Facility management ako služba ľudí pre ľudí

Aby bola prevádzka údržby čo najefektívnejšia vo všetkých ohľadoch, je potrebné zabezpečiť rôzne činnosti. Medzi nimi sa v súčasnosti do popredia dostáva predikatívna údržba. Čo všetko zahŕňa a aké ďalšie služby dominujú v súčasnosti v technickej správe budov, nám prezradil Igor Kvocera, riaditeľ divízie technickej správy ATALIAN.

V oblasti facility managementu pôsobíte už 24 rokov. Ako sa postupne rozvíjalo portfólio vašich služieb?

História spoločnosti ATALIAN na slovenskom trhu sa začala v roku 2000, keď bola založená upratovacia spoločnosť TEST Slovakia ako člen skupiny VEOLIA. O deväť rokov neskôr kúpila TEST francúzska TFN Group. V roku 2011 došlo k premenovaniu spoločnosti na ATALIAN. Do roku 2012 poskytoval ATALIAN výlučne upratovacie služby. V roku 2012 sa uskutočnila akvizícia spoločnosti JURIGA, ktorá poskytovala technickú správu.

V roku 2017 ATALIAN kúpil AB Facility, významného hráča facility managementu na Slovensku. Po spojení s AB Facility sa zo spoločnosti ATALIAN stala spoločnosť poskytujúca integrovaný facility management, ktorý zahŕňa technickú správu, energetický management, upratovacie služby, údržbu a realizáciu zelene, recepčné služby a iné podporné služby. V súčasnosti naše služby využíva viac ako 270 klientov z rôznych odvetví po celom Slovensku. Špecializujeme sa najmä na automobilový priemysel, ostatný priemysel, retail, administratívu a zdravotníctvo.

Ktoré zo služieb v rámci technickej správy považujete za najdôležitejšie pre bezproblémovú prevádzku budovy?

Pri technickej správe budovy je dôležitých viacero služieb, ktoré prispievajú k bezproblémovej prevádzke a k celkovej spokojnosti užívateľov. Našim klientom v ATALIAN poskytujeme preventívne prehliadky, bežnú a preventívnu údržbu, obsluhu a kontrolu TZB, správu technickej dokumentácie, návrhy a plány opráv a investícií, ale aj energetický management. Tieto služby spoločne prispievajú k hladkej prevádzke budovy, zabezpečujú komfort a bezpečnosť pre užívateľov a zároveň predlžujú životnosť budovy a jej technických zariadení.

Na druhej strane správa budov a facility management zostáva naďalej službou ľudí pre ľudí. Preto v centre našich služieb zákazníkom je vysoko erudovaný technický vedúci objektu, vedený k proaktivite, ktorú naši klienti oceňujú. A to či už v oblasti šetrenia nákladov, prípravy opex a capex plánov, v oblasti inovácií, alebo v oblasti správy dát a dokumentácie súvisiacich s prevádzkou budov a vyhradených technických zariadení.

Pre svojich klientov poskytujete okrem iného priebežné preventívne prehliadky a údržbu budov. Prečo je ich realizácia dôležitá a ako správne túto údržbu naplánovať?

Správne plánovanie údržby je nevyhnutné pre každého, kto sa chce vyhnúť nepredvídaným výpadkom. Je dôležité mať údržbu pod kontrolou, či už ide o dodržiavanie termínov servisu a kontrol, OP a OS, alebo o sledovanie opráv a nákladov na servis.

Preventívna údržba zahŕňa pravidelné kontroly a servisné zásahy vykonávané podľa pevne stanoveného harmonogramu. Cieľom je zabrániť vzniku problémov, skôr než k nim dôjde. Intervaly nemusia byť stanovené len podľa časového hľadiska, ale aj na základe prevádzkových hodín alebo dát získaných zo senzora či meracieho prístroja. Zákonné predpisy často určujú minimálnu frekvenciu prehliadok zariadení, zatiaľ čo výrobcovia môžu v rámci záručných podmienok určovať ďalšie pravidelné kontroly.
To znižuje riziko neplánovaných odstávok a náklady na náhle opravy.

