Mandatár nie je správca bytového domu

V ostatnom období sa vyskytlo viacero podnetov spojených s výpoveďou z mandátnej zmluvy a s komplikáciami, ktoré sa v súvislosti s výpoveďou objavili, ako aj problémy s vymáhaním splnenia povinností mandatárom. Predsedovia spoločenstiev boli nemilo prekvapení, keď zistili, že mandatár nie je správca podľa zákona o vlastníctve bytov.

 Mnohé spoločenstvá vlastníkov majú uzatvorenú mandátnu zmluvu na zabezpečenie niektorých služieb pre bytový dom. Umožňuje im to § 7b ods. 2, v zmysle ktorého spoločenstvo uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z.

o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon) najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku. Možno povedať, že potiaľto je všetko v poriadku a v súlade so zákonom.

Dôvod, prečo sa mandátnou zmluvou treba podrobne zaoberať, je ten, že mandátna zmluva sa často uzatvára medzi spoločenstvom vlastníkov bytov a mandatárom na komplexnú správu bytového domu. V niektorých prípadoch dokonca spoločenstvo nemá ani vlastný účet, ale všetky finančné operácie sa realizujú cez účet mandatára, ktorým je väčšinou správcovská spoločnosť alebo bytové družstvo. Toto je však v rozpore s ustanovením § 6 ods. 1 zákona.

Podnikateľom podľa § 2 ods. 2 Obchodného zákonníka je:
a) osoba zapísaná v obchodnom registri,
b) osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia,
c) osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov,
d) fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu.

Tu je ešte vhodné spomenúť, že mnohé obce majú organizačné zložky vytvorené na správu bytového fondu, ktoré sú súčasťou obecného úradu alebo magistrátu mesta – rozpočtové organizácie.

Rozpočtová organizácia je právnická osoba štátu, obce alebo vyššieho územného celku, ktorá je svojimi príjmami a výdavkami napojená na štátny rozpočet, rozpočet obce alebo na rozpočet vyššieho územného celku (takmer všetky štátne orgány). Hospodári samostatne podľa schváleného rozpočtu s prostriedkami, ktoré jej určí zriaďovateľ v rámci svojho rozpočtu. Rozpočtová organizácia hospodári s rozpočtovými prostriedkami a s prostriedkami prijatými od iných subjektov. Zostavuje svoj rozpočet príjmov a výdavkov, riadi sa záväznými ukazovateľmi štátneho rozpočtu určenými zákonom o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok a zriaďovateľom.

Z uvedeného vyplýva, že rozpočtová organizácia sa nepovažuje za podnikateľa, teda nemôže vykonávať správu bytového fondu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. To isté platí aj pre podnikateľov, ktorí majú predmet podnikania alebo činnosti špecifikovaný inak, ako ukladá zákon v § 6, napríklad ako správu bytov, správu bytov a nebytových priestorov, údržbu bytov a nebytových priestorov, výstavbu bytov a podobne.

Podľa § 8 ods. 4, ak je v bytovom dome uzatvorená Zmluva o spoločenstve, nesmie sa so správcovskou spoločnosťou súbežne uzatvoriť zmluva o výkone správy. Zároveň ak sa vlastníci dohodnú, že poveria zabezpečením niektorých služieb organizáciu, ktorá tieto služby poskytuje, môžu tak urobiť prostredníctvom mandátnej zmluvy, avšak nie na výkon komplexnej správy domu.

v § 6 ods. 1 Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len „správca“), najmä s bytovým družstvom. ods. 2 Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome: a)    prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, b)    služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, c)    vedenie účtu domu v banke, d)    vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov, e)    iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako cel­ku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. ods. 3 Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmlu­va len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve. ods. 4 Zmluvy uzatvorené v rozpore s odsekom 3 sú neplatné. v § 8 ods. 1 Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona. § 8a ods. 1 pre úplnosť Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručenie sa vzťahuje osobitný predpis (§ 46 Občianskeho súdneho poriadku).

Základné princípy mandátnej zmluvy a jej použitia v spoločenstve

V zásade si treba uvedomiť jeden závažný fakt, a to, že mandátna zmluva sa uzatvára v zmysle Obchodného zákonníka (Diel 10 Mandátna zmluva § 566 až 576 zákona 513/1991 Zb.) medzi zmluvnými stranami, ktoré musia byť podnikateľmi. Pri mandátnej zmluve medzi spoločenstvom, ktoré podnikateľom nie je, sa však uplatňuje ustanovenie § 262 Obchodného zákonníka. (Strany sa môžu dohodnúť, že ich záväzkový vzťah, ktorý nespadá pod vzťahy podľa § 261, sa spravuje podľa Obchodného zákonníka.)

Čo je mandátna zmluva a na aký účel sa uzatvára, hovorí § 566:
Mandátnou zmluvou sa mandatár zaväzuje, že pre mandanta na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť uskutočnením právnych úkonov v mene mandanta alebo uskutočnením inej činnosti, a mandant sa zaväzuje zaplatiť mu za to odplatu.

