Facility management v procese projektovania budovy

Žijeme v časoch, keď sa azda najviac skloňuje slovo kríza. Prejavuje sa takmer vo všetkých oblastiach hospodárskeho života, no najmä v oblasti realít. Sme svedkami toho, ako sa na trhu nehnuteľností zvádza boj o zákazníka. Veľké investorské a developerské firmy v konkurenčnom boji ponúkajú budovy (a to nielen na bývanie, ale i administratívne) za nižšie ceny ako pred jedným alebo dvoma rokmi v snahe tieto nehnuteľnosti predať alebo prenajať. Významnú úlohu pritom pre zákazníka zohráva nielen nákupná cena, ale i náklady na prevádzku budovy.

Úvod
Výšku prevádzkových nákladov možno eliminovať aplikáciou facility managementu v etape užívania – prevádzky stavby. Nesporným prínosom pre efektívnosť a hospodárnosť prevádzky je uplatnenie skúseností facility manažéra už v etape projektovania budovy. Je to najdôležitejšia etapa celého investorského/developerského procesu. V nej vzniká hlavná idea projektu budovy – investičný zámer na základe reálnych podmienok a skúseností investora/developera, architekta, ale aj facility manažéra.

Investičný proces
V investičnom procese (v etape projektovania budovy), pri tvorbe budúcej podoby stavby, vystupujú tri hlavné subjekty:

• investor/developer – je líder, ktorý má zodpovedné postavenie a hlavné slovo pri riadení celého investorského/developerského procesu. Investori/developeri sú v podstate inovatívne osoby, ktoré pracujú s rozsiahlym tímom profesionálov;
• architekt/projektant – má významné postavenie. Architekt je predovšetkým autorom návrhu budovy, projektant je autorom jej materiálovo-konštrukčného riešenia. Stvárnenie myšlienky investora/developera do konkrétnej podoby budovy je zdĺhavý proces. Investor/developer, ale i budúci užívatelia majú svoje ideálne predstavy a očakávania týkajúce sa stavebného objektu, jeho funkcie a toho, ako by mala budova vyzerať. Investor/developer očakáva realizovanie stavebného objektu s možnosťou flexibility vnútorných priestorov a s primerane nízkymi investičnými nákladmi. Predstavy budúcich užívateľov sa sústreďujú hlavne na vnútorný priestor, ktorý by mal v plnej miere spĺňať ich požiadavky na prijateľné nájomné (na trhu nehnuteľností), resp. na optimálne prevádzkové náklady, či už z energetického hľadiska alebo z hľadiska údržby. Tieto náklady totiž percentuálne najviac ovplyvňujú celkovú výšku nákladov na prevádzku budovy;
• facility manažér – má dostatočnú prax a rozsiahle vedomosti o prevádzke budovy. Pre investora/developera ako budúceho majiteľa budovy facility manažér predstavuje odborníka, ktorý vie identifikovať a predvídať prevádzkové rizikové faktory. Môže pozitívne ovplyvňovať vytváranie investičného zámeru stavebného objektu či už z hľadiska prevádzky, alebo logistiky objektu, energetickej náročnosti riešení, umiestnenia a spôsobu vedenia a ovládania budúcich technológií, rozvodov, budúcej komplikovanosti výmeny niektorých prvkov a ďalších technických problémov. Pri návrhu povrchov vie kvalifikovane posúdiť prevádzkové a technologické požiadavky na údržbu [1].

Spolupráca investora/developera, architekta a facility manažéra
Konkurencieschopnosť znamená pre investorskú/developerskú firmu, ktorá je vlastníkom stavebného objektu, hlavne uspokojiť požiadavky budúcich užívateľov pri užívaní budovy. Vo fáze používania napr. administratívnej budovy je nevyhnutné flexibilne reagovať na:

• meniace sa požiadavky užívateľov na zmenu pracovného prostredia – jednou z najdôležitejších stratégií v biznise pre firmy, ktoré majú prenajaté priestory v stavebnom objekte, je možnosť zmeny priestoru tak, aby firma bola maximálne funkčná,
• zmeny v makroekonomickom prostredí (dane, ceny energií atď.), ktoré následne môžu mať vplyv na výšku prevádzkových nákladov.

