Nedostatky bytového domu v Šamoríne

Bytový dom v Šamoríne sa odovzdal do užívania v novembri v roku 1997. Správcom bytového domu je Stavebné bytové družstvo (SBD) v Šamoríne. V dome sa nachádza 14 bytov rôznej veľkosti – od trojizbových až po štvorizbové. Postupne sa na bytovom dome začali vyskytovať rôzne nedostatky, najmä zatekanie do niektorých bytov. Tento problém postihol aj jedného z vlastníkov, Ing. Róberta Kuchára, ktorý nám detailne priblížil celú situáciu.

Príbeh vlastníka
„V roku 2001 sme kúpili byt v Šamoríne. Predchádzajúci majiteľ nás uistil, že do bytu v minulosti zatekalo, ale táto porucha sa už odstránila – na terasu nad naším bytom sa na poškodenú krytinu položila nová izolácia aj dlažba. Presakujúca voda sa však objavila znovu hneď, ako sme sa nasťahovali.

Do roku 2005 som túto poruchu opakovane hlásil u správcu SBD, no neúspešne. Správca argumentoval tým, že najprv treba vypracovať štúdiu. Štúdia porúch tohto bytového domu sa vyhotovila v roku 2005. Zároveň VVÚPS – NOVA (v súčasnosti TSÚS) vypracoval návrh na ich odstránenie. Avšak aktivity SBD ohľadom zatekania sa týmto skončili.

V októbri 2007 zvolal zástupca vlastníkov (predseda samosprávy) schôdzu vlastníkov bytov, na ktorej sa malo rozhodnúť o záveroch odborného posudku. Úlohou správcu bolo medzitým zohnať dodávateľa opravných prác. Na sanáciu atiky, strechy a balkónov správca odporučil miestneho podnikateľa. V živnostenskom registri sa predmet jeho podnikania opisuje ako pomocné stavebné práce, čo u vlastníkov bytov budilo nedôveru.

Situáciu skomplikovali dve vlastníčky bytov, ktoré prehlásili, že majú záujem hlasovať iba o oprave strechy, nie o oprave balkónov. Pri neskoršom hľadaní modelu financovania sa zistilo, že v prípade sanácie balkónov by sa výdavky príliš nezvýšili. Preto sa hlasovalo o sume zahŕňajúcej tak opravu strechy, ako aj balkónov. Súhlas s týmto návrhom vyjadrila nadpolovičná väčšina. Dve vlastníčky bytov vyjadrili (po doručení zápisu z hlasovania) opäť nesúhlas a oslovili mňa, ako overovateľa, so žiadosťou upraviť zápis. Trvali na tom, že nemajú záujem hlasovať o oprave balkónov. Vyhrážali sa, že sa do 15 dní budú sťažovať na priebeh hlasovania na súde. Preto som presvedčil riaditeľa SBD, aby sa zápis upravil v tom zmysle, že sa odhlasovala iba sanácia strechy.

Navrhol som, aby sa o oprave balkónov hlasovalo o niekoľko mesiacov neskoršie… Nakoniec sa vykonala oprava atiky a strecha sa ošetrila penetračným náterom. Ďalšie kroky už SBD nepodniklo.
V decembri 2008 som začal zháňať dodávateľské firmy.

V apríli 2009 som vyzval bytové družstvo, aby v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytových a nebytových priestorov zvolalo schôdzu vlastníkov. Podľa tohto zákona zvoláva správca schôdzu „vždy, keď je to potrebné, najmenej však raz ročne“. Dostal som odpoveď, že schôdzu môže zvolať aj štvrtina vlastníkov a že platná je pôvodná zápisnica z roku 2007 – správca schôdzu nezvolal. Keď som naznačil, že sa proti tomuto nariadeniu budem právne brániť, SBD schôdzu vlastníkov okolo 20. mája 2009 zvolalo. Na stretnutí žiadal jeden z vlastníkov riaditeľa SBD, aby predložil doklad o tom, že pozvánky na schôdzu sa včas doručili všetkým vlastníkom. Keďže sa pozvánky doručovali osobne priamo do poštovej schránky, riaditeľ SBD to nevedel dokázať. Schôdza aj všetky jej závery sa zrušili ako napadnuteľné.

