Energetický manažment kraja, mesta a obce pri správe budov

Obce, mestá a kraje sú jedným z najväčších správcov budov, aj keď táto činnosť nie je možno pre nezainteresovaného viditeľná na prvý pohľad. Vnútri tejto málo viditeľnej funkcie existuje osobitná funkcia, ktorá je ešte menej identifikovateľná, a tou je energetický manažment.

To, že v obci, meste alebo kraji energetický manažment ako definovaná činnosť neexistuje, ešte neznamená, že sa každodenne nevykonáva. Táto činnosť je za daných okolností zúžená na nákup energie a platbu faktúr, udržanie prevádzkyschopnosti kotolní a vykurovacích sústav a zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok vyhradených technických zariadení.

V optimálnych prípadoch tieto činnosti centrálne zastrešuje profesionálna organizácia, ktorá súčasne zabezpečuje správu celého komplexu budov s jedným vlastníkom (mesto, obec, kraj), poprípade ktorá s takýmto správcom spolupracuje a činnosti súvisiace s energetickým manažmentom vykonáva pre neho.

Bežne sa energetický manažment zabezpečuje správcami, respektíve nájomcami budov, čo nemusí nevyhnutne znamenať, že sa vykonáva nesprávne alebo nekvalifikovane. Na druhej strane to ale určite znamená, že sa nevykonáva koordinovane, v rovnakej kvalite pri všetkých budovách. Zároveň sa nevyužívajú prirodzené výhody centrálneho energetického manažmentu, ako je nákupná sila pri vyjednávaní s dodávateľmi zdrojov energie, možnosť optimalizácie odberových diagramov a podobne.

Rovnako sa nevyužíva nákupná sila pri objednávaní služieb spojených s výstavbou, obnovou, prevádzkou a údržbou zariadení slúžiacich na výrobu a rozvod tepla, elektrických zariadení, osvetlenia a podobne. Z toho vyplýva, že nielen samotné jednotkové ceny nakupovaných výkonov, služieb a výrobkov nie sú pri obdobných službách rovnaké. Dokonca aj dohodnuté záruky a kvalitatívne parametre použitých komponentov, ako aj celkové náklady sa počas životnosti môžu meniť.

Ďalším argumentom, prečo zabezpečiť energetický manažment, a najlepšie centralizovaný, je určovanie priorít pri investíciách do znižovania energetickej náročnosti budov. Z pohľadu jednotlivých správcov budov je samozrejme technický, respektíve nákladový stav jeho budovy/budov prioritou a možno očakáva, že úspory realizované na základe investície majiteľa celého portfólia budov sa znovu premietnu do jeho rozpočtovej kapitoly (čo nie je až také neprimerané očakávanie, pokiaľ sa úspora realizovala jeho činnosťou).

Z pohľadu majiteľa celého komplexu budov (obec, mesto, kraj) je nastavenie priorít odlišné, keďže sa musí postupovať smerom od najhoršej budovy po najlepšiu bez ohľadu na to, kto budovu využíva. Úspory realizované na základe investícií môže majiteľ ďalej využiť na doplnenie zdrojov určených na financovanie investícií vedúcich k úsporám nákladov na jednotlivé zdroje energie. Na úrovni obce, mesta, kraja by sa malo zvážiť vytvorenie samostatného fondu, v ktorom by sa kumulovali prostriedky získané úspornými opatreniami a  ďalej by sa použili len na tento účel.

Strategické dokumenty energetického manažmentu
S najväčšou pravdepodobnosťou nebudú prostriedky získané vďaka realizácii úsporných opatrení postačovať na postupnú obnovu budov z pohľadu ich energetickej náročnosti a budú sa musieť kombinovať s viacerými inými zdrojmi.

Samotné namodelovanie spôsobu financovania energeticky úsporných opatrení vo väzbe na potreby majiteľa celého portfólia budov je jedným z prvých strategických materiálov v oblasti energetického manažmentu budov. Jeho spracovanie sa musí koordinovať so zámermi obce, mesta, kraja pri nakladaní s nehnuteľným majetkom, pretože investície do energetických opatrení majú viacročnú návratnosť a nemá zmysel ich realizovať na majetku, ktorý je identifikovaný ako dubiózny a predpokladá sa jeho vyradenie z portfólia.

To však predpokladá, že obec, mesto, kraj majú premyslenú a spracovanú koncepciu správy nehnuteľného majetku v ich vlastníctve, ktorá obsahuje nielen zámery, ako sa budú jednotlivé budovy využívať, ale aj ekonomickú analýzu v ktorej sa nachádzajú primárne údaje o prevádzkových nákladoch jednotlivých budov (súvisiacich s ich súčasným, respektíve budúcim spôsobom využívania) a očakávané investičné náklady počas životnosti budovy.

Záver
Energetický manažment budov úzko súvisí so správou budov. Energetický manažment úzko súvisí so správou budov. Je súčasťou facility managementu. Predpokladom pre vytvorenie optimálnej koncepcie energetického manažmentu je aplikácia integrovaného facility managementu v správe budov.

TEXT: Ing. Ladislav Ondrejička
FOTO: Dano Veselský

Ing. Ladislav Ondrejička je riaditeľom Energetickej agentúry v Nitre.

Recenzovala doc. Ing. Viera Somorová, PhD., ktorá pôsobí na Katedre technológie stavieb Stavebnej fakulty STU v Bratislave.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.