Ďalšie vzdelávanie správcov a spoločenstiev

Medzi spoločenstvami vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcami existujú nepopierateľné rozdiely. Obidva subjekty by však mali mať niečo spoločné, a to minimálne povinnosť ďalšieho odborného vzdelávania.

Účelom tohto článku je v jeho prvej časti poukázať na hlavné rozdiely medzi postavením spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „SVB“) a konaním ich štatutárnych orgánov a správcami bytových domov, ako aj nájsť niektoré spoločné prieniky v ich činnosti a na tomto základe poukázať na nevyhnutnú potrebu spoločnej povinnosti vzdelávania tak predsedov SVB, ako aj správcov bytových domov a ich zodpovedných osôb.

Najmä po novele č. 283/2018 zákona č. 183/1993 Z. z. sa objavujú teórie stotožňujúce SVB a správcov bytových domov v rovine práv a povinností, ale aj všeobecne v hmotnoprávnej rovine. Záverom takýchto teórií je mylné tvrdenie, že SVB je správcom.

Spoločenstvo síce vykonáva správu bytových domov na zákonnom základe a má určité práva a povinnosti spoločné so správcami, nie je však možné označiť ho za správcu a prisúdiť mu tak rovnaké práva a povinnosti, ako napr. povinnosť zriadiť si kanceláriu.

Správa cudzieho a vlastného majetku (argument č. 1)

Správa bytových domov je o spravovaní ani nie tak vlastného ako najmä cudzieho majetku. Nájdu sa situácie, keď je predmetom správy (ako činnosti vykonávanej v prospech celej skupiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov) vlastný majetok, napr. keď správca vlastní niektorý z bytov alebo nebytových priestorov v danom bytovom dome, je to však skôr výnimka.

Pravidlom je výkon správy tých bytových domov, v ktorých správca nevlastní žiadny majetok. Z titulu spoluvlastníctva spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva a spoluvlastníctva alebo iných spoločných práv k pozemku všetkých vlastníkov v bytovom dome neobstojí ani argument vlastníctva určitého majetku v bytovom dome.

Aj v tomto prípade ide totiž len o podielové spoluvlastníctvo a výkon správy sa týka aj tretích osôb, konkrétne všetkých ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v danom bytovom dome.

V prípade SVB má táto situácia podobu zákonnej podmienky pretavenej do § 7c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „bytový zákon“), v zmysle ktorej „za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome a je bezúhonná“.

Toto ustanovenie nemôže byť argumentom v prospech tvrdenia, že SVB na čele s predsedom ako štatutárnym orgánom spravuje svoj vlastný majetok. Protiargumentom je inštitút zákonného spoluvlastníctva spoločných častí a zariadení všetkých (teda aj cudzích) vlastníkov v bytovom dome.

V prospech tvrdenia, že ide o správu cudzieho majetku a nie vlastného je aj právo vlastníkov podať návrh na vykonanie exekúcie alebo návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby proti inému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru (§ 7c ods. 2 písm. i). Prostredníctvom tohto práva sa do popredia dostáva záujem ostatných vlastníkov pred individuálnym záujmom vlastníka v postavení dlžníka.

Dôležité je aj ustanovenie § 11 ods. 5 bytového zákona, v zmysle ktorého „ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru“.

Ustanovenie dáva právo určitej skupine vlastníkov nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru v prípade splnenia zákonných podmienok. Takéto práva však vlastníci rodinných domov nemajú a aj ustanovenie § 11 ods. 5 bytového zákona je prejavom zvýšenia ochrany práv spoluvlastníkov tak z titulu zákonnej podmienky spoluvlastníctva podľa § 13 bytového zákona, ako aj z hľadiska ochrany ich práv z dôvodu porušovania určitých pravidiel.

Vlastníctvo bytu a nebytového priestoru v bytovom dome a s tým nerozlučne spojené zákonné spoluvlastníctvo spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku (§ 13 ods. 1 bytového zákona) neobstoja ako argument podporujúci záver, že ide o výkon správy vlastného majetku. Tento argument síce považujeme za samozrejmý, ale z dôvodu zásadného významu sme ho zaradili do článku.

Bytový dom vo vlastníctve jednej osoby (argument č. 2)

Najexaktnejším príkladom riešenia otázky správy vlastného alebo cudzieho majetku je otázka povinnosti uzavrieť zmluvu o výkone správy vlastníkom bytového domu, ak vlastní všetky byty a nebytové priestory v jednom bytovom dome.

