Efektívna správa budov s využitím riadiacich a slaboprúdových systémov

Výdavky na služby sa pri takomto efektívnom spôsobe správy budov zarátajú do nákladov, neviažu prostriedky na neproduktívne činnosti a uvoľňujú možnosti na vlastný rast. Zvyšuje sa flexibilita a dynamika. Ekonomická, technická a legislatívna stránka starostlivosti o nehnuteľnosti sa tým nemení, ale facility management sa obohacuje o ďalšie rozmery – komplexnosť, technickú invenciu a vyššiu efektivitu.

Úloha facility manažéra

Facility manažér by mal spravovať objekty hospodárnejšie, so znalosťou príslušných noriem a technických projektov a vybavenia zverených budov. Zároveň by mal monitorovať, analyzovať a vyhodnocovať náklady na vykurovanie a spotrebu všetkých druhov energií a médií a na výkony v budovách. S tým súvisí potrebná schopnosť plánovať, pripraviť prognózu vývoja cien a najmä znižovať náklady. Výhodou facility manažéra pri vykonávaní uvedených činností je, že môže využívať skúsenosti z porovnania viacerých dát z iných objektov.

Efektívna správa nehnuteľnosti v trende súčasného vývoja

Vzhľadom na vývoj situácie na trhu palív a energií bude aktívna úloha správcu čoraz dôležitejšia, čo priamo súvisí aj s potrebou ohľaduplnosti k životnému prostrediu a s úsilím o trvalo udržateľný rozvoj. Adekvátne k meniacim sa podmienkam správcovia prehodnocujú nároky na všetky svoje nové produkty a služby. Ak nemajú vlastné vývojové a výrobné kapacity, orientujú sa na osvedčených výrobcov, ponúkajúcich inovatívne riešenia riadiacich systémov, komunikačných a informačných technológií, slaboprúdových systémov kontroly vstupu, kamerových systémov, EPS (elektrickej požiarnej signalizácie), PSN (poplachového systému narušenia) a ďalších.

Očakávajú od nich, že im umožnia organizovať a riadiť správu zverených nehnuteľností efektívnejšie, s menším tímom ľudí, s prihliadnutím na špecifiká objektov a ich poslanie, že im pomôžu vytvoriť pre zákazníkov optimálne podmienky na hospodárne a spoľahlivé používanie ich nehnuteľností. Hľadajú u nich nástroje na riadenie, monitorovanie, ovládanie zariadení, kontrolu a nastavovanie ich prevádzkových parametrov, výstrahu pred kolíznymi situáciami, hlásenie rizík a krízových situácií, ochranu majetku zákazníka, nástroje na aplikovanie koncepcie znižovania prevádzkových nákladov, a to všetko s dôrazom na skorú návratnosť investovaných prostriedkov, a najmä záruku vysokej kvality vlastných technických a riadiacich činností.

Využitie riadiacich a slaboprúdových systémov

Uvedeným spojením sa správcovské činnosti dopĺňajú o využívanie riadiacich a slaboprúdových systémov. Ich dodávatelia umožňujú správcom optimálne a hospodárne prevádzkovať a využívať technickú infraštruktúru objektu a správca sa stará o inštalované systémy, pretože sú pre neho významným pomocníkom pri šetrnej prevádzke jednotlivých technológií a pri ich účelnom využívaní mu dávajú priestor na úspory zákazníkových i jeho vlastných nákladov.

Moderné slaboprúdové systémy a systémy merania a regulácie ponúkajú širokú škálu systémov na zaistenie komfortu užívateľov a prevádzkovateľov budov. Rozsah ich nasadenia do veľkej miery determinuje účel, ktorý majú spĺňať, pričom hlavným cieľom je efektívnosť, preto treba zvážiť výšku prvotnej investície vo vzťahu k očakávaným úsporám.

Riadiace systémy

Zníženie spotreby energií
Systémy merania a regulácie ponúkajú priame úspory predovšetkým v podobe zníženia spotreby energií, napr. reguláciou kúrenia, chladenia, vzduchotechnických zariadení alebo osvetlenia priestorov. Poskytujú okamžitú a prehľadnú informáciu o stave regulovaných systémov či prípadnej poruche. Systémy môžu pomocou špeciálnych meteorologických staníc dostať informácie o rýchlosti a smere vetra, vonkajšej teplote, intenzite a smere slnečného žiarenia, a preto pružne a v predstihu reagovať na zmeny vonkajších parametrov.

Meranie spotreby energií
Ďalšou možnosťou využitia merania a regulácie (MaR) je meranie spotreby energií. Vo všeobecnosti môžeme merať spotrebu elektrickej energie, plynu, tepla/chladu a vody. Meranie spotreby prostredníctvom systému MaR môže výrazne prispieť k automatizácii prevádzkových procesov, a tým k úspore personálnych nákladov pri správe budovy, keďže údaje o spotrebe médií sú k dispozícii odbornej obsluhe priamo na počítači centrálneho riadiaceho pracoviska, prípadne cez vzdialený prístup lokálnou sieťou alebo internetom.

