Konverzia administratívnych budov na špecifické obytné formy

Masívna výstavba administratívnych objektov a centier bola na Slovensku typická pre obdobie posledných rokov až do príchodu globálnej finančnej krízy. Ich výstavba bola založená na ekonomických prognózach sústavného a dlhodobého rastu, ktoré sa, žiaľ, v plnej miere nevyplnili. Dôsledkom stagnácie v ekonomickej sfére je zvyšovanie počtu neobsadených, prípadne v nízkej miere obsadených administratívnych budov, či celých administratívnych komplexov. Či už na základe dlhodobých ekonomických prognóz, alebo aj ďalších ukazovateľov je možné predpokladať, že sa tieto objekty v budúcnosti môžu stať v rámci štruktúry mesta problémovými. Budú potrebovať premyslené a účinné formy riešení, podporované štátnym, ako aj súkromným sektorom.

Úvod
Jednou z metód ako vyriešiť tento problém a umožniť opätovné zatraktívnenie opustených administratívnych budov je zmena ich funkcie. V zahraničí ide o bežnú, rokmi overenú metódu. V niektorých krajinách sa tak podarilo vyriešiť problematické zóny miest, ktoré stratili atraktivitu pre investorov, ako aj potenciálnych obyvateľov. V anglicky hovoriacich krajinách sa v súvislosti s týmto postupom stretávame s pojmom adaptive reuse, ktorý označuje adaptáciu budovy na nový účel. V súvislosti s konverziou objektov na obytnú funkciu sa stretávame s pojmom adaptive reuse for housing, pri ktorom ide o konverziu starších štruktúr postavených na iné účely na obytnú funkciu. Je potrebné zdôrazniť, že pri tejto konverzii sa nemusia zachovať historické hodnoty, a preto je dôležité nechápať ju ako metódu obnovy pamiatok. Jej hlavným cieľom je obnova samotnej funkcie nefunkčného objektu.

Konverzie administratívnych budov na obytné formy nie sú nerealizovateľným teoretickým konceptom. V zahraničí ide o rokmi overenú metódu so stovkami úspešných realizácií. Najväčšiu koncentráciu úspešných konverzií tohto typu nájdeme v USA a Austrálií (obr. 1). V týchto krajinách zaznamenali niekoľko období rýchleho rastu a expanzie ekonomiky, po ktorých nasledovali obdobia stagnácie a krízy. Dôsledkom týchto období hospodárskeho úpadku bolo veľké množstvo nefunkčných administratívnych budov, neschopných prispôsobiť sa spoločensko-ekonomickým zmenám. Analýzou ich stavu došli odborníci k poznatku, že jednou z vhodných funkcií, na ktorú by bolo možné tento typ objektov konvertovať, je práve bývanie.

Vstupné pozitíva konverzie
Administratívne budovy majú často ideálnu polohu v centrálnych mestských zónach s dobrou dopravnou dostupnosťou a nadväznosťou na existujúce mestské zóny a ich infraštruktúru. Ich univerzálny, zvyčajne skeletový konštrukčný systém s dostatočnou konštrukčnou výškou je pri procese zmeny funkcie na obytnú veľmi výhodný. Administratívne budovy majú taktiež dobre dimenzované komunikačné a inštalačné jadrá, ako aj dostatočné kapacity parkovacích státí v podzemných, či nadzemných garážach, zvyčajne situovaných v základni objektu. Devízou administratívnych objektov sú taktiež moderné fasádne systémy, ktoré sledujú aktuálne trendy v tejto oblasti. Mnohé z fasádnych systémov v aktuálnej ponuke na trhu umožňujú výmenou častí fasádnych panelov zabezpečiť funkcie potrebné pre obytné budovy a to otváravosť, čiastočnú nepriehľadnosť (parapetné panely) a dostatočný tepelný odpor.

