Hlasovanie vlastnikov bytov a nebytových priestorov

Novelou č. 205/2014 Z. z. sa ustanovili zmeny v spôsobe hlasovania oproti ostatnému zneniu zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tieto zmeny spôsobujú pri hlasovaní nedorozumenia a v niektorých prípadoch zmätočné výsledky, preto sme pre vás pripravili podrobnosti a príklady, ktoré pomôžu pri príprave a priebehu hlasovania v bytových domoch.

Podstatná časť podmienok pri hlasovaní je obsiahnutá v § 14. Tieto podmienky platia rovnako pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov nezávisle od toho, ktorou formou správy je ich bytový dom spravovaný, t. j. či spoločenstvom na základe zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo správcovskou spoločnosťou či živnostníkom na základe zmluvy o výkone správy. V týchto ustanoveniach sa teda všetko, čo sa vzťahuje na schôdzu, vzťahuje aj na zhromaždenie (§ 14 ods. 9).

Čo hovorí zákon a ako je tomu treba rozumieť

Zákon rozlišuje dva spôsoby hlasovania v bytovom dome, a to hlasovanie na schôdzi/zhromaždení vlastníkov a písomné hlasovanie. Zásadný rozdiel medzi týmito spôsobmi je ten, že pri hlasovaní na schôdzi/zhromaždení je možné o niektorých veciach hlasovať aj nadpolovičnou väčšinou prítomných hodinu po začatí oznámenom začatí schôdze/zhromaždenia.

Pri písomnom hlasovaní je minimálnym kvórom na právoplatnosť rozhodnutia nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
V nasledujúcom texte si podrobne vysvetlíme ustanovenia zákona o hlasovaní.

§ 14 ods. 1

„Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi (zhromaždení) vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku.“

Toto ustanovenie je alfou a omegou na vyjadrenie vlastníckeho vzťahu a zodpovednosti vlastníkov v bytovom dome. Zdôrazňuje, že vlastníctvo sa nekončí vstupnými dverami do bytu, ale vstupnou bránou do domu, a teda všetko, čo súvisí so správou a obnovou bytového domu, je vecou každého jedného vlastníka. Zanedbanie (popretie, neuplatnenie) hlasovacieho práva prináša spoluzodpovednosť za technický stav bytového domu, ako aj za hospodárenie so spoločným majetkom.

„Oznámenie o schôdzi/zhromaždení vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze/zhromaždenia. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu/zhromaždenie vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze/zhromaždenia vlastníkov spôsobom v dome obvyklým.“

Ide o doručenie „pozvánky“ na schôdzu či zhromaždenie vlastníkov. Z ustanovenia vyplýva, že oznámenie sa musí vypracovať písomne s podobnosťami o programe rokovania a doručiť každému vlastníkovi. Podrobnosti spôsobu doručenia tento zákon neustanovuje, avšak pri dôležitom predmete hlasovania (napr. úver a s ním súvisiace úkony, vstavba či nadstavba, zmena formy správy a pod.) odporúčame použiť spôsoby preukázateľného doručenia, t. j. doručenie:

• osobne proti podpisu,
• poštou doporučene,
• poštou na doručenku,
• kuriérom.

Pri takomto spôsobe doručenia nemôže vlastník deklarovať, že mu oznámenie o schôdzi alebo zhromaždení nebolo doručené.
Výsledkom hlasovania sú rozhodnutia, o ktorých vlastníci hlasovali a schválili ich (predpísaným kvórom). Tento výsledok oznamuje rada spoločenstva, správca, alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov (ak sa uplatnil § 11a).

„Obvyklý spôsob“ môže byť, a to aj odporúčame, dohodnutý v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy alebo rozhodnutím vlastníkov. Môže ním byť umiestnenie vo vývesnej skrinke, vhodenie do poštovej schránky každého vlastníka, odovzdanie oproti podpisu každému vlastníkovi a pod.
Dohoda o konkrétnom „obvyklom spôsobe“ vychádza z našej dlhoročnej praxe a z existujúcej judikatúry.