Odborný pracovník nemusí zdĺhavo obchádzať každé jednotlivé meradlo v budove, nehovoriac o možnosti priebežnej kontroly spotreby a prípadnej zmeny nastavenia parametrov. Tým, že sa z procesu zberu údajov o spotrebe energií a médií vylúči ľudský faktor, presnosť spracovávaných údajov sa výrazne zvýši. Význam automatizácie merania spotreby rastie s veľkosťou budov a zvyšujúcim sa počtom nájomníkov, kedy je potrebné spotrebu jednotlivých priestorov rozpočítavať. Značný prínos pre zákazníka má sledovanie odberového maxima elektrickej energie (tzv. E-max) a vypínanie určených druhov technológii v kritických časoch.

Zvýšenie komfortu užívania a riadenia budovy
Zatiaľ čo pre prevádzkovateľa a správcu budovy je systém merania a regulácie prínosom z dôvodu zvýšenia komfortu obsluhy budovy, pre užívateľa sú to hlavne parametre vnútorného prostredia, ktoré vplývajú na jeho subjektívny pocit pohodlia. Z tohto pohľadu predstavuje meranie a regulácia nezanedbateľnú pridanú hodnotu. Užívateľ vníma systém skôr ako prostriedok na prispôsobenie prostredia jeho momentálnym potrebám, pričom komplikované procesy prebiehajúce na pozadí sú pred ním skryté a fakticky ho ani nezaujímajú. Možnosť manuálneho alebo diaľkového nastavenia teploty v miestnosti, plynulá zmena intenzity osvetlenia, ovládanie žalúzií podľa intenzity slnečného svetla sa stávajú dostupným a žiadaným štandardom, doplňovaným snímačmi prítomnosti v priestoroch. Tie regulujú režim užívania priestoru tak, že po príchode užívateľa nastavia predvolené teploty a svetelný štandard v miestnosti a po jeho odchode prejdú do útlmu a vypnú osvetlenie.

Slaboprúdové systémy

Nemenej dôležitou súčasťou každej budovy sú slaboprúdové systémy. Na rozdiel od systémov merania a regulácie môžeme pri slaboprúdových systémoch hovoriť o úspore priamych nákladov len zriedka, o to častejšie sa však hodnotí ich vplyv na bezpečnosť. Ak by sme ale išli do dôsledkov, ochrana majetku a hodnôt pred rizikami, poškodením a odcudzením takisto úzko súvisí s efektívnosťou, pretože ide o úsporu dodatočných nákladov spojených s odstránením vzniknutých škôd. Nasadenie niektorých systémov – ako je elektrická požiarna signalizácia (EPS) a požiarny evakuačný rozhlas (PR) priamo predpisuje slovenská legislatíva. Aj keď tieto systémy možno ťažko vnímať z pozície efektívnosti, v prípade požiaru, jeho včasnou identifikáciou, prípadne včasnou evakuáciou osôb, sa predchádza veľkým materiálnym škodám a poškodeniu zdravia užívateľov budovy, čo určite niekoľkonásobne vyváži počiatočnú investíciu do EPS či PR. V súčasnosti, keď hrozba teroristických útokov či iných kriminálnych činov už nie je len hypotetickou možnosťou, sa systémy priemyselnej televízie (CCTV), poplachové systémy (PSN) a systémy kontroly vstupu (SKV), stávajú bežnou súčasťou každej, hlavne administratívnej budovy.

Budova ako jeden celok

Systémy, ktoré sme spomenuli zďaleka nevyčerpávajú možnosti, ktoré dnes zákazník má. Nedotkli sme sa napr. systémov kontroly dochádzky, snímania a rozoznávania biometrických údajov, štruktúrovanej kabeláže a ďalších. Na slovenskom trhu dnes pôsobí mnoho firiem, ktoré pre svojho zákazníka ponúkajú viac či menej kvalitné a zmysluplné riešenia. Pre majiteľa budovy je dôležité pamätať na to, že všetky systémy v budove tvoria jeden celok a mali by sa vhodne dopĺňať a podporovať. Preto je pri voľbe dodávateľa vhodné, aby svoje potreby konzultoval so spoločnosťou, ktorá na budovu dokáže hľadieť ako na jeden celok.

Súčasní zákazníci očakávajú, že poskytovatelia služieb facility managementu budú schopní dodať „na kľúč“ aj tie najzloži­tej­šie projekty. Stále častejšie vy­žadujú previazanosť jednotlivých systémov kom­plex­né­ho riadenia, prvky podporujúce energetický manažment centrálneho záso­bovania ener­giami, vodou a teplom, monitorovanie parametrov a spotreby chladenia, vetrania a klimatizácie. Veľký dôraz kladú na integráciu inštalovaných riadiacich, informačných a bezpečnostných sys­témov, ich kompatibilitu s riadenými zariadeniami, ktoré podporujú riešenia projektov inteligentných budov. Vyžadujú kvalitný informačný a dokumentačný manažment a reporting a sledovanie kľúčových výkonových ukazovateľov a indikátorov kvality.

