Facility management prináša developerom pridanú hodnotu

Oblasti developmentu a facility managementu sú čoraz viac aj na Slovensku previazané spoločným záujmom – tým je naplnenie skutočných požiadaviek klientov. Kladenie dôrazu na potreby budúcich užívateľov sa v developerských zámeroch najintenzívnejšie projektuje cez hybné páky facility managementu. Prečo? Ak odpovieme slovami Andreja Lendela z developerskej spoločnosti Atlas Real, s. r. o., služby facility managementu sú pre developerov dôležité predovšetkým z hľadiska profesionálnych skúseností s prevádzkou obdobných stavieb. Facility manažéri sa vedia pozrieť na projekt z pohľadu budúceho vlastníka, respektíve prevádzkovateľa – či už z aspektu energetickej a funkčnej hospodárnosti, alebo dispozičného riešenia.

Partnerstvo už od projektovania
Jedným z podstatných výsledkov tejto spolupráce je aj vyššia pridaná hodnota objektu, pričom väčšina developerov si uvedomuje, že s týmto partnerstvom treba začať už pri projektovaní. Podľa Juraja Ondrášika zo spoločnosti Weon group, a. s., by produktom týchto úvah malo byť vytvorenie akejsi riadiacej jednotky budovy ako organizmu počas jej existencie.

„Často sa v budove mieša viac funkcií – prevádzok, z ktorých každá má nielen svoje individuálne požiadavky na manažment budovy ako celok, ale aj partikulárne požiadavky na jej koncepciu a prevádzku,“ pokračuje Juraj Ondrášik. „V niektorých prípadoch sú tieto funkcie – prevádzky doslova protikladné, no na druhej strane vzájomne tvoria synergický efekt. Práve správnou koncepciou projektu a nastavením optimálneho facility managementu možno dosiahnuť rovnováhu medzi týmito funkciami. Tak, aby vzájomné interakcie medzi nimi mali iba pozitívny vplyv na užívateľov.“

Aj preto sa mnohé developerské spoločnosti snažia v štádiu konceptu projektu a spracovania jeho výslednej dokumentácie vytvoriť optimálne podmienky pre výslednú efektivitu objektu počas celého jeho životného cyklu. Prípadne, ako hovorí Andrej Lendel, „už v prípravnej fáze docieliť takú realizáciu stavby, ktorá potrebuje minimálne množstvo nákladov na prevádzku a údržbu, je úsporná na energie a investície a je účelne dispozične navrhnutá – či už z pohľadu bezpečnosti a vkusu, alebo účelu.“

Od objavu po garancie
Facility management sa v uplynulom období stal doslova objavom pre slovenských investorov, čo zdôrazňuje aj Martin Bartolčič zo spoločnosti Geon, s. r. o., patriacej do skupiny Grunt, a. s. „Na začiatku developmentu bolo na Slovensku zvykom, že si každý zabezpečoval tieto služby in-house, t. j. vo vlastnej réžii. Ak si ich vôbec zabezpečil,“ hovorí Martin Bartolčič.  „Bolo to zložité a zväčša aj nákladnejšie riešenie. Príchod špecialistov v tejto oblasti – facility manažérov uľahčil tento proces. Na Slovensku v súčasnosti pôsobí pár veľkých hráčov, ktorí prišli spolu s nadnárodnými spoločnosťami. Rozsah a kvalita ich práce sú na vysokej úrovni, lebo sa tento biznis naučili robiť vo svojich materských krajinách. Okrem toho tu pôsobí aj niekoľko slovenských a českých firiem, ktoré majú vlastné skúsenosti z domáceho prostredia, a práve to je ich pridaná hodnota.“

Juraj Ondrášik je zase presvedčený, že facility management a development sú už aj u nás previazané čoraz silnejším putom. Tak ako development naberal čoraz vyššie obrátky, aj facility management zaznamenal svoje narastajúce uplatnenie. „Súčasne však už ubehol dostatočne dlhý čas na to, aby sa vyselektovali silní hráči aj v tomto segmente, a preto najmä väčšie spoločnosti, pôsobiace na slovenskom trhu, považujem za garanciu kvalitných služieb,“ zdôrazňuje Juraj Ondrášik. „Perspektíva týchto spoločností však bude záležať aj na ich flexibilite a schopnosti reagovať na trend výstavby súborov s rozmanitými funkciami a s vlastnými špecifikami.“

