bytovy dom

Facility management ako vรฝznamnรฝ faktor skvalitnenia sprรกvy bytovรฝch domov

Partneri sekcie:

Ako ฤo najefektรญvnejลกie zabezpeฤiลฅ vรฝkon nevyhnutnรฝch ฤinnostรญ pre bezproblรฉmovรบ prevรกdzku bytovรฉho domu?

Komplexnรก sprรกva budov je zodpovednรก a nรกroฤnรก รบloha. Neฤพahkรบ situรกciu majรบ v sรบฤasnosti predovลกetkรฝm sprรกvcovia najmรค starลกรญch bytovรฝch domov, ktorรญ sa trรกpia so zastaranรฝm bytovรฝm fondom, havarijnรฝm stavom rozvodov, tepelnรฝmi stratami budov, nรกkladmi za kรบrenie a nedostatkom finanฤnรฝch prostriedkov vo fonde prevรกdzky, รบdrลพby a oprรกv.

Sprรกva a รบdrลพba bytovรฝch domov predstavuje zaistenie ลกirokej ลกkรกly ฤinnostรญ spojenรฝch s prevรกdzkou bytovรฝch domov. Jednou z moลพnostรญ skvalitnenia sprรกvy bytovรฝch domov je pre sprรกvcovskรฉ organizรกcie aplikรกcia facility managementu do riadenia tรฝchto ฤinnostรญ, t. j. zavedenie urฤitรฉho systรฉmu do sprรกvy bytovรฝch domov.

Kvalita v sprรกve a รบdrลพbe

Komplexnรก sprรกva bytovรฝch domov zahล•ลˆa ลกirokรบ ลกkรกlu ลกpecifickรฝch a odbornรฝch ฤinnostรญ. Sprรกvu bytovรฝch domov vลกak zabezpeฤujรบ vรคฤลกinou malรฉ firmy, ktorรฉ nie sรบ schopnรฉ zabezpeฤiลฅ vลกetky ฤinnosti spojenรฉ s prevรกdzkou bytovรฉho domu vlastnรฝmi pracovnรญkmi. Preto ich vรคฤลกina sprรกvcovskรฝch spoloฤnostรญ realizuje subdodรกvateฤพskรฝm spรดsobom.

Zabezpeฤenie tรฝchto ฤinnostรญ v poลพadovanej kvalite vลกak moลพno docieliลฅ aplikรกciou facility managementu โ€“ outsourcingom. Outsourcing v sprรกve bytovรฉho domu predstavuje systรฉmovรฉ zabezpeฤenie ฤinnostรญ, ktorรฉ sรบ spojenรฉ s jeho prevรกdzkou (obr. 1).

Zdroj: autori

ฤŒo je outsourcing?

Termรญn vznikol spojenรญm skratiek anglickรฝch slov OUTside reSOURCe usING, ฤo v preklade znamenรก vyuลพรญvanie vonkajลกรญch zdrojov. Je to v podstate zabezpeฤenie podpornรฝch ฤinnostรญ organizรกcie โ€“ klienta externou firmou, tzv. poskytovateฤพom [1]. Teda v procese outsourcingu vystupujรบ dva subjekty, a to klient a poskytovateฤพ.

Cieฤพom uลพรญvateฤพov bytovรฝch domov je bezproblรฉmovรฉ bรฝvanie, ktorรฉ je podmienenรฉ bezporuchovou prevรกdzkou.

V sprรกve bytovรฝch domov sรบ podpornรฉ ฤinnosti vลกetky ฤinnosti, ktorรฉ sa tรฝkajรบ prevรกdzky bytovรฉho domu. Klienti, t. j. tรญ, ktorรญ poลพadujรบ, aby sa ฤinnosti, nevyhnutnรฉ na plynulรฉ fungovanie bytovรฉho domu, vykonรกvali v poลพadovanej kvalite, sรบ vlastnรญci bytov a nebytovรฝch priestorov.

V mene vlastnรญkov v procese outsourcingu vystupuje sprรกvca alebo predseda spoloฤenstva vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov, ktorรฝ zabezpeฤuje vรฝber poskytovateฤพa na urฤitรบ ฤinnosลฅ, ktorรก sa tรฝka prevรกdzky bytovรฉho domu. Poskytovateฤพom je potom subdodรกvateฤพskรก firma, ktorรก zabezpeฤuje poลพadovanรฉ ฤinnosti.

