Kúpa pozemku pod budúcimi lodžiami môže byť nevyhnutná. Má to však háčik

Možno financovať odkúpenie pozemku pod novými lodžiami z fondu prevádzky, údržby a opráv? Ako je potrebné postupovať pri odsúhlasovaní ich realizácie?

V rámci obnovy bytového domu sa niektorí vlastníci rozhodnú pre výstavbu nových balkónov alebo lodžií. Nesmú však pritom zabúdať na odkúpenie pozemku pod budúcimi lodžiami, ak je to stavebne nevyhnutné.

Tu dochádza v praxi k častému omylu, keď sa vlastníci domnievajú, že možno kúpu tohto/ týchto pozemkov financovať z fondu prevádzky, údržby a opráv. Zároveň ich zaujíma, aké kvórum je potrebné na schválenie tejto kúpy z fondu.

Z fondu prevádzky to nejde

Je však veľmi dôležité uvedomiť si zásadný fakt – z fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci nemôžu kupovať nijaký pozemok ani inú nehnuteľnosť, aj keby to schválili stopercentnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Je to zrejmé z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon). Konkrétne pre spoločenstvá platí § 7b ods. 1:

„Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené týmto zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi (ďalej len „úhrady za plnenia“). A s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou.

Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.“

Čo ďalej hovorí zákon

Ďalej o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hovorí § 10 ods. 1 a 3 nasledovne:

„(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred. A to tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, na účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.“

Na čo sa môžu prostriedky použiť?

„(3) Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu.

Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.“

Tieto ustanovenia jednoznačne a konkrétne špecifikujú účel, na ktorý sa môžu prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv použiť. Lenže na kúpu pozemku tieto finančné prostriedky jednoznačne nemožno použiť.

Ako teda financovať kúpu pozemku?

Pozemok pod budúcimi lodžiami kupujú vlastníci jednotlivých bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva – podielového spoluvlastníctva presne takým istým spôsobom, ako kupovali byty a nebytové priestory, ako aj zastavaný či priľahlý pozemok, t. j. z vlastných/ osobných finančných prostriedkov.

Na tento úkon sa teda nevzťahuje ani zákonná povinnosť zorganizovať hlasovanie v bytovom dome. Keďže na kúpu pozemkov pod lodžiami nemožno použiť finančné prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv. A práve toto je častá chyba, ktorej sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome dopúšťajú. To však neznamená, že o kúpe pozemku sa nerozhoduje. Samozrejme, že vlastníci o tom rozhodnúť musia. Predmetom hlasovania podľa zákona teda musí byť:

1. Schválenie výstavby nových lodžií alebo balkónov, ktoré sú v zmysle zákona spoločnými časťami domu, a to z zmysle § 14b ods. 2 nasledovne:

„(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o…

e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu, alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo so vstavbou bezprostredne susediť…“

Druhá možnosť

2. Schválenie výhradného užívania nových lodžií alebo balkónov pre tých vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov, z ktorých budú tieto lodžie alebo balkóny prístupné v zmysle § 14b ods. 1

„(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o… písm. r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8.“

Keďže financovanie kúpy pozemku/pozemkov pod budúcimi lodžiami (ak je to stavebne nevyhnutné) nie je možné zabezpečiť z finančných prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, je nevyhnutné, aby sa vlastníci dohodli na spôsobe financovania kúpy týchto pozemkov a predmetný právny úkon ošetrili podľa Občianskeho zákonníka.

Tu je ešte dôležité dotknúť sa aj vlastníctva pozemkov, ktoré budú predmetom odkúpenia. Pozemky okolo bytových domov, ak práve nejde o priľahlý pozemok v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z., sú často vo vlastníctve mesta/obce. Ale môžu mať aj iného vlastníka – súkromnú osobu, právnickú osobu, cirkev, štátne alebo mestské lesy a pod. Mestá a obce obvykle nemajú žiadne zvláštne podmienky na prevod takýchto pozemkov.

Súkromné osoby už môžu mať výhrady proti ich predaju, prípadne majú premrštené predstavy o cene. Odporúčam, aby sa práve podmienky a okolnosti okolo samotnej kúpy pozemku/pozemkov pod budúcimi lodžiami veľmi dobre a včas dopredu zistili. Pretože sa môže stať, že sa celá snaha o výstavbu nových lodžií zmarí práve nemožnosťou odkúpenia pozemku. Buď sa nájde iné technické riešenie, alebo sa výstavba nových lodžií neuskutoční.