Je postupná obnova bytového domu naozaj lacnejšia?

Príkladov významnej obnovy bytových domov je mnoho. Úspory nákladov na teplo na vykurovanie dokazujú význam komplexnosti tepelnotechnických opatrení, ale aj možnosť súčasného pokrytia nákladov na modernizáciu, ak sa práce vykonajú v jednom balíku.

Možnosti výhodnejšieho financovania úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania od roku 2014 motivujú vykonať všetky dôležité opatrenia naraz pri obnove domu. Napriek tomu je ešte stále veľa vlastníkov bytov, ktorí presadzujú postupnú obnovu domu s použitím vlastných finančných prostriedkov ako najvýhodnejšiu. Cieľom článku nie je presne vyčísliť finančný dosah postupnej obnovy domu na vlastníkov, ale upozorniť na dôležitosť odborného, technického a ekonomického posúdenia vplyvov navrhovaných prác na súčasné aj budúce náklady vlastníkov.

Na začiatku boli rozhodnutia

V roku 2008 sa vlastníci bytového domu v Púchove rozhodovali o vykonaní obnovy. Dom s tromi vchodmi a 56 bytovými jednotkami bol odovzdaný do užívania v 90. rokoch minulého storočia. Na základe predpokladaných nákladov a prepočtov dosahu financovania prác na mesačné náklady sa vlastníci rozhodli objednať projektovú dokumentáciu a pripraviť podklady na schválenie celkovej obnovy domu. Podľa predbežných prepočtov by obnova domu zvýšila mesačné náklady vlastníkov iba o 0,66 € na každý byt. Tepelnotechnický posudok uvádzal úsporu tepla približne 50 %. Schôdza vlastníkov, na ktorej sa malo rozhodnúť o schválení obnovy, sa uskutočnila pred koncom roka 2008. S výrazným pričinením vlastníkov odmietajúcich zateplenie domu a úverové financovanie chýbali na schválenie obnovy domu dva hlasy.

Uvedomujúc si potrebu opravy niektorých častí domu, vlastníci nakoniec o necelých 16 mesiacov schválili vykonanie viacerých prác z projektovej dokumentácie obnovy a drobnejšie opravy spoločných častí domu. Práce sa realizovali v roku 2010 a financovali sa vlastnými finančnými prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv domu. V roku 2013 sa názor vlastníkov na zateplenie zmenil a začali pripravovať dokončenie obnovy domu podľa vypracovaného projektu z roku 2008.

Pri rozhodnutiach v roku 2010 a pri príprave dokončenia obnovy v roku 2013 vlastníci neakceptovali návrhy ani upozornenia správcu domu. Prípravu podkladov, určenie rozsahu, spôsob vykonania prác a financovania zverili do rúk vybraným vlastníkom bez potrebného technického a ekonomického prehľadu v tejto oblasti. Aký bol prínos týchto rozhodnutí pre vlastníkov?

Porovnanie nákladov

Príprava obnovy domu v roku 2008 prebiehala v súčinnosti so správcom domu. Do projektu obnovy sa zaradili všetky potrebné tepelnotechnické opatrenia vrátane nového vyregulovania vykurovacieho systému (tab. 1).

V tabuľke 2 sú uvedené práce, ktoré sa realizovali rôznymi zhotovovateľmi v roku 2010. Na vymurovanie schodiskových zasklení a zateplenie strechy sa použil postup z projektu celkovej obnovy domu. Pretmelenie dilatačných škár obvodového plášťa malo podľa vlastníkov vyriešiť problémy s vlhkosťou a plesňami v rohoch miestností viacerých bytov. Práce sa financovali z peňažných prostriedkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv domu (FPÚO).

Na úspešné dokončenie obnovy domu sa musela prepracovať projektová dokumentácia na požadovaný rozsah prác. Práce sa vykonali v roku 2014 v rozsahu uvedenom v tabuľke 3. Financovanie sa zabezpečilo úhradou z FPÚO v sume 72 352 € v kombinácii s bankovým úverom v sume 240 000 €.

