Facility management: Dôležitý je na úrovni zeme a funguje aj vysoko nad ňou

Štatistiky tvrdia, že budovy spotrebujú až 40 % energie minutej v Európskej únii, a tak sa úspora energií v stavebníctve stáva témou, ktorá čoraz viac začína hýbať aj Slovenskom. Pri energetickej efektívnosti budovy nachádza uplatnenie facility management, na ktorý sme sa snažili pozrieť z výšky bežného života, ale aj z nadhľadu dronov, čiže niekoľkých desiatok metrov nad zemou.

Úlohou facility managementu, ako efektívnej metódy riadenia podporných činností, je v rámci technickej správy zabezpečovať bezporuchovú prevádzku a údržbu technických a technologických zariadení, čiže dosiahnuť energetickú efektívnosť.

Ako uvádza odborná garantka akreditovaného štúdia facility management na Stavebnej fakulte STU v Bratislave doc. Viera Somorová, PhD., v energetickej efektívnosti budovy nachádza facility management uplatnenie v dvoch časových horizontoch: v prípravnej (projektovej) etape stavby a v etape užívania budovy. „V prípravnej fáze investičného procesu – vo fáze projektovania budovy – sa má zabezpečiť energetická hospodárnosť, čím je v podstatnej miere určená energetická efektívnosť budovy,“ píše Viera Somorová.

„Projektant akceptovaním pripomienok facility manažéra, týkajúcich sa energetickej efektívnosti budovy, a ich zapracovaním do návrhu a projektu budovy môže prispieť k jej efektívnej správe vo fáze užívania budovy z hľadiska úspory energie.

Pri existujúcich budovách je uplatnením energetického manažmentu implementáciou opatrení navrhnutých facility manažérom možné optimalizovať spotrebu energie pri dodržaní požadovaného štandardu priestorov pre užívateľov, čiže docieliť, aby budova bola energeticky efektívna.“

V rozhovore pre časopis Správa budov (5/2016) doc. Somorová zdôraznila zvyšujúcu sa dôležitosť postavenia facility manažéra na Slovensku. „Ak porovnám situáciu spred viacerých rokov, tak si myslím, že táto profesia začína byť konečne chápaná ako povolanie, ktorá významne prispieva nielen k úspore prevádzkových nákladov, ale aj ku skvalitneniu podporných činností a v konečnom dôsledku k zefektívneniu hlavnej činnosti organizácie. Je to dané aj tým, že manažéri firiem si už uvedomujú, že náklady na podporné činnosti tvoria v podielovom vyjadrení k celkovým nákladom nezanedbateľné percento, ktoré je možné znížiť práve aplikáciou facility managementu.“

V nasledujúcich riadkoch sa pokúsime facility management, prostriedok na zníženie nákladov, vystopovať v oblastiach, ktoré so stavebníctvom bezprostredne súvisia. Začnime energetickou efektívnosťou a skončime vyššie nad zemou, odkiaľ sa tieto problémy javia tak trochu inak.

Potenciál energetických úspor

Firmy pôsobiace na Slovensku pojem energetická efektívnosť síce poznajú, energeticky efektívne projekty však nerealizujú. Problémom je slabá informovanosť. Až polovica z oslovených firiem nemá vypracovaný platný energetický audit.

Za najväčšie bariéry považujú nedostatok finančných zdrojov a dlhý čas návratnosti. Firmy nevyužívajú potenciál energetických úspor, znižujú tým svoju konkurencieschopnosť a dlhodobú udržateľnosť svojho biznisu. Celkový odhadovaný potenciál úspor v priemysle na Slovensku dosahuje až 340 miliónov eur ročne. To sú výsledky prieskumu spoločnosti SE Predaj, dcérskej spoločnosti Slovenských elektrární, ktoré realizovala v minulom roku medzi manažérmi firiem pôsobiacich na Slovensku.