Odvtedy ustali všetky aktivity SBD. Osobne som v mene výboru samosprávy medzitým zorganizoval písomné hlasovanie o dvoch otázkach. Po prvé: Súhlasí vlastník s použitím fondu opráv na opravu balkónov na štvrtom poschodí? Druhá otázka sa týkala súhlasu/nesúhlasu s technológiou a dodávateľom opravných prác, ktoré som navrhol. S použitím fondu opráv na opravu balkónov súhlasila nadpolovičná väčšina. Naďalej som zháňal ďalších dodávateľov.

Pri júnových dažďoch ďalej zatekala voda popri elektrických rozvodoch. Aj o tomto stave som správcu informoval písomne a priložil som aj fotodokumentáciu. Správca opäť reagoval tak, že nápravu si musíme zariadiť sami. Požiadal som preto predsedu samosprávy (súčasne predsedu predstavenstva SBD), aby znovu v čo najkratšom čase zvolal schôdzu vlastníkov.

Koncom augusta 2009 sa konala schôdza vlastníkov bytov. Osobne som zohnal päť ponúk na dodávateľov na výkon opráv. Na schôdzi sa odsúhlasila ponuka, ktorá vlastníkom bytov najviac vyhovovala. Taktiež sa na túto opravu vybavil aj úver z banky. Žiaľ, ďalšie kroky nemôžeme podniknúť bez ďalších potvrdení, ktoré banka vyžaduje, a ktoré môže vydať len správca. V súčasnosti už existuje návrh zmluvy daný bankou a úver je v štádiu riešenia.“

Na otázky Ing. Róberta Kuchára odpovedala Ing. Otília Leskovská zo Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku (ZSVB).

Nezanedbáva správca svoje povinnosti? Aký je v takýchto prípadoch správny postup z pohľadu správcu  a z pohľadu vlastníkov?
O. Leskovská: Ak je bytové družstvo vlastníkom bytu nad poškodeným bytom, je povinné poruchu odstrániť, a to v zmysle § 5 ods. 7a § 11 ods. 1 a 2 Zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch (ďalej len zákon). Zákon nerobí rozdiely medzi typom vlastníka. Používa iba jeden termín – vlastník bytu alebo vlastník nebytového priestoru, odhliadnuc od toho, či je to občan, fyzická osoba, právnická osoba, pôvodný vlastník a podobne. Neviem posúdiť, či správca zanedbáva svoje povinnosti, pretože nepoznám obsah zmluvy o výkone správy, v zmysle ktorej sú taxatívne vymedzené povinnosti a práva správcu, ani čo je v nej zakotvené zo zákona. Podľa zákona je povinnosťou správcu byt opraviť.

Na druhej strane treba poznamenať, že okrem toho, čo správcovi ukladá zákon, koná podľa zmluvy o výkone správy a podľa rozhodnutí vlastníkov prijatých na schôdzi alebo písomným hlasovaním. Všetko, čo má správca konať v rámci obnovy z fondu, sa musí schváliť na schôdzi. Sám správca o tom nemá právo rozhodnúť, lebo vo fonde nie sú jeho financie, ale financie vlastníkov. O použití finančných prostriedkov fondu rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov a správca je povinný rozhodnutie vlastníkov rešpektovať. To znamená, že ak SBD požiadalo VVÚPS-NOVA, aby vypracoval štúdiu na odstránenie porúch vrátane návrhu na spôsob realizácie, mala sa predložiť vlastníkom na schválenie, respektíve sa mal predložiť návrh plánu opráv, prípadne aj v niekoľkých alternatívach – podľa toho, s akým finančným balíkom vo fonde opráv dom disponuje alebo či sú vlastníci schopní splácať úver a pod. Zmluvu o výkone správy by mal mať každý vlastník samostatne podpísanú so správcom.