Musia mať vlastníci bytov a nebytových priestorov v takomto prípade uzatvorenú zmluvu o výkone správy? Ak predpokladáme, že celý bytový dom je vo vlastníctve len jednej osoby, ide výhradne o jej súkromný majetok ako celok bez zásahu „spoločenského a kolektívneho“ fenoménu a na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že zmluva o výkone správy je zbytočná.

Ustanovenie § 6 ods. 1 určuje, že „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom“. Je v tomto prípade podstatné to, že všetky byty a nebytové priestory vlastní jedna osoba, alebo je podstatné, že ide o skupinu bytov a nebytových priestorov, ktoré „len“ vlastní totožný subjekt?

Myslím si, že skutočnosť, že ide o jedného vlastníka, musí ustúpiť a prednosť má argument obsiahnutý v ustanovení § 7a ods. 2 a § 8a ods. 7, ktoré spoločne určujú sukcesiu práv a povinností nového vlastníka a bývalého vlastníka.

Odôvodniť povinnosť správy takéhoto bytového domu je možné aj prostredníctvom inštitútu nájmu. Ak by všetky byty a nebytové priestory boli predmetom nájomných vzťahov, len ťažko si možno predstaviť efektívnu funkčnosť bytového domu bez výkonu správy. Argument, že ide o vlastníctvo bytového domu ako celku, je v tomto smere irelevantný.

Posledná veta ustanovenia § 6 ods. 1, v zmysle ktorej „povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome“, je zmätočná a jej účel je bližšie špecifikovaný v dôvodovej správe zákona č. 283/2018 Z. z., ktorým sa novelizoval zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ide o nové ustanovenie v bytovom zákone a v zmysle dôvodovej správy „táto povinnosť musí byť splnená najneskôr ku dňu prvého nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru inou osobou než vlastníkom domu“.

Pojmom najneskôr chcel zákonodarca určiť lehotu, od ktorej by „správa“ bytového domu bola bez legálneho dôvodu, no považujeme za vhodné posunúť túto hranicu ešte ďalej, a to na moment začiatku technickej existencie bytového domu ako celku.

Počet bytov a nebytových priestorov v správe (argument č. 3)

Vzhľadom na vysoký počet SVB oproti správcom je viac ako možné, a prax toto tvrdenie aj dokazuje, že jeden bytový dom tvoriaci jedno SVB môže počtom bytov a nebytových priestorov prevyšovať počet bytov a nebytových priestorov v správe určitého správcu zapísaného v zozname správcov.

Takáto výstavba sa v minulosti presadzovala najmä v Bratislave a v Košiciach a jej výsledkom sú bytové domy s počtom bytov a nebytových priestorov viac ako 250 alebo až 350 a viac. Na druhej strane sú v zozname správcov zapísané aj subjekty, ktoré spravujú bytové domy v celkovom súčte menej ako 200 alebo niekedy aj menej ako 100 bytov a nebytových priestorov.

Je teda počet bytov a nebytových priestorov v správe alebo v SVB dôvodom na odlišovanie práv a povinností medzi SVB a správcami? Myslím si, že nie. Nepovažujem za správne, aby sa na správcu spravujúceho napr. 148 bytov a nebytových priestorov vzťahovalo výrazne viac práv a povinností zo širšieho spektra právnych oblastí ako na SVB, ktoré tvorí napr. 342 bytov a nebytových priestorov.

Ak nie je počet bytov a nebytových priestorov v správe relevantným argumentom za odlíšenie skupiny osôb vykonávajúcich činnosť ako „samosprávcovia“ od skupiny osôb vykonávajúcich túto činnosť ako podnikateľskú, je potrebné zaoberať sa iným možným kritériom.

Konanie „v mene a na účet“ (argument č. 4)

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov operuje právami a povinnosťami spoločnými jednak pre SVB a jednak pre každú túto skupinu samostatne. Najvšeobecnejšou spoločnou premisou vo výkone činnosti oboch foriem správy je, že v zmysle § 9 ods. 7 bytového zákona „sú spoločenstvo a správca povinní vykonávať správu domu samostatne v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.

Na jednej strane došlo novelou č. 283/2018 Z. z., účinnou od 1. 11. 2018, k výraznému spresneniu znenia textu zákona v tom, že tak SVB, ako aj správca rovnakým spôsobom konajú „v mene a na účet vlastníkov“, avšak na druhej strane nie je možné na tomto základe stotožňovať SVB a správcu.