§ 14 ods. 2

„Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo nebytový priestor v dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok.“

Znamená to, že hlasy sú rovnocenné bez ohľadu na veľkosť bytu alebo nebytového priestoru. Jeden byt alebo nebytový priestor = jeden hlas. Druhá veta tohto ustanovenia zdôrazňuje, že pri hlasovaní je dôležitý zhodný prejav vôle všetkých vlastníkov a spoluvlastníkov bytu alebo nebytového priestoru a celistvosť ich hlasu pri hlasovaní.
Tu často vznikajú chyby pri hlasovaní.

Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov – BSM (v liste vlastníctva je vyjadrené zlomkom 1/1) – Občiansky zákonník predpokladá zhodný prejav vôle, čo znamená, že ktorýkoľvek z manželov môže právoplatne hlasovať sám – samostatne, bez účasti druhého z manželov.

Ak majú manželia zrušené BSM, potom by mali hlasovať obaja alebo pre právnu istotu jeden druhého písomne splnomocniť, inak by, podľa nášho názoru, mohol byť ich hlas neplatný. To isté platí aj v takom prípade, ak je byt alebo nebytový priestor v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, napr. po dedičskom konaní – jeden z rodičov a deti.

§ 14 ods. 3

„Schôdza/zhromaždenie vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi/zhromaždení vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak.“

Túto časť ustanovenia § 14 ods. 3 je najlepšie vysvetliť na príklade.

Ak je v dome 42 bytov, potom je schôdza (zhromaždenie) vlastníkov uznášaniaschopná, ak je na začiatku rokovania prítomných → 42 : 3 x 2 = 28 vlastníkov a viac. V takom prípade sa môže hlasovať hneď a hlasovaním prijaté rozhodnutie je právoplatné, ak bolo schválené nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov z dvoch tretín, t. j. v tomto prípade (28 : 2) + 1 = min. 15 hlasmi.

Hlasovanie podľa tohto ustanovenia je použiteľné na hlasovanie o bežných veciach okrem tých, ktoré sú uvedené v ods. 4 a 5 § 14 a vo výnimkách v tomto odseku podľa nasledujúceho textu.  

„Ak schôdza (zhromaždenie) vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.“

K prvej časti vety uvedieme opäť príklad z nášho modelového bytového domu so 42 bytmi.

Na začiatku schôdze (zhromaždenia) je prítomných 20 vlastníkov s 20 hlasmi. Schôdza (zhromaždenie) nie je uznášaniaschopná. Do zápisnice sa zapíšu dva dôležité údaje, a to, o ktorej hodine sa oznámilo začatie schôdze (zhromaždenia), napr. 18.00 h, a koľko vlastníkov (hlasov) bolo prítomných, v našom prípade 20.

Priebeh ďalšieho rokovania schôdze (zhromaždenia) počas nasledujúcej hodiny je informatívny, môžu sa prečítať správy o činnosti, o hospodárení, môžu sa prezentovať návrhy obnovy a ich rozsah, projekty, dodávateľské firmy, čiže veci, ktoré sú na schôdzu (zhromaždenie) pripravené a budú predmetom hlasovania. Počas tejto hodiny nemožno hlasovať a schvaľovať rozhodnutia.

Po hodine od oznámeného začatia schôdze (zhromaždenia) sa opäť zistí počet prítomných vlastníkov (hlasov) a do zápisnice sa uvedie: 19.00 h – počet prítomných vlastníkov je 20 s 20 hlasmi, schôdza (zhromaždenie) je uznášaniaschopná a môže prijímať rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou prítomných hodinu po oznámenom začatí schôdze (zhromaždenia). V našom modelovom bytovom dome 11 hlasmi.

Druhá časť vety tohto ustanovenia zákona vymenúva výnimky hlasovania, pri predmete ktorých nie je možné využiť hlasovanie nadpolovičnou väčšinou prítomných hodinu po oznámenom začatí schôdze (zhromaždenia), ktorými sú:

• § 7a, ods. 1 – hlasovanie o zmluve o spoločenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru – potrebná nadpolovičná väčšina všetkých;
• § 7a, ods. 1 – pri zmene formy správy – dvojtretinová väčšina všetkých;
• § 7c, ods. 2, písm. i) – o vykonaní dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru spoločenstvom – potrebná nadpolovičná väčšina všetkých;
• § 7c, ods. 3 – o odvolaní predsedu spoločenstva – potrebná nadpolovičná väčšina všetkých;
• § 8a, ods. 1 – o zmluve o výkone správy alebo jej zmene – potrebná nadpolovičná väčšina všetkých;
• § 8a, ods. 6 – o výpovedi zo zmluvy o výkone správy – potrebná nadpolovičná väčšina všetkých;
• § 8b, ods. 2, písm. i) – o podaní návrhu o vykonaní dobrovoľnej dražby prostredníctvom správcu – potrebná nadpolovičná väčšina všetkých;
• § 10, ods. 1 – o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv – potrebná nadpolovičná väčšina všetkých;
• § 16, ods. 3 – o prevode nebytového priestoru iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom a nájomcom bytov v dome – potrebná nadpolovičná väčšina všetkých;
• § 16, ods. 4 – o prevode nebytového priestoru vo vlastníctve bytového družstva do vlastníctva právnickej alebo fyzickej osoby – potrebná nadpolovičná väčšina všetkých.

Výnimky schvaľované dvojtretinovou väčšinou sú podrobne uvedené pri ods. 4.

§ 14 ods. 4

„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí.

Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže overiť aj notár alebo obec.“

Tu sú jednoznačne vymenované veci, na schválenie ktorých sa musí dosiahnuť dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov, t. j. pri hlasovaní:

• o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej;
• o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej;
• o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú, s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej;
• o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim;
• o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu;
• o zmene formy výkonu správy.

Zároveň sa pri hlasovaní o vstavbe a nadstavbe v podkroví alebo na povale bytového domu musí dosiahnuť súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa na najvyššom poschodí, teda tesne pod tou stropnou konštrukciou, nad ktorou budú prebiehať stavebné práce súvisiace s vstavbou alebo nadstavbou.

Z uvedeného vyplýva, že ak so vstavbou alebo nadstavbou nesúhlasia všetci vlastníci na poslednom poschodí, ostatní ich k tomu nemôžu nútiť. Hlasy týchto vlastníkov musia byť súčasťou dvojtretinovej väčšiny všetkých.

Pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu a spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku, alebo ich časti sa už zasahuje do vlastníckeho práva vlastníkov a do vlastníckeho práva vyjadreného spoluvlastníckym podielom (vlastnícke právo je chránené Ústavou SR), preto zákon sprísnil v tejto veci hlasovacie kvórum a vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov.

Tu je dôležité oboznámiť sa s § 2, v ktorom sa podrobne uvádza, čo sú spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a priľahlý pozemok, aby nevzniklo nedorozumenie.
Je len zrejmé, že o týchto veciach nie je možné hlasovať nadpolovičnou väčšinou prítomných hodinu po oznámenom začiatku schôdze (zhromaždenia).

Podrobnosti k poslednej vete ustanovenia sú uvedené pri písomnom hlasovaní.

§ 14 ods. 5

„Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina.

Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“

Aj pri aplikácii tohto ustanovenia vznikajú často chyby.

Z ustanovenia vyplýva, že rozhodnutie je možné zmeniť novým rozhodnutím. Ďalej je tu daná povinnosť vyššieho kvóra pri opätovnom rozhodovaní o tej istej veci. Podstata uplatnenia vyššieho kvóra na schválenie nového rozhodnutia je v tom, že vlastníci musia o veci rozhodnúť, čiže schváliť nový predmet hlasovania zákonom určeným kvórom. Ak sa pri prvom hlasovaní o veci nezíska dostatočný počet hlasov, vec schválená nie je, čiže sa nerozhodlo.

Hlasovanie o veci, o ktorej nebolo prijaté rozhodnutie, nie je dôvodom na zvýšené kvórum pri ďalšom hlasovaní.
Najnižšie kvórum pri opakovanom rozhodovaní o tej istej veci do jedného roka je nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.

Pri predmete hlasovania, na schválenie ktorého je potrebná dvojtretinová väčšina (o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, o zmene formy výkonu správy), je pri opakovanom rozhodovaní do jedného roka potrebná štvorpätinová väčšina všetkých vlastníkov.

Vyššie kvórum sa ďalej nezvyšuje, teda aj pri viacnásobnom rozhodovaní o tej istej veci do jedného roka platí rovnaké vyššie kvórum.