Nie je povinnosťou správcu zvolávať schôdzu raz ročne?
O. Leskovská: Schôdzu vlastníkov zvoláva správca najmenej jedenkrát ročne alebo ju zvolá štvrtina vlastníkov, ak na ich žiadosť správca schôdzu nezvolal do 15 dní od doručenia žiadosti. V žiadosti sa musí táto jedna štvrtina uviesť menovite. Správca sa nemôže vyhovárať na to, že schôdzu zvoláva štvrtina vlastníkov nezávisle od správcu.

Čo treba robiť, keď sa oprava poruchy neschváli na schôdzi vlastníkov?
O. Leskovská: Žiaľ, nič. Každá oprava sa musí schváliť na schôdzi. Jediná možnosť je podať žalobu na súd na všetkých ostatných vlastníkov, ktorí svojím postupom – neschválením opravy – poškodzujú majetok iného vlastníka. V takom prípade sa vlastník môže obrátiť na právnika so skúsenosťami so zákonom 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytových a nebytových priestorov. V zápisnici sa musí jednoznačne, jasne a zreteľne napísať, o akom rozhodnutí sa hlasovalo. Overovateľ nemôže sám zasahovať do zápisnice. Dve vlastníčky, ktoré neboli so zápisom spokojné, sa mohli obrátiť do 15 dní od prijatia rozhodnutia na súd. (Rozhodnutie sa musí do piatich pracovných dní oznámiť vlastníkom, a to spôsobom, aký je v dome zvyčajný.) Nespokojné vlastníčky mali na schôdzi trvať na tom, aby sa do zápisnice jasne zapísalo ich želanie . Mali vyžadovať, aby sa ešte na schôdzi záznam prečítal, alebo znenie svojho rozhodnutia mali do zápisnice teda priamo nadiktovať.

Kto posudzuje havarijnosť? Podľa môjho názoru v dome nastal havarijný stav, pretože voda preteká niekoľko centimetrov od elektrických rozvodov a hrozí skrat z navlhnutia elektroizolácií.
O. Leskovská: Správca má mať odborníkov, ktorí posúdia technický stav budovy. Ak ich nemá, môže požiadať nezávislého odborníka a na základe výsledkov pripraviť návrh na odstránenie zistených nedostatkov. Vždy sa plán pripravuje na základe akútnosti poruchy buď návrhom obnovy financovanej aj za pomoci úveru, alebo postupným odstraňovaním podľa akútnosti v rámci finančných možností fondu a solventnosti vlastníkov – ich finančnej schopnosti tvoriť adekvátny fond.

Mám právo na náhrady škody v prípade, ak mi správca svojou nečinnosťou spôsobil finančnú ujmu?
O. Leskovská: Áno. Treba riešiť vzniknutú škodu cez poistenie nehnuteľnosti alebo cez súdnoznalecký posudok; avšak z uvedených faktov je táto škoda spôsobená tak správcom, ako aj vlastníkmi v dome, ak opravu neschválili.

Odborný posudok VVÚPS – NOVA
V roku 2005 sa vykonal odborný posudok, ktorý vypracovali prof. Ing. Zuzana Sternová, PhD. a Ing. Roman Horečný z VVÚPS – NOVA. Posudok obsahuje celkové zhodnotenie stavu bytového domu a návrh postupu na odstránenie porúch. Problémy vyskytujúce sa na bytovom dome možno zhrnúť do niekoľkých hlavných bodov:

• Nesprávne ukončenie hydroizolácie pri stene a kotvení zábradlia na vystupujúcich konštrukciách (balkónoch).
• Nevhodný materiál použitý na ukončenie podlahových vrstiev balkónov pri odkvape (popraskaný a miestami odpadáva).
• Nesprávne položená dlažba pri odkvapovej hrane balkóna (miestami je už dlažba odpadnutá).
• Použitie nevhodného tepelnoizolačného materiálu na vystupujúcich konštrukciách – používa sa nestlačiteľný a nenasiakavý extrudovaný polystyrén.
• Obvodový plášť vytvorený železobetónovou monolitickou stenou je zateplený kontaktným tepelnoizolačným systémom; ukončenia tepelnoizolačného systému v styku s okennými a dverovými konštrukciami nie sú zatmelené (vyskytujú sa už trhliny). Oplechovanie parapetov na tepelnoizolačnom systéme pri ostení je nesprávne ukončené (bez zapustenia a zatmelenia) a v mnohých prípadoch má opačný spád smerom k oknu.
• Najväčším problémom je zatekanie a navĺhanie obvodových stien, s najväčšou pravdepodobnosťou spôsobené veľmi malým prevýšením atiky nad strešnú rovinu a nesprávnym ukončením hydroizolácie strechy pod oplechovaním – voda sa pri náporovom daždi dostáva pod oplechovanie a s najväčšou pravdepodobnosťou za tepelnoizolačný systém.
• Na streche sa ako hydroizolácia použila natavovaná lepenka z oxidovaných asfaltov v kombinácii s antireflexným náterom, ktorý má krátku životnosť. Chýba lemovanie pri ukončení izolácie na zvislej stene.
• Veľmi nevhodné použitie bežného dvojitého zasklenia s obvodovým hliníkovým rámom, ktorý je nevhodne osadený (tzv. studený okraj). To umožňuje kondenzáciu vodnej pary na skle (hlavne v zimných mesiacoch) a stekanie vody po okenných rámoch.

V odbornom posudku sa navrhli tieto spôsoby sanácie:

Odstránenie zatekania za tepelnoizolačný systém
Alternatíva 1: Odstráni sa oplechovanie atiky a očistí sa horná plocha atiky od stavebných nečistôt. Po celom obvode atiky sa nalepí samolepiaci bitumenový pásik s hliníkovou fóliou tak, aby prekryl ukončenie hydroizolácie strechy a tepelnoizolačného systému. Osadí sa oplechovanie atiky.

Alternatíva 2: Odstráni sa oplechovanie atiky a osadí sa nové oplechovanie, na ktoré sa nataví nový hydroizolačný pás z modifikovaných asfaltov s posypom. Urobia sa chýbajúce lemovania ukončenia hydroizolácie na zvislých stenách.

Aby sa potvrdila správnosť navrhovaných riešení na odstránenie zatekania do tepelnoizolačného systému, treba umožniť prieskum oplechovania atiky – v dĺžke 1,2 m po dvoch stranách ju treba odstrániť.

Otvorové výplne
Výmena okenných konštrukcií za drevené z europrofilov s izolačným dvojsklom so súčiniteľom prechodu tepla U_g = 1,1 W/(m² . K), resp. za plastové s izolačným dvojsklom s hodnotou U_g = 1,1 W/(m² . K); kovanie treba prispôsobiť veľkosti okenných krídiel. V okenných rámoch sa odporúča zabudovať vetracie systémy.

Vystupujúce konštrukcie
Musia sa odstrániť keramické soklíky na stene balkóna a očistiť ukončenia hydroizolácie na stene a na ráme balkónových dverí. Ukončenia hydroizolácie treba prilepiť samolepiacou bitumenovou páskou s hliníkovou fóliou so šírkou 70 mm. Potom možno osadiť keramický soklík. Navrhované riešenie platí za predpokladu správne realizovanej hydroizolácie na balkónovej doske. V prípade, že steny budú aj naďalej vlhnúť a zatekať v oblasti okenných nadpraží, musia sa odstrániť podlahové vrstvy balkónov a musí sa urobiť nová hydroizolácia, resp. na podlahu sa môže aplikovať stierková hydroizolácia a položiť nová keramická, mrazuvzdorná dlažba.