Ak v tomto momente odhliadneme od faktu, že správca jednoznačne spravuje najmä cudzí majetok a koná pri tom „v mene a na účet vlastníkov“, ostáva nám toto tvrdenie len pre SVB a celý problém je potom obsiahnutý v otázke, či spôsob konania predsedu „v mene a na účet“ vlastníkov tvoriacich SVB možno považovať za konanie totožné so správou len svojho vlastného majetku.

Inak povedané, či je konanie „v mene a na účet“ správou vlastného majetku. Samozrejme, že nie. Ide len o legislatívno-technické riešenie zastupovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v určitých typoch dodávateľských zmlúv, v konaní pred súdmi a inými orgánmi verejnej moci. V žiadnom prípade tento spôsob konania nie je možné stotožňovať so správou vlastného majetku.

Trestná zodpovednosť (argument č. 5)

Ak vychádzame z predpokladu, že SVB spravuje len svoj vlastný majetok, nevzťahovali by sa na predsedu SVB povinnosti vyplývajúce z právnych predpisov zaoberajúcich sa majetkom tretích osôb a nemohol by sa napríklad dopustiť trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku v zmysle § 237 zákona č. 300/2005 Z. z. Trestný zákon.

V zmysle tohto ustanovenia „kto inému spôsobí malú škodu tým, že poruší všeobecne záväzným právnym predpisom ustanovenú povinnosť alebo povinnosť uloženú právoplatným rozhodnutím súdu alebo vyplývajúcu zo zmluvy opatrovať alebo spravovať cudzí majetok, potrestá sa odňatím slobody až na dva roky“.

Všeobecne záväzným právnym predpisom je v tomto zmysle práve napr. zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákon o ochrane spotrebiteľa a pod. Plnenie povinností pri výkone správy bytových domov s odbornou starostlivosťou a bez spôsobovania čo i len malej škody je apriórnou požiadavkou tak pre správcu, ako aj pre predsedu SVB.

V tomto smere nie je správne robiť rozdiely. Vychádzajúc z argumentu, že správa sa pri oboch formách vykonáva v mene a na účet vlastníkov, môže sa porušovania povinností dopustiť tak správca, ako aj predseda SVB.

Z oblasti trestného práva je argumentom podporujúcim rovnakú zodpovednosť SVB a správcu aj existencia trestnej zodpovednosti právnických osôb podľa zákona č. 91/2016 Z. z o trestnej zodpovednosti právnických osôb. SVB ako právnickej osoby vznikajúcej zo zákona sa tento zákon týka v plnej miere. Správcov bytových domov sa týka len ak majú postavenie právnických osôb.

Rozdiely medzi SVB a správcom v rozsahu práv a povinností

Presná analýza a porovnanie rozsahu práv a povinností SVB a správcu by prekračovala možnosti tohto článku a nechajme túto rozsiahlu činnosť nateraz bokom. Urobme na účely tohto článku len krátke porovnanie práv a povinností, ktoré je dôležité na objasnenie postavenia správcov a SVB:

– zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch sa nevzťahuje na SVB. Je to zrejme veľmi jasná a samozrejmá vec. SVB napr. nemusí mať zriadenú kanceláriu, určené otváracie hodiny, predseda SVB nemusí získať odbornú spôsobilosť na výkon činnosti a pod. napriek rovnakej povinnosti vykonávať činnosť na rovnakej úrovni (typickým príkladom je napr. povinnosť predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu), mnohé povinnosti sa SVB netýkajú, a to práve z titulu vyňatia SVB z pôsobnosti predpisov spotrebiteľského práva (spotrebiteľská agenda v podobe zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa, zákon č. 128/2002 Z. z. o štátnej kontrole vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa, vybrané paragrafy zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník.).

Aj na základe uvedených argumentov dospievame k záveru, že tak ako majú SVB a správcovia určité práva a povinnosti spoločné, tak nájdeme rozdiely, ktoré by na jednej strane mohli byť čisto technického charakteru v zmysle „tak to určuje zákon“ a na druhej strane existujú relevantné argumenty reality, ktoré odlišujú SVB od správcov z titulu ich podstaty a spôsobu fungovania. Nejde teda ani tak o deliacu pozíciu argumentáciou práva, ale skôr o argumentáciu reality objektívneho sveta.