Trhové riziká možno minimalizovať naprojektovaním stavebného objektu, ktorý vo fáze prevádzky:

• bude poskytovať variabilné priestory vyhovujúce meniacim sa požiadavkám vyvíjajúceho sa trhu nehnuteľností,
• umožní minimalizovať prevádzkové náklady, náklady na údržbu, opravy, rekonštrukciu a inováciu budovy.

Projektová fáza sa začína po výbere generálneho projektanta stavebného objektu buď po uzatvorení zmlúv s budúcimi užívateľmi stavebného objektu, alebo ak investor/developer uzavrel dohodu o budúcej kúpe stavebného objektu. V tejto etape sa formuje budúca podoba stavebného objektu, čiže nielen jeho estetická podoba, ale aj materiálovo-konštrukčné riešenie, dispozičné riešenie budovy, t. j. to, čo facility manažér po celý čas užívania stavebného objektu spravuje. Architekt v tejto fáze vypracúva varianty riešení architektonického konceptu budúceho stavebného objektu a jeho finálnej podoby a projektant na základe vybraného variantu navrhuje materiálovo-konštrukčné riešenie budovy. Prítomnosť facility manažéra je potrebná predovšetkým preto, aby na základe svojich skúseností formuloval podmienky racionalizácie prevádzky v etape tvorby investičného zámeru.

Cieľom spolupráce investora/developera, architekta a facility manažéra by malo byť vytvorenie stavebného objektu (objektov) s vysokou úžitkovou hodnotou a optimálnymi prevádzkovými nákladmi.

Úžitkovosť stavebného objektu možno chápať z hľadiska:

• investora/developera – ako optimálnu mieru zisku v pomere k nákladom,
• užívateľa – ako splnenie požiadavky na vytvorenie optimálneho pracovného prostredia s následnou flexibilitou, zodpovedajúcou jeho meniacim sa požiadavkám na priestor.

Konkrétnym príkladom spolupráce developera a architekta s facility manažérom môže byť projekt APOLLO Business Center v Bratislave. Developerská firma HB Reavis vybudovala na základe predchádzajúcich skúseností s prevádzkou iného objektu zábavno-nákupné centrum Aupark. Zabezpečenie väčšiny služieb v tomto objekte vykonávajú dve firmy, ktorých hlavnou činnosťou je poskytovanie servisu facility managementu. Developerská firma ich na základe dobrej spolupráce oslovila pri tvorbe architektonického návrhu objektu APOLLO. Zohľadnila ich pripomienky k ochrane objektu z hľadiska bezpečnosti, k technickej správe (čistiace práce a čistiaca technológia), k servisu výťahov alebo k odvozu odpadu. Vznikol tak stavebný objekt, ktorý poskytuje vysoký štandard a kvalitu ponúkaných služieb, predovšetkým však variabilitu a flexibilitu kancelárskych priestorov.

Záver
Facility manažér nie je konkurentom alebo oponentom architekta ani investora/developera, ale ich partnerom, ktorý vo fáze vzniku projektu môže ekonomicky a operatívne vyvíjať odporúčané individuál­ne verzie a prezentovať ich klady a zápory. Vedúce postavenie v projektovej fáze pri navrhovaní architektonického riešenia má však architekt, kým finálne rozhodnu­tie je vždy na investorovi/developerovi.

Príspevok bol spracovaný v rámci grantovej výskumnej úlohy VEGA 1/0813/08 Uplatnenie metódy facility managementu pri modelovaní nákladov údržby a opráv stavebného objektu.

doc. Ing. Viera Somorová, PhD.
Foto: Dano Veselský

Autorka pôsobí na Katedre technológie stavieb Stavebnej fakulty STU v Bratislave.

Literatúra
1. Štrup, O.: Spolupráce s architekty z pohledu facility manažera. In: Facility management news, 2004, č. 2.
2. Miles, M. E., Berens, G., Weiss, M. A.: Real Estate Development – Principles and Process, 3rd ed. Washington, D. C.: Urban Land Institute, 2000.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.