„Realizácia energeticky efektívnych projektov je najjednoduchšou cestou, ako znížiť náklady na energie. Slovenské firmy nevyužívajú potenciál na zvýšenie svojej konkurencieschopnosti. Či už hovoríme o osvetlení, vykurovaní, chladení, zateplení budov, alebo optimalizácii technologických častí energetického systému. Najlacnejšia energia je tá, ktorú nespotrebujete, teda úspory a energeticky efektívny systém,“ hovoríMartin Kumpan, výkonný riaditeľ spoločnosti SE Predaj.

Základom je energetický audit

Základom na posúdenie stavu energetického systému je profesionálne spracovaný energetický audit. Z prieskumu vyplýva, že až 50 % oslovených firiem nemá spracovaný platný energetický audit. „Toto je smutná realita a primárne nie pre nás, ako spoločnosti ponúkajúcej energetické služby, ale pre samotné firmy. Neefektívnym využívaním energetických zdrojov si zbytočne znižujú svoju konkurencieschopnosť a zvyšujú náklady na energie, ktoré hrajú v ekonomike firiem podstatnú úlohu,“ konštatuje Martin Kumpan.

Z realizovaného prieskumu vyplýva, že za prekážku realizácie energeticky efektívnych riešení firmy najčastejšie označujú vysoké investičné náklady a dlhý čas návratnosti. „Dobrou správou je, že existujú možnosti, ako uskutočňovať tieto investície bez navyšovania vlastného kapitálu, bez štrukturálnych fondov alebo bankových úverov,“ uvádza Martin Kumpan. „Hovorím o financovaní projektov cez takzvaný EPC model, teda energetické služby s garantovanou úsporou, pri ktorom je vstupná investícia financovaná iba z budúcich úspor.“

Systémy podporujúce facility management

K najrozšírenejším systémom na podporu Facility, Property a Energetického manažmentu patrí aj informačný systém Chastia, ktorý je profesionálny CAFM (Computer Aided Facility Management) systém. Je určený najmä pre správcovské facility management spoločnosti, ktoré profesionálne spravujú nehnuteľnosti a tiež pre majiteľov nehnuteľností, ktorí chcú mať detailné informácie o prevádzke svojich nehnuteľností.

„Je vyvinutý prostredníctvom najnovších technológií, spája výhody databázových systémov a grafických systémov do jedného celku,“ hovorí v rozhovore pre ASB Ing. Igor Stanek, konateľ spoločnosti Chastia. „V mnohých prípadoch nestačí len textová alebo číselná informácia, ale je potrebná zároveň aj grafická informácia, keď podkladom sú DWG výkresy.

Takýmto prípadom môže byť napríklad umiestnenie technického zariadenia v budove alebo na určitom území, umiestnenie zamestnanca v budove, v organizačnej štruktúre spoločnosti atď. Výkresová dokumentácia je online prepojená s databázovými údajmi (objektmi) zariadení a je online synchronizovaná. Týmto sa výrazne znižuje čas potrebný na dohľadanie aktuálnej výkresovej dokumentácie na zlomky sekúnd. Informačný systém dokáže pokryť potreby správy rôznych typov nehnuteľností – administratívne budovy, hotely, nemocnice, obchodné priestory, obchodné centrá, priemyselné podniky, školy a pod.“

Modulárnosť

Uvedený systém je modulárny, čo umožňuje jeho postupné nasadenie s ohľadom na potreby každej spoločnosti. Základné moduly riešia rôzne  oblasti správy majetku – pasportizácia/ evidencia objektov, zariadení, ich lokalizácia v priestore, vo výkresovej dokumentácii, evidencia a správa elektronickej dokumentácie k spravovaným objektom a zariadeniam. Ďalej sú to odborné moduly, ktoré podrobne riešia ďalšie časti problematiky.