Zavedenie povinnosti ďalšieho odborného vzdelávania

V prvej časti článku sme poukázali na niektoré spoločné momenty výkonu činnosti správcov a SVB, ale zároveň na výrazné odlišnosti pri výkone tej istej činnosti. Uvedené argumenty môžu navodzovať záver, že účelom článku je stotožnenie činnosti SVB a správcu.

Existujú dokonca združenia podporujúce myšlienku, že SVB je správca. Ak by to platilo, platilo by to aj opačne, teda že správca je aj SVB, no už na tomto mieste by subjektu so zdravým racionálnym jadrom bolo jasné, že to tak byť nemôže a ani nie je.

SVB síce vykonáva správu bytového domu, avšak nie je správcom. Argumenty podporujúce tento fakt sme uviedli v prvej časti článku. Vzhľadom na identickú podstatu výkonu činnosti, avšak odlišný spôsob výkonu správy, poukážeme na význam inštitútu povinnosti ďalšieho odborného vzdelávania správcov a predsedov SVB.

Odborná spôsobilosť správcu

Získanie odbornej spôsobilosti je relevantnou požiadavkou a podmienkou na zákonný a hlavne profesionálny výkon správy bytových domov. Správca bytových domov je aj z titulu výkonu tejto podnikateľskej činnosti chápaný ako tretia osoba, ktorej sa týkajú ustanovenia právnych predpisov o ochrane spotrebiteľa, čo však zatiaľ neplatí v prípade SVB.

Činnosť vykonávaná „profesionálnym“ správcom sa kladie na vyššiu úroveň oproti činnosti vykonávanej SVB. Rozlišovacím kritériom by však nemala byť aplikácia ustanovení o ochrane spotrebiteľa ani argument správy vlastného majetku, ani počet bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, a dokonca ani počet bytových domov tvoriacich jedno spoločenstvo.

Jedinou deliacou líniou je samotná vôľa vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, nech je akákoľvek. Existujú bytové domy spravované na základe zmluvy o výkone správy, bytové domy tvoriace spoločenstvo, ale aj bytové domy, ktoré nemajú ani jednu z foriem správy.

Ak vlastníkovi nehnuteľnosti v bytovom dome nebude záležať na aktuálnosti revízií, na finančnej kondícií bytového domu a na ochrane vlastníckeho práva, tak je celé konanie „v mene a na účet“ jeho samotného zbytočné. Odborná spôsobilosť správcov bytových domov je prospešným inštitútom a mala by slúžiť na oddelenie profesionálneho správcu od SVB.

V zmysle § 3 zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov (ďalej ako „ZoSBD“) sa získava absolvovaním ďalšieho odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe podľa zákona č. 568/2009 Z. z. o ďalšom odbornom vzdelávaní v minimálnom rozsahu 90 hodín – program je rozdelený do štyroch oblastí, pričom na každú oblasť musí byť vyhradených najmenej 15 hodín.

Výsledkom je získanie osvedčenia o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu, ktoré je spolu s inými podmienkami nevyhnutnou súčasťou žiadosti o zápis do zoznamu správcov, ktorý vedie Ministerstvo dopravy a výstavby SR (ďalej ako „ministerstvo“) podľa § 7 ZoSBD.

Rozdelenie do štyroch častí je legitímne najmä z dôvodu získania prehľadu o všetkých nevyhnutných atribútoch a sférach výkonu správy. Pre aktuálnosť v danom období je rozsah 90 hodín a rozdelenie do štyroch častí postačujúce, avšak otázkou ostáva, na ako dlho.

Nariadenie opätovného ďalšieho odborného vzdelávania správcu

Ustanovenie § 3 ods. 6 ZoSBD udeľuje právo „ministerstvu nariadiť opätovné ďalšie odborné vzdelávanie správcov a ich zodpovedných zástupcov, ak nastanú zásadné zmeny právnej úpravy týkajúcej sa výkonu správy.

Oznámenie o nariadení opätovného ďalšieho odborného vzdelávania obsahuje najmä podrobnosti o obsahovom zameraní, rozsahu vzdelávania a stanovenie termínu, do ktorého je potrebné opätovné ďalšie odborné vzdelávanie vykonať, a ministerstvo ho zverejní na svojom webovom sídle“.

Významné legislatívne zmeny nastali napr. prijatím novely bytového zákona č. 283/2018 Z. z. s účinnosťou od 1. novembra 2018, avšak k nariadeniu opätovného ďalšieho odborného vzdelávania k dnešnému dňu nedošlo. Na základe argumentov spomenutých v prvej časti tohto článku by sa v rovine prienikov činnosti SVB a správcu malo týkať ďalšie odborné vzdelávanie aj predsedov SVB.