Medzi podpornรฉ ฤinnosti spojenรฉ so sprรกvou bytovรฝch domov, ktorรฉ sรบ potrebnรฉ na zabezpeฤenie bezproblรฉmovej prevรกdzky bytovรฉho domu, patrรญ: ยƒ

  • รบdrลพba stavebnรฝch ฤastรญ bytovรฉho domu; ยƒ
  • รบdrลพba technickรฝch zariadenรญ inลกtalovanรฝch v bytovom dome;
  • havarijnรก sluลพba;
  • upratovanie interiรฉru a exteriรฉru (zimnรก รบdrลพba); ยƒ
  • deratizรกcia; ยƒ
  • sprรกva energetickรฝch zdrojov; ยƒ
  • odpadovรฉ hospodรกrstvo; ยƒ
  • bezpeฤnosลฅ (kamerovรฉ a poลพiarne zabezpeฤenie) atฤ.

Tieto ฤinnosti pre vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov (klientov) zabezpeฤuje sprรกvca, ktorรฝ na jednotlivรฉ ฤinnosti oslovuje ฤalลกรญch poskytovateฤพov โ€“ ลกpecialistov na vykonรกvanie danรฝch ฤinnostรญ, teda realizuje vรฝber poskytovateฤพa (obr. 2).

Vรฝznamnรฝm faktorom na stanovenie kvality pri vรฝbere poskytovateฤพov je presnรฉ definovanie ฤinnosti, ktorรบ bude poskytovateฤพ zabezpeฤovaลฅ. ฤŒinnosลฅ โ€“ proces definujeme v procesnom liste. Vรฝber poskytovateฤพa โ€“ subdodรกvateฤพa sa musรญ realizovaลฅ na zรกklade kritรฉriรญ, ktorรฝmi sรบ predovลกetkรฝm cena za poskytovanรบ sluลพbu, ฤalej referencie, garancie (vรฝลกka poistenia na danรบ ฤinnosลฅ) atฤ. ฤŽalลกรญm krokom je podpรญsanie zmluvy.

Je samozrejmรฉ, ลพe v priebehu poskytovania sluลพby treba hodnotiลฅ kvalitu ฤinnostรญ โ€“ procesov. K tomu slรบลพia vรฝkonovรฉ ukazovatele kvality โ€“ KPI (Key performance indicators). Sรบ urฤenรฉ na priebeลพnรบ kontrolu realizovanรฝch ฤinnostรญ.

Zdroj: autori

 

Procesnรฝ list โ€“ prรญklad

Procesnรฉ listy spolu s meranรญm รบrovne kvality majรบ vรฝznamnรบ รบlohu v procese skvalitnenia sluลพieb na zabezpeฤenie ฤinnostรญ, ktorรฉ sa tรฝkajรบ sprรกvy bytovรฉho domu pri subdodรกvateฤพskom systรฉme ich zabezpeฤenia. Sprรกvcovskรก organizรกcia stanovรญ v procesnom liste pre รบdrลพbu:

  • ยƒpredmet procesu, kde presne ลกpecifikuje zariadenie (napr. pre vykurovacie zariadenia ฤerpadlรก, vykurovacie telesรก atฤ.), ktorรฉ podlieha รบdrลพbe; ยƒ
  • poลพadovanรบ odbornรบ spรดsobilosลฅ na vรฝkon prรกc โ€“ napr. poลพadovanรฉ ลกkolenia pracovnรญkov รบdrลพby, odbornรฉ skรบลกky atฤ.;
  • prรญsluลกnรฉ normy a predpisy v sรบvislosti s รบdrลพbou; ยƒ
  • urฤenie frekvencie danej รบdrลพby โ€“ ako ฤasto treba รบdrลพbu vykonรกvaลฅ;
  • podrobnรฝ opis procesu pre jednotlivรฉ zariadenia, t. j. akรก by mala byลฅ kontrola a pri zistenรญ odchรฝlky aj nรกslednรก รบdrลพba (napr. potrubia: kontrola tesnosti vykurovacej sรบstavy โ€“ 1-krรกt roฤne, kontrola poลกkodenia tepelnej izolรกcie 2-krรกt roฤne atฤ.); ยƒ
  • meranie vรฝkonu a kvality โ€“ mernรฉ jednotky na meranie vรฝkonu (napr. vรฝskyt poruchovosti zariadenia) a kฤพรบฤovรฉ vรฝkonnostnรฉ ukazovatele KPI. Tieto slรบลพia tak na priebeลพnรบ kontrolu รบdrลพby zariadenรญ, ako aj na vyhodnotenie jej kvality.

