Financovanie obnovy bytového domu

Obnova bytového domu, realizovaná raz za niekoľko desiatok rokov, predstavuje väčšinou najväčšiu spoločnú investíciu vlastníkov bytov počas životnosti budovy. Preto nie je prekvapením, že jej výške venujú majitelia bytov veľkú pozornosť.

Skúsenosti hovoria, že „optimalizácia“ nákladov na obnovu je často predpokladom schválenia investičného zámeru na schôdzi vlastníkov, ale rovnako často k nej dochádza aj na úkor výslednej kvality a efektu. V tomto príspevku sa budeme venovať vzťahu financovania, investičnej náročnosti, výslednej kvality a prínosov obnovy bytových domov. Skromnou ambíciou príspevku je hľadať argumenty, ktoré pomôžu presunúť pozornosť vlastníkov bytov od otázky, „koľko to bude stáť“, k otázke, „ako sa nám tu bude bývať.“

Oplatí sa čakať na výhodný úver?

Významný pozitívny vplyv na realizáciu obnovy bytových domov na Slovensku zohráva Štátny fond rozvoja bývania. Dlhodobo poskytuje na tento účel výhodné úvery a znižovaním úrokovej miery podľa počtu realizovaných opatrení motivuje k celkovej obnove. Žiaľ, jeho rozpočtové možnosti neumožňujú pokryť celý dopyt. Z rôznych dôvodov v danom roku nezískajú úver ŠFRB projekty v hodnote niekoľko desiatok miliónov €. Časť z nich, odhadom 100 až 150 projektov v hodnote 15 až 30 miliónov €, sa rozhodne počkať a pokúsiť sa o získanie úveru ŠFRB v nasledujúcom roku. Známe sú aj prípady, keď bytový dom z tohto dôvodu odkladá obnovu dva alebo tri roky. Takéto rozhodnutie však nemusí byť vždy výhodné. Prehliada totiž skutočnosť, že odkladanie obnovy znamená náklady navyše v podobe nerealizovaných úspor nákladov na vykurovanie.

Ako dlho má teda zmysel čakať a obnovu odkladať? Odpoveď na túto otázku budeme hľadať na príklade obnovy bytového domu stavebnej sústavy P1.14 BA, ktorú podrobne analyzovala vo svojej práci Ing. Jana Kmeťková. Tabuľky 1 až 3 uvádzajú potrebné vstupné dáta a metodiku stanovenia obdobia, dokedy je efektívne odkladať obnovu s cieľom získať výhodnejší úver. Pri financovaní obnovy menej výhodným, ale okamžite dostupným úverom sa zvyšuje „preplatenie“ úveru. Túto hodnotu je však potrebné porovnávať s nákladmi na vykurovanie, ktoré bytový dom počas čakania na výhodnejší úver neušetrí. V prípade bytového domu, ktorý sme na túto jednoduchú analýzu použili, teda vychádza, že efektívne je odkladať obnovu maximálne 7 až 15 mesiacov v závislosti od úrokových sadzieb porovnávaných úverov.

Toto obdobie „čakania, ktoré stojí za to“, sa však samozrejme skracuje pri zmene niektorých uvažovaných premenných. Zníženie financovania úverom ŠFRB v alternatíve 1 alebo zvýšenie financovania z vlastného kapitálu (fondu opráv) v alternatíve 2 dodatočne znevýhodňuje stratégiu čakania. Zahrnutie časovej hodnoty peňazí do výpočtu by rovnako posunulo výsledky smerom k skoršej realizácii obnovy (rovnaké percentuálne znehodnotenie peňazí sa prejaví väčšou mierou na znížení celkovej zaplatenej sumy pri financovaní cez komerčný úver v alternatíve 2).

Vyššia investícia do opatrení ovplyvní výšku úspor

Diskusia o výške investície má často dosah aj na úroveň opatrení, ktoré majú vplyv na výslednú energetickú hospodárnosť budovy. Hovoríme väčšinou o hrúbke tepelnej izolácie, tepelnoizolačných vlastnostiach otvorových konštrukcií, výmene a zateplení rozvodov alebo vyregulovaní systému. Práve spojitosť medzi výškou investície a výslednými prevádzkovými nákladmi sa často ignoruje. Toto prepojenie môžeme skúmať na príklade rovnakého bytového domu ako v predchádzajúcej časti. Použijeme tiež rovnaké alternatívy financovania a pre jednoduchosť iba vyššiu úroveň úrokových sadzieb.

Ako vidieť z prepočtov v tabuľkách 4 až 6, variant 2, ktorý predstavuje ambicióznejšie riešenia z hľadiska energetickej hospodárnosti budovy, je o približne 50-tisíc € drahší, čo predstavuje približne 12 % zvýšenie investičných nákladov oproti variantu 1. Tomu zodpovedajú aj rozdiely vo výške ročnej splátky úverového financovania. Variant 1 a 2 však vedú aj k rozdielnym úsporám na nákladoch na vykurovanie. Preto súčet ročných nákladov na splátku úverov a vykurovanie vychádza výhodnejšie (hoci len o málo) pri variante 2, ktorý bezpochyby obyvateľom poskytuje vyššiu tepelnú pohodu a po splatení úverov aj citeľne väčšiu úsporu (približne o štvrtinu) nákladov na vykurovanie.