Príklad
V septembri 2015 sa konala voľba predsedu SVB s dvoma kandidátmi, ale ani jedného nezvolili. Rada zvolala ďalšie zhromaždenie vlastníkov na 12. 2. 2016. Počet všetkých bytov v dome je 12. Prítomných na tomto zhromaždení bolo 9 vlastníkov pri voľbe predsedu SVB bolo za jedného kandidáta 7 hlasov, teda nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.

Dvaja vlastníci namietali, že voľba nie je platná, pretože na opakovanú voľbu predsedu SVB sú potrebné dve tretiny všetkých vlastníkov. Je predseda právoplatne zvolený alebo nie?

Zhromaždenie 12. 2. 2016 bolo uznášaniaschopné, boli na ňom prítomné dve tretiny všetkých vlastníkov. Voľba bola uskutočnená nadpolovičnou väčšinou prítomných z dvoch tretín. Voľby konané dňa 12. 2. 2016 sú teda platné, treba vykonať registráciu nového predsedu spoločenstva, a to do 15 dní od konania volieb.

Zdôvodnenie
Zákon hovorí: „Ak vlastníci… rozhodli …“ ! V tomto prípade, t. j. na predchádzajúcom zhromaždení v septembri 2015, ani jeden z kandidátov nezískal potrebnú väčšinu, predseda zvolený nebol, teda vlastníci nerozhodli! Z uvedeného vyplýva, že voľby konané dňa 12. 2. 2015 nie sú novým rozhodnutím o tej istej veci do jedného roka, a teda sa na ne nevzťahuje povinnosť vyššieho kvóra.

§ 14 ods. 6

„Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu.“

Ustanovenie novelou zákona upresňuje rozsah a obsah splnomocnenia pri zastupovaní vlastníka bytu a nebytového priestoru v súvislosti so správou bytového domu. Rozsah a obsah splnomocnenia zákon stavia do dvoch foriem. Prvou je jednorazové splnomocnenie, obvykle na jednu konkrétnu schôdzu (zhromaždenie), v ktorom musí byť vyjadrený príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať v mene vlastníka ku každému jednému bodu programu schôdze (zhromaždenia).

Aby mohla byť podmienka príkazu splnená, súvisí s tým povinnosť doručiť vlastníkom oznámenie o schôdzi spolu s programom v zmysle § 14 ods. 1. Druhou formou je splnomocnenie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.

V tomto prípade je dôležité v splnomocnení konkrétne uviesť rozsah práv a povinností splnomocnenca v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov voči správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov bytov, prípadne voči vlastníkom navzájom v súvislosti so správou bytového domu. Takéto splnomocnenie je obvykle vydané na dobu neurčitú, kým vlastník jeho účinnosť/platnosť nezruší.

§ 14 ods. 7

„Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním podľa odseku 3.

Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami.

Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný.

Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.

Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. V prípade neúspešného písomného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov.“

Zmien vyplývajúcich z novely zákona k písomnému hlasovaniu je niekoľko.

Písomné hlasovanie sa už môže vyhlásiť ku každej veci – predmetu hlasovania bez obmedzenia. (Do platnosti novely č. 205/2014 Z. z. nebolo možné písomne hlasovať o zmluve o spoločenstve a o zmluve o výkone správy.)
V bytových domoch, v ktorých je založené spoločenstvo, vyhlasuje písomné hlasovanie predseda alebo rada. Pri správe bytového domu na základe zmluvy o výkone správy vyhlasuje písomné hlasovanie správca.

V tomto prípade zákon zrušil možnosť, aby písomné hlasovanie vyhlásil volený zástupca vlastníkov. Pri oboch formách správy môže písomné hlasovanie vyhlásiť štvrtina vlastníkov, avšak najprv musí doručiť žiadosť o vyhlásenie písomného hlasovania správcovi alebo rade. Ak správca alebo rada písomné hlasovanie nevyhlási do 15 dní od doručenia žiadosti, až potom môže táto štvrtina vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie.

Informácia o písomnom hlasovaní musí byť zverejnená spôsobom v dome obvyklým, a to sedem kalendárnych dní vopred. Informácia musí obsahovať otázky, o ktorých sa bude hlasovať, termín a miesto hlasovania. Toto znenie otázok sa potom musí zhodovať s otázkami uvedenými v hlasovacej listine.