Niektoré developerské spoločnosti už majú vytvorené samostatné oddelenie facility managementu, ktoré sa stáva súčasťou projektu už pri jeho zrode. Patrí k nim aj Atlas Real, ktorý facility management aktívne zapája do jednotlivých fáz investičného procesu. „Jeho úloha sa začína už pred obdobím zrodu realizačného projektu a trvá až do obdobia, keď si objekt prevezme a zaujme miesto správcu objektu,“ približuje Andrej Lendel. „Má tak priestor zapojiť sa do vytvorenia modernej a funkčnej stavby, ktorá zabezpečí vhodné prostredie na prácu, bývanie a odpočinok.“

Facility manažér
Produkt developerského procesu je vždy výsledkom koordinovaného úsilia zúčastnených profesionálov, ktorých viceprezidentka Spoločnosti pre Facility management – IFMA SK Ing. Viera Somorová, PhD., označuje ako development tím. A práve v ňom sa popri tradičných účastníkoch – developer, architekt, dodávateľ, finančné inštitúcie, finálni užívatelia – v poslednom období objavuje aj osobnosť facility manažéra. Ten vie identifikovať a predvídať budúce prevádzkové rizikové faktory a súčasne môže pozitívne ovplyvňovať investičný proces stavebného objektu už pri tvorení investičného zámeru. Môže to byť z hľadiska prevádzky objektu, energetickej náročnosti riešení, umiestnenia a spôsobu vedenia, ovládania budúcich technológií atď.

Slovami Ing. Juraja Pekaroviča z IFMA SK, „facility manažér je riadiaci pracovník spoločnosti, zodpovedný za efektívne využívanie a správu nehnuteľností, ako aj za zabezpečenie poskytovania služieb ostatným pracovníkom spoločnosti. Osobnosť facility manažéra treba vnímať ako skutočného odborníka s dlhoročnými praktickými skúsenosťami a schopnosťou pružne reagovať a riešiť mnohé situácie, ktoré denne vznikajú v súvislosti so zabezpečovaním facility managementu v spoločnostiach.“

Martin Bartolčič hovorí dokonca o úlohe facility manažéra vo vzťahu k developerovi ako o kľúčovej, „pretože prináša svoje know-how, aby maximálne zefektívnil procesy a ušetril náklady. Mal by teda stáť pri zrode každého projektu a pripomienkovať projektovú dokumentáciu ihneď pri jej vzniku. Facility manažér by mal na základe vlastných skúseností navrhnúť opatrenia, ktoré by procesy zefektívnili, a to nielen z hľadiska nákladov na výstavbu projektu, ale najmä z hľadiska jeho následnej správy.“

S facility managementom však nepracuje len developerská spoločnosť, ale aj realitná kancelária. „Samozrejme, spolupracujeme pri nastavení podmienok kvalitného spravovania nehnuteľností, ako aj pri nastavení podmienok facility manažéra, respektíve facility spoločnosti,“ hovorí Peter Danihel z Bond Reality. „Už počas prípravného developerského procesu dbáme na vhodný výber ľudí na jednotlivé posty, ktorí so svojimi skúsenosťami a referenciami z minulosti aktívne pôsobia od začiatku do konca výstavby. Našou snahou je viesť produktívny dialóg medzi architektom a developerom, pričom sledujeme, čo bude so samotnou stavbou v budúcnosti. To znamená, že nás zaujíma, aká je energetická náročnosť danej budovy, a teda aj prevádzkové náklady.“

Development a facility management sú pomaly, ale isto aj na Slovensku spojené nádoby. V závislosti od rastu developmentu na Slovensku sa priamo úmerne rozvíja aj potreba služieb facility managementu. Je len logické, že v najbližšom období, keď sa očakáva spomalenie rastu v oblasti stavebníctva a bude sa klásť dôraz na úspory, bude význam týchto služieb narastať.

Ľudo Petránsky
Foto: Martin Varholík, Atlas Real, Grunt, WEON