Technický facility management – sledovanie dodávateľov zariadení, záručných lehôt, plánovanie údržby (prehliadok, revízií a pod.) vzhľadom na legislatívne povinnosti, evidencia dodávateľov servisov, sledovanie opotrebenia objektov, zariadení a podobne. Ďalšou časťou technického facility managementu je profesionálne helpdeskové riešenie, ktoré umožňuje jednoducho zadávať a nahlasovať požiadavky na údržbu, servis, ohlasovať poruchy a následne jednoducho a prehľadne riešiť tieto požiadavky. Helpdeskové riešenie je často nápomocné pri optimalizácii vyťaženosti jednotlivých technických pracovníkov a správy objektov.

Energetický management – tieto moduly pomáhajú s jednoduchým sledovaním stavov na meradlách, prevádzkových spotrieb energií, klimatických podmienok a prostredníctvom efektívneho a automatizovaného reportingu pomáhajú so znižovaním energetickej náročnosti každého objektu. Sú pomôckou s rozpočítavaním nákladov za spotrebované energie alebo služby v objekte pre nájomníkov, oddelenia, resp. konkrétne priestory v objekte.

Property management – moduly, ktoré pomáhajú spoločnostiam jednoducho a prehľadne tvoriť, evidovať a sledovať nájomné zmluvy, jednoducho a automatizovane generovať faktúry, resp. ekonomické doklady vyplývajúce z nájomných zmlúv. V týchto moduloch je dôležitý reporting – automatické generovanie prehľadu nájomníkov (Rent Roll), tvorba a sledovanie čerpania budgetov, jednoduché sledovanie pohľadávok a tvorba upomienok, resp. penalizačných faktúr nájomníkom.

Pomoc pre developerov

Z hľadiska softvérovej podpory je Property management v súčasnosti veľmi podceňovaný. Väčšina spoločností využíva na podporu Property managementu údaje z účtovného softvéru a veľkého množstva excelovských tabuliek, ktoré sú často veľmi neprehľadné a, bohužiaľ, mnohokrát aj plné nepresných údajov. Fakturácia zvyčajne prebieha na úrovni v exceli, v lepšom prípade priamo v ekonomickom systéme. Tieto systémy však neumožňujú efektívnu správu nájomných zmlúv, štvorcových metrov a pod., a tak často dochádza k prácnej fakturácii a reportingu.

„Naše riešenie dokáže v tejto oblasti veľmi výrazne optimalizovať čas na správu nájomných zmlúv, čas na samotnú fakturáciu a tiež čas potrebný na pravidelnú prípravu reportov z oblasti Property managementu,“ približuje Igor Stanek. „Z našej skúsenosti je možné znížiť čas potrebný na vystavenie faktúr nájomníkom za nájom a prevádzkové náklady z niekoľkých dní na rádovo jednotky hodín.

Tieto doklady sú systémom automaticky generované a kontrolované priamo na základe nájomných zmlúv. Veľmi jednoducho je možné tieto doklady elektronicky podpísať a odoslať klientom. Príprava reportov je automatizovaná, to znamená, že čas potrebný na prípravu reportov sa výrazne zníži.“ A prečo je tento systém výhodný pre developerskú činnosť?

„Ako najväčší problém v dnešnej dobe vnímam to, že v momente výstavby objektov nie je pri nich prítomný facility manažér s potrebným softvérovým vybavením,“ odpovedá Igor Stanek. „Pri spúšťaní objektu do prevádzky tak má facility manažér veľmi ťažkú úlohu – zoznámiť sa s objektom a tiež začať s jeho plnohodnotnou správou.

Čas zaberie aj príprava údajov do informačného systému. Je to aj niekoľko týždňov, ba až mesiacov, čo by malo prebiehať ešte pred odovzdaním objektu facility manažérovi. Stretávame sa s rôznymi excelovskými podkladmi od objektov a zariadení, ktoré sú však často veľmi nepresné a neúplné. Neboli totiž zadávané do profesionálneho softvéru, ktorý by minimalizoval množstvo nepresností.“

Stavebníctvo očami dronov

„Keď rozum zostane nad niečím stáť, o to rýchlejšie sa potom rozbehne. Rozum, ktorý zostane stáť, je v poriadku, len si nesmie ľahnúť.“ Jeden z povestných citátov českého herca Jana Wericha, ktorý bral život okolo seba z veľkého nadhľadu prežitej múdrosti. Nadhľad potrebuje každá ľudská činnosť a nemala by obísť ani stavebníctvo.

