Európska norma prEN 15221-6 ako podklad pri rozpočítavaní spotreby tepla

Slovo kríza patrí v súčasnosti medzi jedno z najfrekventovanejších... V oblasti realít sa jej vplyv prejavil azda najvypuklejšie. Klesajú nielen ceny realít ponúkaných na predaj, ale aj ceny realít určených na prenájom, a to najmä administratívnych budov. V rámci konkurencie sa majitelia novopostavených či existujúcich administratívnych budov snažia získať zákazníka prenájmom priestorov za nižšie ceny ako pred rokom alebo dvoma.

Zákazníkov – budúcich nájomníkov – zaujíma nielen vnútorný priestor, ktorý by mal v plnej miere spĺňať ich požiadavky z dispozičného hľadiska (flexibilita priestoru), ale aj očakávaná výška nákladov za prenájom. Podľa európskej normy STN EN 15221-1 Facility management je jednou zo služieb facility managementu práve riadenie prenájmu a obsadenosti budovy. Táto služba sa týka prevzatia a odovzdania priestorov stavebného objektu, vykonávania evidencie ich obsadenosti, efektívnosti využitia priestorov, kalkulácie výšky prenájmu/služieb, ale najmä pravidelného rozúčtovania nájomného/prevádzkových nákladov.

Pri stanovení výšky nájomného zohrávajú významnú úlohu prevádzkové náklady na budovu, ktoré sa vzťahujú na plochu prenajatú zákazníkom. Prevádzkové náklady stavebného objektu tvoria náklady na:

• vykurovanie,
• elektrickú energiu,
• vodné a stočné,
• odvoz smetí,
• čistenie a upratovanie priestorov objektu,
• daň z nehnuteľnosti,
• údržbu a opravy a podobne.

Nájomné sa stanoví cenou za prenajatý priestor (plochu), k čomu sa úmerne – v závislosti od veľkosti tejto plochy – započítavajú zálohové celkové prevádzkové náklady objektu. Do ceny nájomného sa započítavajú aj režijné náklady na správu a zisk.

Prenajímateľ alebo správca (facility manager) je povinný každoročne rozúčtovať prevádzkové náklady vzťahujúce sa na prenajatú plochu na základe skutočných prevádzkových nákladov. Prenajatá plocha je takto určujúcim faktorom stanovenia nájomného a zároveň základom rozúčtovania skutočných celkových prevádzkových nákladov, a teda aj skutočných nákladov na vykurovanie, elektrickú energiu, vodné a stočné a podobne. Podrobnejšia analýza ukázala, že percentuálne najvyšší podiel na celkových prevádzkových nákladoch majú náklady na vykurovanie – asi 70 %. Pri ich rozúčtovaní jednotlivým nájomníkom je preto plocha prenajatých priestorov rozhodujúca.

Metóda určenia nájomného
Na výšku nájomného a výpočet výšky nákladov za vykurovanie vplýva vo významnej miere pri určení plochy aj metóda jej kalkulácie. Na Slovensku sa na proces kalkulácie plochy pred podpísaním nájomnej zmluvy používa metóda BOMA Standard (Building Owners and Managers Assosiation) [1]. Táto metóda presne stanovuje, čo možno do plochy určenej na prenájom zahrnúť. Podľa aktualizovanej verzie BOMA Standard z roku 2009 možno do takejto plochy započítať aj veľké spoločné priestory (vstupné haly, spoločné komunikácie a podobne). Konkrétny výpočet plochy sa podľa metódy BOMA stanovuje násobením osových vzdialeností meraných priestorov.

Aj keď táto metóda definuje základné plochy, z hľadiska podpory zhodného prístupu k facility managementu v oblasti merania priestorov a plôch sa pripravuje ďalšia časť európskej normy prEN 15221-6 Plošné a priestorové štandardy vo facility managemente. Pripravovaná norma definuje metodiku merania s cieľom porovnateľnosti nameraných hodnôt priestorov.

Norma prEN 15221-6 Plošné a priestorové štandardy vo facility managemente
Meranie plôch a priestorov, ktoré sa prenajímajú, by malo mať jasné pravidlá. Ich návrh obsahuje pripravovaná šiesta časť európskej normy prEN 15221-6. Norma poskytuje štruktúru s jasnými termínmi, definíciami a princípmi na meranie podlažných plôch a priestorov v budove. Potrebu vzniku tejto časti normy vyvolal fakt, že mnoho krajín EÚ používalo dosiaľ rozličné pravidlá a definície na ocenenie plôch a priestorov budov. Výsledkom tak boli údaje, ktoré nebolo možné vzájomne porovnať.

