Dosah novely zákona č. 182/1993 Z. z. na rozhodovanie vlastníkov

Výsledkom novelizácie zákonov mala byť okrem iného aj úprava a aktualizácia nejednoznačných ustanovení a zjednodušenie postupov v nich určených. O zjednodušení sa, žiaľ, celkom hovoriť nedá.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

V čase pripravovanej koncepčnej zmeny základného zákona, ktorý upravuje podmienky správy bytov a nebytových priestorov na Slovensku, ktorú aktívne a v spolupráci aj s organizáciami združujúcimi správcov a správcovské spoločnosti pripravovalo Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, bola schválená už štrnásta novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pod číslom 205/2014 Z. z.

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je hlavným predpisom nielen pri vykonávaní správy správcovskými spoločnosťami a spoločenstvami vlastníkov bytov, ale slúži aj samotným vlastníkom bytov ako návod na uplatnenie ich práv a plnenie povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. O to dôležitejšia je jeho zrozumiteľnosť jednoznačnosť jednotlivých ustanovení. To by malo byť aj výsledkom ustanovení zákona č. 205/2014 Z. z., ktorým sa zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 1. 10. 2014 novelizoval.

Zákon v praxi

Základom rozhodovania vlastníkov sú pravidlá schvaľovania uznesení. Zákon č. 205/2014 Z. z. zaviedol nové pravidlá pri hlasovaní na schôdzi a zhromaždení vlastníkov a pri písomnom hlasovaní. Jednou z najvýznamnejších je zmena v uznášaniaschopnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schôdza je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Táto zmena síce znížila počet hlasov vlastníkov potrebný na rozhodovanie o bežných veciach, ale zároveň spôsobila nárast počtu neuznášaniaschopných schôdzí. Porovnanie uznášaniaschopnosti pred účinnosťou a po účinnosti novely zákona vidieť v tabuľke.

Tab. Porovnanie uznášaniaschopnosti v bytovom dome so 60 bytmi pred a po účinnosti novely zákona č. 205/2014 Z. z.

Po viac ako roku od účinnosti tejto novely zákona môžeme konštatovať, že v 61 porovnávaných bytových domoch v správe stavebného bytového družstva klesla uznášaniaschopnosť schôdzí z 80,3 % na 57,4 %. Pokles uznášaniaschopnosti nemožno, samozrejme, v plnej miere pripísať iba zmenám v zákone, podieľa sa však na ňom prevažnou mierou. Pri stúpajúcom trende neuznášaniaschopných schôdzí je zavedenie schvaľovania štvorpätinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ďalšou zbytočnou prekážkou pri rozhodovaní vlastníkov na schôdzi.

Potrebné kvórum na schválenie uznesení sa mení podľa závažnosti schvaľovaných rozhodnutí pri jednotlivých predmetoch hlasovania:

• ak je schôdza uznášaniaschopná, na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov;
• ak schôdza nie je uznášaniaschopná ani hodinu po oznámenom začatí schôdze, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových. To neplatí, ak sa rozhoduje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4 zákona;
• rozhodovanie dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov je potrebné, ak hlasujú o zmluve o úvere a jej dodatkoch, o zmluve o zabezpečení úveru a jej dodatkoch, o zmluve o nájme a kúpe veci a jej dodatkoch, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a jej dodatkoch, o zmene účelu užívania spoločných častí a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy;
• ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo vstavbe v podkroví alebo povale, uznesenie je prijaté, ak zaň hlasovali aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov a zároveň sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov na najvyššom poschodí;
• pri rozhodovaní o prevode spoločných častí, spoločných zariadení alebo priľahlého pozemku domu je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome;
• nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa vyžaduje pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania;
• štvorpätinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov je potrebná pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania, ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov;
• nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa rozhoduje pri písomnom hlasovaní, ak odseky 4 a 5 zákona neustanovujú inak.

Zákon určuje výluky z hlasovania, výluky zo zastupovania vlastníka (správca, volení kandidáti), podmienky hlasovania (schválenie overovateľov podpisov na schôdzi)… Okrem samotného počtu hlasov potrebných na schválenie uznesenia a výluk z hlasovania je nevyhnutné kontrolovať aj ustanovenia zákona určujúce, o čom sa daným spôsobom nedá hlasovať. Nesprávne vyhodnotenie hlasovania môže spôsobiť jeho neplatnosť, poškodenie vlastníkov a vznik súdnych sporov o náhradu škody. Počas zhromaždenia či schôdze vlastníkov, na ktorej sú mnohokrát v búrlivej atmosfére predkladané rôzne neočakávané návrhy uznesení, sa v rôznych spôsoboch schvaľovania ťažko orientujú nielen samotní vlastníci, ale aj skúsený správca.

Ako ďalej?

Zákon č. 205/2014 Z. z. priniesol aj ďalšie ustanovenia, ktoré majú ambíciu zabezpečiť väčšiu mieru spravodlivosti pri užívaní a správe bytov, spoločných a nebytových priestorov v bytových domoch a väčšiu transparentnosť procesov pri výkone ich správy. Napriek dobrému zámeru a prenosu praktických skúseností a požiadaviek do znenia zákona bolo potrebné zachovať určitú mieru jeho jednoduchosti, prehľadnosti a zrozumiteľnosti. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má totiž slúžiť v prvom rade vlastníkom bytov a nebytových priestorov pri uplatnení práv a plnení povinností pri užívaní ich majetku.

Schválenie zákona č. 205/2014 Z. z. naznačilo zásadný odklon od niekoľko rokov pripravovanej novej koncepcie bytovej politiky v oblasti správy bytov a nebytových priestorov. Dnes už vieme, že niekoľkoročná snaha Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR ako gestora novej legislatívy v tejto oblasti, a širokej odbornej verejnosti sa skončila schválením zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov v znení, ktoré zúžilo jeho rozsah iba na reguláciu činnosti správcov vykonávajúcich činnosť na základe zmluvy o výkone správy. Napriek nesporným prínosom tohto zákona pri zvyšovaní odbornosti výkonu správy bytových domov je po veľkých očakávaniach jeho obmedzenie iba na správcov sklamaním a znevýhodnením vlastníkov bytov a nebytových priestorov spravovaných inou formou. Rovnakým znevýhodnením pre vlastníkov je tiež neprehľadný a zložitý spôsob hlasovania určený zákonom, ktorý má byť pre nich zrozumiteľným a jednoduchým návodom na uplatnenie práv pri užívaní bytu alebo nebytového priestoru.

S cieľom zjednodušenia a sprehľadnenia ustanovení zákona a rozhodovacích procesov by mala byť tvorená každá ďalšia úprava znenia zákona. Poďakovanie si zaslúžia zástupcovia Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, ktorí sa podieľali na koordinácii a príprave nového zákona upravujúceho podmienky správy bytov a nebytových priestorov, za ústretový, transparentný, odborný a koncepčný prístup k príprave znenia zákona. Zostáva iba vyjadriť nádej, že celé pôvodné znenie návrhu zákona bude opäť predmetom odbornej diskusie a príde vhodnejší čas na koncepčnú zmenu legislatívy upravujúcej podmienky správy bytov a nebytových priestorov.

Literatúra:

1. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
2. Zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov.

Text | Pavol Hlušek, Stavebné bytové družstvo Púchov
foto | Dano veselsky

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.