktorých sa má jedno zamurovať a druhé vymeniť za plastové. Jeden z vlastníkov mi tvrdí, že okno je jeho a on ho zamurovať nedá.

Pivničné okná v bytovom dome sú súčasťou fasády, teda sú spoločnou časťou domu. Vlastník si kúpil byt s jasne vymedzeným príslušenstvom. Zároveň si kúpil aj pivnicu, ktorá je v zmluve o prevode definovaná podlahovou plochou. Žiadna iná špecifikácia pri pivnici nie je definovaná. Z uvedeného vyplýva, že vlastník si s pivnicou okno v nej nekúpil, ale toto je súčasťou fasády. Rozhodovanie o úprave (výmene) a jej financovaní z fondu prevádzky, údržby a opráv patrí v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. § 7c ods. 2 a § 10 ods. 1 do právomoci vlastníkov bytov a nebytových priestorov na zhromaždení alebo písomným hlasovaním. Pokiaľ na odvetranie pivničného priestoru postačuje jedno okno, vlastníci môžu rozhodnúť o zamurovaní ďalšieho. Nezabudnite zamurovanie pivničných okien zahrnúť do projektu obnovy bytového domu, pretože ide o zmenu vzhľadu domu.

Dotyčný vlastník, ak s tým nesúhlasí, má zákonné právo obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol v zmysle § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov.

Kto schvaľuje montáž mreží na pivničné okno?

Môže si vlastník pivnice sám namontovať mreže na okno bez súhlasu spoločenstva?

Nemôže. Osadzovanie mreží na pivničné okná a vôbec akýkoľvek zásah do fasády bytového domu môže vlastník realizovať iba so súhlasom spoločenstva, alebo ak v dome spoločenstvo nie je zriadené, potrebuje na osadenie mreže súhlas ostatných vlastníkov.

Patrí preplatok novému alebo starému vlastníkovi?

Pri prevode bytu sa predávajúci a kupujúci v zmluve o prevode dohodli, že preplatok alebo nedoplatok z vyúčtovania ku dňu prevodu (31. 12. 2012) znáša kupujúci. Na základe vyúčtovania za byt vznikol preplatok 310 €, ktorý spoločenstvo vyplatilo novej vlastníčke. Predošlý vlastník si však aj napriek dohode preplatok od novej vlastníčky bytu vymáha. Je možná takáto dohoda?

Zmluvnou dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim (pri prevode bytu) spoločenstvo nie je zaviazané. Spoločenstvo teda nie je účastníkom tohto právneho úkonu. Podľa správnosti malo za obdobie od 1. 1. do 31. 12. 2012 urobiť vyúčtovanie na meno pôvodného vlastníka a tomu aj vzniknutý preplatok vrátiť na jeho účet. Na tieto peniaze nový vlastník nemá nárok. Rovnako to platí aj v prípade nedoplatku, ktorý, ak by vznikol, by spoločenstvo vymáhalo od pôvodného vlastníka. Odporúčame vám neodkladne doplniť do zmluvy o spoločenstve povinnosť predávajúceho zložiť na účet spoločenstva určitú sumu, napríklad vo výške jedného mesačného zálohového predpisu ako zálohu – v prípade, že vznikne nedoplatok za byt. Túto sumu zloží vlastník pri vydaní vyhlásenia predsedu spoločenstva v zmysle § 5 ods. 2 o tom, že vlastník nemá ku dňu prevodu žiadne nedoplatky na mesačných zálohových platbách, ale môže mu k 31. 5. nasledujúceho roku vzniknúť nedoplatok za predchádzajúci rok. Týmto spôsobom má spoločenstvo zábezpeku od vlastníka, ktorý predá byt, na pokrytie nákladov za plnenia a do fondu prevádzky, údržby a opráv za obdobie, počas ktorého bol ešte vlastníkom.

Text: Ing. Otília Leskovská

Ilustračné foto: Dano Veselský