Vรฝkonovรฉ ukazovatele kvality (KPI)

V zmysle STN EN 15221-3: 2012 Facility management. ฤŒasลฅ 3: Nรกvod na kvalitu vo facility managemente bol vรฝkonovรฝ ukazovateฤพ kvality (KPI) definovanรฝ ako โ€žmiera, ktorรก poskytuje podstatnรฉ informรกcie o plnenรญ dodรกvky sluลพieb facility managementuโ€œ.

Slรบลพi teda na priebeลพnรบ kontrolu kvality vykonanej ฤinnosti. Kritรฉriami merania รบdrลพby vykurovacรญch zariadenรญ mรดลพu byลฅ: ยƒ

  • fyzickรฝ dรดkaz o tom, ลพe sa prรกca vykonala; ยƒ
  • kvalita odovzdanej prรกce; ยƒ
  • presnรก technickรก realizรกcia;
  • mnoลพstvo sลฅaลพnostรญ od klienta/vlastnรญkov; ยƒ
  • pozitรญvne ohlasy a nรกvrhy; ยƒ
  • schopnosลฅ v dohodnutom termรญne vykonaลฅ objednanรบ ฤinnosลฅ atฤ.

Prรญklad stanovenia stupnice KPI na รบdrลพbu vykurovacรญch zariadenรญ: ยƒ

  • 3 (nadลกtandardne) โ€“ sprรกvcovskรก organizรกcia mรดลพe navrhnรบลฅ prรฉmiu alebo bonifikรกciu subdodรกvateฤพovi โ€“ poskytovateฤพovi รบdrลพby vykurovacรญch zariadenรญ; ยƒ
  • 2 (ลกtandardne) โ€“ hodnotenie vyjadruje stav, ktorรฝ poลพaduje sprรกvcovskรก organizรกcia v rรกmci zmluvy o รบrovni poลพadovanรฝch ฤinnostรญ; ยƒ
  • 1 (akceptovateฤพne) โ€“ sprรกvcovskรก organizรกcia mรดลพe navrhnรบลฅ penalizรกciu poskytovateฤพa; ยƒ
  • 0 (รบplne nedostaฤuje) โ€“ รบroveลˆ kvality รบdrลพby vykurovacรญch zariadenรญ nie je akceptovateฤพnรก. Dosahy sรบ takรฉ, ลพe oprรกvลˆujรบ sprรกvcovskรบ organizรกciu na okamลพitรฉ rokovanie o nรกprave (ฤi uลพ k zmene systรฉmu รบdrลพby, alebo k vรฝpovedi โ€“ zruลกenie zmluvy s poskytovateฤพom atฤ.) [2].

Sรบstava kritรฉriรญ

Pod kritรฉriom sa rozumie hฤพadisko alebo meradlo pri hodnotenรญ ponรบk od poskytovateฤพov. Mรดลพu nimi byลฅ: ยƒ

  • celkovรฉ nรกklady na ฤinnosลฅ outsourcingu;

Pri pravidelnej realizรกcii, napr. รบdrลพby, poskytovatelia urฤujรบ celkovรฉ nรกklady na zรกklade ลกtandardov jednotlivรฝch ฤinnostรญ, z neho stanovenรฉho odhadu poฤtu hodรญn potrebnรฝch na zabezpeฤenie ฤinnosti a hodinovรบ sadzbu. Hodinovรก sadzba je individuรกlna pre kaลพdรฉho poskytovateฤพa.

ฤŽalลกรญm variantom mรดลพe byลฅ stanovenie ceny na zรกklade typov zariadenรญ, ktorรฉ sรบ predmetom dodรกvanej sluลพby. Pri pravidelnej รบdrลพbe poskytovatelia stanovia cenu podฤพa typov zariadenรญ. Postupujรบ v zmysle nรกvodov pre technickรฉ zariadenia (kotly, vรฝลฅahy atฤ.), t. j. podฤพa nรกvodu odvodia mnoลพstvo hodรญn na pravidelnรบ รบdrลพbu, ktorรฉ ocenia v zmysle vnรบtroorganizaฤnรฝch hodinovรฝch sadzieb na รบdrลพbu zariadenรญ. ยƒ

  • licencie, osvedฤenia a povolenia na vykonรกvanie ฤinnosti formou outsourcingu, garancie;

Poskytovateฤพ sluลพieb facility managementu je pri svojej ฤinnosti povinnรฝ dodrลพiavaลฅ prรกvne normy a predpisy, ktorรฉ s ฤinnosลฅou sรบvisia. Zodpovedรก za uskutoฤnenรฉ ฤinnosti v zmluvne stanovenรฝch termรญnoch, resp. v zรกruฤnej lehote stanovenej prรกvnou normou.