Vývoj v segmente správcovských spoločnosti

Nároky zákazníkov sa menia aj v segmente správcovských činností. Dnes už je takmer bežné, že facility manažér sa nestará len o správu, prevádzku a údržbu technických zariadení budov. Pre vlastníka nehnuteľnosti i pre správcu je výhodné, ak od úplného začiatku plní funkciu konzultanta a odborného garanta pri výstavbe či rekonštrukcii objektu a pri jeho preberaní. Zákazníka môže uchrániť od dodatočných nákladov vyvolaných nevyhnutnosťou prípadných úprav novostavby alebo jej zariadení a mnoho nedostatkov vo vyhotovení môže korigovať skôr, než sa zistia v prevádzke, čím komplikujú správcovi obsluhu a údržbu zariadení a opäť spôsobujú tlak na zvýšené náklady.

Donedávna sa za postačujúci štandard správy zverených nehnuteľností považovalo vykonávanie obsluhy a údržby technických zariadení, preventívnych prehliadok, prevádzkových kontrol, zákonom predpísaných revízií všetkých vyhradených technických zariadení, prípadne upratovania, údržby vonkajších plôch a pod. To už nestačí.

Zákazníci čoraz častejšie žiadajú ďalšie, sofistikovanejšie služby, ktorými sa sami nechcú zaoberať. Mnohí majú záujem, aby pre nich facility manažéri zabezpečovali aj všetky činnosti súvisiace s vytváraním a udržiavaním primeraných pracovných podmienok pre ich zamestnancov. Od prípravy a základného vybavenia priestorov na umiestnenie pracovníkov, až po kompletné zariadenie ich pracovných miest nábytkom, výpočtovou, komunikačnou a reprodukčnou technikou, vrátane iných špecifických požiadaviek podľa charakteru činností, ktoré budú ich zamestnanci vykonávať.

Sú známe prípady, keď niektorí úzko špecializovaní zákazníci požiadali facility manažérov, aby pre nich zabezpečovali personálny výber a prijímanie nových zamestnancov podľa nimi stanovených kritérií.  K plneniu takýchto zákaziek sa pridružuje zabezpečovanie dodávky energií, sledovanie efektivity energií a množstvo doplnkových služieb – zabezpečenie súvisiacej logistiky, organizovanie kontroly prístupu pracovníkov na jednotlivé pracoviská (vrátane výroby, vydávania a evidencie vstupných kariet), recepčné, poštové, kuriérske, spisové, archívne, dopravné služby, vedenie agendy motorových vozidiel zákazníka (vrátane parkovania), dodržiavanie legislatívnych podmienok požiarnej ochrany, BOZP, zaistenie bezpečnostnej ochrany objektov, ale aj catering a vending – zabezpečovanie pitného režimu, dodávky a zásobovania nápojových a kávových automatov a mnoho iných. Inak povedané, ide o celý komplex služieb, ktorý zákazníka odbremení od neproduktívnych činností.

Zabezpečenie takýchto požiadaviek začína postupne tvoriť pomerne lukratívnu časť trhu služieb facility managementu a podnietilo vznik a rozvoj ďalšieho zaujímavého segmentu tohto odvetvia – tzv. služieb Global Workplace Solution (voľne preložené ako komplexné riešenie pracovísk). Otvára sa tak široký priestor na spoluprácu správcovských spoločností so špecializovanými dodávateľmi doplnkových druhov služieb, pre ktorých je to výzva a príležitosť inovovať a rozširovať portfólio vlastných služieb.

Aktívne využívanie systémov merania a regulácie umožňuje nielen efektívne riadiť procesy, ale aj rýchlo zbierať, triediť a spracovávať informácie a údaje podľa daných kritérií, vyhodnocovať ich pre obsluhu, historicky zaznamenávať a pod. Pri slaboprúdových systémoch sa cenia schopnosti zariadení identifikovať potenciálnu hrozbu, plané a reálne poplachy, preniknutie nepovolaných osôb do objektu, rozlišovať a dokumentovať charakter týchto udalostí, strážiť priestory, kontrolovať dochádzku, ale poskytovať aj také služby, ktoré „iba“ spríjemňujú pobyt v budove.

Všadeprítomná filozofia efektivity a znižo­vania nákladov je hybnou silou rozvoja v oblasti správy nehnuteľností, a aj keď by sa to mohlo zdať paradoxné, je aj zárukou prosperity správcovských spoločností. Súčasný i očakávaný vývoj naznačuje, že inovácie riadiacich systémov, nekonvenčnosť organizačných a technických riešení a využitie informačných a komunikačných technológií na riadenie procesov pri efektívnej správe nehnuteľností budú narastať.

Ing. Emil Kučera a Jozef Diabelko
Foto: Petra Bošanská, Dano Veselský

Autori pôsobia v spoločnosti Johnson Controls International, s. r. o., ktorá sa zameriava na projekciu, predaj, montáž, servis, opravu a poradenstvo v oblastiach meracej a regulačnej techniky, zabezpečovacích systémov, prístupových a dochádzkových systémov a kompletnej správy budov.