Negatíva konverzie
Medzi negatíva môžeme zaradiť vyššie náklady na samotnú konverziu a špecifické problémy technického, konštrukčného a na Slovensku hlavne legislatívneho charakteru. Naša momentálne platná legislatíva brzdí, ba až bráni realizovaniu projektov tohto typu. Pri posudzovaní výsledkov konverzie, teda samotných obytných jednotiek, je potrebné si uvedomiť, že ide o zmenu objektu navrhnutého primárne pre potreby administratívy na obytný objekt. Preto je evidentné, že sa pri tvorbe obytných jednotiek v konvertovanom objekte bude musieť pristúpiť k čiastočným kompromisom a obmedzeniam. Typickým problémom môže byť nie úplne ideálna orientácia objektu na svetové strany a taktiež veľká hĺbka konštrukčných traktov skeletového konštrukčného systému, ktorá sa môže odraziť na dispozičnom riešení. V zahraničí nájdeme množstvo príkladov, kedy projektanti konverzií umiestnili napr. spálňu do hĺbky dispozície, čím táto miestnosť stratila možnosť priameho prevetrania a presvetlenia. Príkladom takéhoto riešenia je projekt Air Apartments z Adelaide v Austrálii (obr. 2, obr. 3). Na Slovensku by takéto riešenie nebolo možné, ani v projektoch sociálneho bývania. Naopak, v Austrálii sa tento princíp nechápe ako zníženie kvality bývania a objekt Air Apartments predstavuje jeden z najluxusnejších obytných objektov v rámci celého mesta Adelaide (obr. 4).

Finančné náklady
Okrem legislatívy sú na Slovensku významnou prekážkou konverzií nevyužívaných administratívnych objektov na bytové domy aj vyššie finančné náklady na ich realizáciu, ktoré sa často blížia až celkovým nákladom na asanáciu objektu a výstavbu nového. Vzniká tak otázka, prečo míňať peniaze a čas na konverziu nefungujúcich administratívnych budov, keď môžu byť asanované a na ich mieste postavené nové bytové domy? Tento postup má však množstvo nedostatkov a je dlhodobo neudržateľný. Pri demolácií vzniká veľké množstvo stavebného odpadu. Väčšina z tohto odpadu nie je opätovne využiteľná. Monolitické železobetónové konštrukcie, ktoré sa v dnešnej dobe najčastejšie využívajú v administratívnych objektoch, nie je možné rozobrať, odviezť a využiť na inej stavbe. Stane sa z nich suť, ktorá sa prevezie na skládku. Stavebníctvo, ktoré je zodpovedné za veľké množstvá odpadu, musí začať hľadať spôsoby opätovného využívania nefunkčných budov, nielen ich asanovať.

Materiálový cyklus
Dôsledkami vytvárania stavebného odpadu a zbytočného plytvania surovinami sa zaoberá myšlienka tzv. otvoreného a uzavretého materiálového cyklu (obr. 5).

Systém otvoreného cyklu zahŕňa vyťaženie surovín na stavebné materiály, ich spracovanie na výsledný produkt s využitím energie, transport na stavenisko, ich samotnú aplikáciu na stavbe a nakoniec po skončení životného cyklu objektu ich zlikvidovanie vo forme odpadu. Naproti tomu v systéme otvoreného cyklu sa energia investovaná do stavebných materiálov nestratí na konci života budovy tým, že sa zlikviduje odpad. V systéme otvoreného cyklu, s ktorým sa stretávame najčastejšie aj na Slovensku, je potrebné nekonečné množstvo energie a prostriedkov, keďže pri novom dopyte po stavebných prvkoch, je nutné spustiť celý výrobný proces od začiatku. Na rozdiel od neho v systéme uzatvoreného cyklu sa využívajú pri výrobe recyklované materiály, a tým sa šetria prírodné zdroje surovín. Tento systém môžeme prirovnať k ekologickému systému v prírode, kde skutočný odpad neexistuje, pretože sa všetko opätovne využije. Tak tomu je aj v uzatvorenom cykle, kde sa odpad využíva ako surovina pre nový výrobný cyklus. Keďže nerastné suroviny našej planéty nie sú neobmedzené, systém otvoreného cyklu nie je dlhodobo udržateľný.