Poskytovateฤพ musรญ zaruฤiลฅ, ลพe jeho ฤinnosลฅ, pouลพitรฉ materiรกly ฤi vรฝrobky sรบ ลกetrnรฉ k ลพivotnรฉmu prostrediu a nie sรบ zdraviu ลกkodlivรฉ. Dรดleลพitรฝ je rozsah poistnรฉho krytia za priame a nepriame straty spรดsobenรฉ pracovnรญkmi poskytovateฤพa a jeho vรฝลกka, ako aj poistnรฉ podmienky a postupy. Klient si mรดลพe vyลพiadaลฅ kรณpie poistnรฝch zmlรบv.

  • ยƒreferencie.

Pri tomto kritรฉriu je podstatnรฉ, koฤพko klientov โ€“ bytovรฝch domov mรก poskytovateฤพ vo svojom portfรณliu. Po vรฝbere poskytovateฤพa je dรดleลพitรฉ overiลฅ si kvalitu poskytovanรฝch sluลพieb od uvedenรฝch klientov.

Vรฝber poskytovateฤพa

Vรฝznamnรฝm faktorom podmieลˆujรบcim kvalitu je vรฝber poskytovateฤพa sluลพieb facility managementu na zรกklade ponรบk poskytovateฤพov (obr. 3). Klient โ€“ sprรกvca vypracuje procesnรฝ list na ฤinnosลฅ, ktorรบ mรก poskytovateฤพ realizovaลฅ, a kritรฉriรก, ktorรฉ povaลพuje za dรดleลพitรฉ na vรฝber poskytovateฤพa. Procesnรฝ list a kritรฉriรก sรบ podkladom na vypracovanie ponรบk poskytovateฤพmi.

V ponukรกch poskytovatelia definujรบ klientom โ€“ sprรกvcom zadanรฉ kritรฉriรก, t. j. uvedรบ cenu budรบcich poskytovanรฝch ฤinnostรญ, vรฝลกku poistnej zmluvy, referencie atฤ. V rozhodovacom procese klient โ€“ sprรกvca vyberie poskytovateฤพa a po odsรบhlasenรญ vlastnรญkmi s nรญm uzavrie zmluvu.

Zdroj: autori

ฤŒo ponรบka facility management?

Cieฤพom uลพรญvateฤพov bytovรฝch domov je bezproblรฉmovรฉ bรฝvanie, ktorรฉ je podmienenรฉ bezporuchovou prevรกdzkou. Tรบ zaisลฅuje pravidelnรก a kvalitnรก sprรกva bytovรฉho domu. Efektรญvnu a kvalitnรบ sprรกvu moลพno docieliลฅ aplikovanรญm facility managementu.

Metรณda facility managementu umoลพลˆuje sprรกvcovi poskytovaลฅ kvalitnรฉ sluลพby uลพรญvateฤพom bytov (nรกjomnรญkom alebo vlastnรญkom) pri รบdrลพbe bytovรฝch domov a v ฤalลกรญch oblastiach, ktorรฉ sรบvisia so sprรกvou bytovรฝch domov.

Pre sprรกvcovskรบ organizรกciu poskytuje facility management podmienky na systรฉmovรฝ prรญstup k riadeniu, teda umoลพลˆuje jednotnรบ formu riadenia vลกetkรฝch ฤinnostรญ, ktorรฉ sa tรฝkajรบ sprรกvy bytovรฝch domov.

Literatรบra:

1. Somorovรก, V.: Facility management. Praha : Powerprint, 2014. ISBN 978-80-7431-141-3.
2. ล trup, O.: KPI jako nรกstroj ล™รญzenรญ kvality provozu a รบdrลพby. In: Zbornรญk z konferencie Vykurovanie 2008. Tatranskรฉ Matliare, marec 2008.

doc. Ing. Viera Somorovรก, PhD., Ing. Richard Matรบลกek, PhD.

ฤŒlรกnok bol publikovanรฝ v ฤasopise Sprรกva budov 01/2021.