Norma prEN 15221-6 tvorí základ na plánovanie a projektovanie, plošný a priestorový management, finančné ocenenie a benchmarking. V norme sú určené:

• metódy a jednotky na meranie,
• rozpätie (dĺžka a šírka) priestorov,
• plochy,
• objem. 

Štruktúra merania plôch a priestorov sa člení v závislosti od celkovej výmery plôch a priestorov, od priestorov átrií a nevyužiteľných priestorov, konštrukcií stien, schodísk, obvodových konštrukcií a podobne. Dôležitú časť výmer tvoria základné kancelárske priestory.

Používanie tejto časti normy umožní architektom, ekonómom, investorom, majiteľom a nájomcom pracovať pri rozhodovaní o budove, resp. o jej priestoroch s porovnateľnými údajmi. Norma sa stane významnou pomôckou predovšetkým pri správe budov v oblasti určovania výšky nájomného, resp. pri rozpočítavaní prevádzkových nákladov v závislosti od veľkosti plochy.

Termíny a definície
V časti Termíny a definície normy prEN 15221-6 sa definujú pojmy ako meraná vzdialenosť, plocha, objem, budova, miestnosť, podlažie, povala, podlaha, stena. Ako príklad možno uviesť termín vzdialenosti, ktorá sa v norme definuje ako „numerické vyjadrenie jednodimenzionálneho čísla meraného pozdĺž najkratšej čiary spájajúcej dva body”. Na obrázku je uvedený príklad merania dĺžok v pôdoryse. 

Piata časť normy prEN 15221-6 sa zaoberá štruktúrou plôch a priestorov na meranie. Budovy, miestnosti a podlažia by sa mali merať na úrovni podlažia, pričom každé podlažie sa musí merať zvlášť. Norma udáva hierarchiu podlahových plôch budovy takto:

• celková meraná plocha (TLA) – úplná plocha budovy, zahrňujúca všetky podlažia,
• brutto podlahová plocha (GFA) – získa sa z celkovej meranej plochy odpočítaním nefunkčných plôch (NLA),
• interiérová podlahová plocha (IFA) – vypočíta sa z brutto podlahovej plochy odpočítaním plôch exteriérových konštrukcií (ECA),
• čistá podlahová plocha (NFA) – získa sa odpočítaním interiérových konštrukcií (ICA) od interiérovej plochy (NFA)
• čistá plocha miestností (NRA) – plocha bez priečok (PWA).

Pri rozpočítavanie nákladov za vykurovanie je určujúcou práve čistá plocha miestností, ktorá sa v norme definuje ako prenajímateľná plocha a predstavuje podľa nej základnú plochu. V administratíve je to plocha kancelárií, v nemocniciach plocha ordinácií, operačných sál a podobne.

Tvorbu normy prEN 15221-6 vyvolalo najmä používanie rozličných pravidiel a definícií na meranie podlahovej plochy v jednotlivých krajinách Európskej únie. Merania plôch tej istej  budovy sa podľa národných noriem líšili niekedy až o 30 %! Z toho jednoznačne vyplynula potreba jednotných európskych pravidiel, ktoré umožnia porovnateľné meranie plôch v budove.

Záver
Cieľom normy je stanoviť termíny a definície, metódy týkajúce sa merania priestorov a podlahových plôch v stavebných objektoch. Takto sa norma stáva významným pomocníkom pre developerov, majiteľov a nájomcov stavebných objektov s cieľom dosiahnuť jednotný systém merania. V kombinácii s metódou kalkulácie plôch BOMA Standard možno dosiahnuť optimálnu mieru rozpočítavania nákladov na vykurovanie v nadväznosti na presne stanovené plochy prenajatých miestností.

Foto a obrázky: archív autorky, Dano Veselský

TEXT: doc. Ing. Viera Somorová, PhD.

Autorka pôsobí na Katedre technológií stavieb SvF STU v Bratislave.

Príspevok vznikol v rámci grantovej výskumnej úlohy VEGA 1/0813/08 Uplatnenie metódy facility managementu pri modelovaní nákladov údržby a opráv stavebného objektu.

Literatúra
1. Štrup, O.: Nový štandard merania plôch podľa prEN 15221-5. In: Konferencia FLEXIBILE OFFICE, Praha, máj 2009.

Článok bol uverejnený v časopise TZB Haustechnik.