Stačí vyletieť do výšky niekoľkých metrov nad zemský povrch a všetko sa zdá inakšie. Napríklad z perspektívy takého drona, ktorý je vlastne menším vrtuľníkom pilotovaným zo zeme. Všetko sa zrazu ukáže z iného uhla pohľadu, ktorý pomôže zainteresovaným – investorom, projektantom i správcom budov.

Spoločnosťou, ktorá sa už tri roky venuje implementácii dronov ako pomocníkov do rôznych priemyselných oblastí, je UAVONIC s. r. o. Ponúkajú svojim klientom UAV služby založené na technológii bezpilotných lietajúcich prostriedkov (Unmanned Aerial Vehicles). „Pre stavebníctvo môžu byť naše služby zaujímavé z viacerých dôvodov,“ hovorí pre ASB obchodný manažér Ondrej Sluka.

„Môžu podať informáciu stavbárovi o prebiehajúcej výstavbe, takisto developerovi, ktorý má záujem, aby stavba bola postavená, alebo aj správcovi nehnuteľnosti, ktorý má na starosti, aby stavba vykonávala danú funkciu. Naše služby môžeme poskytovať už od začiatku stavebného procesu, čiže už pri terénnych úpravách. Uskutočňujeme geodetické práce, kde sme schopní pomocou senzoriky a nášho know-how urobiť veľmi presné geodetické merania.

Veľkú výhodu to má najmä pri veľkých plochách, a to predovšetkým s ohľadom na úsporu nákladov a času potrebného na vykonanie merania. Naša činnosť nevylučuje klasickú geodetickú prácu, ale ju dopĺňa o pohľad zvrchu a zefektívňuje tak celý proces. Lietajúcimi zariadeniami minimalizujeme čas, ktorý je človek nutný stráviť na konkrétnej stavbe.“

Geodetické zameriavanie

Pri geodetickom zameriavaní plôch využíva spoločnosť kombináciu fotogrametrickej metódy a RTK meraní, vďaka ktorým sa dokáže vytvoriť 3D model terénu, povrchu, budov a iných objektov. Pomocou kalibrovaných kamier alebo laserových senzorov sa získavajú dáta, ktoré sa po spracovaní transformujú na veľké množstvo bodov, z ktorých sa vytvorí softvérová rekonštrukcia objektu. Meranie objemov a plôch pomocou dronov umožňuje napríklad inventarizáciu vonkajších veľkoplošných skladov.

Zozbierané letecké snímky sa ďalej spracovávajú v softvéri, ktorý vytvorí digitálny 3D model meraného materiálu s presným objemom. „Novým trendom v stavebníctve je aj 3D modelovanie objektov v rôznych fázach stavebného procesu,“ upozorňuje Ondrej Sluka. „Výstupom sú georeferencované 3D modely s presne stanovenými objemami a plochami, použiteľné napríklad ako podklad na fakturáciu alebo na porovnanie s projektovým zámerom.“

Spoločnosť UAVONIC čoraz viac oslovujú aj správcovia starších bytových domov a iných objektov, ktorí sa veľmi rýchlo a bezpečne môžu dozvedieť o technickom stave objektu a jeho prípadných chybách – či už termálnych, hydroizolačných, alebo aj konštrukčných.

„Aj keď máme najmä za ostatný rok v tejto oblasti veľký nárast objednávok, stále musíme učiť zákazníkov, čo im nová metóda prinesie a vytrvalo ich vzdelávame, ako náš prístup vlastne funguje,“ dodáva Ondrej Sluka.