Jedným z moderných a inovatívnych prístupov k údržbe je však prediktívna údržba, ktorá využíva analýzy na zníženie rizika porúch. Tento prístup sa líši od tradičného plánovania údržby, pri ktorom sa činnosti vykonávajú na základe intervalov alebo dosiahnutých prevádzkových hodín. Namiesto toho sa prediktívna údržba spolieha na zber a analýzu údajov s cieľom predpovedať budúce poruchy a problémy. Vďaka prediktívnej údržbe dochádza k zníženiu prevádzkových nákladov. Prediktívna údržba kladie dôraz na využívanie moderných technológií, ako je analýza údajov a umelá inteligencia.

Aké sú najčastejšie poruchy, s ktorými sa v dôsledku zanedbanej údržby/technickej správy v praxi stretávate?

Zanedbaná údržba a technická správa budov môžu viesť k rôznym poruchám a problémom, ktoré môžu ovplyvniť bezpečnosť, komfort a ekonomickú efektívnosť prevádzky budovy. Medzi najčastejšie poruchy, s ktorými sa v praxi stretávame, patria poruchy elektroinštalácií a elektrických systémov, HVAC systémov, bezpečnostných a požiarnych systémov, výťahov a zdvíhacích zariadení a vodovodných a kanalizačných systémov. Okrem týchto porúch sa často stretávame aj s tým, že klienti majú nesprávne nastavené systémy, čo vedie k zvýšenej spotrebe energie a tým pádom vyšším nákladom na prevádzku.

V čom je v súčasnosti (technická) správa budov jednoduchšia a v čom náročnejšia, ako bola v minulosti?

Správa budov sa v súčasnosti výrazne líši od minulosti, a to v mnohých aspektoch. Technologický pokrok, zmeny v reguláciách a rastúce požiadavky na udržateľnosť a energetickú efektívnosť vytvorili nové výzvy. Technologické inovácie, automatizácia a inteligentné systémy výrazne uľahčili množstvo procesov. Moderné systémy správy budov umožňujú centralizované monitorovanie a rýchlejšiu diagnostiku a riešenie problémov. Pomocou aplikácií dokážeme sledovať a riadiť systémy na diaľku, čo zvyšuje efektivitu správy a údržby budov.

Zozbierané dáta napomáhajú predchádzaniu problémov, skôr než nastanú. Vďaka digitálnym platformám sa komunikácia medzi správcami budov, nájomcami a dodávateľmi výrazne zlepšila. Online aplikácie a portály poskytujú nájomcom jednoduchý prístup k informáciám, hláseniam problémov a sledovaniu stavu ich riešenia. Oproti minulosti sa v súčasnosti kladie veľký dôraz na energetickú hospodárnosť. Pokročilé energetické riadiace systémy umožňujú monitorovanie a optimalizáciu spotreby energie, čo vedie k výrazným úsporám a jednoduchšiemu dosahovaniu energetických cieľov. Obnoviteľné zdroje energie znižujú závislosť od externých dodávok a umožňujú efektívnejšie riadenie energetických nákladov.
Na druhej strane správa budov oproti minulosti je z niektorých hľadísk náročnejšia.

Všetky technológie a modernizácia vyžadujú špecializované znalosti a zručnosti. Integrácia technológií môže byť náročná a vyžaduje komplexné riešenia a koordináciu medzi rôznymi dodávateľmi. Moderné budovy musia spĺňať prísne predpisy týkajúce sa energetickej hospodárnosti, bezpečnosti a udržateľnosti, čo zvyšuje náročnosť ich správy. Požiadavky na získanie certifikácií ako LEED, BREEAM alebo WELL znamenajú pravidelné audity a súlad s vysokými štandardmi, čo môže byť časovo a finančne náročné.