Porovnanie nákladov na financovanie

Financovanie prác v roku 2008 sa navrhovalo: úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) vo výške 80 % z celkovej investície, bankovým úverom a finančnými prostriedkami z FPÚO. Na zjednodušenie výpočtu sú v tabuľkách 4 a 5 vyčíslené iba úrokové náklady z navrhovaných úverov a pri bankových úveroch je zohľadnená fixná úroková sadzba.

Po vykonaní čiastočných tepelnotechnických opatrení v predchádzajúcich rokoch projekt nespĺňal podmienku dosiahnutia úspory 35 % nákladov na teplo, ktorá je podmienkou na získanie zvýhodneného úveru zo ŠFRB, ani úsporu 30 % na získanie dotácie z fondov EÚ z programu MUNSEFF. Úroky z bankového úveru sú uvedené v tabuľke 5.

Financovaním časti prác z FPUO v roku 2010 a 2014 a zmenou ich rozsahu sa znížila plánovaná úverová zaťaženosť domu o 153 300 €. Napriek zníženiu celkovej investície v porovnaní s rokom 2008 o 113 963 €, výšky úveru o 153 300 € a nižšej úrokovej sadzbe bankového úveru sa zmenou spôsobu financovania zvýšili celkové úrokové náklady domu o 794 € (za päťročné obdobie približne o 198 €).

Dosah na náklady na teplo

Pri príprave obnovy domu v roku 2008 sa predpokladalo dosiahnutie skutočnej úspory nákladov na teplo na vykurovanie vo výške 35 % (podľa tepelnotechnického posudku 50 %). Po vykonaní časti projektovaných prác (vymurovanie schodiskových zasklení, výmena pivničných okien a vchodových dverí, zateplenie strechy) na konci roka 2010 sa od roku 2011 predpokladalo dosiahnutie úspory tepla vo výške 15 %. Predpokladané úspory nákladov na teplo sú uvedené v tabuľke. 6.

Od roku 2011 je teda uvedené nižšie percento úspor z dôvodu vykonania čiastočných tepelnotechnických opatrení, ktoré sa už prejavilo v skutočných nákladoch na teplo. Vykonaním obnovy domu v priebehu roka 2009 v rozsahu podľa projektu sa za obdobie piatich rokov mohla dosiahnuť úspora nákladov na teplo v sume 28 236 €.

Náklady navyše vyvolané postupnými prácami

Postupnou realizáciou prác v samostatných termínoch v roku 2010 vznikali opakované náklady na práce, ktoré by v prípade celkovej obnovy neboli potrebné. Viaceré náklady na opakované práce sa uhradili duplicitne pri dokončovaní obnovy v roku 2014 (tabuľka 7).

Zosumarizovanie ekonomických dosahov z postupných prác

Za obdobie piatich rokov vlastníci uhradili náklady v sume približne 48 034 €, ktoré by v prípade vykonania obnovy domu v roku 2009 nevznikli (tabuľka 8). V prípade použitia sumy z úspory nákladov na teplo na splácanie úveru na obnovu domu je priemerný výsledný finančný dosah na každý byt za uvedené päťročné obdobie zvýšenie nákladov o 314 € (tabuľka 8). Pozitívom je zníženie plánovanej úverovej zaťaženosti domu o 153 300 €.

Oplatí sa postupná obnova alebo nie?

Odpoveď na položenú otázku, či je postupná obnova domu naozaj lacnejšia, je v tomto prípade jednoznačná. Aj keď sa nezohľadnili všetky vplyvy na výšku porovnávaných nákladov, je zrejmé, že nesprávne rozhodnutia vlastníkov viedli namiesto zníženia k zvýšeniu nákladov. Právomoci v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zmluvy o výkone správy neumožňujú správcovi domu efektívne zasiahnuť, prípadne zmeniť rozhodnutie vlastníkov.

Odmietnutie realizácie platných uznesení zo schôdze, aj keď sú pre vlastníkov poškodzujúce, môže byť vlastníkmi hodnotené ako neplnenie zmluvy o výkone správy a možno ho považovať za dôvod na jej vypovedanie. V porovnaní so zákonnou a zmluvnou zodpovednosťou správcu je paradoxom bezproblémové zverenie prípravy obnovy domu do rúk osobám v mnohých prípadoch bez potrebných odborných znalostí a bez akejkoľvek právnej zodpovednosti.

Text: Pavol Hlušek

Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.