Z pohľadu statika
Okrem odborného posudku prof. Sternovej sa k danému problému vyjadril aj Ing. Alexander Gubric, CSc., zo spoločnosti AG-EXPERT, s. r. o., zaoberajúcou sa statickými výpočtami v oblasti pozemných stavieb.

„Podľa predloženej dokumentácie môžem konštatovať, že bytový dom je vo veľmi zlom technickom stave a poškodené stavebné konštrukcie vo veľkej miere spôsobujú majiteľom bytov vážne hygienické poruchy. Príčinou súčasného technického stavu sú jednak koncepčné (nevhodná projektová dokumentácia), jednak realizačné chyby. Ak projektant volil náročnejšie architektonické riešenie (ustupujúce podlažie, členité stavebné konštrukcie, nosný systém, liaty betón, výber menej bežných stavebných materiálov), potom je oveľa dôležitejšie, aby sa projektant viac venoval konštrukčnej tvorbe v detailoch a dôkladne zdôvodnil a posúdil navrhnuté riešenia.

Z navrhnutého nosného systému z liateho betónu, predovšetkým stropnej konštrukcie s hrúbkou 200 mm, ktorá prechádza do balkónových dosiek, je možno počas konštrukčnej tvorby odhadovať, že hrozí vznik tepelného mostu. V dôsledku nezvládnutia tejto úlohy sa vyskytujú rozsiahle plesne, zateká do stavebných konštrukcií a dochádza k deštrukcii stavebných materiálov.

Použité stavebné materiály, spôsob realizácie stavebného diela a súčasný výsledok porúch jednoznačne hovoria, že isté časti stavebných konštrukcií sa z tepelno-technického hľadiska poddimenzovali a nezvládli sa tepelno-vlhkostné objemové zmeny už v návrhu diela.

Bude veľmi nezodpovedné, ak sa opravy domu nebudú riešiť komplexne s dôkladnou odbornou projekčnou prípravou, ktorú často vlastníci bytov podceňujú v snahe šetriť na nesprávnom mieste. Iba z dôkladnej prípravy sanácie vyplynie i finančný náklad na jej realizáciu.

Vlastníkom bytov sa neodporúča opravovať dom etapovite, len čiastočnou opravou niektorých stavebných konštrukcií, pretože všetky časti spolu úzko súvisia. Nerešpektovaním tejto skutočnosti hrozí veľké riziko vzniku ich ďalších porúch. Vlastníci bytov sa musia čo najskôr na schôdzi rozhodnúť, či nechajú dom chátrať, a tým sa budú iba prehlbovať súčasné technické problémy, či schvália jeho komplexnú opravu.

Aby sa vlastníci bytov mohli rozhodovať o spôsobe opráv, mal by súčasný správca pre nich pripraviť program obnovy (v alternatívach) a obstarať kvalitnú projekčnú prípravu s rozpočtom. Následne by mal v spolupráci so zástupcami vlastníkov bytov dôkladne pripraviť výber zhotoviteľa. Po vyčíslení celkových nákladov na obnovu domu môže správca pripraviť pre vlastníkov bytov analýzu ich financovania. V rámci tejto analýzy treba zhodnotiť stav fondu opráv a zistiť, či budú treba ďalšie zdroje (bankové úvery). Ak sa vyhodnotia rôzne kombinácie financovania, prehodnotí sa zároveň výška vkladu do fondu opráv. S takto pripravenými podkladmi môže správca zvolať schôdzu vlastníkov bytov, aby o obnove, jej rozsahu a financovaní spoločne rozhodli.“

Jana Bodocká, Jitka Vaňová
Foto: Ing. Róbert Kuchár

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.