Asanácia objektu
Na Slovensku je zaužívaným postupom práve asanácia nefunkčného objektu, aj v prípade, že má vhodný a zdravý konštrukčný systém a ostatné predpoklady na úspešnú konverziu. Jednou z odpovedí na otázku, ako by bolo možné motivovať investorov realizovať radšej konverziu namiesto asanácie a výstavby nového objektu, sú štátne podporné programy a plány rozvoja miest rátajúce s využitím konverzie vo vybraných mestských zónach . Tak je to aj v USA, kde sa štát snaží motivovať investorov poskytovaním výrazných daňových úľav a podpory financovania týchto projektov. Okrem štátnych programov podpory sú v každom väčšom meste USA vypracované aj smernice na jeho obnovu. Tam sa nachádzajú regulatívy pre jednotlivé mestské zóny s vyznačením oblastí, kde sa vyžaduje konverzia, aby sa zabránilo nežiaducim asanáciám. Množstvo realizovaných konverzií v tejto oblasti je také výrazné, že sa začína meniť charakter celej zóny z administratívno-obchodnej na zónu s prevládajúcou funkciu bývania. Táto zmena sa dotkla dokonca aj svetoznámeho centra bankovníctva a finančníctva ulice Wall Street, ktorá v 21. storočí čoraz viac získava charakter obytnej zóny (obr. 6).

Záver
Rýchlosť a frekvencia zmien v oblasti ekonomiky a spoločnosti sú príčinami vzniku potreby konverzií budov, prípadne celých zón na novú funkciu. Zmeny v oblasti ekonomiky sa premietajú aj do oblasti administratívnych budov. Momentálne je veľmi ťažké dosiahnuť, aby administratívna budova slúžila po celý životný cyklus iba svojej primárnej funkcii. Tento trend je možné pozorovať aj na významných obchodných centrách vo svete, akým je napr. spomínaná Wall Street v New Yorku v USA. Preto by bolo vhodné na Slovensku zaujať k fondu nefunkčných administratívnych budov aj iný postoj, ako iba snahu o ich asanáciu. Výsledky konverzie je potrebné považovať za špecifické formy bývania, ktoré nie sú určené pre každého. V USA sa konvertované obytné jednotky ponúkajú obyčajne ako nájomné byty, s dôrazom na pritiahnutie nájomníkov z iných mestských zón, prevažne mladých ľudí a prvonájomníkov. Táto skupina dokáže akceptovať isté zníženie komfortu výmenou za bývanie v centrálnych mestských zónach s dobrou dostupnosťou služieb, práce, športových a kultúrnych aktivít. Ďalšou skupinou, ktorá si v USA obľúbila túto formu bývania, sú seniori, ktorých deti už dospeli a opustili rodinné hniezdo. Táto skupina obyvateľstva odišla z centier miest do satelitných mestečiek, podobných, aké sa v poslednom období vo veľkej miere budujú aj na Slovensku. Po osamostatnení detí a ich odchode z domu nemali už záujem bývať na periférii, ďaleko od služieb a ponuky iných možností. V prípade seniorov ďalším dôvodom je aj nedostatok energie a chuti starať sa o rozsiahly dom a priľahlý pozemok. V USA začala preto táto skupina ľudí hľadať možnosť návratu do centrálnych mestských zón. Jednu z vhodných možností našli práve v konvertovaných administratívnych objektoch.

TEXT: Ing. arch. Peter Lovich, PhD.
FOTO: archív autora

Autor pôsobí ako odborný asistent na Ústave architektúry obytných a občianskych budov Fakulty architektúry STU v Bratislave.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.