Dozor nad dodržiavaním povinností správcov

Aké sú právomoci a postavenie Slovenskej obchodnej inšpekcie (SOI) pri výkone dozoru nad dodržiavaním povinností správcov bytových domov?

Slovenská obchodná inšpekcia je podľa zákona č. 128/2002 Z. z. o štátnej kontrole vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa a o zmene a doplnení niektorých zákonov všeobecným orgánom trhového dozoru v ochrane spotrebiteľa na vnútornom trhu a do jej pôsobností prináleží kontrola vnútorného trhu podľa § 2 tohto zákona a podľa osobitných predpisov. Osobitným prepisom je v danom prípade aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Slovenská obchodná inšpekcia kontroluje len niektoré ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, týkajúce sa dodržiavania povinností správcu domu, a to tie, na ktoré je možné aplikovať zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa v znení neskorších predpisov.

Na bližšie vysvetlenie, to, čo je porušením ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, môže byť zároveň porušením ustanovení zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa. Nad samotným zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov Slovenská obchodná inšpekcia dozor nevykonáva.

Slovenská obchodná inšpekcia ani iný orgán štátnej správy nemá kompetencie robiť výklad ustanovení zákonov a iných platných právnych predpisov.

Kedy je teda porušený zákon o ochrane spotrebiteľa, ako v takom prípade SOI postupuje, čo odporúča a kedy nemá právo konať?

Neplánuje SOI zaviesť poplatky za podanie sťažnosti za opakujúce sa každoročné neoprávnené podnety pre tzv. chronických sťažovateľov?

Podľa zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a o zmene zákona č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov majú všetci spotrebitelia právo na služby a výrobky, ktoré dosahujú bežnú kvalitu. Okrem toho má každý jeden spotrebiteľ právo na podanie reklamácie a jej uplatnenie a právo na náhradu škody. Medzi ďalšie práva spotrebiteľa patrí právo na vzdelávanie, všetky dostupné informácie, právo na ochranu svojho zdravia, bezpečnosti a ekonomických záujmov.

Spotrebiteľ má okrem týchto práv aj právo možnosti podania podnetov a sťažností orgánom dozoru a kontroly, ak došlo k porušeniu práv spotrebiteľa, ktoré mu priznáva zákon o ochrane spotrebiteľa. Podľa platnej legislatívy nie je SOI za podanie podnetov (vrátane opakujúcich sa) oprávnená požadovať od spotrebiteľa úhradu.

Majú vlastníci bytov a nebytových priestorov z napr. dvoch bytových susedných domov s jednou strechou (sú vedení so samostatnými listami vlastníctva a súpisnými číslami) právo založiť jeden spoločný účet na výkon správy oddelený od účtu správcu? Tak ako je to možné dohodnúť napr. pri zlúčených SVB podľa § 7b ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. v zmluve o výkone správy? Ide o porušenie ochrany spotrebiteľa správcom podľa § 8 ods. 3) zákona č. 182/1993 Z. z.? Je to dispozitívne alebo kogentné ustanovenie? Majú vlastníci právo voľby, ak bude dodržané analytické členenie jednotlivých budov?

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov poskytuje dostatočne presnú definíciu bytového domu.

Správca je povinný uzatvoriť zmluvu o výkone správy pre každý bytový dom samostatne (pozri aj zákon č.122/2013 Z. z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov). Správca je povinný viesť samostatné účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Povinnosť viesť samostatné účty osobitne za každý dom súvisí aj s právom každého vlastníka bytu a nebytového priestoru v bytovom dome požiadať o výpis z účtu bytového domu.

Zo spôsobu formulácie právnej normy uvedenej v ustanovení § 8 ods. 3 (prvá veta) „správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje“ je zrejmé, že ide o prikazujúcu právnu normu, ktorá obsahuje povinnosť správať sa určitým spôsobom. Domnievame sa, že v danom prípade je vylúčené, aby sa subjekty právneho vzťahu odchýlili od pravidla v nich uvedeného, a to aj v prípade dohody všetkých účastníkov právneho vzťahu.

Prečo sa na zodpovednosť za rozhodnutie vlastníkov berie správca (sankcia za porušenie ochrany spotrebiteľa), ak ho nemôže zvrátiť? Napr. ak vlastníci ustanovili v zmluve alebo prijali uznesenie, ktoré je v rozpore s platným predpisom alebo je to nejednoznačné, prípadne vlastníci bez prítomnosti správcu rozhodli o niečom, čo správca nechce vykonať, ale je k výkonu nútený zo strany vlastníkov? Ak ktokoľvek potom podá podnet na SOI, tá to vyhodnotí ako porušenie zákona o ochrane spotrebiteľa zo strany správcu (ako dodávateľa služby) z dôvodu objektívnej zodpovednosti správcu bez ohľadu na zavinenie, pretože on zodpovedá za výsledok (pritom ho nijako nevedel ovplyvniť alebo mu to bolo úmyselne zo strany vlastníkov znemožnené)?

Cieľom kontrolnej činnosti SOI je zisťovanie a zabezpečenie súladu plnenia povinností stanovených zákonom so skutočným stavom. Neprijateľnosť zmluvných podmienok sa hodnotí so zreteľom na povahu tovaru alebo služby, na ktorú bola zmluva uzavretá a na všetky okolnosti súvisiace s uzatvorením zmluvy v čase uzatvorenia zmluvy a na všetky podmienky zmluvy alebo inú zmluvu, od ktorej závisí (§ 52 a nasl. Občianskeho zákonníka (OZ)).