Zatiaľ však na tento krok nie je nastavená legislatíva a vzťah povinnosti tohto inštitútu k predsedovi SVB je z právnej stránky viac než komplikovaný, keďže sa právo nariadenia ďalšieho odborného vzdelávania vzťahuje podľa ZoSBD len na správcov zapísaných v zozname správcov. Je to však naozaj legitímna požiadavka?

Ak by mala byť požiadavka odbornej spôsobilosti deliacim momentom SVB od správcu bytových domov, tak požiadavka odborného vzdelania v určitom rozsahu je v spoločnom prieniku požiadavkou a apriórnou podmienkou, bez ktorej nie je možný výkon činnosti s odbornou starostlivosťou (conditio sine qua non) – z toho dôvodu musí byť ďalšie odborné vzdelávanie spoločné pre obidve formy správy (pre predsedov SVB aj správcov) a nie je možné sa týmto inštitútom zaoberať ako povinným pre jednu formu správy (správcov) a dobrovoľným pre druhú formu správy (SVB).

Kreditový systém ďalšieho odborného vzdelávania

Legitímnu požiadavku permanentného udržiavania odbornej starostlivosti tak správcov, ako aj predsedov SVB je možné dodržiavať jedine stálym ďalším vzdelávaním tejto skupiny osôb ako celku. Návrh Združenia pre lepšiu správu bytových domov spočíva v zachovaní inštitútu získania odbornej spôsobilosti správcov bytových domov v zmysle § 3 ZoSBD. Pre predsedov SVB túto požiadavku splniť nepožadujeme, avšak trváme na ich ďalšom odbornom vzdelávaní.

Metodika a procesná postupnosť kreditového systému ďalšieho odborného vzdelávania vychádza z myšlienky vzdelávania iných subjektov na Slovensku, tak podnikateľských, ako aj verejnoprávnych osôb, analogicky najbližšie však má k systému vzdelávania správcov konkurznej podstaty v zmysle § 17 zákona č. 8/2005 Z. z. o správcoch konkurznej podstaty v znení vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 291/2005 Z. z. o vzdelávacom poriadku správcov v oblasti konkurzu a reštrukturalizácie.

Základná myšlienka vychádza z povinnosti priebežne si prehlbovať a rozširovať odborné vedomosti a schopnosti potrebné na riadny výkon správy, najmä z hľadiska legislatívnych zmien v oblastiach dotýkajúcich sa výkonu správy.

Ďalšie vzdelávanie správcov a predsedov SVB by malo pozostávať z ich účasti na prednáškach, odborných seminároch, konferenciách a vzdelávacích kurzoch, po ktorých by sa preukazovali získanými kreditovými bodmi prideľovanými ministerstvom za každé takéto podujatie samostatne. Riadne vykonanie ďalšieho vzdelávania by vyhodnocovalo ministerstvo k 31. januáru nepárneho kalendárneho roka.

Ak správca alebo predseda SVB za hodnotené obdobie nepreukáže získanie potrebného počtu kreditových bodov, ministerstvo nariadi správcovi opätovné ďalšie vzdelávanie na účely získania osvedčenia podľa § 3 ZoSBD. V prípade predsedu SVB podá podnet príslušnému okresnému úradu na výmaz informácie osoby ako predsedu SVB.

Preukazovanie riadneho vykonania ďalšieho vzdelávania

Riadne vykonanie ďalšieho vzdelávania sa v prípade správcu preukazuje získaním 40 kreditových bodov v priebehu dvoch rokov a v prípade predsedu SVB 20 kreditových bodov.

Ak pred preukazovaním riadneho vykonania ďalšieho vzdelávania bol správca do zoznamu správcov alebo predseda SVB do registra spoločenstiev zapísaný menej ako dva roky pred uplynutím príslušnej dvojročnej lehoty, počet kreditových bodov potrebných na preukázanie riadneho vykonania ďalšieho vzdelávania sa pomerne znižuje.

Získanie kreditových bodov sa preukazuje písomným osvedčením vydaným usporiadateľom odborného podujatia alebo iným dokladom preukazujúcim účasť na odbornom podujatí.

Správca a predseda najneskôr 40 dní pred vyhodnocovaním ďalšieho vzdelávania predložia ministerstvu správu o riadnom vykonaní ďalšieho vzdelávania; k správe pripoja doklady preukazujúce získanie kreditových bodov.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 2/2019.