Opatrenia s vplyvom na budúce náklady na opravy a údržbu

Ďalšou kategóriou investícií, ktorých výška býva predmetom diskusií, sú tie, ktoré neprinášajú ľahko kvantifikovateľnú úsporu nákladov, ale znižujú potrebu budúcich opráv a údržby. Príkladom je použitie antikorových prvkov, napríklad na zábradlia, ktoré v podstate eliminuje potrebu pravidelných náterov a inej údržby. Podobne cenovo výhodný výťah, pri ktorom sa môže stať, že nebude celkom plniť svoju funkciu pre opakované poruchy a prinesie zvýšené výdavky na opravu. Patria sem aj riešenia, ktoré si vyžadujú vynikajúcu technologickú disciplínu pri zhotovení (riziko nekvalitného vyhotovenia je teda vyššie), je však možné nahradiť ich aspoň rovnako dobrým, ale jednoduchším alternatívnym riešením. Pri týchto opatreniach je potrebné pozerať sa nielen na rozdiel v obstarávacej cene. Ako ukazujú tabuľky 7 až 9, 30 % rozdiel v cene opatrenia, ktoré by pravdepodobne tvorilo významnú časť celkového rozpočtu obnovy danej budovy, predstavuje iba 2 až 4 € navyše v mesačnej splátke rozpočítanej na jeden byt.

Iné investície

Samostatnou kapitolou sú investície, ktoré sa zatiaľ na Slovensku vnímajú ako istá forma luxusu. Typickým príkladom je mechanické vetranie s rekuperáciou tepla. Prináša dodatočné úspory na vykurovaní, ale aj „nepríjemnosti“ pri inštalácii a čiastočne pri pravidelnej údržbe (zásah do bytov). Aj preto sa asi zabúda na fakt, že ďalšia šanca inštalovať systém vetrania príde až o 20-30 rokov. Ignoruje sa aj skutočnosť, že v obnovených bytových domoch je prakticky nemožné udržať koncentráciu CO₂ na prijateľnej úrovni len vetraním oknami. Prínos vetrania je pritom zásadný z hľadiska kvality bývania a jeho inštalácia by dokázala ešte viac zvýšiť hodnotu obnovených bytových domov na realitnom trhu.

Ako na to?

Uvedené prepočty a úvahy je, samozrejme, potrebné aplikovať individuálne na konkrétny bytový dom. Na to slúži predprojektová štúdia, ktorá obsahuje diagnostiku bytového domu, energetický audit, projektové energetické hodnotenie, plánovanie investičných nákladov so zohľadnením životnosti opatrení a ich nárokov z hľadiska opráv a údržby, ale aj analýza a návrh vhodného financovania obnovy. Až na základe takejto dôslednej prípravy možno na schôdzi vlastníkov diskutovať a rozhodovať o variantoch obnovy bytového domu. Nemenej dôležité je venovať pozornosť kvalitnej realizácii obnovy. Výber vhodného projektanta, realizačnej firmy a využitie služieb kvalifikovaného stavebného dozoru sú predpokladom efektívneho vynaloženia nákladov pri realizácii obnovy a ich ušetrenia minimalizáciou opráv a údržby vďaka životnosti jednotlivých opatrení.

Zdroje financovania

Ako sme ukázali, nemá zmysel odkladať obnovu bytového domu len pre získanie výhodného úveru. To samozrejme neznamená, že výhodné financovanie treba ignorovať. Práve naopak. ŠFRB napríklad od roku 2016 zavádza možnosť zníženia úveru na obnovu domu za predpokladu dosiahnutia ambicióznejšej úrovne energetickej hospodárnosti a medzi oprávnené náklady zaradil explicitne aj riadené vetranie s rekuperáciou tepla. Program EBRD SlovSEFF umožňuje získať grantovú zložku vo výške 5 až 15 % z úveru za predpokladu realizácie viacerých opatrení, teda komplexnej obnovy a dosiahnutia istej (pomerne konzervatívnej) miery zníženia spotreby energie.

Bolo by však nerozumné využívať tieto možnosti len na zníženie splátok úveru. Naopak, ako sme už uviedli, lacné riešenia sa po obnove často ukážu ako drahšie. Vyššie investičné náklady sa totiž premietajú do nižších prevádzkových nákladov bytového domu. Preto je potrebné vnímať zníženie úveru alebo grantovú zložku skôr ako dodatočný zdroj rozpočtu a uvažovať, ako ho využiť na realizáciu skutočne prvotriednej obnovy bytového domu.

Platforma Budovy pre budúcnosť má cieľ presadzovať výstavbu a obnovu budov s dôrazom na energetickú hospodárnosť a kvalitu vnútorného prostredia. Jej členmi sú Slovenská rada pre zelené budovy, Združenie pre podporu obnovy bytových domov, Inštitút pre energeticky pasívne domy a Greenpeace.

Literatúra:

1. Kmeťková, J. – Petráš, D.: Ekonomické hodnotenie variantov obnovy bytového domu v životnom cykle. Eurostav 9/2014.
2. Kmeťková, J. – Petráš, D.: Posúdenie obnovy bytového domu v životnom cykle. Prednáška na VIII. medzinárodnej konferencii KOBD 2014.
3. Platforma Budovy pre budúcnosť: Budovy pre budúcnosť – bytové budovy. Návrh opatrení pre verejné politiky v oblasti bývania, december 2013, dostupné online www.budovyprebuducnost.sk.
4. Kolektív autorov: Manuál kvalitnej obnovy bytových domov. Združenie pre podporu obnovy bytových domov, o. z., Eurostav: 2015.

Text | Peter Robl, platforma Budovy pre budúcnosť
FOTO | Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.