Súčasná správa budov je teda v mnohých ohľadoch jednoduchšia vďaka technologickým inováciám a lepšej komunikácii, avšak náročnejšia z dôvodu zložitosti moderných systémov, prísnejších regulačných požiadaviek, vyšších očakávaní nájomcov a zvyšujúcemu sa dôrazu na udržateľnosť a environmentálnu zodpovednosť. Kľúčom k úspešnej správe budov v dnešnom prostredí je neustále vzdelávanie a adaptácia na nové technológie a trendy.

Aké špecifické požiadavky majú dnešní investori/developeri, pokiaľ ide o správu budov?

Požiadavky investorov a developerov sa týkajú najmä moderných technológií, energetickej hospodárnosti budov a udržateľnosti, bezpečnosti a komfortu a v neposlednom rade ekonomickej efektívnosti a návratnosti investícií.

Technologická integrácia neobišla ani segment facility managementu a technickej správy budov. Investori požadujú implementáciu inteligentných riadiacich systémov, ktoré umožňujú centralizované ovládanie a monitorovanie všetkých technických zariadení v budove. Nevyhnutné sú aplikácie pre zber a analýzu dát v reálnom čase s cieľom optimalizácie prevádzky a údržby budovy. Automatizácia a senzory pre systémy osvetlenia, HVAC a bezpečnostné systémy zlepšujú efektívnosť a pohodlie užívateľov.

V rámci aktuálnych trendov energetickej hospodárnosti budov a trvalej udržateľnosti sú požadované zelené certifikácie ako LEED, BREEAM alebo WELL. Klientom sa inštalujú obnoviteľné zdroje energie, ako sú solárne panely alebo tepelné čerpadlá.
Z hľadiska bezpečnosti a komfortu sa požiadavky týkajú moderných bezpečnostných systémov vrátane CCTV, prístupových systémov, požiarnej ochrany a systémov núdzového osvetlenia a flexibility priestorov, ktoré sa dajú ľahko prispôsobiť rôznym potrebám nájomcov.

Samozrejme, okrem spomenutého v neposlednom rade investora zaujíma aj ekonomická efektívnosť a návratnosť jeho investícií. Nevyhnutná je optimalizácia prevádzkových nákladov, dlhodobá udržateľnosť vedie k zachovaniu hodnoty budovy a k návratnosti investícií.

Ako vnímate digitalizáciu v tejto oblasti a aké zmeny prináša a prinesie využitie umelej inteligencie?

Aktuálne dáta aj odborníci potvrdzujú fakt, že dopyt po týchto technológiách na Slovensku rastie. Záujem je predovšetkým o najnovšie technológie. Samozrejmosťou sa stávajú digitálne recepcie, inteligentné kamery, autonómne upratovacie roboty, či systémy na monitorovanie údržby a bezpečnosti. Technológie nielen analyzujú a vyhodnocujú dáta, ale aj odhaľujú chyby.

Merať a sledovať je možné takmer všetko – od vnútorného prostredia cez intenzitu osvetlenia až po kontrolu plnosti odpadkového koša. Najväčšie obavy po nástupe AI prichádzajú v slovenských firmách zo straty pracovných miest. Odborníci sa však zhodujú, že, naopak, umelá inteligencia pomôže s transformáciou pracovných miest, keďže svojou rýchlosťou a detailnosťou odhalí viacero pre človeka niekedy aj neviditeľných chýb. Tým sa zníži chybovosť a v neposlednom rade aj ušetria čas a peniaze.

Kedy by sa mali začať investori/developeri zaoberať nastavením procesov technickej správy budov?

Investori a developeri by sa mali zaoberať nastavením procesov technickej správy budov už od fázy plánovania a návrhu projektu. Týmto prístupom môžu optimalizovať náklady, zabezpečiť dodržiavanie predpisov, zvýšiť efektivitu a udržateľnosť budovy a pripraviť sa na budúce potreby a technológie. Tento proaktívny prístup prináša dlhodobé výhody pre všetkých zainteresovaných – od investorov a developerov po nájomcov a užívateľov budovy.