„K našim najväčším výhodám patrí, že prostredníctvom leteckých vizuálných a termálnych inšpekcií skracujeme správcom budov čas pri identifikácii škôd a stavebných chýb. Fakt, že naša metóda je bezkontaktná a robí sa výlučne prostredníctvom bezpilotného zariadenia tiež minimalizuje riziko úrazu spojené s takýmto typom prác.“

Nelietaj príliš vysoko

Prirodzene, na služby bezpilotných lietajúcich zariadení treba mať aj licenciu na letecké práce a riadiť sa komplikovanými ustanovenimi od Ministerstva obrany SR (MO SR) z dôvodu snímkovania povrchu. V momente, keď sa snímky používajú komerčne, treba mať povolené lietanie a následne ich musí overiť MO SR, či tam nie sú utajované skutočnosti.

Pravda, nie je dron ako dron. V prvom rade musí byť registrovaný a zároveň poistený voči škode spôsobenej tretím osobám až do výšky milión eur. UAVONIC má 12 registrovaných dronov. „Veľkosť dronu záleží od veľkosti použitej senzoriky kamier,“ hovorí technický inžinier v tejto firme Ľubomír Sládek. „Zariadenie potrebuje batérie, pričom tie najvýkonnejšie už v súčasnosti zabezpečia, aby bol dron pol hodinu nepretržite vo vzduchu.

Pri prevádzke sa batérie pravidelne vymieňajú a opätovne nabíjajú.“ Bežný dron na elektrický pohonron môže teoreticky vyletieť až do výšky 4 km, potom už naň začínajú pôsobiť zákony fyziky. Oveľa viac ich však limituje platná legislatíva, ktorá veľmi prísne určuje, ako s dronom lietať. „Územie SR je zakreslené v špeciálnej mape, kde sú vyznačené sektory s letiskami a citlivé oblasti na faunu a flóru,“ približuje Ľubomír Sládek.

„Kritické je to napríklad pri letisku M. R. Štefánika v Bratislave, ako aj pri ďalších medzinárodných letiskách. Sú tam okruhy, kde sa môže vyletieť len do výšky 30 m a zároveň si musíme vypýtať povolenie od vedúceho letovej prevádzky a byť s ním v neustálom spojení. Mimo tejto kontrolnej zóny (CTR), čo je asi 30-kilometrový rádius, platí predpis, že môžete vyletieť do maximálnej výšky 120 m.

V tejto hladine by ste sa s dostatočnou rezervou nemali stretnúť so žiadnym lietadlom. Rýchlosť dronu môže byť až do 90 km/h, ale tá závisí od počasia. Obsluhujú ho dvaja technici: jeden sa venuje riadeniu, druhý práci s kamerou, pričom súčasne komunikuje s pilotom. Na drone je nainštalovaný držiak so stabilizáciou, prostredníctvom ktorého sa riadi kamera.

Celé pozemné vybavenie má dva monitory a dva ovládače.“ Akože to vravel Werich? Okrem iného aj v tom zmysle, že „čas má plné vrecko prekvapení.“ A bezpilotný pokus o lietanie takýmto prekvapením môže byť aj v tak exaktnej oblasti, akou je facility management v stavebníctve. Veď „človek môže robiť to, o čom sníva, ak je preto ochotný vynaložiť dostatočné množstvo energie.“

Nakoľko facility management z časovej perspektívy a v porovnaní s projektovou prípravou a výstavbou obsluhuje budovu najdlhšie, treba mu venovať pozornosť vo všetkých fázach prípravy stavby. Aj preto sa počas výkonu služieb facility managementu sa investorom oplatí byť otvorený novým možnostiam (spomenuté softvéry, ale aj ďalšie technické novinky), ktoré dokážu priniesť významné časové aj finančné úspory pri prevádzke budovy.

TEXT: ĽUDOVÍT PETRÁNSKY
FOTO: UAVONIC

Článok bol uverejnený v časopise ASB 5/2017.