Do pozornosti dávame aj ustanovenie § 53 ods. 2 a 3 OZ (individuálne prerokované zmluvné ustanovenia). Taktiež je dôležitý spôsob, akým sa zmluva vyhotovila a dala správcom spotrebiteľovi k dispozícii. Pri posudzovaní prijateľnosti sa berie ohľad na silu vyjednávacích pozícií strán. Významné je, či bol spotrebiteľ nejakým spôsobom ovplyvňovaný, aby súhlasil s podmienkou uvedenou v zmluve, a či sa tovar alebo služba poskytli na základe zvláštnej objednávky spotrebiteľa.

Prečo sa zmluva o výkone správy riadi princípom spotrebiteľskej zmluvy, ak sa musí riadiť podľa iného zákona (182/1993 Z. z.), v ktorom sú vlastníkom (spotrebiteľom) dané práva, ktoré musí správca rešpektovať? Prečo to nie je obchodná zmluva? Poskytovanie služby – výkonu správy – nie je obchodný vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, ale konanie v mene kupujúceho.

Podľa ustanovenia § 52 Občianskeho zákonníka je spotrebiteľskou zmluvou každá zmluva bez ohľadu na jej právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Charakter spotrebiteľskej zmluvy je daný len vlastnosťami účastníkov zmluvy. Charakter spotrebiteľskej zmluvy môžu mať aj zmluvy uzatvárané podľa Obchodného zákonníka, ako aj ďalších osobitných právnych predpisov. Spotrebiteľská zmluva sa uzatvára medzi dodávateľom na strane jednej a spotrebiteľom na strane druhej. Spotrebiteľ bude vždy fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní zmluvy nekoná ako „podnikateľ“, teda osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti, pričom nie je rozhodujúce, či spotrebiteľ mal možnosť ovplyvniť obsah zmluvy.

Ak prevedie starý správca finančné prostriedky na účet nového správcu do 30 dní pred termínom ukončenia jeho zmluvy o výkone správy, nedopúšťa sa tým porušenia zákona v zmysle ochrany osobných údajov? Je nový správca oprávnený prijať takéto prostriedky, ak jeho zmluva ešte nie je účinná? Nie je to výkon duplicitnej správy?

SOI nie je dozorným orgánom v prípadoch „ochrany osobných údajov“. Dozor nad ochranou osobných údajov podľa zákona č. 122/2013 Z. z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov vykonáva Úrad na ochranu osobných údajov Slovenskej republiky.
V ostatnom poukazujeme na ustanovenie § 8a ods. 2 a § 9 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Môže mať zástupca vlastníkov dispozičné právo na nakladanie s účtom vlastníkov? Čo ak nie je ani vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, pretože zákon tu dnes ako u jedinej volenej funkcie nevyžaduje vlastníctvo alebo spoluvlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru? Má on právo nahliadať do účtu, ak právo má len vlastník (porušenie aj zákona o ochrane osobných údajov)?

SOI nekontroluje (nepreveruje) konanie zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ani rozhodnutia vlastníkov týkajúcich sa práv a povinností zástupcu vlastníkov uvedené či už v zmluve o výkone správy, alebo v zákone o vlastníctve bytov.

Je správca povinný urobiť zmenu zmluvy o výkone správy a mať ju potvrdenú nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov alebo stačí len písomné alebo ústne oboznámenie vlastníkov o vykonanej zmene v Obchodnom registri, ak dôjde napr. k splynutiu správcov podľa § 8 odst. 2? Môže sa zmeniť napr. názov subjektu?

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je správca povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Akým spôsobom si splní túto povinnosť, je na rozhodnutí správcu (ústne, písomne). V prípade preukázania splnenia tejto povinnosti leží dôkazné bremeno na správcovi. Zároveň v tejto súvislosti dávame do pozornosti aj ustanovenie § 3a Obchodného zákonníka.

Je správca oprávnený mať extra cenník mimo dohodnutej odplaty za výkon správy napr. za vydávanie potvrdení na kataster, potvrdenia o veku stavby, pre potreby úradu práce – príspevok na bývanie –, pri podpise zmluvy s novým vlastníkom a podobne?

Každý spotrebiteľ má právo na informácie. Zákon o ochrane spotrebiteľa jednoznačne hovorí o povinnosti označenia služby cenou alebo inom vhodnom spôsobe informovania o cene. Účelom poskytovania informácií je zabezpečiť spotrebiteľovi ochranu jeho ekonomických záujmov. Cena služieb a výška poplatkov (cena výkonu) sú predmetom dohody medzi správcom a vlastníkmi (predávať výrobky a poskytovať služby za dohodnuté ceny).

Môže si správca alebo SVB určiť sankcie pre nerešpektovanie zákonných povinností? Napr. za neohlásenie počtu osôb do 15 dní, stavebné zásahy a podobne?

Správca môže od spotrebiteľa vyžadovať len splnenie takej povinnosti, ktorá má oporu v zákone. V rámci výkonu správy môže byť porušené toto ustanovenie zákona o ochrane spotrebiteľa, ak správca vyžaduje od vlastníka plnenie povinnosti, ktorá nie je zákonom uložená a nie je dohodnutá ani ako záväzok v zmluve o výkone správy.

Môže byť mandátna zmluva medzi správcom a predsedom SVB predmetom kontroly?

Výkon správy na základe mandátnej zmluvy nemožno stotožniť so „správcom“. Mandátnou zmluvou v zmysle § 566 Obchodného zákonníka môže mandatár vykonať pre mandanta na jeho účet zariadenie určitej obchodnej záležitosti v jeho mene (nie vo svojom mene). V danom prípade predmetom kontroly SOI mandátna zmluva nie je.

TEXT: JUDr. Jarmila Vaňová, Ústredný inšpektorát Slovenskej obchodnej inšpekcie
FOTO: Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 4/2016.