Skoré zapojenie odborníkov na technickú správu umožňuje navrhnúť budovu tak, aby bola ľahko a efektívne udržiavateľná. Včasné plánovanie umožňuje optimalizovať technické systémy, čo znižuje náklady na prevádzku a údržbu v dlhodobom horizonte. Zohľadnením procesov technickej správy už v raných fázach je možné lepšie odhadnúť a riadiť celkové náklady na vlastníctvo vrátane nákladov na energiu, údržbu a opravy. Optimalizácia procesov technickej správy môže zvýšiť efektivitu budovy, čo vedie k vyššej návratnosti investícií pre investorov. Príprava na získanie certifikácií ako LEED, BREEAM alebo WELL už vo fáze návrhu zjednodušuje celý proces a zvyšuje atraktivitu budovy pre nájomcov a investorov.

Aký veľký rozdiel je v tom, či zabezpečujete technickú správu vo veľkom polyfunkčnom objekte/nákupnom centre, alebo v bytovom dome?

Správa polyfunkčných budov je značne odlišná od technickej správy v bytovom dome. Na rozdiel od bytového domu, kde na údržbu technických zariadení zvyčajne postačuje údržbár, pri polyfunkčnej budove sú potrebné špecializované tímy na údržbu rôznych systémov, ako sú chladiace a vykurovacie jednotky, bezpečnostné systémy a výťahy. Samotné systémy sú v polyfunkčnej budove rozsiahlejšie ako v bytovom dome.

Veľké budovy majú zložité a rozmanité technické systémy vrátane veľkých HVAC systémov, komplexných bezpečnostných a požiarno-bezpečnostných systémov, eskalátorov, výťahov a systémov osvetlenia. Bytové domy majú zvyčajne jednoduchšie technické systémy, ako sú centrálne vykurovanie, základné osvetlenie a bežné výťahy. V polyfunkčnej budove je dôležitá preventívna a prediktívna údržba, zato v bytovom dome sú intervaly údržby zariadení zvyčajne dlhšie. V prípade technických problémov si polyfunkčná budova vyžaduje rýchlu reakciu, keďže nefunkčnosť niektorého zo systémov ovplyvní veľký počet ľudí.

V bytovom dome sa problémy s výnimkou havarijných situácií riešia s menšou urgenciou. Čo sa týka energetického managementu, polyfunkčná budova má vysokú spotrebu energie, čo si vyžaduje pokročilé systémy riadenia energetických systémov a optimalizáciu spotreby. Spotreba energie v bytových domoch je nižšia a menej variabilná, čo uľahčuje správu. Vzhľadom na veľký počet návštevníkov a zamestnancov sú požiadavky na bezpečnosť a evakuačné plány prísnejšie pre polyfunkčnú budovu ako pre bytový dom, kde sú požiadavky na bezpečnosť menej prísne a sú zamerané najmä na protipožiarnu bezpečnosť a základnú bezpečnosť obyvateľov.

Z hľadiska managementu polyfunkčná budova vyžaduje komplexný management, koordináciu s rôznymi nájomcami a dodávateľmi služieb. Je potrebné flexibilne reagovať na meniace sa požiadavky nájomcov a prispôsobovať technickú správu aktuálnym potrebám. Každý nájomca (obchody, kancelárie, reštaurácie) môže mať špecifické technické požiadavky, ktoré je potrebné zohľadniť a spravovať. V bytovom dome je riadenie menej komplexné a často sa vykonáva prostredníctvom domovej správy alebo vlastníkov.

Požiadavky na správu sú stabilnejšie a menej variabilné v porovnaní s polyfunkčnými budovami. Väčšina obyvateľov má podobné požiadavky na technické služby (napr. teplá voda, elektrina, vykurovanie), čo zjednodušuje riadenie.

Uvedené rozdiely ukazujú, že technická správa polyfunkčných budov je oveľa komplexnejšia a náročnejšia na zdroje, odborné znalosti a management než technická správa bytových domov.

Zdroj: PR článok ATALIAN SK s. r. o.