Základným znakom mandátnej zmluvy je zariadenie určitej obchodnej záležitosti. Keď­že mandátna zmluva sa uzatvára podľa Obchodného zákonníka, nemožno voči mandatárovi vystupovať ako voči správcovi podľa
§ 8, 8a, 8b zákona ani vyžadovať od neho plnenie povinností stanovených zákonom. Vyžadovať od mandatára možno iba zmluvne dohodnuté, jasne a konkrétne vyšpecifikované obchodné záležitosti, teda úkony a služby, ktoré má mandatár zabezpečiť, vrátane ďalších zmluvných dohôd – termínov a sankcií, a v neposlednom rade odplatu a podmienky, za ktorých bude vyplácaná, respektíve pozastavená.

Ide napríklad o ekonomické (účtovnícke) služby, právnické služby, zabezpečenie médií (teplo, voda, elektrina, plyn a podobne), upratovanie spoločných priestorov a podobne. Spoločenstvo nesmie uzatvoriť mandátnu zmluvu na komplexnú správu bytového domu, pretože v takomto prípade by išlo o dvojitú správu, čo je v rozpore so zákonom.

Zmena formy správy a výpoveď z mandátnej zmluvy
Zmena formy správy je:
1. Zriadenie spoločenstva vlastníkmi v bytovom dome, v ktorom nebolo zriadené:

• výpoveď zo zmluvy o výkone správy (podľa § 8a ods. 1),
• uzatvorenie zmluvy o spoločenstve,

    alebo

2. V dome je zriadené spoločenstvo a zruší sa:

• zruší sa platnosť zmluvy o spoločenstve,
• vlastníci uzatvoria zmluvu o výkone správy (každý vlastník) so správcom podľa § 8 ods. 1.

Výpoveď z mandátnej zmluvy je iba ukončenie dodávateľského vzťahu, ktorú spoločenstvo môže urobiť kedykoľvek podľa zmluvných podmienok a Obchodného zákonníka, nejde o zmenu formy správy.

Výpoveď z mandátnej zmluvy s dodávateľskou firmou možno schváliť aj nadpolovičnou väčšinou zúčastnených podľa § 14 ods. 2 zákona, keďže nejde o taxatívne vymedzený prípad hlasovania kvalifikovanou väčšinou. V žiadnom prípade nemožno podmieňovať právoplatnosť podania výpovede tým, že man­datár požaduje schválenie výpovede z mandát­nej zmluvy dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Pri výpovedi z mandátnej zmluvy sa nemožno odvolávať na § 8a ods. 6, ktorý určuje trojmesačnú výpovednú lehotu, ak sa zmluvné strany nedohodli inak, ani na ďalšie ustanovenia zákona. Výpoveď z mandátnej zmluvy je iba ukončenie dodávateľského vzťahu, ktorú spoločenstvo môže urobiť kedykoľvek podľa Obchodného zákonníka.

Dôležité v tomto prípade je, že predseda spoločenstva nie je oprávnený bez súhlasu vlastníkov svojvoľne uzavrieť mandátnu zmluvu s podnikateľským subjektom, iba na základe rozhodnutia vlastníkov podľa § 7c ods. 9 písm. e). Ide o presun niektorých povinností súvisiacich so správou majetku vlastníkov zo spoločenstva na iný subjekt.

Podľa § 10 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov náležitosti zapísané v registri spoločenstiev sú účinné voči každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v bytovom dome odo dňa vykonania zápisu do registra.

Na základe daných skutočností:
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ako právnická osoba) môže uzavrieť mandátnu zmluvu s mandatárom na výkon niektorých presne určených špecifikovaných činností (nie však na komplexnú správu bytového domu), ktoré súvisia so správou bytového domu, pričom mandatár musí mať uvedenú činnosť v predmete podnikania.

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ako právnická osoba) nemôže uzavrieť zmluvu o výkone správy na výkon komplexnej správy bytového domu, keďže tento typ zmluvy sa v zmysle zákona uzatvára s jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v tých bytových domoch, kde nie je zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Na záver ešte jedna dôležitá pripomienka – rozsah mandátnej zmluvy nie je nikde určený. To znamená, že ak sa má takáto zmluva uzatvoriť s podnikateľským subjektom na zabez­pečenie plnení vrátane ich vyúčtovania a vyhotovenia východiskových podkladov, musia sa všetky tieto úkony podrobne rozpísať v zmluve s lehotami a presne vyšpecifikovaným rozsahom. To platí pre každú činnosť, ktorú má mandatár pre mandanta zabezpečiť.

Žiadnu povinnosť z mandátnej zmluvy nemožno vyžadovať v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Dano Veselský

Ing. Otília Leskovská je viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Recenzovala doc. Ing. Viera Somorová, PhD., ktorá pôsobí na Katedre technológie stavieb Stavebnej fakulty STU v Bratislave.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.