Forma písomného hlasovania sa zmenila z hlasovacieho lístka na hlasovaciu listinu. Hlasovacia listina musí obsahovať:

• plné znenie schvaľovaného návrhu,
• deň konania hlasovania,
• meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
• otázku alebo otázky (očíslované).

Písomné hlasovanie sa môže konať aj viac dní tak, aby mal každý vlastník možnosť zúčastniť sa ho, ak napr. pracuje na zmeny alebo by sa v jeden daný deň z iného dôvodu nemohol písomného hlasovania zúčastniť.
Vlastník sa obvykle podpisuje do kolónky súhlasím alebo nesúhlasím a v ďalšej kolónke uvedie dátum, keď hlasovaciu listinu podpísal. Z poslednej vety § 14 ods. 4 vyplývajú povinnosti súvisiace s písomným hlasovaním, a to pri rozhodovaní o veciach schvaľovaných dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov.

Závažnosť týchto rozhodnutí vyžaduje dôslednosť pri preukazovaní pravosti podpisu a vôle vlastníkov tým, že ich podpisy overujú dvaja ďalší vlastníci zvolení na schôdzi (zhromaždení). Overiť tieto podpisy môže aj notár alebo obec.

Výsledok písomného hlasovania zistí ten, kto ho vyhlásil, teda správca alebo predseda, alebo rada, alebo zástupca jednej štvrtiny vlastníkov, a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Obvyklý spôsob odporúčame zakotviť do zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy.

Minimálne kvórum na schválenie otázok prostredníctvom písomného hlasovania je nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, okrem výnimiek, ktoré si vyžadujú dvojtretinovú väčšinu všetkých, prípadne iné vyššie kvórum pri opätovnom rozhodovaní o tej istej veci do jedného roka. Pokiaľ sa predmet hlasovania písomným hlasovaním neschváli, musí sa následne prerokovať na schôdzi alebo na zhromaždení vlastníkov.

§ 14 ods. 8

„Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa odsekov 3 a 4 nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi splnomocnená osoba.“

Zostala možnosť obrátiť sa na súd tým vlastníkom, ktorí boli prehlasovaní, t. j. zúčastnili sa hlasovania a hlasovali proti, a to v lehote do 30 kalendárnych dní od vyhlásenia výsledku hlasovania. Po tejto lehote toto právo zaniká. Rovnako sa môžu na súd obrátiť aj tí vlastníci, ktorí sa o výsledku hlasovania nemohli dozvedieť, a to najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak toto právo zaniká.

Novým ustanovením vyplývajúcim z novely zákona je možnosť vlastníka s podaním žaloby na súd sa zároveň domáhať aj dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia podľa Občianskeho súdneho poriadku, ktorý v súčasnosti nahrádzajú nové právne predpisy – Civilný sporový poriadok, Civilný mimosporový poriadok a Správny súdny poriadok.

Ustanovenie ďalej zdôrazňuje záväznosť všetkých prijatých rozhodnutí pre všetkých vlastníkov, teda nezávisle od toho, či sa hlasovania zúčastnili alebo nie. Taktiež zdôrazňuje záväznosť uzatvorených zmlúv a ich zmien pre všetkých vlastníkov.

§ 14, ods. 9

„Ustanovenia odsekov 1 až 7 sa rovnako použijú aj na hlasovanie zhromaždenia. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, rozdelení spoločenstva, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.“

Prvú vetu ustanovenia sme vysvetlili hneď na začiatku článku. Druhá veta zachytáva a zdôrazňuje právo vlastníkov samostatne rozhodovať o uvedených veciach týkajúcich sa jedného domu v spoločenstve, ktoré tvorí viacero domov.

Keďže zákon v iných častiach ukladá povinnosť viesť samostatný účet v banke pre každý dom tvoriaci jedno spoločenstvo, vyplýva z toho, že každý dom môže mať samostatný úver, inú tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv s ohľadom na plánované či realizované investície. Jeden dom môže mať vstavbu či nadstavbu, druhý nie. Vlastníci v jednom dome teda nemôžu zasahovať a obmedzovať rozhodovanie v druhom dome (domoch) tvoriacich jedno spoločenstvo.

TEXT: Ing. Otília Leskovská, odborná konzultantka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov (ZSVB) na Slovensku
FOTO: Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2017.